マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
| No.1901 |
by 匿名さん 2019-04-03 09:22:13
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削除依頼
法人化すれば管理規約を管理組合法人に
しなければならないので、規約の改正が 必要になります。 |
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|---|---|---|
| No.1902 |
管理組合を法人化する意義は何ですか？何のメリットがあるの？
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| No.1903 |
土地を時効取得するものですから、それで法人化を
考えています。 土地の名義を管理組合では登記できませんからね。 理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに 所得税を支払わなければなりませんから。 |
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| No.1904 |
法人でない管理組合が不動産を取得しても管理組合名義で
登記をすることはできません。 理事長個人のものとして登記をします。 規約敷地にする方法もありますが、区分所有者ごとに登記を 行うのは現実的ではありません。 法人でない場合は、理事地用名義で登記をすることになりますが、 その場合は、理事長が変わるたびに所有権移転登記をしなければ ならなくなります。 そのたびに所得税を支払わなければならなくなります。 所得税の金額は大きいですからね。 だから法人化をした方がいいのです。 理事が変わるたびに登記をしなければならなくなりますが、その 費用はかかりません。 |
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| No.1905 |
土地の売買等がなければ管理組合を法人にしても
なんのメリットもないでしょう。 寧ろ理事が変わるたびに登記をしなければならない ので手間がかかるだけのことだと思いますよ。 |
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| No.1906 |
理事長個人名義にする必要はありません。一定の合意があれば組合員なら誰でもなれますす。
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| No.1907 |
区分所有者の共有にすべき。私道みたいに持分割合を所有権登記。
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| No.1908 |
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| No.1909 |
時効取得できたとしても所得税を支払わなければ
なりませんからね。 これが結構高いですよ。 |
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| No.1910 |
1908
理事長名義に登録するのは一般的ではありません。 組合員なら一定の合意があれば誰でもなれます。 |
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| No.1911 |
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| No.1912 |
一般の組合員を名義人として登記をしていると、その資産はその
名義人個人の資産として登記されますからね。 やはり適当な期間で名義人は変更しなければならないでしょう。 |
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| No.1913 |
時効取得の援用をした場合、その敷地を占有した
前後の両時点において占有していた証拠が明白で あれば時効取得できる可能性は高いと思います。 |
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| No.1914 |
時効取得できるものがあるのはうらやましい。
そんなこともあるんだ。 |
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| No.1915 |
名義人は理事長だとして個人財産として登記はされますが、
専有部分と敷地の持分比率を分離することはできませんから その点は安心ですね。 |
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| No.1916 |
標準管理規約第２１条２項
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が 行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。 ＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担 とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。 現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想 されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその 経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。 全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。 |
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| No.1917 |
共用部分と同じ管材を使用しているマンションで、共用部分だけが
悪くなることは考えられません。 共用部分の継手部分の交換はするけど、それより傷みが高くなる 専有部分の配管をそのまま放置するのは問題があります。 |
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| No.1918 |
専有部分は区分所有者自身で交換する。
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| No.1919 |
>>1918さん
管理規約に専有部分の配管を管理組合としてやるように 規定すればいいんですよ。 そして長期修繕計画にも予定を書き込みます。 気をつけなればならないのは、公平の観点から先行工事者 に対するフォローをしておくべきです。（規約に規定） 今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している マンションは多くなっていますよ。 |
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| No.1920 |
そうすると、専有部分の配管は専用使用権付き共用部分になる。
管理規約改正が必要。特別決議要。（区分所有法第31条） |
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| No.1921 |
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| No.1922 |
>>1920さん
＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。 １．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。 ２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管 理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませ んでした。 こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修ま では計画されていませんでした。 又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入 らないでできる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。 |
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| No.1923 |
工事前→専有部分 工事後→共用部分
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| No.1924 |
>>1920
＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例 １．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。 ２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担と する。 ３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。 |
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| No.1925 |
工事後に共用部分にはなりませんよ。
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| No.1926 |
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| No.1927 |
共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
うのはおかしな現象です。 又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じてきます。 容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての 取組みが必要となります。 |
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| No.1928 |
だから共用部分に専用使用権を付ける。規約改正。
費用負担が誰か？で考える。 |
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| No.1929 |
費用負担ではなく、工事の施工主で決めないと。
>>1926の例では、区分所有者が専有部分の施工主で、その費用を管理組合が払う。 |
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| No.1930 |
>>1929さん
専有部分の配管を共用部分にして専用使用権をつけるとなると 通常の管理も全て管理組合が管理することになりますよ。 いつでも居室内に入ってきたり、床下の配管の点検とかもやる ようになります。 工事の施工主で共用部分か専有部分かを決めるんですか。 第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管 理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。 |
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| No.1931 |
>>1929さん
専有部分で漏水があった場合は、原因調査をします。そして 専有部分に責があれば専有部分の居住者が、共用部分に責が あれば管理組合が費用を負担しなければなりません。 その工事の施工者如何によって共用部分とか専有部分とかに することはないでしょう。 そして規約とも関係はありません。 |
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| No.1932 |
でも専有部分の配管が共用部分なら、漏水の責は管理組合にある。
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| No.1933 |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
管理と事故は違う
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| No.1936 |
>>1934さん
専用使用権のある共用部分の管理については通常の管理に 伴うものは各区分所有者がやることになっています。 バルコニーの通常の管理は清掃とかドレンの清掃ぐらい のものですよ。 手摺が壊れたり、漏水が発生したときの工事は管理組合がやります。 専用使用権のある共用部分で専有部分内でいえば、玄関扉、インターホン、 窓枠サッシ、網戸、ガラス、熱感知器がそれに該当します。 それらの通常の管理は各人が行います。 |
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| No.1937 |
第２９条（修繕積立金）
六 専有部分である設備(インターホン、消防設備、給排水管等）で、共用部分に属す る他の設備と構造上一体となったものは、その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる。 ※管理組合が一斉に全戸の更新工事を行う場合は管理組合経費で行います。 専有部分ですので、通常の管理に伴うものは当然各人で行わなければなりません。 |
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| No.1938 |
第２４条（窓ガラス等の改良）
１． 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。 ２． 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。 |
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| No.1939 |
第１４条（バルコニー等の専用使用権）
１． 区分所有者は、別表第３に掲げるバルコニー、ルーフバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、１階に面する庭（以下この条、第２１条及び別表３において「バルコニー等」という。）、 集合郵便受について同表に掲げる通り、専用使用権を有することを承認する。 |
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| No.1940 |
>>1934さん
専用使用権のある共用部分で、インターホン、熱感知器、玄関扉の 通常の管理については、全て各人が行っていますか。 うちの場合は、玄関扉以外のものは管理組合が補修工事をしていました。 メールボックスの鍵の交換も管理組合がやっています。 規約からするとおかしいですよね。 |
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| No.1941 |
管理組合が知らずに工事をしてしまうと次からもやらないと
いう訳にはいきませんからね。 取り扱いが間違っていたのでその工事費を返却して欲しい といっても、住民はそれだったらやらなかったといわれれば どうしようもないですからね。 |
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| No.1942 |
消防設備法定点検は管理組合がやってる。区分所有者はやらない。
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| No.1943 |
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| No.1944 |
専用使用権のある共用部分の管理については、
規約で整理しておく必要があります。 |
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| No.1945 |
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| No.1946 |
>>1945さん
うちのマンションでは高圧洗浄は共用部分と専用部分の枝管と一緒に やっていると思ったんですが違うんですか。 そういえば縦管だけのような気もします。 業者に聞いてみます。ありがとうございました。 |
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| No.1947 |
いや、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合がやってる。
理由は、専有部分の雑排水管のつまりは、悪臭や漏水等でマンション全体に悪影響を与えるから、個人ではなく管理組合で実施する。 |
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| No.1948 |
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| No.1949 |
マンションの管理は難しいですね。
それに理事も交替していきますから、中には全くマンション管理の知識が ない者でも理事長になりますからね。 |
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| No.1950 |
マンションの組合員はそれぞれ一家の主ですからね。
いろんな利害関係や住民や隣人との不平不満もあるでしょうし。 なかなかうまくいかないし、ひとつにはなれないですよね。 |
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| No.1951 |
マンションの人材は大規模マンションの方が確率的には
多いのでしょうね。 多いというのは平均的にはですけど。 小規模マンションの場合は、人材不足（時間的な観点も含めて） のため理事長の長期政権が続く傾向があります。 それも一概には悪いという訳ではありませんが、全てがいい人材が 担当するというのではないですからね。 マンション管理に向かない理事長が長年担当されたら困りますよね。 |
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| No.1952 |
なんでも長期政権はダメ。
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| No.1953 |
暇だから理事会に入り浸るのだよ。
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| No.1954 |
暇人でも一生懸命真面目に仕事をしてくれればいいけどね。
ところで専有部分の配管の更新工事を管理組合がやると決めて いるマンションはありますか。 |
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| No.1955 |
理事特に理事長を引き受けるとなると、マンション管理の知識に
プラスして時間があることが絶対条件になります。 現役世代で、会社の要職を兼ねて朝から夜遅くまで仕事をしている 者にとってはマンション管理はどうでもいいことです。 だから人材がいないのです。 |
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| No.1956 |
優秀な人材は多忙のためマンション管理に携わる時間がない。
となるとやはり会社をリタイアした者が一番いいのかもしれない。 |
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| No.1957 |
マンションの管理は工事や点検だけでなく、日常の管理が
大切ですからね。 苦情や要望、設備の維持等いろいろあります。 そのためには、朝早く出勤し夜遅く帰ってきていては満足いく 管理はできません。 |
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| No.1958 |
ニートに最適だろう。
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| No.1959 |
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| No.1960 |
＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例
１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。 ２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有負担 とする。 ３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。 |
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| No.1961 |
現在は３．が多くなってきています。
同じ管材を使っているのに共用部分だけが悪くなる訳ではないから 専有部分も一緒にやろうという考えです。 |
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| No.1962 |
塩ビ管は紫外線の影響を受けない床下などの場所だったら基本的には
経年劣化はせず、サビ等も発生しません。 その素材としては５０年程度はもつだろうといわれています。 しかし、３０年程度経過してくるとつなぎ目から小さなひび割れが 生じてきて水漏れが発生してきます。 硬質塩化ビニルライニング鋼管で管端防食継手が開発され継手の腐食、 サビ問題が解決されたといわれていますが、それでもいずれ不具合は でてきて継ぎ目部分からの漏水はさけられないといわれています。 |
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| No.1963 |
いくらプラスティックでもいつかは悪くなりますからね。
延命させるためには、配管の高圧洗浄を各戸全てもれが ないようにすることです。 |
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| No.1964 |
２年に１回高圧洗浄をやっているマンションで、１回やらなかったら
４年そのままの状態ということになりますからね。 全戸完全にやるのは大変なことですが。 |
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| No.1965 |
ライニング系の管は、実際のところ排水管洗浄によるホースなどの摩擦で、ライニングが削られて劣化してることの方が多いですから、無闇にやるものではないと思いますよ。
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| No.1966 |
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| No.1967 |
高圧洗浄は汚れ除去
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| No.1968 |
高圧洗浄は臭いや汚れを除去するのが主な目的では
ありますが、洗浄をやらないと汚れ等が付着してつなぎ目 の不具合がでてきます。 高圧洗浄の１～２年に１回が普通ではないんですか。 ４年も５年もやらないと臭いが出てきます。 |
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| No.1969 |
高圧洗浄が２年に１回のところは、必ず全戸実施することが大切です。
１回やらなければ４年洗浄をしないことになります。 |
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| No.1970 |
＊玄関扉の更新工事について 「カバー工法」
カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。 価格は機能性、グレードで決まります。 １戸当り２０万円程度 グレードで価格は大きく違ってきます。 周期 国交省は３５年程度 壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ高さが３ｃｍ程度小さくなります。 |
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| No.1971 |
お願いです。
標準管理規約は １、単棟型 ２、団地型 ３、複合用途型 の三種類しかありません。 １０棟の団地型マンションでいくつかの棟に店舗が混在しています。 規約を複合用途、団地型に全面改正を模索中ですが、上記１，２，３ を適当に組み合わせた参考になる規約を探しています。参考になる規 約があれば教えてください。 |
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| No.1972 |
連単棟型というマンションの形態もありますが、１０棟のマンションがあり
その中には店舗がはいっている棟もあるんですね。 １棟の場合で１階が店舗のマンションは多いと思いますが、その場合は単棟型 管理規約で対応しているマンションが多く、それで別に問題はないと思います。 お宅の場合は、団地型で管理されたらいかがですか。 私もそれについては自信はありませんが、団地型にして問題点を検討して規約 の改正をしたらどうでしょうか。 １棟のマンションで１階が店舗の形態で単棟型にしいるマンションを参考にして。 |
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| No.1973 |
有難うございます。
一応団地型と複合用途型の対比表は作成しましたが、 団地型を参考にして店舗部分をどう処理しようかを検討中です。 単棟型に店舗部分の規定を挿入するよりも、団地型に店舗部分 の規定を挿入したひな形を作成して細かい事は委員で打ち合わ せる予定です。 |
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| No.1974 |
>>1973さん
私も団地型でいくべきと思っています。 複合用途型にするには全棟に店舗部分がある訳ではないと思いましたので。 私が以前住んでいたマンションは１階部分に２軒の店舗がありましたが、 単棟型管理規約で運営されていましたが、何の問題もありませんでした。 店舗改装や玄関の改装については、管理組合と相談することになっていました。 看板の設置はされていませんでしたが、それは管理組合と話し合って対応 すればいいのではないでしょうか。 専用使用権のある共用部分の管理については、通常の管理は各戸が行うことに なっています。当然管理組合の承認が必要ですが。 |
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| No.1975 |
最近私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが多くなってきたようだが、
だれかが私の後をついで質問とかに答えているのかな。 私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので 何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので 後見人の方後を引き継いでスレを盛り立ててください。 |
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| No.1976 |
規約や細則はマンションで検討して作成すればいいんですよ。
但し、区分所有法とかに違反するのはだめですけど。 マンションにとってプラスになるように、理事会や専門委員会で 検討して作っていってください。 |
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| No.1977 |
1階だけ店舗というのは雑居といいます。
複合は商業施設が複数あって、商業施設用の一部共用とかがある場合です。 雑居は単棟で、シャッターや看板などの広告などの取り決めくらいをきちんとしておけば、まぁいいんじゃないかと思います。 なので、話の流れの通り、団地がメインで、店舗関連は後付けでいいと思います。 |
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| No.1978 |
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| No.1979 |
しかし雑居ビルとしてのマンションの規定はないかもしれませんが。
単棟型か団地型の括りでいいんでしょうね。 |
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| No.1980 |
※修繕専門委員会の主な業務内容
＊タイムスケジュールの作成 ＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等） ＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定 ＊建物診断住民説明会の開催 ＊住民に対するアンケート調査の実施 ＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討 ＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。 ＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席 ＊広報活動 ＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応 ＊総会議案の準備 （修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等） ＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会） ＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出 ＊アフター点検の取り決め |
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| No.1981 |
Ａ、Ｂ２棟のマンションが渡り廊下やエキスパンションジョイントで
繋がった建物が、大震災でＢ棟だけが倒壊したとします。 Ａ棟は殆ど修復工事をしないでいい状況でした。 Ａ棟７０、Ｂ棟３０の大きさの比率とします。 築２０年経過マンションとした場合、Ｂ棟の工事は実際は建替えと なりますが、単棟型管理規約のため小規模工事であり、普通決議での 補修工事となります。これ何かおかしくないですか。 |
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| No.1982 |
連単棟型のマンションは全国には結構あるんですが、
皆さんいざということには関心がないようですね。 |
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| No.1983 |
連単棟のことを近いうちに書き込みをします。
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| No.1984 |
長期修繕計画は殆どが管理会社がパソコンソフトで簡単に作った
ものしかないでしょうね。 殆ど役に立たないものですが。 |
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| No.1985 |
ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂ければと思います。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例 判例要旨・・・大阪地方裁判所 平成２年１０月２５日判決 管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求を容認した。 |
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| No.1986 |
＜Ｈ．３．１１．２９ 東京地裁 判時1431-138＞
原告 Ｘマンション管理組合 被告 ○○ ○○ （総会決議に従わなかった区分所有者） 主文 １．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。 ２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害してはならない。 ３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費から金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え ５．原告のその余の請求を棄却する。 ６．訴訟費用は被告の負担とする。 ※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支払う旨決議された。 雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属しない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合が管理費の中から実施している。 よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。 ※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。 |
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| No.1987 |
連単棟のマンションは全国に多数あると思いますが、是非参考にしてください。
＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞ これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。 管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。 |
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| No.1988 |
＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
１）単棟型 ＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。 ２）連単棟型 外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその 一部分が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有し ています。 利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存 し、ある棟にはそれがないという場合が考えられます。 しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参 加者の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になり ます。 しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用され ていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行う ことはできないとなっています。 連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提と して全体で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が 多いようです。 マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であると いうためにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。 しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。 ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダ メージを受けていない場合もあります。 |
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| No.1989 |
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。 又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を 超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合） この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因 区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認さ れたとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければ ならなくなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者も いるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょう か。又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は 負担することになります。 建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけ ればなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。 今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。 管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになりま す。 |
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| No.1990 |
＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。 現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が 明確でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。 そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって 分けて規定しておくことが必要となってきます。 少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１ 棟の建物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定め ておくことが必要となってきます。 復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したも のとして被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替 えの場合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の 場合と特定の棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。 １棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみ が費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を 勘案して、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろう か。 連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、 もし法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。 |
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| No.1991 |
３）団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所 有者の共有に属する場合について定めている。 ４）複合用途型型 店舗と住居が同居しているマンション 私がまとめた資料からもってきましたので見ずらい資料になりましたが ご了承ください。 |
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| No.1992 |
私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
そのスレを見ることは絶対ありません。 見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは 絶対ありません。 現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに 答えてやってください。 |
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| No.1993 |
ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。 |
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| No.1994 |
渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは全国で
多いと思いますが、その書き込みをしましたが、是非参考にして頂き たいと思います。 勿論大震災時の対応となりますが、備えあれば憂いなしです。 |
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| No.1995 |
設備等の工事や補修、点検については、専有部分内にあるものは基本的には区分所有者の
責任と負担で実施しなければならないとなっています。 但し、専有部分内にある玄関扉、窓枠・サッシ・ガラス、網戸は全体の統一を保つために共用 部分となっています。 ただ、この部分については、管理組合として一斉に更新工事をするとき以外は各戸で補修等は しなければなりません。 勿論、管理組合として更新工事をすることになった場合は、先行工事者に対する経費の負担に ついては、公平の観点から管理規約に規定を設けておく必要があります。 |
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| No.1996 |
専有部分の玄関ドアが壊れたので補修してくれと
理事会に要請があった場合、その工事費を管理組合が 負担したら次からの同じ工事は管理組合がすることになるのですか。 |
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| No.1997 |
最近ＰＡＲＴ２の書き込みが頻繁になってきましたが、以前の
ＰＡＲＴ３の書き込みの批判から変わってきたんでしょうね。 私は参加しませんし、ＰＡＲＴ２のスレをみることはありませんが 私の立てたスレでもありますし、頑張って継続させてください。 |
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| No.1998 |
標準管理規約の改正
国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理 規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。 住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ ブル防止がその目的です。 予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか 否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。 民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。 規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の 規約の改正は難しくなります。 というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な ければならないとなっているからです。 |
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| No.1999 |
※補足事項
住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係） 国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業 を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事 前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会 で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他 の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す る書類をいう。 住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照 ＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。 民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。 よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。 |
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| No.2000 |
民泊問題は関係ないという前に規約で規制しておくことが
大切です。 いざという時に後悔しないためにも。 |
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