「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19401: 畜名さん]

私は組合資金の運用について投稿している者ですが。
大規模修繕等の管理や計画等も重要事項だと認識しています。
組合資金の投資等については標準管理施行規則等で元本割れ等の投資商品には投資は避けれべきであるとの記述も百も承知です。
将来マンションの維持管理に要する費用は超インフレ等での値上げ等が起こり得ることを憂慮しています。
一部の富裕祖を除けば大半の住民はこのインフレには生活苦を伴います。
よって資産運用を提案しているだけです。のでご承知おきください。
資産運用に長けた管理者を望みます。

[19402: 匿名さん]

>>19401 畜名さん
元本割れの危険が伴う投資は避けるべきです。
それに、修繕積立金の一部を投資にまわすといいますが、その額は
積立金の総額の１０％とか２０％程度の金額でしょう。
小規模マンションや積立金の余裕のないマンションでは、１００万円程度に
しかならない金額です。大規模マンションでは金額は大きくなりますが
一人当たりの金額としては比率は同じです。
また、工事は頻繁に行われます。大規模修繕工事や大型設備の工事をしても
積立金が余っているマンションならいいのですが、そういうところは
ほとんどないでしょう。
また、全国のマンションで株とかのリスクの伴う投資を行っているマンション
は殆どないでしょうし、それをやる人材もいません。
よって、ここでの書き込みはしてほしくないのです。
あなたが必要と思うなら、スレ主が拒否している書き込みはやめて自分で
スレを立てたらいいと思います。

[19403: 畜名さん]

>>19402 匿名さん
戦いを知らない御仁には投資の話は水と油なので今後は無視する。
お宅はお宅の手法で管理をしましょう。私のマンションでは組合資産の10分の1は投資をしてもいいことに集会で決めましたので今後は投資信託と金のETFの推移を見てみて下さい。
確実に利益は上がると思いますよ。
どちらに勝算があるでしょうかね。

[19404: 匿名さん]

>>19400 匿名さん
＞一度書き込んだものを禁止すれば、過去のレスを読むことはできませんよ。

誰が禁止と言ってるの過去のレスは以下により読めるけど・・・？

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19405: 匿名さん]

>>19402 匿名さん

無視すればいいだけ

[19406: 畜名さん]

修繕等にはおお金がかかるのよね。
不足分は組合員か強制徴収できるしね。
うちの理事長が言っていたよ。
管理組合の運営は一流企業よりも安全だとね。この意味理解できるかね。
何もしなくても収入は確保できるからだよ。
組合役員はお金を稼ぐ苦労位は知ってほしいよ。
NHKのクローズアップ現代をみましたしたか。見ていて滑稽だと思った。
ああなるまでに投資でもしていればああはならなかったと思った。
起業家が管理者ならば先を見据えていまある資金を活用して何らかの手を打ったかもしれない。
あるマンションの理事長などは組合資金で生活必需品を一括購入して販売してその利益を組合い資金に積み立てたがあまり利益が上がらずに辞めた経緯を知っている。
損はしなかったが考えは正しいが投資商品が適切ではないときずいてはいる。
つまり理事長が経営感覚があれば上等だと思う。

[19407: 匿名さん]

ばかな書き込みをしているね。
損をしない投資というのがあるの？
損をしないと分かっていれば、証券会社は苦労しないよ。
１９４０６さんは、証券会社のアナリストより投資に
ついては詳しいのかな。

[19408: 匿名さん]

>>19403 畜名さん
僅か１０％の投資でどれだけみんなの積立金の額の
値上げが抑えられるのかな。
修繕積立金の額が１，０００万円のところは僅か
１００万円だよ。それでいくら設けるつもりなんだ。
５００万円儲かるかい。
うちは額が大きいといっても、一人当たりでは同じ
ことだし、工事費もそれなりに大きくなるからね。

[19409: 匿名さん]

>>19404 匿名さん
過去のスレをだれが読むの？
現在の書き込みしか読まないよ。

[19410: 匿名さん]

必要な人が読むのわからんか

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19411: 畜名さん]

損益が判明していないのにペチャクチャ井戸端で( ´艸｀)するな。
フアンド名や基準価格や口数を投稿しているのでスマホ等で調べて文句を言ってよね。
私は２４時間３６５日経済指標とのにらめっこしているので売りとみれば利益の確定は早いですから売ってしまうかもしれないけどね。

[19412: 匿名さん]

この調子でレスが増えれば年内に２万レスも夢ではないです。頑張りましょう。

[19413: 畜名さん]

>>19407 匿名さん
あるよ、知らないのかね。

[19414: 匿名さん]

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

[19415: 匿名さん]

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[19416: 畜名さん]

>>19408 匿名さん
軍資金がなければ辞めることだよね。
基準価格又は株価格と口数と株数と投資年月日は説明しているのでスマホ等で調べて下さいね。
それから議論しましょう。
リスクばかりの思考では何にもできませんよ。
経営者は一歩下がって二歩進です。
水と油をとかす溶液もありますからね
( ´艸｀)

[19417: 匿名さん]

「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

[19418: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[19419: 匿名さん]

戸建ての耐用年数は２０年でゼロ査定ですか。
コンクリートの建物で４７年なんですね。
しかし、これが建物の寿命ではないのです。
税法上の寿命です。

[19420: 匿名さん]

>>19419 匿名さん

定期借地権付きマンションは５０年で更地にして返還。

[19421: デベにお勤めさん]

しかし、中には更地にすることなくオンボロのマンションを残したままバックレる借地人も出てきます。その場合は、地主自らが建物を解体し更地にしなければなりません。そこで、定期借地権付きの土地は取引価格が下がります。

[19422: 匿名さん]

解体費用も高いですからね。
解体業者から相見積もりを取るときは、一番安い業者に
決めればいいですよ。
ものをつくるのではなく、解体するだけですから手抜きは
ありませんからね。

[19423: 匿名さん]

今日マンション管理士法定講習の本等が届きました。
５年に１回のマンション管理士の講習が今年からＷＥＢで
受講できるようになりました。
２月９日までに約１５分単位で受講できますので、好きなときに
うけられますので便利になりました。
今日はガイダンスとマンション管理に関する法令及び実務に関する
科目の一部を受講しました。
受講が終わるごとにパスワードを打ち込まなければならないので
ただ、講義を流しているだけではだめなようです。１５分ごとに
パスワードを打ち込まないと先に進めなくなっています。

[19424: 匿名さん]

マンション管理適正化法に関する科目の講義を受講しました。
初心に帰って再勉強をするのもいいものですね。

[19425: 匿名さん]

特に今回は裁判の事例が多いようです。
理事の立候補制を採用しているマンシヨンで、気にくわない
立候補者については理事会の承認が必要との規約改正をした
マンションの事例とか・・・

[19426: 畜名さん]

>>19408 匿名さん
組合資金の１０％の１億２千万円の
投資で現在は約９００万円の含み益
が出ている。
これからは含み益が積み重ねられて
相当の金額になる。
来年中には地政学リスク等を考慮し
てある一定の含み益が出た時点で利
益を確定して証券口座に積み立てる
ことのしている。
現金の１億２千万円と利益金をっ加
算した金額を安くなった銘柄に再投
資します。
お楽しみにお待ちください。
投資しないマンションは組合員の負
担が増えるばかりで大変でしょう。
管理費等の値上げをできるだけ抑え
る方法を実行しているのです。
ご理解をお願いいたします。

[19427: 匿名さん]

>>19425 匿名さん

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

↑　この規約の定めの有効性は？

[19428: 匿名さん]

教えてあげません、善人じゃないから。

[19429: 畜名さん]

>>19427 匿名さん
区分所有法３１条に則って採決された規約であれば有効でしょう。
規約には立候補者の資格や反社等でない区分所有権を有する組合員等の規定や定員に満たない場合とそうでない場合の規定等を定める。理事会以外に役員の選考委員会を設置する等の規定が望ましい。

[19430: 匿名さん]

立候補制をとっているマンションで、立候補者によって
理事会の承認が必要と規定したマンションで、立候補者が
提訴した。それは東京高判Ｈ３１．４．１７で控訴が棄却された。

[19431: 匿名さん]

今日もマンション管理士法定講習の講義を受けています。
それを受けて法定講習のテキストを再読し要点をまとめて
いこうと思っています。
必要なものは、ここで掲載していきます。

[19432: 匿名さん]

てなわけで・・・

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/19195-19201/

[19433: 匿名さん]

立候補制をとっているマンションで、立候補者によって
理事会の承認が必要と規定したマンションで、立候補者が
提訴した。それは東京高判Ｈ３１．４．１７で控訴が棄却された。

[19434: 匿名さん]

輪番制でも同じだが、管理費などの高額滞納者が（立候補して）理事に成り、理事長になったら困ると思う。管理会社は、滞納者の情報を理事長に報告するが、理事長はプライバシー侵害を恐れてか誰にも共有しない。

[19435: 匿名さん]

東京高裁の裁判例
　　判例時報　2468・2469号　サポートネット
　この内容は近日中にまとめて書き込みをします。

[19436: 匿名さん]

今からマンション管理士法定講習を受けます。
ＷＥＢで受けられるようになったのはいいね。

[19437: 匿名さん]

今日でマンション管理士法定講習の講義を終わる予定です。
必要な個所はいつでも聞けますので少し勉強します。

[19438: 匿名さん]

東京高裁の裁判例
　　判例時報　2468・2469号　サポートネット
このまとめたものを今日中にも書き込みます。

[19439: 匿名さん]

マンション管理センターの総合調査のアンケート依頼が
きたので、それにこたえて返送した。
２種類あったけど、そのうちの一つはある程度マンション管理に
詳しいものでないとうまくこたえられないのではと思った。

[19440: 匿名さん]

総合調査の発表はいつになるのかな。
アンケートの締め切りが来年１月末だったので
それから分析して資料を作成するにはかなり時間が
かかるとは思うが。

[19441: 畜名さん]

年末相場がつまらん。
組合の資産投資も含み益が横ばいで
組合員が愛想が悪い。
株をしない人には理解してもらえない、博打と思っている人が多い。
義務教育で金融が必須になったが、
いかに？

[19442: 匿名さん]

>>19441 畜名さん
お前はここにはくるなといっているだろう。
全国のマンションで株に修繕積立金を投資しているところは
まったくない。
お前のマンションが損をしようが儲かろうがそんなことは
知ったことではない。
たかが、１億程度の金で証券会社は真剣にはならないよ。
国債とかの運用なら証券会社は必死になるけどね。
ばかな書き込みはやめてどこかにいきなよ。
自分でスレを立てる能力もない者が、よそのスレを利用
しようとするな。

[19443: 畜名さん]

>>19442 匿名さん
どこが悪いの、
組合資産の支出増よりも収入増を考えられる理事長の方が優秀だと思うがね。
維持管理に必要なのは何よりもお金でしょうが。
組合員の負担軽減に寄与したい。

[19444: 匿名さん]

>>19443 畜名さん
何を勘違いしているんだよ。
マンションの資産を投資で増やす必要はない。
修繕積立金は流動性と安全性があればそれでいいんだよ。
投資がしたければ自分のお金でやれよ。
ここにはお前はくるな。

[19445: 匿名さん]

【立候補者の『選別』はNG】
https://www.h-fukui.com/news/3619.html

－抜粋－
改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

[19446: 畜名さん]

>>19444 匿名さん
個人と組合の投資資金はきっちりと分別するのは当たり前だろう。
お宅も投資をしているらしいからそこら辺の常識はわきまえていると思うけどね。いかがもんででしょう。
なんでそんなに組合資産の運用に反対するんでしょね。不思議な義人ですよね。

[19447: 匿名さん]

>>19444 匿名さん
>マンションの資産を投資で増やす必要はない。
>修繕積立金は流動性と安全性があればそれでいいんだよ。

上記に賛成

[19448: 匿名さん]

組合預金の運用に反対する奴は過去に失敗してる可能性が高い
自分が失敗したからと言って他人が失敗するとは限らないぞ
失敗したお前が水準以下だっただけだ

[19449: 匿名さん]

みんなが儲かれば、その資金はどこからでるのかな。
投資信託は余裕資金でやらなければだめ。
特にニーサはそれが必要。

[19450: 匿名さん]

>>19446 畜名さん
それは僕がマンション管理士だからだよ。