「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19263: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19264: 匿名さん]

>>19248 匿名さん

網戸は専有部分につき交換したい区分所有者が責任をもって交換すればよい

[19265: 匿名さん]

網戸は専有部分ですか？
サッシの外側についていますよ。それに勝手に色とかを奇抜にしたり
されたら外観の統一ができませんよ。
網戸の張替えについては、専用使用部分の管理は各区分所有者の
責任と負担ですることに規定はされていますが。

[19266: 匿名さん]

>>19263 匿名さん
＞　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修繕において管理組合が機能しているマンションです。
＞　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じてきちんと交渉する術も必要です。

そうですね　我がマンションは理事会が管理会社に何もかもお任せで修繕積立金が暴騰しそう

理事会が開催されても毎月の収支表の確認もされておらず横領されそう

[19267: 匿名さん]

組合資産運用の報告
昨日で含み益が６００万円です
本日は消費者物価指数が下振れとみて
個人分は買いに転じました。
組合資金はさらに含み益は上昇するで
しょう。
米国経済がソフトランニングの予想が
たてば投資信託は中期的には上振れし
て利益を出すと思います。
組合資金を寝かせずに組合員の負担減
少に努めましょう。

[19268: 匿名さん]

>>19265 匿名さん
＞網戸の張替えについては、専用使用部分の管理は各区分所有者の責任と負担ですることに規定はされていますが。

そのとうり　共用部分とは規定はされていませんね

網戸は必要ですか　なんのためにあるんですか　蚊、虫等は発生しませんよ

[19269: 匿名さん]

網戸ぐらいでガタガタ言うな
アホ役員ほど統一感だの資産価値だの自分勝手なわがままをいう

[19270: 匿名さん]

〇階の〇〇さんが管理組合の承諾なしに網戸付けたから資産価値がこれだけ下がった、と
具体的な数字をもとに文句言え

[19271: 匿名さん]

>>19268 匿名さん
網戸は専有部分とか共用部分とかの表示がされていない管理規約は
多いと思いますが、明らかにサッシの外側に設置されていますので、
共用部分となるでしょう。

[19272: 匿名さん]

　? 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[19273: 匿名さん]

うちは雨戸・網戸・二重サッシで規約には共用部分としての扱いです。

[19274: 匿名さん]

それが一番いい規定ですね。

[19275: 匿名さん]

玄関に網戸を新設する奴がいるな

[19276: 匿名さん]

それは専有部分ですね。
角部屋でない部屋の風通しをよくするために設置しているんですね。
設置するときに管理組合の許可がいります。

[19277: 匿名さん]

共用部分は、その共用部分の共有者の物だから、組合員なら誰が使ってもいいのである。
例えば、洗濯物が多い組合員は、自室に接続するベランダだけでは足りないときは、
法律上は７階のルーフバルコニーに入って洗濯物を干していいことになっている。
しかし、これでは７階の組合員はたまったものではないから、組合員相互間のいわば
紳士協定としてベランダやルーフバルコニーの専用使用をお互いに認め合うことに
している（標準管理規約１４条）。
法律上のルールがどのように手直しされているか、標準管理規約の第４章用法を読んで
理解しておくことが望ましい。

[19278: 匿名さん]

>>19276 匿名さん
可笑しなことを言う。
許可などはNO.

[19279: 匿名さん]

ベランダやルーフバルコニーは組合員全員の共有財産だから、その維持管理コストは
組合員全員が共有持分に応じて負担するのが法律上のルールである。
しかし、これは管理規約で「別段の定め」をすることが許されているから、専用使用が
認められている共用部分の日常的な管理費用は、専用使用する組合員の負担とする
規約を設けているマンションは多いだろう。
もちろん、いくら規約でもトチ狂った内容（あみだくじで当たった組合員がすべての
部屋のベランダの修繕費用を一人で負担する、など）は認められない。

[19280: 匿名さん]

大規模修繕工事を進めて折ります
施工会社を募集段階に入ります、コンサルタント任せでなく、管理組合から推薦会社を2社出す事を考えています。
問題があるでしょうか??

[19281: 匿名さん]

管理組合はだれが推薦するのですか。
ＮＰＯ法人とか、建設新聞を活用されたらいかがですか。
建設新聞への掲載は無料です。
それと、その地区の売り上げベストテンの建設会社も候補に
入れたらいかがでしょうか。

[19282: 匿名さん]

メンドイことをしても大して差ないよ。
スーパーゼネコン４社に直接挑戦するくらいの理事長であれば問題はない。

[19283: 匿名さん]

組合員の中にゼネコンの設計技師もいれば鳶の親方もいるだろう
彼らに聞けば素人に毛の生えた程度の自称コンサルに頼まなくてもタダですむ

[19284: 匿名さん]

うちの理事長Sゼネ４社の社長とは●●仲間で懇談中に頼んだ。下請けに命じて工事をした。安くでできたらしい。仕上も美しくできている。センスは間違いない。

[19285: 匿名さん]

>>19284 匿名さん
あなたの書き込みを信じてそれで行動する者もいるんですよ。
大規模修繕工事をするときは、いい加減な業者に発注はできませんよ。

[19286: 匿名さん]

>>19285 匿名さん
どこをみていい加減と言ううんだね？
お前こそいい加減なことを言っているのが解らないのかね。投稿するな。

[19287: 匿名さん]

>>19286 匿名さん
19283もあなたの書き込みでしょう。自称コンサルではなく、
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士ですよ。
すぐ切れる人ですね。
僕はスレ主なんでね。ここに投稿は続けるよ。

[19288: 匿名さん]

>>19287 匿名さん
お前は００だな。
Sゼネコンには分譲の設計・監理・施工のコンサルは山ほどいるよ。

[19289: 匿名さん]

>>19288 匿名さん
>お前は００だな。
ゼネコンに設計コンサルタントを依頼はしないよ。
設計監理方式を採用すべきだよ。
設計と監理は別会社が行うことによって、シビアなチェックが
できるんだよ。
デベ系のマンションであれば、管理会社もデベ系であり、工事は
同じ会社が施工も監理もおこなうことになる。
施工は親会社で、監理は小会社の管理会社からコンサルタントを派遣する
やりかただよ。
特に１９２８４のやり方は絶対にやってはだめなパターンだよ。
これを防ぐために、設計管理方式がベターなんだけど、この方式の
こと分かってるのかな。

[19290: 匿名さん]

>>19289 匿名さん
うちは設計管理方式は見送りで
Sゼネコンによる責任施工方式で行う。

[19291: 匿名さん]

所謂丸投げ方式ですね。
合い見積もりを取らないので、工事費が高いのか安いのかが
分かりませんでしょう。

[19292: 匿名さん]

設計監理方式を採用するとなると、その費用が必要になりますが、
責任施工方式でも監理は行わなければならないのですが、同じ
会社の人間がチェックをしますからどうしても甘くなります。
別に監理業者を採用すれば経費がかかりますので、小規模マンション
では採用が難しいと思います。

[19293: 匿名さん]

欲が絡むと考えが偏る。
経営者目線でものを見る癖をつけようね。

[19294: 匿名さん]

合い見積もりのない業者選定では、談合を心配する
必要があります。
やはり責任施工方式は要注意です。
だれが決めるかが問題ですね。
知り合いの業者に合い見積もりも取らずいくらで工事を
してくれと頼むのですからね。

[19295: 匿名さん]

バランス感覚のない管理者には管理を
任せてはいけませんよ。
両方ともにメリット・デメリットがあ
るからね。
各マンションにとっていい方法をお取
りくださいね。
欲張りは思考偏重に怠っていますよね。おしまい＝＝＝

[19296: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときの業者選定は、同じ条件で合い見積もりを
とらなければだめですね。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様ですね。
この要項書を建築士に作成してもらい、業者は単価だけを記入して
見積書を提出してもらいます。

[19297: 匿名さん]

自治会がマンション集会室前で餅つきをやりたいと言っている

[19298: 匿名さん]

自治会と理事会はまったく関係がない。
それに自治会は入退会は自由です。
マンションの住民が自治会に加入している人数はすくないでしょう。

[19299: 匿名さん]

>>19298 匿名さん
それは逆だよ、実務を知らないね。

[19300: 匿名さん]

>>19299 匿名さん
法律で自治会への入退会は自由となっている。
管理組合については、区分所有法では区分所有者は自動的に
組合員となるとなっていますよ。
自治会が理事会に参加することはないし、何の権限もない。
マンションの住民が自治会に加入している比率は大都市にいくほど低く
なっている。
理事会と自治会をごっちゃにしてはだめでしょう。
それに実務とはどういうことですか。

[19301: 匿名さん]

>>19300 匿名さん
都会に行くほど高いよ。
実務の経験のない貴方には
理解できない。
貴方の投稿文はマンション管理士試験
問題では正解だけどね。

[19302: 匿名さん]

>>19301 匿名さん
実務経験はいろいろあるんだけどね。
理事長、副理事長、規約改正委員長、大規模修繕工事委員長、
長期修繕計画洗い直し委員長、ＮＰＯ法人理事、自治会役員等
マンションの住民で自治会に加入している者の割合は地方にいく
ほど多いのも事実ですよ。
いろいろな経験のもとにここのスレが成り立っているんです。

[19303: 匿名さん]

組合資産１億２千万円の運用について
のご報告。
昨日で７５０万円の含み益です。
円高で利益率が減少しています。
久々の円高で初心者の投資家は利益率
の思ったより少ないのには驚いている
でしょう。
CPIを好感して米国株は素直に暴騰し
たが円高で投資家の意に反して日本株
は急落である。
米国株に正比例するのであるが半比例
している。
自動車株に見られるように円高は日本
株には不利です。
投資信託は為替でヘッジしているので
米国株も急騰の割には利益率が少ない
。
少々不満であるが円高は長くは続きま
せん。
明日は１００万円くらいの利益の上積
になる予想である。少ない( ´艸｀)。

[19304: 匿名さん]

立派な成績ですね
経済分析も大変参考になります
今後も経過報告をお願いします

[19305: 匿名さん]

>>19300 匿名さん
>法律で自治会への入退会は自由となっている。

何という法律ですか？

[19306: 匿名さん]

自分で調べる能力すらないんですか？

[19307: 匿名さん]

>>19306 匿名さん

そんな法律はないから聞いているのです。

[19308: 匿名さん]

今昼サテを見終わったとこです。
平野さんの解説は的を得ていています
が最近は省略されていて残念です。
今年もFOMCは金利据え置きで終わり
ましたが、
来年は利下げの年だとして米国三指数
は大幅高でした。
利下げのタイミングを間違えると恐慌
の火縄に火をつけかねないので投資に
はご用心です。
手じまいを考えています。
組合資金は安全第一ですから早めに利
確して投資のタイミングを探りたいと
思います。
来年はうれしい年ではないと踏んでは
います。地政学リスク？

[19309: 匿名さん]

>>19304 匿名さん
２千万円くらいで利益を確定して積み立てておこうと思います。来年は危険な年の予感がします。

[19310: 匿名さん]

>>19306 匿名さん
調べてみたが見当たりませんので聞いているのですが悪いですか( ´艸｀)。

[19311: 匿名さん]

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

[19312: 匿名さん]

昨日の組合資産の投資についての報告
ですが目論見が狂いました。
わたしの目論見ではあと４００万円く
らいの含み益増になる予定でした。
米国三指数は暴騰したので予想通リと
思い計算しましたが逆に６０万円ほど
含み益が減りました。
原因は本日日本時間午前４時のパウエ
ル議長会見で今年は金利は据え置いて
来年は利下げ発言で金利が急落してド
ルが売られ株が暴騰しましたのが原因
でした。
本日の日本株は普通ならば米国株に比
例して高騰するべきが反比例して反落
しています。
来週の日銀政策金利の行方が気になり
上値が抑えられての相場になりそうで
です。
相変わらず苦情は来ていますが説得は
しています。