「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19051: 匿名さん]

何故このスレへの書き込みが多いのだろうか。
スレタイがとっつきやすいし、マンション管理に関する一般的な
書き込みなので参加しやすいからではないだろうかと思っている。
１９０４９みたいななりすましや１９０５０みたいなふざけた輩も
自由に書き込めるからかもしれないが。
もうすでに３万超の書き込みがあるのでスレ数には関心がないけどね。
思えば遠くにきたもんだという歌がありましたね。

[19052: 匿名さん]

>>19050 匿名さんだが( ´艸｀)
ふざけてないよ～～
１９０４９はなりすましなんだ。
訂正してスレ主さんに感謝状を贈呈
自由がいいよ、

[19053: 匿名さん]

みなさん真面目にマンション管理についての書き込みを
お願いします。

[19054: 匿名さん]

>>19053 匿名さん
真面目な書き込みは多いと思うけどね。
なにが不真面目なの。

[19055: 匿名さん]

匿名掲示板やで
所詮はその程度やで

[19056: 匿名さん]

参加者全員が自分がスレ主だの気持ちでアレに向けて頑張りましょう
実際のところ、誰がスレ主かわからないのですから

[19057: 匿名さん]

>>19056 匿名さん
であれば全員に感謝状。

[19058: 匿名さん]

感謝するのは、広告料収入を受け取る人たち。

メンバー紹介 ｜ミクル株式会社
https://mikle.co.jp/team.html

[19059: 匿名さん]

組合の資産向上を目指しての資産運用
に対する投稿に対しての感謝状はないね。
いつになったら感謝されるのでしょうか。
組合を法人化したり金食い虫の機械式
駐車場の用地買収やその用地の宅地化
への造成等を実現した。
次は組合用地に接する用地を買収して
建て替え時の容積率の向上を目指して
資産のさらなる増加を試みる最中に悪
徳組合員と管理会社のクーデターで追
放された理事長は色々なあらぬ誹謗中
傷で痛めつけられる。
分譲マンションの新たなる改革を志す
組合員は覚悟が必要である。
自信がなければ組合活動には参加しな
い方がいい。

[19060: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[19061: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[19062: 匿名さん]

>>19061 匿名さん

専有部分は区分所有者が責任をもって実施するのが当然なのである。

[19063: 匿名さん]

>>19062 匿名さん
管理規約に専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
なった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要が
あるときは、管理組合がこれを行うことができるという規定が
ありませんか。標準管理規約には規定されています。
この規定があれば専有部分の配管は管理組合が行えます。また、この規定が
あれば、住宅支援機構から借り入れをするときは、す・まいる債の
積立をしていなくても、融資条件にかないます。

[19064: 匿名さん]

⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

[19065: 匿名さん]

>>19064 匿名さん
当然規約に規定しておく必要があります。
それに先行工事者に対する対応も決めておくことが大事です。
長期修繕計画には計画するでしょう。

[19066: 匿名さん]

総会を開催して組合員の承認が必要になりますので、
積立金とか修繕箇所、先行工事書の問題も議案として
提案しなければならないでしょう。
長期修繕計画についても、総会で提案しますよね。

[19067: 匿名さん]

この規約があれば、住宅支援機構から借り入れをする場合
条件に適うということだそうです。

[19068: 匿名さん]

現在全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事や更生工事を
管理組合として取り組んでいくことを検討しているところは
増えているようです。

[19069: 匿名さん]

>>19068 匿名さん
増えているじゃなくて当たり前である。今時検討などとは遅すぎる。
規約になくても早急に進めた方がいい。規約は後からでもマンションにはその
方がいいよ。
うちは事故が発生と同時に工事を進めた。
規約違反だと騒ぎ出すペーパー管理士
を無視して工事と規約等の改正等を同
時進行とした。
事故は最小限で済んだ。規約の改正等
がなされてからの工事であればトラブ
ルは増えていた。

[19070: 匿名さん]

>>19069 匿名さん
１戸だけの問題ではなく、全戸を一斉に工事をするには、修繕積立金の
取り崩しもおこなわなければなりません。
また、それに伴い工事費も莫大になるので積立金の値上げの検討も
しなければならなくなります。
将来のために規約の改正や長期修繕計画の作成、修繕積立金の値上げ等も
含めて検討をしておくべきではないでしょうか。

[19071: 匿名さん]

>>19070 匿名さん
一戸だけとは言っていない。
文脈から察してくれ。
小田原評定では勝負には勝てない。
全戸を対象とした工事だよ。
日頃からオタクのおっしゃる資金や
工事計画書は怠りなく準備している。

[19072: 匿名さん]

>>19071 匿名さん
修繕積立金や長期修繕計画書が作成されているのなら、
それについては、総会の承認や規約の改正が行われているのですから
問題はないと思いますが、ただ、いつから全戸一斉にするかとなると
総会の決議が必要と思われます。
大規模修繕工事と一緒ですよ。
特に専有部分内の工事となりますので、告知やスケジュール等の調整も
必要になりますので。
１件の事故発生と同時に工事を始めたとのことですが、その時に全戸分を
一斉にやられたんですか。
最初の１件については基本的にはそこの住民の負担と責任で行いますが
先行工事者に対しての費用の負担は規約で決めて置き、管理組合として
一斉に工事をしたときにそのきめられた金額を支払えばいいと思います。
それに、築浅のマンションに対しても将来のために対応策を講じておく
ことが大切だという趣旨で書き込みをしたのですが。

[19073: 匿名さん]

>>19072 匿名さん
当たり前です。

[19074: 匿名さん]

>>19068 匿名さん

築４０年経過のマンションは専有部分の配管更新工事を検討しているようだ。
１９８１年に耐震化補強が改正されたので専有部分の配管更新工事も検討か？

[19075: 匿名さん]

専有部分のことはその所有者がやればいいという
発想は変えた方がいいですね。

[19076: 匿名さん]

>>19075 匿名さん
そうです。

[19077: 匿名さん]

昨日から日曜日までの連休をとった
投資仲間の組合員のアクセスで忙し
い。
世界の株価は上昇トレンドで史上最
高値が多いなか心配の種も多いらし
い。小生も同じだが、困ったもんだ。
組合資金の投資額は上昇してはいる
が為替差損で含み益が減っているの
にきずかない組合員への説明ではし
んどい。
円高になると為替ヘッジアリがいい
のだが、
投資信託は小回りが利かない
。ETFならばいいが、銘柄が少ない。
証券マンに相談しても盆暗に当たる
と損をするのがおちだし困ったもん
です。
暴落のタイミングの予測に全神経を
使っている。
情報が命の世界です。
桶狭間の戦いで今川義元の居場所の
情報を教えた００小平太の手柄を一
番として褒美を取らせた織田信長の
知力にあやかりたい。

[19078: 匿名さん]

>>19075 匿名さん
専有部分のことは管理組合でやればいいという
発想は変えた方がいいですね。

[19079: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[19080: 匿名さん]

専有部分の配管については、管理組合としてやった
方が良いですよ。
どちらにしても、区分所有者が負担することには
変わりがないのですから。

[19081: 匿名さん]

修繕積立金から支払うのか、各人が
支払うのかの違いだけですから。

[19082: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合でやるには、まず規約に規定されているか、
先行工事者に対する取扱い等を規定しておく必要があります。

[19083: 匿名さん]

しかし、今だに専有部分はそこの区分所有者
しかできないと思っている者がいるからね。
頭の切り替えをすることが大事だね。

[19084: 匿名さん]

工事業者や手配業者（管理会社）の利益をより多くするためには、戸別でやるより、一括でやる方が良いでしょうね。

[19085: 匿名さん]

専有部分の工事を各組合員の裁量に任せているマンションが多いのですが結構トラブルが多いので気を付けられたほうがいいですよ。

[19086: 匿名さん]

>>19085 匿名さん
それは専有部分の持ち主が勝手にやるのだから、管理組合
とは関係ないでしょう。

[19087: 匿名さん]

>>19079 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

そうですね　築４０年超のマンションは全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19088: 匿名さん]

標準管理規約では、専有部分の修繕を理事長に申請し、理事会決議を経て、理事長が書面で承認することになっている。

しかし、工事後に問題が起きたら、発注者の責任と負担で必要な措置を取らなければならない。

[19089: 匿名A]

>>19079匿名さん
同じ考えを持ち、修繕積立金+金融支援機構より借入+長期優良住宅化リフォーム補助金(工事額の1/3)で共用部と専有部を同時に更新工事を行ったマンションに住んでいます。
給排水管工事と補助金申請を１社でできる専業業者と【設計事務所や管理会社を入れずに】管理組合(修繕委員会)が直接商談し契約したことが中間マージンを削減し資金繰りも支障なくできました。

[19090: 匿名さん]

>>19088 匿名さん
その規約通りだけども交代制理事や
管理会社担当が工事申請書を見ても
チェック能力が乏しくトラブル続き
です。
管理員業務には契約では明記がない
ので理事長や管理会社担当に連絡し
ても熱意を感じられないでトラブル
が起こりその都度管理会社が組合保
険で処理して工事工事の繰り返しで
す。これが実態です。
素晴らしい規約は設定されていても
正しく運用されなければ宝のもち腐
れになります。

[19091: 匿名さん]

>>19083 匿名さん

しかし今だに専有部分はそこの区分所有者が管理、修繕には責任をもって実施すると
理解していない者がいるからね。頭の切り替えをすることが大事だね。

[19092: 匿名さん]

自己中心的な性格の人間はマンション
には住まわせてはいけないが方策がない。
悪徳組合員や悪徳管理会社のつけ入る
隙を与えているようなもんだ。
なにも理解しないままに順番製の理事
になり理事長に就任して威張り散らす
バカ理事長とそれに忖度して注意もで
きない能無し管理会社とがうまくやっ
ているだけだからいいことはない。
間では何の権利を持たない管理人はウ
ロウロするばかりである。
短気をお起こして辞める管理人が多い
。
立派な規約ではあるけどね。
運用者が能無しでは宝のもち腐れ。
現場を知っている者ならば理解はできる。

[19093: 匿名さん]

管理人が簡単にやめることはないよ。
クレーマー住民はどこのマンションにもいるだろう。
このクレーマー住民の扱いが問題です。

[19094: 匿名さん]

悪徳組合員って誰の事？
理事や専門委員でなければ、マンションではただの人だよね。

[19095: 匿名さん]

>>19093 匿名さん
反社が多数入居している。
理事長や管理会社担当に報告しても
対応しない。
警察の捜査も入るが報告しても対応
しない。そのうち滞納も増えだした。
それでも対応しない。
さわらにぬ神に祟りなし。規約に従
い手を突っ込めば火傷をする。
管理人は警察等にも連絡したら警察
官は直接の対面は避けて警察へ連絡
することと注意される有様です。
たえず警察と連絡しながらの仕事で
す。
規約等は非の打ちどころがないくら
い立派な規約です。
私はマンション管理士等の有資格者
ではある。
規約等は理事長等が対応しないと宝
の持ち腐れである。
それでも一応規約ぐらいはきちんと
決めておくのは大切です。
管理の限界を感じるマンションでし
た。
これ等の問題にいよいよ手をつっこ
む機会がやってきた。
ききたい～～( ´艸｀)

[19096: 匿名さん]

管理規約や細則は、いざというときのために作成してあるのです。
読む読まないは住民の勝手です。
規約違反をすれば、それを印籠として掲げればいいんですよ。

[19097: 匿名さん]

>>19093 匿名さん
そんなたやすい事案ではマンション
管理士等には相談しないよ。
ばかにするんではない＝＝＝　
クレーマーくらいはどこにでもいま
すよ、あほ単、

[19098: 匿名さん]

>>19094 匿名さん
おまえ、幼児でも解る用語が
理解できないのか、
悪徳は悪徳だよ。
理事や専門委員は組合員である。

[19099: 匿名さん]

すぐ切れる人だね。
切り替えないとみんなに嫌われるよ。

[19100: 匿名さん]

>>19099 匿名さん
知恵遅れは参加しない方がいいよ。
お前には解決できないよ( ´艸｀)。