「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19022: 匿名さん]

>>19021 匿名さん
開会宣言前に組合員の議決権の過半数の出席を確認して総会開会宣言をする。( ´艸｀)

[19023: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

[19024: 匿名さん]

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[19025: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[19026: 匿名さん]

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[19027: 匿名さん]

>>19026 匿名さん

規約を改定すれば押印は不要になりました

[19028: 匿名さん]

>>19027 匿名さん
それは今回の標準管理規約の改正で知りました。
情報ありがとうございます。

[19029: 匿名さん]

標準管理規約の改正はいつやるかが分かりませんので
注意しておく必要があります。
そして、必要な項目は規約の改正をしておくべきでしょう。

[19030: 匿名さん]

次は管理規約と各種細則の全面改正について
書き込みをしましょうかね。

[19031: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方のほうが良いかな。
これは参考になるよ。

[19032: 匿名さん]

管理機やや細則が分譲時のままになっているマンション
はありませんか。
どこかの時点で全面改正をすべきです。

[19033: 匿名さん]

全面改正していないと、年度によって改正をした規約は
総会の議案書でしかみることできません。
それでは、理事会はしっかりしたマンション管理はできないでしょう。

[19034: 匿名さん]

全面改正しなくても改正部分はその都度ページを差し替えてるから大丈夫ｗ
差し替えた規約集は管理員室と管理会社と理事長宅に置いてある

[19035: 匿名さん]

そんなことより市場が休んでる週末は投資戦略を練る貴重な時間である
情報交換の書き込みをお願いする

[19036: 匿名さん]

組合資金１億２０００万円を投資して
昨日で純益が１０００万を超しました。利益確定して別のものに投資すること
を検討することにした
。何が良いかを助言願います。
（投資日２０２３/０９/１５分）

若い組合員から老後に備えたいと意見
が出だしている。
特に奥様方が多いようです。
ヘソクリを投資したいそうです。
投資タイミングが知りたいらしい。

証券マンや銀行員のアドバイスは理解
す安いが私の説明な解りやいそうです
。
実務経験のあるマンション管理士とそ
うでない者の違いでしょう。

[19037: 匿名さん]

>>19036 匿名さん
いい加減に投資の書き込みはやめないか。
修繕積立金は投資をするために積み立てているものではない。
修繕積立金は工事を計画的に行うために積み立てているんだ。
それがゆえに全国のマンションで積立金を投資に回している
マンションは皆無に近いのだ。
投資に積立金を回していると、いざ工事が始まった場合、その
資金を回収しなければならなくなる。
その投資は将来的には値上がりする見込みがあったとしても
資金繰りのために売却をしなければならなくなる。損切もしな
ければならなくなるということだ。
投資は自分のお金でやるものだよ。
ましてや他人に投資を奨めるのはもってのほかだ。
証券法にも違反する。
お前はここにはくるな。

[19038: 匿名さん]

修繕積立金の額については、余裕があるというか余分に
積み立てているマンションは殆どない。
長期修繕計画を立て１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出して積み立てていかなければならないのだが、その金額を
確保することも難しい。
だからマンションを分譲するときには、修繕積立金は少なくして
段階的に値上げをしている。
修繕積立金という大きな金額があるのでそれを使って投資にというのは
あまりにも無謀だ。積立金はそんなに余裕はないのだ。

[19039: 匿名さん]

規約改正と配管取り換え工事のコピペより財政問題（投資も含む）の情報交換が
はるかに役に立つ。

[19040: 匿名さん]

それは理解している組合の保有資金の
１０分の１の運用だから余り?きにな
らないでね、。
１０分の１を運用で１０分の９の資金
に勝てる自信があるよ。
１０年間の長いスパーンで運等してい
るからね。
博打ではないので勝算はある。
見本にして頂戴ね。
お宅の意見が大多数であることは十分
認めていますよ。
金を購入して１０年間持ってもそれな
りのリターンは望めるが。
市場の動向を見ながらその都度利益確
定してその利益を積み立てる計画です。本日に利益を確定すれば１０００万円
以上の利益が出ます。
もうすでに市場は戦争の拡大に目をむ
けている。
その割には私の感性とは異なり恐怖指
数は相当低くなっている。
世界の人間が何を考えて生活している
かに興味がわいてきた。
投資に成功するには人間の心の動きを
理解する必要がある。
マンションの管理も同じである。
少なくとも修繕積立金は多い方がいい
に決まっている。
お互い頑張りましょう。
お金は命の二番目に大事です。
理事長として組合員の負担軽減に挑戦
します。

[19041: 匿名さん]

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

[19042: 匿名さん]

民法７１条の工作物所有者の無過失責任などとデタラメを書いてるようでは
話にならんしなｗ

[19043: 匿名さん]

将来組合資金の枯渇が予想されるので１０分の一を投資することを可決して実行中です。乞うご期待～～～/

[19044: 匿名さん]

タワマンの重要課題はどんなときも絶対にエレベータを止めないということでしょう。
地震や停電でエレベータが止まってしまって、そういうときに限って心臓発作や脳梗塞になる住民が出るものです。そのとき、救急隊が来れそうにないからあきらめて成仏してくださいとは管理組合長として言いにくい。エレベータにはいくら金をかけてもかけ過ぎということはありません。

[19045: 匿名さん]

映画タワービルドインフレドが見たい。

[19046: 匿名さん]

年内に２万レスを達成するとアレになるのでよろしくお願いします

[19047: 匿名さん]

アレジゃわかんないだオウガ。
うちのじいちゃんはアレあれを連発する。親戚かもよね～～～

[19048: 匿名さん]

ここのスレはＰＡＲＴ、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３で既に
３万はオーバーしてるよ。

[19049: 匿名さん]

スレ主として心から御礼申し上げます

[19050: 匿名さん]

マンション管理士等質問スレ主殿
　　　　　　感謝状
貴殿はマンション管理に関する知識の啓蒙に絶大な寄与をなさいました。よってここに読者一同を代表して感謝状を贈呈いたします。今後とも益々有意義な投稿をい街申し上げます
読者代表管理内閣総理大臣　海辺太郎

[19051: 匿名さん]

何故このスレへの書き込みが多いのだろうか。
スレタイがとっつきやすいし、マンション管理に関する一般的な
書き込みなので参加しやすいからではないだろうかと思っている。
１９０４９みたいななりすましや１９０５０みたいなふざけた輩も
自由に書き込めるからかもしれないが。
もうすでに３万超の書き込みがあるのでスレ数には関心がないけどね。
思えば遠くにきたもんだという歌がありましたね。

[19052: 匿名さん]

>>19050 匿名さんだが( ´艸｀)
ふざけてないよ～～
１９０４９はなりすましなんだ。
訂正してスレ主さんに感謝状を贈呈
自由がいいよ、

[19053: 匿名さん]

みなさん真面目にマンション管理についての書き込みを
お願いします。

[19054: 匿名さん]

>>19053 匿名さん
真面目な書き込みは多いと思うけどね。
なにが不真面目なの。

[19055: 匿名さん]

匿名掲示板やで
所詮はその程度やで

[19056: 匿名さん]

参加者全員が自分がスレ主だの気持ちでアレに向けて頑張りましょう
実際のところ、誰がスレ主かわからないのですから

[19057: 匿名さん]

>>19056 匿名さん
であれば全員に感謝状。

[19058: 匿名さん]

感謝するのは、広告料収入を受け取る人たち。

メンバー紹介 ｜ミクル株式会社
https://mikle.co.jp/team.html

[19059: 匿名さん]

組合の資産向上を目指しての資産運用
に対する投稿に対しての感謝状はないね。
いつになったら感謝されるのでしょうか。
組合を法人化したり金食い虫の機械式
駐車場の用地買収やその用地の宅地化
への造成等を実現した。
次は組合用地に接する用地を買収して
建て替え時の容積率の向上を目指して
資産のさらなる増加を試みる最中に悪
徳組合員と管理会社のクーデターで追
放された理事長は色々なあらぬ誹謗中
傷で痛めつけられる。
分譲マンションの新たなる改革を志す
組合員は覚悟が必要である。
自信がなければ組合活動には参加しな
い方がいい。

[19060: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[19061: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[19062: 匿名さん]

>>19061 匿名さん

専有部分は区分所有者が責任をもって実施するのが当然なのである。

[19063: 匿名さん]

>>19062 匿名さん
管理規約に専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
なった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要が
あるときは、管理組合がこれを行うことができるという規定が
ありませんか。標準管理規約には規定されています。
この規定があれば専有部分の配管は管理組合が行えます。また、この規定が
あれば、住宅支援機構から借り入れをするときは、す・まいる債の
積立をしていなくても、融資条件にかないます。

[19064: 匿名さん]

⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

[19065: 匿名さん]

>>19064 匿名さん
当然規約に規定しておく必要があります。
それに先行工事者に対する対応も決めておくことが大事です。
長期修繕計画には計画するでしょう。

[19066: 匿名さん]

総会を開催して組合員の承認が必要になりますので、
積立金とか修繕箇所、先行工事書の問題も議案として
提案しなければならないでしょう。
長期修繕計画についても、総会で提案しますよね。

[19067: 匿名さん]

この規約があれば、住宅支援機構から借り入れをする場合
条件に適うということだそうです。

[19068: 匿名さん]

現在全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事や更生工事を
管理組合として取り組んでいくことを検討しているところは
増えているようです。

[19069: 匿名さん]

>>19068 匿名さん
増えているじゃなくて当たり前である。今時検討などとは遅すぎる。
規約になくても早急に進めた方がいい。規約は後からでもマンションにはその
方がいいよ。
うちは事故が発生と同時に工事を進めた。
規約違反だと騒ぎ出すペーパー管理士
を無視して工事と規約等の改正等を同
時進行とした。
事故は最小限で済んだ。規約の改正等
がなされてからの工事であればトラブ
ルは増えていた。

[19070: 匿名さん]

>>19069 匿名さん
１戸だけの問題ではなく、全戸を一斉に工事をするには、修繕積立金の
取り崩しもおこなわなければなりません。
また、それに伴い工事費も莫大になるので積立金の値上げの検討も
しなければならなくなります。
将来のために規約の改正や長期修繕計画の作成、修繕積立金の値上げ等も
含めて検討をしておくべきではないでしょうか。

[19071: 匿名さん]

>>19070 匿名さん
一戸だけとは言っていない。
文脈から察してくれ。
小田原評定では勝負には勝てない。
全戸を対象とした工事だよ。
日頃からオタクのおっしゃる資金や
工事計画書は怠りなく準備している。