「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19082: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合でやるには、まず規約に規定されているか、
先行工事者に対する取扱い等を規定しておく必要があります。

[19083: 匿名さん]

しかし、今だに専有部分はそこの区分所有者
しかできないと思っている者がいるからね。
頭の切り替えをすることが大事だね。

[19084: 匿名さん]

工事業者や手配業者（管理会社）の利益をより多くするためには、戸別でやるより、一括でやる方が良いでしょうね。

[19085: 匿名さん]

専有部分の工事を各組合員の裁量に任せているマンションが多いのですが結構トラブルが多いので気を付けられたほうがいいですよ。

[19086: 匿名さん]

>>19085 匿名さん
それは専有部分の持ち主が勝手にやるのだから、管理組合
とは関係ないでしょう。

[19087: 匿名さん]

>>19079 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

そうですね　築４０年超のマンションは全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19088: 匿名さん]

標準管理規約では、専有部分の修繕を理事長に申請し、理事会決議を経て、理事長が書面で承認することになっている。

しかし、工事後に問題が起きたら、発注者の責任と負担で必要な措置を取らなければならない。

[19089: 匿名A]

>>19079匿名さん
同じ考えを持ち、修繕積立金+金融支援機構より借入+長期優良住宅化リフォーム補助金(工事額の1/3)で共用部と専有部を同時に更新工事を行ったマンションに住んでいます。
給排水管工事と補助金申請を１社でできる専業業者と【設計事務所や管理会社を入れずに】管理組合(修繕委員会)が直接商談し契約したことが中間マージンを削減し資金繰りも支障なくできました。

[19090: 匿名さん]

>>19088 匿名さん
その規約通りだけども交代制理事や
管理会社担当が工事申請書を見ても
チェック能力が乏しくトラブル続き
です。
管理員業務には契約では明記がない
ので理事長や管理会社担当に連絡し
ても熱意を感じられないでトラブル
が起こりその都度管理会社が組合保
険で処理して工事工事の繰り返しで
す。これが実態です。
素晴らしい規約は設定されていても
正しく運用されなければ宝のもち腐
れになります。

[19091: 匿名さん]

>>19083 匿名さん

しかし今だに専有部分はそこの区分所有者が管理、修繕には責任をもって実施すると
理解していない者がいるからね。頭の切り替えをすることが大事だね。

[19092: 匿名さん]

自己中心的な性格の人間はマンション
には住まわせてはいけないが方策がない。
悪徳組合員や悪徳管理会社のつけ入る
隙を与えているようなもんだ。
なにも理解しないままに順番製の理事
になり理事長に就任して威張り散らす
バカ理事長とそれに忖度して注意もで
きない能無し管理会社とがうまくやっ
ているだけだからいいことはない。
間では何の権利を持たない管理人はウ
ロウロするばかりである。
短気をお起こして辞める管理人が多い
。
立派な規約ではあるけどね。
運用者が能無しでは宝のもち腐れ。
現場を知っている者ならば理解はできる。

[19093: 匿名さん]

管理人が簡単にやめることはないよ。
クレーマー住民はどこのマンションにもいるだろう。
このクレーマー住民の扱いが問題です。

[19094: 匿名さん]

悪徳組合員って誰の事？
理事や専門委員でなければ、マンションではただの人だよね。

[19095: 匿名さん]

>>19093 匿名さん
反社が多数入居している。
理事長や管理会社担当に報告しても
対応しない。
警察の捜査も入るが報告しても対応
しない。そのうち滞納も増えだした。
それでも対応しない。
さわらにぬ神に祟りなし。規約に従
い手を突っ込めば火傷をする。
管理人は警察等にも連絡したら警察
官は直接の対面は避けて警察へ連絡
することと注意される有様です。
たえず警察と連絡しながらの仕事で
す。
規約等は非の打ちどころがないくら
い立派な規約です。
私はマンション管理士等の有資格者
ではある。
規約等は理事長等が対応しないと宝
の持ち腐れである。
それでも一応規約ぐらいはきちんと
決めておくのは大切です。
管理の限界を感じるマンションでし
た。
これ等の問題にいよいよ手をつっこ
む機会がやってきた。
ききたい～～( ´艸｀)

[19096: 匿名さん]

管理規約や細則は、いざというときのために作成してあるのです。
読む読まないは住民の勝手です。
規約違反をすれば、それを印籠として掲げればいいんですよ。

[19097: 匿名さん]

>>19093 匿名さん
そんなたやすい事案ではマンション
管理士等には相談しないよ。
ばかにするんではない＝＝＝　
クレーマーくらいはどこにでもいま
すよ、あほ単、

[19098: 匿名さん]

>>19094 匿名さん
おまえ、幼児でも解る用語が
理解できないのか、
悪徳は悪徳だよ。
理事や専門委員は組合員である。

[19099: 匿名さん]

すぐ切れる人だね。
切り替えないとみんなに嫌われるよ。

[19100: 匿名さん]

>>19099 匿名さん
知恵遅れは参加しない方がいいよ。
お前には解決できないよ( ´艸｀)。

[19101: 匿名さん]

>>19099 匿名さん
マンション管理士等に相談しています。
永久不合格者には相談はしません。
出直せ( ´艸｀)。

[19102: 匿名さん]

>>19099 匿名さん
突然切れているよ、
へそから湯気がでたよ。
腹立つ～～～( ´艸｀)。

[19103: 匿名さん]

昨日からの飛び石連休で投資の問題で
組合員が話し合い等で訪問が続いている。
内容は１９９０年に付けた日経平均４
万円を超えられるかの話が多い。
結論から市t地政学的リスクを考慮すれ
ば小刻みに上昇するのではないかとの
結論で日本株は売らないようにしよう
との結論でした。
組合資金での投資額１億２千万円は現
在のところ為替差損で期待したほどの
利益はなく８００万円くらいの利益で
推移している。
組合員が協力したおかげで資産の増加
は間違いなく喜んでもらえると自信は
あったが素人の組合員の不安もよく理
解している。
損益をスマホで見ている組合員の増え
ている。
ある若奥様が私の勧めでAI投資を始め
て１年間の間に１００万円が１２５万
になったと喜んでいたので税金の件を
話したらびっくりしていた。
税金は大きいよね。岸田総理は就任当
時経済音痴で株式の件でいろいろ政策
変更発言をして投資家のひんしょくを
買いあわてて修正をした。
上場企業の年一度の決算報告で良い等
や税金を上げる等の発言だったよである。
年末は節税の為に損切売りが出そうで
ある。
組合等資金の利確のたびごとに税金の
説明もしないといけない。

[19104: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　７０万円以上の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値があまり落ちないような適正な建物・設備の維持、保
　全に取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[19105: 匿名さん]

>>19099 匿名さん
嫌われているやんけ( ´艸｀)

[19106: 匿名さん]

投資を語れない経済音痴には
マンションの管理は無理だと思う。
政治や経済を理解しようとしない
マンション管理士はさらに
頼りにならない。
株くらいやれよあほ。

[19107: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[19108: 匿名さん]

修繕積立金ぐらいは、住民に負担させたらいいよ。
そんなに大きな金額ではないんだから。
そんなことで問題になったらややこしいよ。

[19109: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事といってもすべて交換する
必要はないでしょう。
やるとしたら高熱が通る給湯管だけの計画でいいんでは
ないでしょうか。

[19110: 匿名さん]

投資で儲かったらすべて交換する。
経済オンチの理事長のマンションでは無理だわな。

[19111: 匿名さん]

管理組合は資金がショートすると組合
員から強制徴収する癖は辞めるべきで
ある。
私のマンションの規約では万やむを得
ない時に限り特別決議（区分所有法21条）で総会で測るとした。
分譲時の基金だけでも膨大で放置され
ている。
それを狙うハイエナをつかずけなくす
るためでもある。

[19112: 匿名さん]

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】

マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。

専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。従って、管理組合が管理をすることはできない。

[19113: 匿名さん]

そんなに難しく考えないで、やった方がいいのなら
マンションとしてやった方がいいんではないだろうか。

[19114: 匿名さん]

工事業者や管理会社としては、是が非でもやりたいでしょう。

[19115: 匿名さん]

工事会社からリベート受け取る理事長もやりたいでしょうね

[19116: 匿名さん]

>>19113 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

[19117: 匿名さん]

>>19108 匿名さん
そんなことはないよ、
べらぼうに高いマンションがあるよ。
売出物件でマンションごとに円/㎡を
割り出してごらんなさい。
安くてもきちんと計画通リ修繕され
ているマンションとそうでないマン
ションはあるよ。
勉強ばかりしないでドライブがてら
周辺のマンションを調べてみたらど
うね( ´艸｀)

[19118: 匿名さん]

１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、３０年間の長期修繕計画書を
作成し、総工事費から算出するのが一般的だよ。
よそとの比較というより、その計画書から算出すれば適正な積立金の
額が分かるからね。

[19119: 匿名さん]

>>19118 匿名さん
それを基本にして他や自己の物件を
比較するんだよ。
現場を調べた結果それでもべらぼう
に高い物件と安い物件があるよ、
高い物件の方が管理体制が貧弱な場
合が多い。
管理費等や修繕費等が高ければ良く
て安ければ良くない等の意見を聞く
が真逆の場合が多いよ。
現場を知らずしてカタリは辞めてほ
しい。
管理の良しあしすべては残念ながら
理事長次第。

[19120: 匿名さん]

理事長は在任期間が短い。
長期修繕計画書の作成は、１級建築士を選定して
専門委員会と一緒に半年ぐらい検討して決める。
その計画書は長期間使用される。

[19121: 匿名さん]

ガザ情勢はどうなりますかね。
週明けの市場に臨むスタンスをお願いします。

[19122: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。
＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[19123: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[19124: 匿名さん]

>>19123 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

なんの問題もないのに、
工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。この期間は在宅が必要です。

といった苦労をなぜしなければならないのか理解できないな～

[19125: 匿名さん]

>>19124 匿名さん
管理組合として一斉に工事をしなくても、いずれどこかの時点で
漏水とかが発生し、交換しなければならなくなれば、在宅や水の
使用、トイレの使用等ができなくなるんです。
急に発生してから突発的にやるより、計画的に工事をした方がいいんでは。

[19126: 匿名さん]

>>19125 匿名さん

欠陥マンションとわかっておれば計画的に工事をした方がいいでしょう

[19127: 匿名さん]

>>19126 匿名さん
欠陥マンションのことをいっているのではないよ。
時の経過とともに、経年劣化をしていき、いずれ
ほったらかしていれば欠陥マンションになるよといって
いるんだよ。

[19128: 匿名さん]

建物も設備もいずれ経年劣化していきます。
それを防ぐためには、維持保全をしていかなければならないでしょう。
そのためにはしっかりした長期修繕計画書を作成し、それに基づいた
修繕積立金の設定をしていくべきでしょう。

[19129: 匿名さん]

ガタが来る前に引っ越したらええがな
マンション渡り鳥もええもんだっせ

[19130: 匿名さん]

>>19129 匿名さん
１０年ぐらいおきに、新しいマンションに
住めるといいね。
あんたがうらやましい。