「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19223: 匿名さん]

>>19217 匿名さん
組合費の10分の1の投資と言っているで
しょうが。
まだ10億以上の組合費は保管されてい
るよ。よく読め。
標準丸写しの長文投稿はやめて自分の
考えを投稿しなさい。
長期修繕計画も修繕の大切さは理解し
ている。
組合員の負担の減少に努力しているの
ですよ。
長期信託といえどもタイミングを合わ
せて利益確定した金額を積立金に加え
ている。

[19224: 匿名さん]

いよいよ岸田政権も怪しくなってきましたが、ここで立民が政権取ると
またぞろ民主党こども会政権の再来になって日本沈没ですからね、
維新がもう少ししっかり基礎学力を身に着けるまでは、自民党の
短期交代顔見世興行で行くしかないです
まあ、誰が財務相でも金融政策はいきなり引き締め基調とは行かんと思うが？？？

[19225: 通りがかりさん]

大規模修繕工事を進めています、コンサルを入れ、設計案3件の提示が有り、施工会社に見積りを提出させる段階です。管理組合から施工会社を2社推薦する事は有りですか??

[19226: 匿名さん]

>>19225 通りがかりさん
管理組合からの推薦ならいいと思います。
ただ、合い見積もりを取るときは同じ条件、つまり同じ修繕箇所、
同じ材料、同じ平米数、同じ仕様で要項書を作成してもらい
施工会社は単価だけを記入するようにしたらいいと思います。
見積書については、理事長とか修繕委員あてに送付してもらい、
開封するときは、理事会または修繕委員会でみんながいる前で
開封するのがいいと思います。
そして、見積もりがでた業者の中から数社を選定し、説明会を
開催するといいでしょう。
その際は、専門委員等に採点表を渡してみなさんに評価してもらい、
最終の選考会では、見積金額と評価点で決めればいいでしょう。

[19227: 匿名さん]

理事会で一本化調整ができない場合は、複数の業者を総会にかけて組合員の賛成多数が得られた業者に工事を請け負わせたらいい
単純に得票数が多い業者に一発で決めてもいいし、上位２社による決選投票があってもいいだろう

[19228: 匿名さん]

1戸当たりの平均分譲価格が５億円を超えるようなマンションでもない限り、
大規模修繕工事は小手先の修繕工事と変わらない
グダグダ時間をかけて事前準備する必要も欠ければ検討事項もない

[19229: 匿名さん]

>>19223 匿名さん
僅か１０分の１の資金で一体いくら稼ぐつもりだよ。
大規模修繕工事の進め方については、標準丸写しかどうかも
分からないんだね。
自分で考えて作成してあるんだよ。
工事の進め方の標準がどんなものか知っているのかい。
役に立たないから経験をもとに苦労して作成しているんだよ。

[19230: マンション掲示板さん]

現在監事をしているものです。臨時総会が来月行われるので監査を行おうと管理人室にいき管理人に聞いていましたら理事長に許可なく入るなと叱られました。管理会社が怠慢な管理をされていたので臨時総会まで監査ができないのですが困っています。

[19231: 匿名さん]

>>19230 マンション掲示板さん
管理人室についての細則は殆どのマンションで規定は
されていないと思います。
管理人に仕事場として提供をしていますので、その管理は
管理人が行うことになります。
ただ、何かあれば業者であれ、理事であれそこに入ることはあります。
理事長や副理事長にも管理人室の鍵は渡してあると思います。
警備会社にも鍵は渡してあります。
管理人室に入る場合は、管理人の許可は必要ですが、理事長の許可は
必要ありません。
理事長や副理事長であっても、管理人室に用もないのに勝手に入る
ことはできないでしょう。
賃貸にだしている部屋にオーナーが勝手にその部屋に入ることは
できないが、そこの住民が許可すれば何の問題もありません。

[19232: 匿名さん]

管理会社とは契約を交わしますが、それは重要事項の中に
説明がされています。
管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項で、
規約共用部分の管理事務室およびそれらの付属物は管理会社の
管理事務の対象になるとされています。
それと、基幹事務以外の管理事務として管理人の執務場所は
管理人室とされています。
よって、管理人室の通常の管理は管理人が行うことになって
いますので、管理人の許可があれば必要な者が入室することは
できます。その際、理事長の許可はまったく必要はないですね。

[19233: 匿名さん]

先週の雇用統計は米国株には少々悪影響の結果だが米国の景況感の悪さ予想が幸いして少し高騰してマンションの投資信託も小幅ながら含み益が増えている。
今週は米連邦公開市場委員会を受けて政策金利の決定がなされる前に米国の消費者物価指数の発表も重なる。
パウエル長官のタカ派発言だと暴落する。これを予想して資料収集には投資家は多忙である。
来週は世界が注目する日銀による政策金利の発表があり予想は暴落とみる。
ここらへんで腹をくくれる投資家は本物である。また日は上る。

[19234: 匿名さん]

日本株現物投資の小生にはデフレ経済からインフレ経済への移行による含み損には耐える時です。
今年の正月は質素倹約を旨とする。
組合資金の投資金は含み益が増えるので心配はご無用です。

[19235: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[19236: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[19237: 匿名さん]

世界が注目する日銀の政策金利発表は
アベノミクスの金利ゼロ政策からの脱
却である。
イールドカーブを廃止するか修正で収
まるのか否かである。
岸田総理の不人気に相まって修正にと
どめるか廃止して金利高に舵を切るか
に注目が集まる。
現時点の円高がそれを示唆している。
いずれ金利は上げないといけないけ
どね。

[19238: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[19239: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[19240: 匿名さん]

組合資金の消費のみの話ばかりしかできないのは情けない限りだ。
少しは組合資金の運用を考える役員や管理会社やマンション管理士が登場が待たれる。
知恵を絞れば宝の山がたくさんあるのにきずいていない。

[19241: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[19242: 匿名さん]

>>19241 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

そうですか　それじゃ５０年で解体、建て替えですね。

＞マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将来的に売却や賃貸を考えている人・・・・・

マンションは、永住を前提にすることを考えてメンテナンスしましょう。
売却を考えてメンテナンスを行うと修繕積立金が膨らみ増加した積立金の元が取れなくなる、結果損をします。

＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
　　　
ならば住宅ローンは２５年で支払いが終わるように計画しましょう。

[19243: 匿名さん]

建物の減価償却期間の４７年は税法上の
問題で、建物の存続期間ではありません。

[19244: 匿名さん]

資産運用の提案のできない管理者は組合運営管理者としては失格である。これからは日本が欧米並みの経済に転換していく。

[19245: 匿名さん]

税法上の減価償却期間を、建物の耐用年数と勘違いして
いる者もいます。
マンションの耐用年数は、１００年以上もちますよ。

[19246: 匿名さん]

やらなければならないマンションの工事をすべて網羅して、
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
しますが、それをクリアーしているマンションはまだまだ
少ないようです。
工事は１３年前後に行われる大規模修繕工事のほかに、大型設備つまり
給水設備や消防設備、インターホン、エレベーター、給水管や排水管、
配線、玄関ドアや網戸・サッシ等の交換もあります。

[19247: 匿名さん]

修繕積立金を投資により増やし、修繕積立金を抑えることも
ありますが、その際は、いつまでにいくら増やすことができるので
修繕積立金はいくらにしますという明確な基準が必要です。
それが分からなければ、積立金の額をいくらにすればいいのかが
分かりませんからね。
その時になって、積立金が足りないので工事ができませんでは
どうしようもありませんよ。

[19248: 匿名さん]

例えば、網戸・サッシは交換の予定にはいれてないが、儲かったら
交換はしますが、益金が出ない場合はやりませんとかを決めておけば
いいでしょうが。
網戸・サッシを全戸交換するには莫大なお金が必要になります。
多分１戸当たり１００万円ぐらいは必要になりますから。

[19249: 匿名さん]

>>19247 匿名さん
そんなことは百も承知。
資産運用方法を知らないで投稿するな。
管理者失格の思考である。

[19250: 匿名さん]

>>19249 匿名さん
いつ、いくら利益がでるまで分かるんですか。
すごいですね。
僕はスレ主だけど、ここのスレではもう３０年以上証券会社を
通して（現物取引）と、デイトレをしていると書き込んでいたけどね。
今もコスモネットレの画面をみながら書き込みをしているけどね。
毎日証券会社との連絡は取っているし、資料もいろいろきているよ。
株の投資はしているけど、あくまで個人での取引だけどね。
あなたは、投資をしているのを自慢したいの？
そうとしか思えないけどね。

[19251: 匿名さん]

>>19250 匿名さん
投稿文は資産の運用を知らない御仁だと白状しているようなものだ。

[19252: 匿名さん]

>>19250 匿名さん
いついくらの利益がでるなんてことは
どこにも投稿などしていないよ。
作文をよく読んで返事しなよ。
思い込みは機関だよ。
自分用で今短期投資で３銘柄に指値をしたところだ。
経済指標を基に買えれば儲かる確率は１００％だ。
組合資金はこの方法の投資はしない。

[19253: 匿名さん]

>>19252 匿名の訂正
思い込みは危険に訂正。

[19254: 匿名さん]

>>19252 匿名さん
いついくらの利益が出るかが分からなければ、修繕積立金の
値上げをいくらにすればいいかもわからないのじゃないの。
現在の積立金で工事がすべてできるかを知らなければ対応の
しようがないしね。
資産の活用をして、利益がいくらでるか損をするかも分らない
ようじゃどうしようもないね。

[19255: 匿名さん]

やらなければならな工事のすべてを網羅した、しっかりした
長期修繕計画書の作成をまずやらなければね。
いったいいくら修繕積立金が必要かも分からないようじゃ
どんぶり勘定もいいとこだね。

[19256: 匿名さん]

>>19254 匿名さん
それでよくデイトレをするよネ。
投資は無理だからやめろ、
博打をしていればいいよ。
其れこそ財産を失うよ。

[19257: 匿名さん]

>>19252 匿名さん
あのね、株に投資して儲かる確率が１００％というのを
信じる者は一人もいないよ。
あなたは、証券会社に職を変え、ディーラーとしてやった
ほうがいいかもね。
プロのディラーも損をしないように努力をしているよ。
こちらから提案した株についての返答もくるけど、その株が
すべて騰がるわけでもない。もし、それをもとに購入しても
売るタイミングが狂えば損をすることもある。
売ったり買ったりする判断は個人がやらなければならないからね。

[19258: 匿名さん]

それから、ここのスレで株の書き込みはやめなよ。

[19259: 匿名さん]

>>19257 匿名さん
完ぺき主義は困るよね。
株で１００％儲かるならば世界中の人
間が投資で楽して生きれるよ。
１００％儲かる投資などはないことを
知っているだけで良い。
こここそ実力の世界だからね。
知識を弄ぶのではなく生かせる知恵の
世界である。
磨けば１００％の勝率だよ。
だから組合資金を投資できる管理者を
探せと言っている。
管理会社のフロントや士業で生活しよ
うと志は禁物であるから投資は辞める
のが賢明です。
デイトレをしているのならば理解でき
るよね。

[19260: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[19261: 匿名さん]

組合理事が資金有用で成功しているマンションは人気がありますね
潤沢な資金でメンテするからいつも新築入居気分

[19262: 匿名さん]

住み心地の良いマンションとわ。

[19263: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[19264: 匿名さん]

>>19248 匿名さん

網戸は専有部分につき交換したい区分所有者が責任をもって交換すればよい

[19265: 匿名さん]

網戸は専有部分ですか？
サッシの外側についていますよ。それに勝手に色とかを奇抜にしたり
されたら外観の統一ができませんよ。
網戸の張替えについては、専用使用部分の管理は各区分所有者の
責任と負担ですることに規定はされていますが。

[19266: 匿名さん]

>>19263 匿名さん
＞　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修繕において管理組合が機能しているマンションです。
＞　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じてきちんと交渉する術も必要です。

そうですね　我がマンションは理事会が管理会社に何もかもお任せで修繕積立金が暴騰しそう

理事会が開催されても毎月の収支表の確認もされておらず横領されそう

[19267: 匿名さん]

組合資産運用の報告
昨日で含み益が６００万円です
本日は消費者物価指数が下振れとみて
個人分は買いに転じました。
組合資金はさらに含み益は上昇するで
しょう。
米国経済がソフトランニングの予想が
たてば投資信託は中期的には上振れし
て利益を出すと思います。
組合資金を寝かせずに組合員の負担減
少に努めましょう。

[19268: 匿名さん]

>>19265 匿名さん
＞網戸の張替えについては、専用使用部分の管理は各区分所有者の責任と負担ですることに規定はされていますが。

そのとうり　共用部分とは規定はされていませんね

網戸は必要ですか　なんのためにあるんですか　蚊、虫等は発生しませんよ

[19269: 匿名さん]

網戸ぐらいでガタガタ言うな
アホ役員ほど統一感だの資産価値だの自分勝手なわがままをいう

[19270: 匿名さん]

〇階の〇〇さんが管理組合の承諾なしに網戸付けたから資産価値がこれだけ下がった、と
具体的な数字をもとに文句言え

[19271: 匿名さん]

>>19268 匿名さん
網戸は専有部分とか共用部分とかの表示がされていない管理規約は
多いと思いますが、明らかにサッシの外側に設置されていますので、
共用部分となるでしょう。

[19272: 匿名さん]

　? 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[19273: 匿名さん]

うちは雨戸・網戸・二重サッシで規約には共用部分としての扱いです。

[19274: 匿名さん]

それが一番いい規定ですね。

[19275: 匿名さん]

玄関に網戸を新設する奴がいるな

[19276: 匿名さん]

それは専有部分ですね。
角部屋でない部屋の風通しをよくするために設置しているんですね。
設置するときに管理組合の許可がいります。

[19277: 匿名さん]

共用部分は、その共用部分の共有者の物だから、組合員なら誰が使ってもいいのである。
例えば、洗濯物が多い組合員は、自室に接続するベランダだけでは足りないときは、
法律上は７階のルーフバルコニーに入って洗濯物を干していいことになっている。
しかし、これでは７階の組合員はたまったものではないから、組合員相互間のいわば
紳士協定としてベランダやルーフバルコニーの専用使用をお互いに認め合うことに
している（標準管理規約１４条）。
法律上のルールがどのように手直しされているか、標準管理規約の第４章用法を読んで
理解しておくことが望ましい。

[19278: 匿名さん]

>>19276 匿名さん
可笑しなことを言う。
許可などはNO.

[19279: 匿名さん]

ベランダやルーフバルコニーは組合員全員の共有財産だから、その維持管理コストは
組合員全員が共有持分に応じて負担するのが法律上のルールである。
しかし、これは管理規約で「別段の定め」をすることが許されているから、専用使用が
認められている共用部分の日常的な管理費用は、専用使用する組合員の負担とする
規約を設けているマンションは多いだろう。
もちろん、いくら規約でもトチ狂った内容（あみだくじで当たった組合員がすべての
部屋のベランダの修繕費用を一人で負担する、など）は認められない。

[19280: 匿名さん]

大規模修繕工事を進めて折ります
施工会社を募集段階に入ります、コンサルタント任せでなく、管理組合から推薦会社を2社出す事を考えています。
問題があるでしょうか??

[19281: 匿名さん]

管理組合はだれが推薦するのですか。
ＮＰＯ法人とか、建設新聞を活用されたらいかがですか。
建設新聞への掲載は無料です。
それと、その地区の売り上げベストテンの建設会社も候補に
入れたらいかがでしょうか。

[19282: 匿名さん]

メンドイことをしても大して差ないよ。
スーパーゼネコン４社に直接挑戦するくらいの理事長であれば問題はない。

[19283: 匿名さん]

組合員の中にゼネコンの設計技師もいれば鳶の親方もいるだろう
彼らに聞けば素人に毛の生えた程度の自称コンサルに頼まなくてもタダですむ

[19284: 匿名さん]

うちの理事長Sゼネ４社の社長とは●●仲間で懇談中に頼んだ。下請けに命じて工事をした。安くでできたらしい。仕上も美しくできている。センスは間違いない。

[19285: 匿名さん]

>>19284 匿名さん
あなたの書き込みを信じてそれで行動する者もいるんですよ。
大規模修繕工事をするときは、いい加減な業者に発注はできませんよ。

[19286: 匿名さん]

>>19285 匿名さん
どこをみていい加減と言ううんだね？
お前こそいい加減なことを言っているのが解らないのかね。投稿するな。

[19287: 匿名さん]

>>19286 匿名さん
19283もあなたの書き込みでしょう。自称コンサルではなく、
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士ですよ。
すぐ切れる人ですね。
僕はスレ主なんでね。ここに投稿は続けるよ。

[19288: 匿名さん]

>>19287 匿名さん
お前は００だな。
Sゼネコンには分譲の設計・監理・施工のコンサルは山ほどいるよ。

[19289: 匿名さん]

>>19288 匿名さん
>お前は００だな。
ゼネコンに設計コンサルタントを依頼はしないよ。
設計監理方式を採用すべきだよ。
設計と監理は別会社が行うことによって、シビアなチェックが
できるんだよ。
デベ系のマンションであれば、管理会社もデベ系であり、工事は
同じ会社が施工も監理もおこなうことになる。
施工は親会社で、監理は小会社の管理会社からコンサルタントを派遣する
やりかただよ。
特に１９２８４のやり方は絶対にやってはだめなパターンだよ。
これを防ぐために、設計管理方式がベターなんだけど、この方式の
こと分かってるのかな。

[19290: 匿名さん]

>>19289 匿名さん
うちは設計管理方式は見送りで
Sゼネコンによる責任施工方式で行う。

[19291: 匿名さん]

所謂丸投げ方式ですね。
合い見積もりを取らないので、工事費が高いのか安いのかが
分かりませんでしょう。

[19292: 匿名さん]

設計監理方式を採用するとなると、その費用が必要になりますが、
責任施工方式でも監理は行わなければならないのですが、同じ
会社の人間がチェックをしますからどうしても甘くなります。
別に監理業者を採用すれば経費がかかりますので、小規模マンション
では採用が難しいと思います。

[19293: 匿名さん]

欲が絡むと考えが偏る。
経営者目線でものを見る癖をつけようね。

[19294: 匿名さん]

合い見積もりのない業者選定では、談合を心配する
必要があります。
やはり責任施工方式は要注意です。
だれが決めるかが問題ですね。
知り合いの業者に合い見積もりも取らずいくらで工事を
してくれと頼むのですからね。

[19295: 匿名さん]

バランス感覚のない管理者には管理を
任せてはいけませんよ。
両方ともにメリット・デメリットがあ
るからね。
各マンションにとっていい方法をお取
りくださいね。
欲張りは思考偏重に怠っていますよね。おしまい＝＝＝

[19296: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときの業者選定は、同じ条件で合い見積もりを
とらなければだめですね。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様ですね。
この要項書を建築士に作成してもらい、業者は単価だけを記入して
見積書を提出してもらいます。

[19297: 匿名さん]

自治会がマンション集会室前で餅つきをやりたいと言っている

[19298: 匿名さん]

自治会と理事会はまったく関係がない。
それに自治会は入退会は自由です。
マンションの住民が自治会に加入している人数はすくないでしょう。

[19299: 匿名さん]

>>19298 匿名さん
それは逆だよ、実務を知らないね。

[19300: 匿名さん]

>>19299 匿名さん
法律で自治会への入退会は自由となっている。
管理組合については、区分所有法では区分所有者は自動的に
組合員となるとなっていますよ。
自治会が理事会に参加することはないし、何の権限もない。
マンションの住民が自治会に加入している比率は大都市にいくほど低く
なっている。
理事会と自治会をごっちゃにしてはだめでしょう。
それに実務とはどういうことですか。

[19301: 匿名さん]

>>19300 匿名さん
都会に行くほど高いよ。
実務の経験のない貴方には
理解できない。
貴方の投稿文はマンション管理士試験
問題では正解だけどね。

[19302: 匿名さん]

>>19301 匿名さん
実務経験はいろいろあるんだけどね。
理事長、副理事長、規約改正委員長、大規模修繕工事委員長、
長期修繕計画洗い直し委員長、ＮＰＯ法人理事、自治会役員等
マンションの住民で自治会に加入している者の割合は地方にいく
ほど多いのも事実ですよ。
いろいろな経験のもとにここのスレが成り立っているんです。

[19303: 匿名さん]

組合資産１億２千万円の運用について
のご報告。
昨日で７５０万円の含み益です。
円高で利益率が減少しています。
久々の円高で初心者の投資家は利益率
の思ったより少ないのには驚いている
でしょう。
CPIを好感して米国株は素直に暴騰し
たが円高で投資家の意に反して日本株
は急落である。
米国株に正比例するのであるが半比例
している。
自動車株に見られるように円高は日本
株には不利です。
投資信託は為替でヘッジしているので
米国株も急騰の割には利益率が少ない
。
少々不満であるが円高は長くは続きま
せん。
明日は１００万円くらいの利益の上積
になる予想である。少ない( ´艸｀)。

[19304: 匿名さん]

立派な成績ですね
経済分析も大変参考になります
今後も経過報告をお願いします

[19305: 匿名さん]

>>19300 匿名さん
>法律で自治会への入退会は自由となっている。

何という法律ですか？

[19306: 匿名さん]

自分で調べる能力すらないんですか？

[19307: 匿名さん]

>>19306 匿名さん

そんな法律はないから聞いているのです。

[19308: 匿名さん]

今昼サテを見終わったとこです。
平野さんの解説は的を得ていています
が最近は省略されていて残念です。
今年もFOMCは金利据え置きで終わり
ましたが、
来年は利下げの年だとして米国三指数
は大幅高でした。
利下げのタイミングを間違えると恐慌
の火縄に火をつけかねないので投資に
はご用心です。
手じまいを考えています。
組合資金は安全第一ですから早めに利
確して投資のタイミングを探りたいと
思います。
来年はうれしい年ではないと踏んでは
います。地政学リスク？

[19309: 匿名さん]

>>19304 匿名さん
２千万円くらいで利益を確定して積み立てておこうと思います。来年は危険な年の予感がします。

[19310: 匿名さん]

>>19306 匿名さん
調べてみたが見当たりませんので聞いているのですが悪いですか( ´艸｀)。

[19311: 匿名さん]

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

[19312: 匿名さん]

昨日の組合資産の投資についての報告
ですが目論見が狂いました。
わたしの目論見ではあと４００万円く
らいの含み益増になる予定でした。
米国三指数は暴騰したので予想通リと
思い計算しましたが逆に６０万円ほど
含み益が減りました。
原因は本日日本時間午前４時のパウエ
ル議長会見で今年は金利は据え置いて
来年は利下げ発言で金利が急落してド
ルが売られ株が暴騰しましたのが原因
でした。
本日の日本株は普通ならば米国株に比
例して高騰するべきが反比例して反落
しています。
来週の日銀政策金利の行方が気になり
上値が抑えられての相場になりそうで
です。
相変わらず苦情は来ていますが説得は
しています。

[19313: 匿名さん]

>>19310 匿名さん

住んでる市区町村役場に聞けば。

[19314: 匿名さん]

>>19312 匿名さん
あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

[19315: 匿名さん]

自治会主催の餅つきに続いてクリスマスパーティーもやります
子供さんたちが楽しみにしているのでね
管理組合の辛気臭い仕事に比べて自治会の仕事は楽しいから役員も張り切ってます

[19316: 匿名さん]

管理組合主催でハロウィンをやろうという話もあったみたいですが、
長老のジジイ理事が強硬に反対してダメだったそうです
ジジイはハロウィンなんて知らんわなｗ

[19317: 匿名さん]

>>19316 匿名さん

自治会主催でやれば、管理組合主催でやるのは？？？？？

[19318: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[19319: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

[19320: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[19321: 匿名さん]

駐車場は組合員の所有物であり組合員は法令の規定に従って無償使用できる
管理組合が使用契約という形で組合員の財産を使って金儲けをしているだけだから
収益に課税されるのは当然である

[19322: 匿名さん]

駐車場は使用契約を結び使用料を取り、それを
修繕積立金に充当しているマンションが殆どでしょう。
組合員に使用料を取ることは非課税になります。