「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19001: 匿名さん]

民法７１条の無過失責任があるから大丈夫です

[19002: 匿名さん]

>>18999 匿名さん

築４０年以上のボロマンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19003: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

[19004: 匿名さん]

臨時総会は案件については
否決で終了した。
先の投資の案件での総会で
は理事長に一任するで可決
した案件をそれとは異なる
案件で臨時総会を開催する
のは筋違いではないのかと
の意見もあった。
様々な動議の中で結論とし
ては投資は継続するべきで
まとまった。
それ相当の利益が出た時点
で組合員の承認を得るで閉
会した。
イスラエル戦争も下火だし
核の脅威もなさそうである
ので上昇は間違いないと思
われる。
金の相場が下がりだしたの
で平和へ終息しそうではあ
る。

[19005: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[19006: 匿名さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[19007: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[19008: 匿名さん]

配管の更生工事は錆びている部分を削り取ってきれいに
することですよね。
だから更生工事は１回しかできないのです。次やるときは更新工事
しかできません。
塩ビ管はビニールパイプですから錆びることはありません。

[19009: 匿名さん]

更生工事は一度やると鋼管が薄くなるので何回もは
できないのです。
更生工事の寿命は１５年がいいところでしよう。
２回目は取り換えの更新工事をしなければならなくなります。
だったら、更生工事はしないで更新工事をやった方が効率的です。
あくまで更生工事は配管が鋼管のマンションの話です。

[19010: 匿名さん]

更生工事をやるところは配管に鋼管を使用している築古の
マンションですよ。

[19011: 匿名さん]

築４０年超のマンションは、専有部分の配管の工事については
管理組合としてやることも考える必要があります。
そのためには、しっかりした長期修繕計画を作成し、修繕積立金の
検討をしていかなければなりません。

[19012: 匿名さん]

しかし、値上げとなると組合員の反発がすごいからね。
特に築古マンションとなると高齢者が多く、年金生活者が
黙っていないから。

[19013: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事といっても実際やるとしたら
給湯管ぐらいだからね。

[19014: 匿名さん]

しかし、昨今の工事費は値上がりがひどいね。
全国のマンションの修繕積立金も値上げしないと工事が
できないね。

[19015: 匿名さん]

しかし、いったん値上がりした工事費は簡単には
元には戻らない。
ということは、やはり値上げで対応するしかないのでは。

[19016: 匿名さん]

大体、７～８年前の長期修繕計画での工事費からすると
２０％から３０％工事費が値上げしています。
修繕積立金は現状通りの金額ですから、間違いなくどこかの
時点で足りなくなります。

[19017: 匿名さん]

２０％の修繕積立金の値上げをするのは組合員からの
反発が予想されます。
修繕箇所を減らすしかないかもですね。

[19018: 匿名さん]

修繕箇所以外にもグレードを下げた方が住民には分かり
にくいのではないかな。
修繕個所はなかなか減らせないからね。

[19019: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[19020: 匿名さん]

うちのマンションは優秀な理事長が
１０年ほど前に将来の修繕費が不足
するとみて法人化して組合名義で隣
接の雑地を購入して機械式駐車場を
廃止して平地化した。
おかげさまで機械式駐車場の修繕費
や点検費用がいらないうえに各戸に
一区画を駐車場として確保できた。
駐車場収入が寄与して管理費等は合
計して１㎡あたり１００円で十分工
事費を賄えるようになった。
元理事長は投資家で目利きだあった
が退任して今は他のマンションに引
っ越した。
時々相談には行くことにしてはいる。

[19021: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[19022: 匿名さん]

>>19021 匿名さん
開会宣言前に組合員の議決権の過半数の出席を確認して総会開会宣言をする。( ´艸｀)

[19023: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

[19024: 匿名さん]

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[19025: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[19026: 匿名さん]

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[19027: 匿名さん]

>>19026 匿名さん

規約を改定すれば押印は不要になりました

[19028: 匿名さん]

>>19027 匿名さん
それは今回の標準管理規約の改正で知りました。
情報ありがとうございます。

[19029: 匿名さん]

標準管理規約の改正はいつやるかが分かりませんので
注意しておく必要があります。
そして、必要な項目は規約の改正をしておくべきでしょう。

[19030: 匿名さん]

次は管理規約と各種細則の全面改正について
書き込みをしましょうかね。

[19031: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方のほうが良いかな。
これは参考になるよ。

[19032: 匿名さん]

管理機やや細則が分譲時のままになっているマンション
はありませんか。
どこかの時点で全面改正をすべきです。

[19033: 匿名さん]

全面改正していないと、年度によって改正をした規約は
総会の議案書でしかみることできません。
それでは、理事会はしっかりしたマンション管理はできないでしょう。

[19034: 匿名さん]

全面改正しなくても改正部分はその都度ページを差し替えてるから大丈夫ｗ
差し替えた規約集は管理員室と管理会社と理事長宅に置いてある

[19035: 匿名さん]

そんなことより市場が休んでる週末は投資戦略を練る貴重な時間である
情報交換の書き込みをお願いする

[19036: 匿名さん]

組合資金１億２０００万円を投資して
昨日で純益が１０００万を超しました。利益確定して別のものに投資すること
を検討することにした
。何が良いかを助言願います。
（投資日２０２３/０９/１５分）

若い組合員から老後に備えたいと意見
が出だしている。
特に奥様方が多いようです。
ヘソクリを投資したいそうです。
投資タイミングが知りたいらしい。

証券マンや銀行員のアドバイスは理解
す安いが私の説明な解りやいそうです
。
実務経験のあるマンション管理士とそ
うでない者の違いでしょう。

[19037: 匿名さん]

>>19036 匿名さん
いい加減に投資の書き込みはやめないか。
修繕積立金は投資をするために積み立てているものではない。
修繕積立金は工事を計画的に行うために積み立てているんだ。
それがゆえに全国のマンションで積立金を投資に回している
マンションは皆無に近いのだ。
投資に積立金を回していると、いざ工事が始まった場合、その
資金を回収しなければならなくなる。
その投資は将来的には値上がりする見込みがあったとしても
資金繰りのために売却をしなければならなくなる。損切もしな
ければならなくなるということだ。
投資は自分のお金でやるものだよ。
ましてや他人に投資を奨めるのはもってのほかだ。
証券法にも違反する。
お前はここにはくるな。

[19038: 匿名さん]

修繕積立金の額については、余裕があるというか余分に
積み立てているマンションは殆どない。
長期修繕計画を立て１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出して積み立てていかなければならないのだが、その金額を
確保することも難しい。
だからマンションを分譲するときには、修繕積立金は少なくして
段階的に値上げをしている。
修繕積立金という大きな金額があるのでそれを使って投資にというのは
あまりにも無謀だ。積立金はそんなに余裕はないのだ。

[19039: 匿名さん]

規約改正と配管取り換え工事のコピペより財政問題（投資も含む）の情報交換が
はるかに役に立つ。

[19040: 匿名さん]

それは理解している組合の保有資金の
１０分の１の運用だから余り?きにな
らないでね、。
１０分の１を運用で１０分の９の資金
に勝てる自信があるよ。
１０年間の長いスパーンで運等してい
るからね。
博打ではないので勝算はある。
見本にして頂戴ね。
お宅の意見が大多数であることは十分
認めていますよ。
金を購入して１０年間持ってもそれな
りのリターンは望めるが。
市場の動向を見ながらその都度利益確
定してその利益を積み立てる計画です。本日に利益を確定すれば１０００万円
以上の利益が出ます。
もうすでに市場は戦争の拡大に目をむ
けている。
その割には私の感性とは異なり恐怖指
数は相当低くなっている。
世界の人間が何を考えて生活している
かに興味がわいてきた。
投資に成功するには人間の心の動きを
理解する必要がある。
マンションの管理も同じである。
少なくとも修繕積立金は多い方がいい
に決まっている。
お互い頑張りましょう。
お金は命の二番目に大事です。
理事長として組合員の負担軽減に挑戦
します。

[19041: 匿名さん]

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

[19042: 匿名さん]

民法７１条の工作物所有者の無過失責任などとデタラメを書いてるようでは
話にならんしなｗ

[19043: 匿名さん]

将来組合資金の枯渇が予想されるので１０分の一を投資することを可決して実行中です。乞うご期待～～～/

[19044: 匿名さん]

タワマンの重要課題はどんなときも絶対にエレベータを止めないということでしょう。
地震や停電でエレベータが止まってしまって、そういうときに限って心臓発作や脳梗塞になる住民が出るものです。そのとき、救急隊が来れそうにないからあきらめて成仏してくださいとは管理組合長として言いにくい。エレベータにはいくら金をかけてもかけ過ぎということはありません。

[19045: 匿名さん]

映画タワービルドインフレドが見たい。

[19046: 匿名さん]

年内に２万レスを達成するとアレになるのでよろしくお願いします

[19047: 匿名さん]

アレジゃわかんないだオウガ。
うちのじいちゃんはアレあれを連発する。親戚かもよね～～～

[19048: 匿名さん]

ここのスレはＰＡＲＴ、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３で既に
３万はオーバーしてるよ。

[19049: 匿名さん]

スレ主として心から御礼申し上げます

[19050: 匿名さん]

マンション管理士等質問スレ主殿
　　　　　　感謝状
貴殿はマンション管理に関する知識の啓蒙に絶大な寄与をなさいました。よってここに読者一同を代表して感謝状を贈呈いたします。今後とも益々有意義な投稿をい街申し上げます
読者代表管理内閣総理大臣　海辺太郎