「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19366: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

[19368: 匿名さん]

>>19367 畜名さん
そんなことをおもっているのは、ほんの一部の住民だけですよ。

[19369: 匿名さん]

>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

[19370: 鋭意爆睡中]

>>19367 畜名さん
時間の経過とともに忘れ去られますよ、気にしないことです。
私は現役役員ですが、過去の理事会の不手際の尻ぬぐいをしている最中にあります。
皆が好き勝手なことを宣うので人間嫌いになりましたよ。
専用庭があるのに専用庭使用細則が無いってどゆこと？理解できませんよ。

[19371: 匿名さん]

うちのマンションにも専用庭がありますし、ルーフバルコニーの
ある部屋もあります。
しかし、使用料はありません。

[19373: 匿名さん]

ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[19374: 匿名さん]

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという
　事例は聞かれていない。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

◎ＡＥＤについては、設置していてもいざという時に使えるかどうかは分からないが、
　設置してあれば、うまく連携がとれて使え、命が助かる可能性もある。
　保険と一緒で、安心感という面では、設置するにこしたことはないだろう。後は経費
　面だけの問題である。

[19375: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[19376: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[19377: 匿名さん]

管理規約や各種細則が分譲時のままになっている
マンションは全面改正をすべきです。

[19378: 匿名さん]

しかし、そのやり方が分からない。

[19379: 匿名さん]

平成１４年法改正によって特別決議は大きく見直されている
改正によって多くの大規模修繕工事を普通決議でやれるようになった
規約も法律と同様の内容に直しておく方がいいだろう

[19381: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[19382: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[19383: 匿名さん]

またレス数稼ぎか（笑

[19384: 匿名さん]

>>19383 匿名さん
ここのスレが気になるね。
気になるんだったらこなくていいよ。

[19385: 匿名さん]

組合財政立て直しのための投資情報は有益だと感じています。

[19386: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

[19387: ご近所さん]

レス数稼ぎ、恥ずかしい

[19388: 匿名さん]

>>19387 ご近所さん
おもしろい人だね。
ＰＡＲＴ１からＰＡＲＴ３でもう３万超のレス数だよ。
これでレス数稼いでどうするの。
投資の書き込みがあるので、それを邪魔するのになんでもいいから
書き込んでいるだけだよ。

[19389: 匿名さん]

スレ主ですが、いろんな書き込みをしてください。
修繕、総会、規約、財源、トラブル相談、レス数が伸びるとうれしい。

[19390: 匿名さん]

>>19389 匿名さん

その心は？？？？？

[19391: マンション掲示板さん]

マンション敷地内の駐車場は機械式なのですが、所有する車のサイズが合わなくて近隣に駐車場を借りてます。
近隣といっても徒歩5分くらいで少し遠いため家族だけをマンション敷地内で下ろしていたところ、居合わせた住人にマンションの駐車場を借りてない人は敷地内に車を入れないで欲しいと言われました。
駐車場は借りてませんが共有部だと思ってるので、家族や荷物を下ろすときなど、車を入れても問題ないと思ってましたが…。どうなんですか？

[19392: 畜名さん]

>>19391 マンション掲示板さん
堂々と停めていいですよ。
非常識な組合員もいるよね。

[19393: 畜名さん]

日銀総裁のハト派発言（YCCの修正か
廃止は無）で株式市場は急騰している。NY三指数の先物も高騰している。
年末までに税金対策の損切り売り次第
では急落のあり得るが、
それ以外の悪材料には乏しいので横ば
いか？　
組合投資分は含み益が増える見込みです。スマホに聞けば答えてくれますよ。

[19394: 匿名さん]

「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

[19395: 匿名さん]

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

[19396: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の進め方＞

>>19220　参照

[19397: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

>>　19019

[19398: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19399: 匿名さん]

＞＞19389 匿名さん
あなたはスレ主ではないでしょう。
なりすましは出禁対象ですよ。

[19400: 匿名さん]

>>19396 匿名さん
あのね、同じ書き込みを続けるのは、一度書き込んだものを
禁止すれば、過去のレスを読むことはできませんよ。
だから、繰り返し繰り返し書き込む必要があるんです。
ここに来たものが、すべて過去に書き込まれたレスを読んで
いるとはかぎりませんからね。
２万近くの書き込みがあるのに、１万目のレスは何が書き込まれて
いたかを振り返る者はいないでしょう。
必要と思うから書き込んでいるんです。

[19401: 畜名さん]

私は組合資金の運用について投稿している者ですが。
大規模修繕等の管理や計画等も重要事項だと認識しています。
組合資金の投資等については標準管理施行規則等で元本割れ等の投資商品には投資は避けれべきであるとの記述も百も承知です。
将来マンションの維持管理に要する費用は超インフレ等での値上げ等が起こり得ることを憂慮しています。
一部の富裕祖を除けば大半の住民はこのインフレには生活苦を伴います。
よって資産運用を提案しているだけです。のでご承知おきください。
資産運用に長けた管理者を望みます。

[19402: 匿名さん]

>>19401 畜名さん
元本割れの危険が伴う投資は避けるべきです。
それに、修繕積立金の一部を投資にまわすといいますが、その額は
積立金の総額の１０％とか２０％程度の金額でしょう。
小規模マンションや積立金の余裕のないマンションでは、１００万円程度に
しかならない金額です。大規模マンションでは金額は大きくなりますが
一人当たりの金額としては比率は同じです。
また、工事は頻繁に行われます。大規模修繕工事や大型設備の工事をしても
積立金が余っているマンションならいいのですが、そういうところは
ほとんどないでしょう。
また、全国のマンションで株とかのリスクの伴う投資を行っているマンション
は殆どないでしょうし、それをやる人材もいません。
よって、ここでの書き込みはしてほしくないのです。
あなたが必要と思うなら、スレ主が拒否している書き込みはやめて自分で
スレを立てたらいいと思います。

[19403: 畜名さん]

>>19402 匿名さん
戦いを知らない御仁には投資の話は水と油なので今後は無視する。
お宅はお宅の手法で管理をしましょう。私のマンションでは組合資産の10分の1は投資をしてもいいことに集会で決めましたので今後は投資信託と金のETFの推移を見てみて下さい。
確実に利益は上がると思いますよ。
どちらに勝算があるでしょうかね。

[19404: 匿名さん]

>>19400 匿名さん
＞一度書き込んだものを禁止すれば、過去のレスを読むことはできませんよ。

誰が禁止と言ってるの過去のレスは以下により読めるけど・・・？

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19405: 匿名さん]

>>19402 匿名さん

無視すればいいだけ

[19406: 畜名さん]

修繕等にはおお金がかかるのよね。
不足分は組合員か強制徴収できるしね。
うちの理事長が言っていたよ。
管理組合の運営は一流企業よりも安全だとね。この意味理解できるかね。
何もしなくても収入は確保できるからだよ。
組合役員はお金を稼ぐ苦労位は知ってほしいよ。
NHKのクローズアップ現代をみましたしたか。見ていて滑稽だと思った。
ああなるまでに投資でもしていればああはならなかったと思った。
起業家が管理者ならば先を見据えていまある資金を活用して何らかの手を打ったかもしれない。
あるマンションの理事長などは組合資金で生活必需品を一括購入して販売してその利益を組合い資金に積み立てたがあまり利益が上がらずに辞めた経緯を知っている。
損はしなかったが考えは正しいが投資商品が適切ではないときずいてはいる。
つまり理事長が経営感覚があれば上等だと思う。

[19407: 匿名さん]

ばかな書き込みをしているね。
損をしない投資というのがあるの？
損をしないと分かっていれば、証券会社は苦労しないよ。
１９４０６さんは、証券会社のアナリストより投資に
ついては詳しいのかな。

[19408: 匿名さん]

>>19403 畜名さん
僅か１０％の投資でどれだけみんなの積立金の額の
値上げが抑えられるのかな。
修繕積立金の額が１，０００万円のところは僅か
１００万円だよ。それでいくら設けるつもりなんだ。
５００万円儲かるかい。
うちは額が大きいといっても、一人当たりでは同じ
ことだし、工事費もそれなりに大きくなるからね。

[19409: 匿名さん]

>>19404 匿名さん
過去のスレをだれが読むの？
現在の書き込みしか読まないよ。

[19410: 匿名さん]

必要な人が読むのわからんか

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19411: 畜名さん]

損益が判明していないのにペチャクチャ井戸端で( ´艸｀)するな。
フアンド名や基準価格や口数を投稿しているのでスマホ等で調べて文句を言ってよね。
私は２４時間３６５日経済指標とのにらめっこしているので売りとみれば利益の確定は早いですから売ってしまうかもしれないけどね。

[19412: 匿名さん]

この調子でレスが増えれば年内に２万レスも夢ではないです。頑張りましょう。

[19413: 畜名さん]

>>19407 匿名さん
あるよ、知らないのかね。

[19414: 匿名さん]

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

[19415: 匿名さん]

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。