「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19151: 匿名さん]

不要

[19152: 匿名さん]

しかし、規約で規定していないと、重大事故等があれば
住民間で揉めますよ。
その費用を関係のない棟の住民がなぜ負担しなければなら
ないのかってね。そして、良い目をみるのは負担した住民の
棟ではないですから。

[19153: 匿名さん]

法律に従って淡々と処理すれば問題はない
連坦棟の共用部分の所有権関係がどうなっているのか、調べればいい
連坦棟全体で一つの共用部分なのか、外観上分かれている棟ごとに別々の共用部分なのか
前者なら外観上はよその棟でも法律上は自分の所有物だから、自分も修理費用を
分担するのは当たり前である
後者ならよその棟は他人の所有物なので、規約で別段の定めがない限り、自分は
修繕費用を負担する義務はない（つまり、規約に規定がなければ負担もない）

[19154: 匿名さん]

連担棟はインフラ設備（受電設備、エレベーターなど）が片方の棟だけとか、各棟だけで独立できない建物だから、片方の棟だけ建替えは難しい。できるのは、団地。

[19155: 匿名さん]

　埼玉県行田市内の自治会の一つで、各世帯から任意で集めていた共同募金を本年度からは自治会の予算から支出する方針を決め、反対した住民が退会を余儀なくされた。

この住民は退会に至る事情を説明した手紙を加入する全世帯に配り、「結果的に退会したが、募金は任意で集めるべきだ」と訴えている。同様の問題は各地で起きており、募金の徴収方法は曲がり角を迎えている。（菅原洋）

　退会したのは、約50年前から町内に住む、ともに元教諭の村上篤平さん（84）と妻の紀子さん（82）。募金の集め方は昨年度まで、各世帯が封筒に任意の金額を入れ、班長が預かる方法だった。

　しかし今年4月、自治会執行部は募金集めの負担を軽減するためとして「赤い羽根募金」「地域歳末たすけあい募金」などに計約27万円を支出する予算案を提案。自治会費は値上げせず、ほかの収入から捻出する見込みで、同月に書面による総会で可決された。

　村上さんらは総会後に自治会の役員らと話し合い、募金を任意に戻すように求めたが、認められず、やむなく退会した。退会の経緯や募金への意見を4枚の紙につづり、約320ある全世帯に配った。

　退会により、村上さん宅に回覧板が渡らなくなり、行事や防犯など生活に必要な情報が得られない状況が続く。9月までは市の広報紙も配られず、現在は市から郵送で取り寄せている。

　村上さんらは「手紙を配った後、賛同してくれる電話も数件あった。自治会費から募金を支出することにつながり、募金の強制になりかねない。任意に戻してもらい、会員に復帰したい」と求めている。本紙は自治会役員に取材を試みたが、連絡が取れなかった。

　市内で各種の募金を取りまとめている市社会福祉協議会によると、募金は県組織が例年、各市町村ごとに目標額を提示する。社協はその額を基に、各自治会に目標額を示している。

　社協は「目標額はノルマや強制ではない。コロナ禍や自治会員の高齢化を背景に、市内でも募金を戸別に任意で集めない自治会もある」と説明する。

　自治会と募金の問題を巡っては、2008年、滋賀県の自治会で会費に募金を上乗せして徴収する決議をしたことについて「事実上の強制であり、（憲法が定める）思想、信条の自由を侵害する」と指摘し、無効とする最高裁の判断が確定している。

[19156: 匿名さん]

この超インフレの時代に住民から
強制的に徴収されるシステムを廃止し
て収益を上げる管理者が必要である。
管理費等の値上げも普通決議なので
一部の組合員の独占を認めるような
ものだ。民主的ではない。

[19157: 匿名さん]

管理組合の理事をしながらマンション
管理士になり管理士会の理事になり、
なんと盆暗ばかりかに驚いて辞任した。話題が役に立たない規約等ばかり。
頭が馬鹿になるのでよいところでやめ
てよかったと思う。
士業で飯を食っているマン管士は偉い
と思う。
よく仕事を探せりもんだよね( ´艸｀)

[19158: 匿名さん]

( ´艸｀)
お前はここにはくるな。

[19159: 匿名さん]

ガザ地区の戦闘状態が再開した
週明けの市場が気になる

[19160: 匿名さん]

組合財政を好転させることができるかどうかの重大局面であることを
認識している役員がどれだけいるか、心もとない限りである

[19161: 匿名さん]

今日マンション管理士の法定講習の書類が届いた。
今年からＷＥＢ方式による受講ができるとのことなので
ＷＥＢ講習を受けることにした。
今回で資格を返納しようと思っていたけど、ＷＥＢなら
好きな時間に受講できるので受けやすいよね。
受講料は１６，６００円とのこと。
受講期間は、令和５年１２月１８日～令和６年の２月９日

[19162: 匿名さん]

>>19159 匿名さん
ウクライナ侵攻時は急落して回復、イスラエルのガザ侵攻で急落して回復、して今は横ばい。来年の米国大統領選挙が鬼門、二人とも後期高齢でバイデンは力強さに欠ける。どちらかといえばトランプに分配が上がりそうな雲行き、人類の知恵も進化しているから核を使うことはないと信じたい。トランプは経済駆け引きにたけているので見せしめに核をクレムリンに落とさないとは限らない。ユダヤの富豪は戦争で暴落した株を買い続けるでしょう。ユダヤ（米国）の富豪はこうして世界を支配している。日本人は手持ちの株の暴落で慌てて手放すから富豪が生まれない。孫さん位でしょう。

[19163: 匿名さん]

私などは儲かると思って購入した株が下がると上がると確信しているのでナンピンをかまして買い増したつもりの株をPSの操作ミスで売ってしまう有様である。相場を張りながら売った株が暴騰をしだす。悔しくて仲間から笑いものにされている。私の予想はほぼ的中する。ユダヤ人の思考力は私たち日本人とは違うようである。ユダヤ人は手持ちの株は上がると確信しているようだ。損切りしなければいけない銘柄は買わないことです。

[19164: 匿名さん]

日本人は資産形成にはマイナーな思考の民族である。もっと政治と経済を学ばないといけない。多額の組合費を大事に保管するのが正当な考えだと思い無駄が多い。株をする私を金の亡者と後ろ指をさす。パチンコ屋、マージャンと同じ博打だという。そこらへんに気付きだして金融について義務教育に取り入れるようになったけど教師がいない。私立学校では外部の投資家をまねいて子供の教育をしだした。NTTなどは日本の株式は１００株単位で高額になるのを見越して株式分割で現在は１７０００円くらいで買えるようにしている、私は子供名で証券口座を作りNTTを１００株仕込んで子供にチェックさせている。資産を増やすことのできる理事長が1人でも誕生することを願う。かわいい子供には旅をさせよの諺通リかわいい組合費に旅をさせましょう。怒られそう。

[19165: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[19166: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

[19167: 匿名さん]

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[19168: 匿名さん]

管理組合のお金を投資に回すようなばかなことはしないで
投資は自分の金でやりな。
そうすれば損益は関係ないからね。

[19169: 匿名さん]

眠らしている豊富な組合資金を投資して組合員への奉仕が一番である。
不足だからと言って値上げしてボッタクルコソ泥とは目的が高尚である。

[19170: 匿名さん]

確実に儲かるんなら、自分の資産はもうすでに１００億超には
なっているだろう。
ちっぽけな組合の資金に手をつける必要もないだろう。
それに積立金は工事をするためのものだから、工事が発生すれば
その資金で支払わなければならないだろう。
長期修繕計画書での３０年間の総工事費の費用を賄う積立金の確保は
されていないんだろう。
それがされているのなら、投資とかはまったくやる必要はないからね。

[19171: 匿名さん]

個人資産でいえば、確実にもうかるのだから、今後は
更に増え続け、天文学的な金額になるだろうね。
その手法を証券会社や投資会社におしえればいいよ。
そうすれば投資をする全員が儲かるしね。

[19172: 匿名さん]

マンション管理士法定講習が今年からＷＥＢでの講習も可となり
今日から受付が開始されましたが、申込サイトの開設がされていません。
今日からスタートとなっていますが、開設が遅れているのでしょうか。

[19173: 匿名さん]

個人資産を投資している話ではないよ。
組合員の最高に意思決定の場で可決された投資です。考え違いしないでね。

[19174: 匿名さん]

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[19175: 匿名さん]

１億２千万円の組合資金の投資は一時１５００万円の含み益だった日もある。これを無視して参考にできない役員は管理者（経営者）能力に劣る。

[19176: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[19177: 匿名さん]

>>19168 匿名さん
投資は組合資金で投資している。
自分は自分の資金で投資している。
別物だよ。
口座名は００管理組合法人

[19178: 匿名さん]

あたりまえじゃないか。何言ってるんだい。
管理組合のおかねで投資はしないほうがいいといっているだけだよ。
株をしているのを自慢したいのかな。
僕は自分のおかねでもう３０年ぐらい現物とデイトレの両方で
やってるけどね。
毎日デイトレの画面をみて、証券会社の担当者と連絡を取り合い
売買をしているよ。ファックスも毎日いろいろくるしね。
しかし、なかなかうまくいかないけどね。

[19179: 匿名さん]

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

[19180: 匿名さん]

会社には使用者責任があるので、着服金の支払いは
してくれるでしょう。

[19181: 匿名さん]

理事役員の定数が8人、その内の1人が留任、輪番で7人、立候補1人
この場合、立候補と留任では優先度に違いはありますか？
管理規約には立候補に関しての記載はありません

[19182: 匿名さん]

>>19181 匿名さん
規約になければ良くない。
お宅みたいな立候補者の為に、
うちは立候補制度を規約に定めた。
よって立候補しようとした組合員を理事長が嫌がり区分所有法31条に違反して規約を廃止した。
悪徳組合員が陣取ったマンションはこのようなことが起こる。
勿論バックには管理会社とその顧問先の弁護士が刈らんでいる。
この組合員が訴えを起こしたので顧問弁護士は敗訴するとして顧問を退いた。
証拠を突き付けられれば弁護士も引かざるを得ないのです。
お宅のマンションの規約には立候補の規定がないので立候補しても受け入れられないでしょう。

[19183: 匿名さん]

立候補の規定を作成べきですね。
それには、任期とか人数、募集時期、再立候補の規定等を
決めておくべきです。

[19184: 匿名さん]

立候補制が設けられても、実際は立候補する者は殆どいません。
推薦で立候補するのがせいぜいです。

[19185: 匿名さん]

うちのマンションでも立候補制があり、毎年募集をしていますが
応募者はいません。
ただ、そういう制度があるのはいいことだと思います。

[19186: 匿名さん]

立候補がないからと言って放置するのはどうか疑問は残る。とんでもない組合員が登場するかもしれない。それでも立候補制は制定した方がいいと思いますか？

[19187: 匿名さん]

問題がある住民が立候補したときは、他の住民から立候補を
させ、定員がオーバーしたら理事会で選考するという規定を
設けておけばいい。

[19188: 匿名さん]

優秀な組合員がいた場合、再度登板してもらうには
立候補制が必要となります。

[19189: 匿名さん]

住民の多いマンションの場合は、一度理事をすればもう
回ってこないというところもありますからね。

[19190: 匿名さん]

役員の選任には関心がない。
今の役員がどんな経緯で選任されたかも知らない。組合員の無知に付け込んで特定の組合員や管理会社に都合のいい組合員を選任する。組合員は情報を共有いて監視した方がいいよ。

[19191: 匿名さん]

株をする人間が信託の基準価格の割り出しを知らない者が投稿している。投資で損をするようでは素人である。デイトレは高度なテクニックを要する。組合資金の投資には向かない。

[19192: 匿名さん]

>>19191 匿名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレをたててみろよ。
それぐらいはできるだろう。

[19193: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

[19194: 匿名さん]

マンション管理にはいろんなことがありますね。

[19195: マンション検討中さん]

>>19187 匿名さん
理事会で立候補者を選定することはできません
理事役員は総会で決議されるもので、理事会ではじかれてしまうと機会そのものがなくなります
オーバーする場合は選挙となるか、オーバーはOKという条件付きで承認するか
いずれにせよ規約に明記しないとダメですね
ちなみに理事会で立候補を選別することは裁判でもNG判決がでています

[19196: マンション検討中さん]

あと、理事役員が立候補者を選定できる規約があってもダメだと判決がでています

[19197: 匿名さん]

総会の議案書・議事録や規約等を精査
したら相当数の無効の理事長が誕生す
るでしいょうね。
調べてみたらどうでしょう。
証拠を突き付けて手を引いてもらいま
しょう。

[19198: 匿名さん]

>>19195 マンション検討中
うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。
当然理事候補であり、その２名を総会で承認をもらうことになります。
立候補は２名までとなっているので、それ以上の場合には現実問題として
総会の議案に載せるのはむずかしいのではないでしょうか。

[19199: 匿名さん]

立候補届け出期間において定員を超える届け出があった場合は、全区分所有者による投票を実施し、得票数の多い順に次期役員候補者を決定するというような細則を設けるのが一般的である。

[19200: ご近所さん]

そんな小難しいことをやらなくても、得票数の多い順に理事当選者にすればいい
田舎の市町村議員選挙はそうやってる