「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19323: 匿名さん]

だから外部貸し出しを課税するのです。

[19324: 匿名さん]

税務署がわざわざ「駐車場使用料は管理費の割増金」などと屁理屈を言ってるのだから
素人理事や高卒資格のマン管士はありがたく非課税措置を受けていればいいのである

[19325: 匿名さん]

税務署も鬼じゃないんだから素人に対する手加減匙加減は心得ている
マンション業界とそのバックにいる議員先生のメンツもなｗ

[19326: 匿名さん]

もともと便乗マンションでは駐車場は部屋とは別に分譲されていた
しかし、駐車場の数は部屋の数より少ないのが平均的なマンションのつくりであり、
これでは駐車場の分譲を受け損ねた購入者は半永久的に駐車場利用ができなくなる
駐車場利用ができないのにチラシで「駐車場付きマンション」をうたうのはサギだと
言われて手を焼いた役所が、業界に対して「駐車場は購入者の共有資産にして、
管理組合が仕切って交代で使えるようにしろ」とやんわり持ち掛けたのである

[19327: 匿名さん]

しかし、一方で税法というルールがあり、駐車場業という名の課税対象事業が法律に
書かれている以上、これを勝手に非課税にすることはできない
そこで建設省と大蔵省（国税庁）でいろいろ話し合い、よほどえげつない商売でない
かぎり課税は見合わせるということで手打ちをしたのである
税務署としても使用料収入などという微々たる収益に課税する気はないし、素人の
１年交代の組合役員に税法を教えたところで、まともな納税など期待できない
建設省や土建業界、バックにいる議員先生方に恩を着せる形でつまらん仕事から解放
されて喜んでいるのである

[19328: 匿名さん]

成程。

[19329: 匿名さん]

>>19327 匿名さん
詳しいんですね。

[19330: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

[19331: 匿名さん]

消費税は１，０００万超の場合だけ課税される。て、収入か利益か、何が１０００万円超の場合やねん？それを書かんと無意味やろ、ぼけなす！

[19332: 匿名さん]

低偏差値のコピペバカの揚げ足取ってもバカはバカ

[19333: 匿名さん]

何の役にも立たない件数稼ぎのレスはやめましょう。

[19334: 匿名さん]

FRBの動向に注目！！

[19335: 匿名さん]

FRB長官ののハト派発言で長期金利
が暴落して円が買われドルが売られ
てNY三指数は急騰の毎日である喜ん
でばかりしているとトバッチリを食
うよ。
普通は米国株の投資信託などを保有
している素人は基準価格にチェック
もしないで株が高騰すると利益が上
積されていると喜んでいるが実は円
高差益で利益が減少している。
米国株の投資信託を保有している方
はたまには確認した方がいいでしょ
う。
組合資金も私の意に反して利益が相
当損なわれている。
避難したい( ´艸｀)。

[19336: 匿名さん]

成程。

[19337: 匿名さん]

あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

[19338: 匿名さん]

まさか嘘、でたらめを書き込んでいるんじゃないだろうね。

[19339: 匿名さん]

匿名掲示板ですから

[19340: 匿名さん]

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

[19341: 匿名さん]

ここ二週間で消費者物価指数、雇用統計、
ＦＲＢ長官及日銀総裁等のハト派発言で
ＮＹダウ、日経平均、ナスダック、Ｓ＆
Ｐ等の高騰で株式市場は沸いている。
が、円が1ドル151円から149円に暴騰し
ている。
米国三指数が暴騰すればするほど為替差
損が拡大して米国株式投資信託等は含み
損が増えている。
為替相場に手出しした相場師は破産して
いる者も相当数に増えている。
組合資産の投資信託はここら辺を考慮し
ての銘柄選定をしているので含み損は最
小限に抑えられてはいる。
米国中央銀行による市場操作は来年度は
息詰まるとみているが今後の指数を細か
く分析する必要性がある。
そろそろ手じまいをして現金化を急いで
いる。
今年の年末相場は来年度の新NISA導入の
反応を見極める必要がある。
悩ましい年末ではあるが健康の気を付けたい。

[19342: 匿名さん]

>>19341 匿名さんの訂正
1ドル151円が139円に暴騰に訂正。

[19343: 匿名さん]

１３９円か！いよいよ来たで、勝負やで。
組合財政一気に好転！！

[19344: 匿名さん]

あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

[19345: 匿名さん]

ここのスレは人気があるね。

[19346: 匿名さん]

>>19338 匿名さん
規約等は遵守しているつもり。
住民は知っているでしょう。
うちはオープンマーケット。
秘密にはしない。公表が原則である。
秘密主義は良くないよ。
なんでも腹を割って話そうよね( ´艸｀)

[19347: 匿名さん]

>>19344 匿名さん
お互いに主義主張が違うだけでずる賢さは感じないので役に立つ投稿に励んでください。私もマンション管理士の有資格者であり勿論宅建士や業務主任者や簿記等の資格は保有しているが投資が小遣を稼げるので暇をつぶしているのです。たまには投資のご助言を？

[19348: 通りすがり]

19344さんの言われる通り！
投資の話は別スレを立て、興味のある方を呼び込みそこで話を進めて。これで問題ないでしょう？　

[19349: 匿名さん]

配管全部取り換え工事や規約全面改正などめったにやらない事柄に関する役立たずの話題こそ別スレで細々とやればいいでしょう。管理組合の財政安定問題のほうがはるかに重要で興味深いと思います。

[19350: ご近所さん]

マンション管理に関することなら何を書き込んでもいいですよ
「理事長♂と副理事長♀がデキてるんじゃないか？」的な相談でも
スレ主としてはレス数が増えてうれしいです

[19351: 匿名さん]

>>19348 通りすがりさん
組合の資産を運用して貢献しようと
することは区分所有建物の管理組合
の仕事である。
何事もリスクはつきものですよ。
リスクばかりが先行して休眠したお
金にカビが生える。
かわいいお金には旅をさせよ。
幾多の苦難を乗り越えて故郷に錦を
飾る。

[19352: 投資日２０２３/０９/１５，投資金１０億２千万円、基準価格１口２６，４１９円、口数４，５４２，９円]

名前：欄には基準価格、口数を知らせ
ます。各自ネットでお調べください。
勉強になりますよ。
フアンド名は下記です。
netwinGSテクノロジー株式フアンドB（為替ヘッジなし）

本日は基準価格＝２７，８０５円
２０２３/９/１５購入既知数＝4,542

本日の評価額　＝27,805×4,542=126,290,310

含み益＝６，２９０，３１０円。

毎日基準価格は変化します。
解約時は手数料はいりません。
解約時基準価格は解約時の翌日ですの
でできれば経済指標を見ながら翌日の
米国三指数の上昇を推測して解約して
ください。
上昇すれば解約時よりも評価額が高く
。下がれば評価額は下がります。
相場の動きが学習できます。

[19353: 匿名さん]

あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

[19354: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[19355: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[19357: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[19360: 匿名さん]

>>19357 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はありますが・・・・・

お気の毒、我がマンションは管理規約で図解で説明があるよ。
従って専有部分の不具合の修繕は区分所有者が責任をもって実施する。
規約の全面改訂更新より専有、共用部分の明確な図解による説明書を作れよ

[19361: 匿名さん]

基本的には専有部分の配管の工事は各区分所有者の責任と負担で行います。
ただ、その費用の負担については管理組合が一斉に工事をやる場合は
一緒にやることに対しては、管理組合で決めてもいいと思います。
ただ、先行工事者に対する規定も設けておく必要はありますが。
全国でみても、管理組合として配管の工事を実施しているマンションも
数多くあります。裁判例もあります。

[19362: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄も専有部分も管理組合として
やっています。

[19363: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[19364: 匿名さん]

つまり、先に自腹で工事した組合員に７２万円を補償すべきところ。３８万円でお茶を濁して差額をネコババしようとした組合役員が裁判所にお灸をすえられたということだな

[19365: 匿名さん]

専有部分の工事を組合予算でやろうという役員は裏で何かインチキを企んでいるから組合員はしっかり監視してろってことだ

[19366: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

[19368: 匿名さん]

>>19367 畜名さん
そんなことをおもっているのは、ほんの一部の住民だけですよ。

[19369: 匿名さん]

>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

[19370: 鋭意爆睡中]

>>19367 畜名さん
時間の経過とともに忘れ去られますよ、気にしないことです。
私は現役役員ですが、過去の理事会の不手際の尻ぬぐいをしている最中にあります。
皆が好き勝手なことを宣うので人間嫌いになりましたよ。
専用庭があるのに専用庭使用細則が無いってどゆこと？理解できませんよ。

[19371: 匿名さん]

うちのマンションにも専用庭がありますし、ルーフバルコニーの
ある部屋もあります。
しかし、使用料はありません。