「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19001: 匿名さん]

民法７１条の無過失責任があるから大丈夫です

[19002: 匿名さん]

>>18999 匿名さん

築４０年以上のボロマンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19003: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

[19004: 匿名さん]

臨時総会は案件については
否決で終了した。
先の投資の案件での総会で
は理事長に一任するで可決
した案件をそれとは異なる
案件で臨時総会を開催する
のは筋違いではないのかと
の意見もあった。
様々な動議の中で結論とし
ては投資は継続するべきで
まとまった。
それ相当の利益が出た時点
で組合員の承認を得るで閉
会した。
イスラエル戦争も下火だし
核の脅威もなさそうである
ので上昇は間違いないと思
われる。
金の相場が下がりだしたの
で平和へ終息しそうではあ
る。

[19005: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[19006: 匿名さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[19007: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[19008: 匿名さん]

配管の更生工事は錆びている部分を削り取ってきれいに
することですよね。
だから更生工事は１回しかできないのです。次やるときは更新工事
しかできません。
塩ビ管はビニールパイプですから錆びることはありません。

[19009: 匿名さん]

更生工事は一度やると鋼管が薄くなるので何回もは
できないのです。
更生工事の寿命は１５年がいいところでしよう。
２回目は取り換えの更新工事をしなければならなくなります。
だったら、更生工事はしないで更新工事をやった方が効率的です。
あくまで更生工事は配管が鋼管のマンションの話です。

[19010: 匿名さん]

更生工事をやるところは配管に鋼管を使用している築古の
マンションですよ。

[19011: 匿名さん]

築４０年超のマンションは、専有部分の配管の工事については
管理組合としてやることも考える必要があります。
そのためには、しっかりした長期修繕計画を作成し、修繕積立金の
検討をしていかなければなりません。

[19012: 匿名さん]

しかし、値上げとなると組合員の反発がすごいからね。
特に築古マンションとなると高齢者が多く、年金生活者が
黙っていないから。

[19013: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事といっても実際やるとしたら
給湯管ぐらいだからね。

[19014: 匿名さん]

しかし、昨今の工事費は値上がりがひどいね。
全国のマンションの修繕積立金も値上げしないと工事が
できないね。

[19015: 匿名さん]

しかし、いったん値上がりした工事費は簡単には
元には戻らない。
ということは、やはり値上げで対応するしかないのでは。

[19016: 匿名さん]

大体、７～８年前の長期修繕計画での工事費からすると
２０％から３０％工事費が値上げしています。
修繕積立金は現状通りの金額ですから、間違いなくどこかの
時点で足りなくなります。

[19017: 匿名さん]

２０％の修繕積立金の値上げをするのは組合員からの
反発が予想されます。
修繕箇所を減らすしかないかもですね。

[19018: 匿名さん]

修繕箇所以外にもグレードを下げた方が住民には分かり
にくいのではないかな。
修繕個所はなかなか減らせないからね。

[19019: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[19020: 匿名さん]

うちのマンションは優秀な理事長が
１０年ほど前に将来の修繕費が不足
するとみて法人化して組合名義で隣
接の雑地を購入して機械式駐車場を
廃止して平地化した。
おかげさまで機械式駐車場の修繕費
や点検費用がいらないうえに各戸に
一区画を駐車場として確保できた。
駐車場収入が寄与して管理費等は合
計して１㎡あたり１００円で十分工
事費を賄えるようになった。
元理事長は投資家で目利きだあった
が退任して今は他のマンションに引
っ越した。
時々相談には行くことにしてはいる。

[19021: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[19022: 匿名さん]

>>19021 匿名さん
開会宣言前に組合員の議決権の過半数の出席を確認して総会開会宣言をする。( ´艸｀)

[19023: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

[19024: 匿名さん]

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[19025: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[19026: 匿名さん]

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[19027: 匿名さん]

>>19026 匿名さん

規約を改定すれば押印は不要になりました

[19028: 匿名さん]

>>19027 匿名さん
それは今回の標準管理規約の改正で知りました。
情報ありがとうございます。

[19029: 匿名さん]

標準管理規約の改正はいつやるかが分かりませんので
注意しておく必要があります。
そして、必要な項目は規約の改正をしておくべきでしょう。

[19030: 匿名さん]

次は管理規約と各種細則の全面改正について
書き込みをしましょうかね。

[19031: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方のほうが良いかな。
これは参考になるよ。

[19032: 匿名さん]

管理機やや細則が分譲時のままになっているマンション
はありませんか。
どこかの時点で全面改正をすべきです。

[19033: 匿名さん]

全面改正していないと、年度によって改正をした規約は
総会の議案書でしかみることできません。
それでは、理事会はしっかりしたマンション管理はできないでしょう。

[19034: 匿名さん]

全面改正しなくても改正部分はその都度ページを差し替えてるから大丈夫ｗ
差し替えた規約集は管理員室と管理会社と理事長宅に置いてある

[19035: 匿名さん]

そんなことより市場が休んでる週末は投資戦略を練る貴重な時間である
情報交換の書き込みをお願いする

[19036: 匿名さん]

組合資金１億２０００万円を投資して
昨日で純益が１０００万を超しました。利益確定して別のものに投資すること
を検討することにした
。何が良いかを助言願います。
（投資日２０２３/０９/１５分）

若い組合員から老後に備えたいと意見
が出だしている。
特に奥様方が多いようです。
ヘソクリを投資したいそうです。
投資タイミングが知りたいらしい。

証券マンや銀行員のアドバイスは理解
す安いが私の説明な解りやいそうです
。
実務経験のあるマンション管理士とそ
うでない者の違いでしょう。

[19037: 匿名さん]

>>19036 匿名さん
いい加減に投資の書き込みはやめないか。
修繕積立金は投資をするために積み立てているものではない。
修繕積立金は工事を計画的に行うために積み立てているんだ。
それがゆえに全国のマンションで積立金を投資に回している
マンションは皆無に近いのだ。
投資に積立金を回していると、いざ工事が始まった場合、その
資金を回収しなければならなくなる。
その投資は将来的には値上がりする見込みがあったとしても
資金繰りのために売却をしなければならなくなる。損切もしな
ければならなくなるということだ。
投資は自分のお金でやるものだよ。
ましてや他人に投資を奨めるのはもってのほかだ。
証券法にも違反する。
お前はここにはくるな。

[19038: 匿名さん]

修繕積立金の額については、余裕があるというか余分に
積み立てているマンションは殆どない。
長期修繕計画を立て１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出して積み立てていかなければならないのだが、その金額を
確保することも難しい。
だからマンションを分譲するときには、修繕積立金は少なくして
段階的に値上げをしている。
修繕積立金という大きな金額があるのでそれを使って投資にというのは
あまりにも無謀だ。積立金はそんなに余裕はないのだ。

[19039: 匿名さん]

規約改正と配管取り換え工事のコピペより財政問題（投資も含む）の情報交換が
はるかに役に立つ。

[19040: 匿名さん]

それは理解している組合の保有資金の
１０分の１の運用だから余り?きにな
らないでね、。
１０分の１を運用で１０分の９の資金
に勝てる自信があるよ。
１０年間の長いスパーンで運等してい
るからね。
博打ではないので勝算はある。
見本にして頂戴ね。
お宅の意見が大多数であることは十分
認めていますよ。
金を購入して１０年間持ってもそれな
りのリターンは望めるが。
市場の動向を見ながらその都度利益確
定してその利益を積み立てる計画です。本日に利益を確定すれば１０００万円
以上の利益が出ます。
もうすでに市場は戦争の拡大に目をむ
けている。
その割には私の感性とは異なり恐怖指
数は相当低くなっている。
世界の人間が何を考えて生活している
かに興味がわいてきた。
投資に成功するには人間の心の動きを
理解する必要がある。
マンションの管理も同じである。
少なくとも修繕積立金は多い方がいい
に決まっている。
お互い頑張りましょう。
お金は命の二番目に大事です。
理事長として組合員の負担軽減に挑戦
します。

[19041: 匿名さん]

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

[19042: 匿名さん]

民法７１条の工作物所有者の無過失責任などとデタラメを書いてるようでは
話にならんしなｗ

[19043: 匿名さん]

将来組合資金の枯渇が予想されるので１０分の一を投資することを可決して実行中です。乞うご期待～～～/

[19044: 匿名さん]

タワマンの重要課題はどんなときも絶対にエレベータを止めないということでしょう。
地震や停電でエレベータが止まってしまって、そういうときに限って心臓発作や脳梗塞になる住民が出るものです。そのとき、救急隊が来れそうにないからあきらめて成仏してくださいとは管理組合長として言いにくい。エレベータにはいくら金をかけてもかけ過ぎということはありません。

[19045: 匿名さん]

映画タワービルドインフレドが見たい。

[19046: 匿名さん]

年内に２万レスを達成するとアレになるのでよろしくお願いします

[19047: 匿名さん]

アレジゃわかんないだオウガ。
うちのじいちゃんはアレあれを連発する。親戚かもよね～～～

[19048: 匿名さん]

ここのスレはＰＡＲＴ、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３で既に
３万はオーバーしてるよ。

[19049: 匿名さん]

スレ主として心から御礼申し上げます

[19050: 匿名さん]

マンション管理士等質問スレ主殿
　　　　　　感謝状
貴殿はマンション管理に関する知識の啓蒙に絶大な寄与をなさいました。よってここに読者一同を代表して感謝状を贈呈いたします。今後とも益々有意義な投稿をい街申し上げます
読者代表管理内閣総理大臣　海辺太郎

[19051: 匿名さん]

何故このスレへの書き込みが多いのだろうか。
スレタイがとっつきやすいし、マンション管理に関する一般的な
書き込みなので参加しやすいからではないだろうかと思っている。
１９０４９みたいななりすましや１９０５０みたいなふざけた輩も
自由に書き込めるからかもしれないが。
もうすでに３万超の書き込みがあるのでスレ数には関心がないけどね。
思えば遠くにきたもんだという歌がありましたね。

[19052: 匿名さん]

>>19050 匿名さんだが( ´艸｀)
ふざけてないよ～～
１９０４９はなりすましなんだ。
訂正してスレ主さんに感謝状を贈呈
自由がいいよ、

[19053: 匿名さん]

みなさん真面目にマンション管理についての書き込みを
お願いします。

[19054: 匿名さん]

>>19053 匿名さん
真面目な書き込みは多いと思うけどね。
なにが不真面目なの。

[19055: 匿名さん]

匿名掲示板やで
所詮はその程度やで

[19056: 匿名さん]

参加者全員が自分がスレ主だの気持ちでアレに向けて頑張りましょう
実際のところ、誰がスレ主かわからないのですから

[19057: 匿名さん]

>>19056 匿名さん
であれば全員に感謝状。

[19058: 匿名さん]

感謝するのは、広告料収入を受け取る人たち。

メンバー紹介 ｜ミクル株式会社
https://mikle.co.jp/team.html

[19059: 匿名さん]

組合の資産向上を目指しての資産運用
に対する投稿に対しての感謝状はないね。
いつになったら感謝されるのでしょうか。
組合を法人化したり金食い虫の機械式
駐車場の用地買収やその用地の宅地化
への造成等を実現した。
次は組合用地に接する用地を買収して
建て替え時の容積率の向上を目指して
資産のさらなる増加を試みる最中に悪
徳組合員と管理会社のクーデターで追
放された理事長は色々なあらぬ誹謗中
傷で痛めつけられる。
分譲マンションの新たなる改革を志す
組合員は覚悟が必要である。
自信がなければ組合活動には参加しな
い方がいい。

[19060: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[19061: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[19062: 匿名さん]

>>19061 匿名さん

専有部分は区分所有者が責任をもって実施するのが当然なのである。

[19063: 匿名さん]

>>19062 匿名さん
管理規約に専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
なった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要が
あるときは、管理組合がこれを行うことができるという規定が
ありませんか。標準管理規約には規定されています。
この規定があれば専有部分の配管は管理組合が行えます。また、この規定が
あれば、住宅支援機構から借り入れをするときは、す・まいる債の
積立をしていなくても、融資条件にかないます。

[19064: 匿名さん]

⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

[19065: 匿名さん]

>>19064 匿名さん
当然規約に規定しておく必要があります。
それに先行工事者に対する対応も決めておくことが大事です。
長期修繕計画には計画するでしょう。

[19066: 匿名さん]

総会を開催して組合員の承認が必要になりますので、
積立金とか修繕箇所、先行工事書の問題も議案として
提案しなければならないでしょう。
長期修繕計画についても、総会で提案しますよね。

[19067: 匿名さん]

この規約があれば、住宅支援機構から借り入れをする場合
条件に適うということだそうです。

[19068: 匿名さん]

現在全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事や更生工事を
管理組合として取り組んでいくことを検討しているところは
増えているようです。

[19069: 匿名さん]

>>19068 匿名さん
増えているじゃなくて当たり前である。今時検討などとは遅すぎる。
規約になくても早急に進めた方がいい。規約は後からでもマンションにはその
方がいいよ。
うちは事故が発生と同時に工事を進めた。
規約違反だと騒ぎ出すペーパー管理士
を無視して工事と規約等の改正等を同
時進行とした。
事故は最小限で済んだ。規約の改正等
がなされてからの工事であればトラブ
ルは増えていた。

[19070: 匿名さん]

>>19069 匿名さん
１戸だけの問題ではなく、全戸を一斉に工事をするには、修繕積立金の
取り崩しもおこなわなければなりません。
また、それに伴い工事費も莫大になるので積立金の値上げの検討も
しなければならなくなります。
将来のために規約の改正や長期修繕計画の作成、修繕積立金の値上げ等も
含めて検討をしておくべきではないでしょうか。

[19071: 匿名さん]

>>19070 匿名さん
一戸だけとは言っていない。
文脈から察してくれ。
小田原評定では勝負には勝てない。
全戸を対象とした工事だよ。
日頃からオタクのおっしゃる資金や
工事計画書は怠りなく準備している。

[19072: 匿名さん]

>>19071 匿名さん
修繕積立金や長期修繕計画書が作成されているのなら、
それについては、総会の承認や規約の改正が行われているのですから
問題はないと思いますが、ただ、いつから全戸一斉にするかとなると
総会の決議が必要と思われます。
大規模修繕工事と一緒ですよ。
特に専有部分内の工事となりますので、告知やスケジュール等の調整も
必要になりますので。
１件の事故発生と同時に工事を始めたとのことですが、その時に全戸分を
一斉にやられたんですか。
最初の１件については基本的にはそこの住民の負担と責任で行いますが
先行工事者に対しての費用の負担は規約で決めて置き、管理組合として
一斉に工事をしたときにそのきめられた金額を支払えばいいと思います。
それに、築浅のマンションに対しても将来のために対応策を講じておく
ことが大切だという趣旨で書き込みをしたのですが。

[19073: 匿名さん]

>>19072 匿名さん
当たり前です。

[19074: 匿名さん]

>>19068 匿名さん

築４０年経過のマンションは専有部分の配管更新工事を検討しているようだ。
１９８１年に耐震化補強が改正されたので専有部分の配管更新工事も検討か？

[19075: 匿名さん]

専有部分のことはその所有者がやればいいという
発想は変えた方がいいですね。

[19076: 匿名さん]

>>19075 匿名さん
そうです。

[19077: 匿名さん]

昨日から日曜日までの連休をとった
投資仲間の組合員のアクセスで忙し
い。
世界の株価は上昇トレンドで史上最
高値が多いなか心配の種も多いらし
い。小生も同じだが、困ったもんだ。
組合資金の投資額は上昇してはいる
が為替差損で含み益が減っているの
にきずかない組合員への説明ではし
んどい。
円高になると為替ヘッジアリがいい
のだが、
投資信託は小回りが利かない
。ETFならばいいが、銘柄が少ない。
証券マンに相談しても盆暗に当たる
と損をするのがおちだし困ったもん
です。
暴落のタイミングの予測に全神経を
使っている。
情報が命の世界です。
桶狭間の戦いで今川義元の居場所の
情報を教えた００小平太の手柄を一
番として褒美を取らせた織田信長の
知力にあやかりたい。

[19078: 匿名さん]

>>19075 匿名さん
専有部分のことは管理組合でやればいいという
発想は変えた方がいいですね。

[19079: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[19080: 匿名さん]

専有部分の配管については、管理組合としてやった
方が良いですよ。
どちらにしても、区分所有者が負担することには
変わりがないのですから。

[19081: 匿名さん]

修繕積立金から支払うのか、各人が
支払うのかの違いだけですから。

[19082: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合でやるには、まず規約に規定されているか、
先行工事者に対する取扱い等を規定しておく必要があります。

[19083: 匿名さん]

しかし、今だに専有部分はそこの区分所有者
しかできないと思っている者がいるからね。
頭の切り替えをすることが大事だね。

[19084: 匿名さん]

工事業者や手配業者（管理会社）の利益をより多くするためには、戸別でやるより、一括でやる方が良いでしょうね。

[19085: 匿名さん]

専有部分の工事を各組合員の裁量に任せているマンションが多いのですが結構トラブルが多いので気を付けられたほうがいいですよ。

[19086: 匿名さん]

>>19085 匿名さん
それは専有部分の持ち主が勝手にやるのだから、管理組合
とは関係ないでしょう。

[19087: 匿名さん]

>>19079 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

そうですね　築４０年超のマンションは全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19088: 匿名さん]

標準管理規約では、専有部分の修繕を理事長に申請し、理事会決議を経て、理事長が書面で承認することになっている。

しかし、工事後に問題が起きたら、発注者の責任と負担で必要な措置を取らなければならない。

[19089: 匿名A]

>>19079匿名さん
同じ考えを持ち、修繕積立金+金融支援機構より借入+長期優良住宅化リフォーム補助金(工事額の1/3)で共用部と専有部を同時に更新工事を行ったマンションに住んでいます。
給排水管工事と補助金申請を１社でできる専業業者と【設計事務所や管理会社を入れずに】管理組合(修繕委員会)が直接商談し契約したことが中間マージンを削減し資金繰りも支障なくできました。

[19090: 匿名さん]

>>19088 匿名さん
その規約通りだけども交代制理事や
管理会社担当が工事申請書を見ても
チェック能力が乏しくトラブル続き
です。
管理員業務には契約では明記がない
ので理事長や管理会社担当に連絡し
ても熱意を感じられないでトラブル
が起こりその都度管理会社が組合保
険で処理して工事工事の繰り返しで
す。これが実態です。
素晴らしい規約は設定されていても
正しく運用されなければ宝のもち腐
れになります。

[19091: 匿名さん]

>>19083 匿名さん

しかし今だに専有部分はそこの区分所有者が管理、修繕には責任をもって実施すると
理解していない者がいるからね。頭の切り替えをすることが大事だね。

[19092: 匿名さん]

自己中心的な性格の人間はマンション
には住まわせてはいけないが方策がない。
悪徳組合員や悪徳管理会社のつけ入る
隙を与えているようなもんだ。
なにも理解しないままに順番製の理事
になり理事長に就任して威張り散らす
バカ理事長とそれに忖度して注意もで
きない能無し管理会社とがうまくやっ
ているだけだからいいことはない。
間では何の権利を持たない管理人はウ
ロウロするばかりである。
短気をお起こして辞める管理人が多い
。
立派な規約ではあるけどね。
運用者が能無しでは宝のもち腐れ。
現場を知っている者ならば理解はできる。

[19093: 匿名さん]

管理人が簡単にやめることはないよ。
クレーマー住民はどこのマンションにもいるだろう。
このクレーマー住民の扱いが問題です。

[19094: 匿名さん]

悪徳組合員って誰の事？
理事や専門委員でなければ、マンションではただの人だよね。

[19095: 匿名さん]

>>19093 匿名さん
反社が多数入居している。
理事長や管理会社担当に報告しても
対応しない。
警察の捜査も入るが報告しても対応
しない。そのうち滞納も増えだした。
それでも対応しない。
さわらにぬ神に祟りなし。規約に従
い手を突っ込めば火傷をする。
管理人は警察等にも連絡したら警察
官は直接の対面は避けて警察へ連絡
することと注意される有様です。
たえず警察と連絡しながらの仕事で
す。
規約等は非の打ちどころがないくら
い立派な規約です。
私はマンション管理士等の有資格者
ではある。
規約等は理事長等が対応しないと宝
の持ち腐れである。
それでも一応規約ぐらいはきちんと
決めておくのは大切です。
管理の限界を感じるマンションでし
た。
これ等の問題にいよいよ手をつっこ
む機会がやってきた。
ききたい～～( ´艸｀)

[19096: 匿名さん]

管理規約や細則は、いざというときのために作成してあるのです。
読む読まないは住民の勝手です。
規約違反をすれば、それを印籠として掲げればいいんですよ。

[19097: 匿名さん]

>>19093 匿名さん
そんなたやすい事案ではマンション
管理士等には相談しないよ。
ばかにするんではない＝＝＝　
クレーマーくらいはどこにでもいま
すよ、あほ単、

[19098: 匿名さん]

>>19094 匿名さん
おまえ、幼児でも解る用語が
理解できないのか、
悪徳は悪徳だよ。
理事や専門委員は組合員である。

[19099: 匿名さん]

すぐ切れる人だね。
切り替えないとみんなに嫌われるよ。

[19100: 匿名さん]

>>19099 匿名さん
知恵遅れは参加しない方がいいよ。
お前には解決できないよ( ´艸｀)。