「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18982: 匿名さん]

>>18978 匿名さん
2016年の改正において、外部の専門家に管理組合の運営を委託する「第三者管理方式」に関する条文が追加されています。

第35条 管理組合に次の役員を置く。

【外部専門家を役員として選任できることとする場合】
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。
候補者を決めることはできます。
それに、報酬が伴いますから、当然総会の決議が必要となります。

[18983: 匿名さん]

使用細則でいいとされていますから、仕様細則案を作成し
総会に提案し、普通決議で決議できます。

[18984: 匿名さん]

18978です。皆様返信くださり、ありがとうございます。
やはり、通常の理事会だけで可決するのは難しいのですね。しかし、私の入居しているマンションはほぼ全てを管理会社に丸投げしている状態で、来年予定されている大規模修繕に関しても管理会社の言いなりです。このままでは、おそらく総会までとんとん拍子に進んでしまいそうで不安です。ちなみに、第三者管理者となることで別途報酬は発生ないとのことで、アンケートの案内文にはメリットしか記載がありませんでした。
総会の出席者自体も少なく、委任ばかりなのでどのように組合員を説得するかが課題です。

[18985: 匿名さん]

>>18984 匿名さん
第三者が管理者となるのに報酬が発生しないのはおかしいですね。
多分管理者になることにより、工事でカバーするつもりではないでしょうか。
工事の際、合い見積もりとかは取らないのではないですか。
報酬がないのはボランティア活動ですよね。何かメリットがなければ
引き受けないでしょう。

[18986: 匿名さん]

管理者がマンション管理士のような専門家なら報酬が発生するが、管理会社が管理者で理事会をなくす場合は、経費削減になる。

管理会社による第三者管理方式は、管理者になることよりも、理事会をなくすことが大きな狙い。

＜参考＞
〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会
第５回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨＜抜粋＞
（開催：令和5年3月20日）

・ 第三者管理は、～

理事会をなくすことは、管理会社にとっても運営の手間が軽減されるなどのメリットがあり、委託費用を下げることにもつながる。


〇法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料＜抜粋＞

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

[18987: 神宮の杜]

>>18982 匿名さん
>第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。

役員は、自然人しかなれない。
法人である管理会社は、管理者にはなれるが役員にはなれない。

[18988: 匿名さん]

ガイドラインが整備されるのを待ちましょう、とみんなに言う。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

本ワーキンググループは、外部専門家等が管理組合における管理者となるケースが増加している現状を踏まえ、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023年８月）」にもとづき、こうした管理形態における留意事項を示したガイドラインの整備等に向けた検討を行うことを目的として、2023年10月に設置しました。

開催状況
■第1回（開催：令和5年10月26日）

[18989: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[18990: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[18991: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[18992: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[18993: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[18994: 神宮の杜]

>>17099 ～ >>18992　匿名さん

>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
>しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

【民法】
第三十八条から第八十四条まで　削除

[18995: 神宮の杜]

>>17099 （= >>18992）匿名さん

>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
>しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%97%EF%BC%91%E6...

【民法】
第三十八条から第八十四条まで　削除

[18996: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[18997: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[18998: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[18999: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[19000: 匿名さん]

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[19001: 匿名さん]

民法７１条の無過失責任があるから大丈夫です

[19002: 匿名さん]

>>18999 匿名さん

築４０年以上のボロマンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19003: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

[19004: 匿名さん]

臨時総会は案件については
否決で終了した。
先の投資の案件での総会で
は理事長に一任するで可決
した案件をそれとは異なる
案件で臨時総会を開催する
のは筋違いではないのかと
の意見もあった。
様々な動議の中で結論とし
ては投資は継続するべきで
まとまった。
それ相当の利益が出た時点
で組合員の承認を得るで閉
会した。
イスラエル戦争も下火だし
核の脅威もなさそうである
ので上昇は間違いないと思
われる。
金の相場が下がりだしたの
で平和へ終息しそうではあ
る。

[19005: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[19006: 匿名さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[19007: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[19008: 匿名さん]

配管の更生工事は錆びている部分を削り取ってきれいに
することですよね。
だから更生工事は１回しかできないのです。次やるときは更新工事
しかできません。
塩ビ管はビニールパイプですから錆びることはありません。

[19009: 匿名さん]

更生工事は一度やると鋼管が薄くなるので何回もは
できないのです。
更生工事の寿命は１５年がいいところでしよう。
２回目は取り換えの更新工事をしなければならなくなります。
だったら、更生工事はしないで更新工事をやった方が効率的です。
あくまで更生工事は配管が鋼管のマンションの話です。

[19010: 匿名さん]

更生工事をやるところは配管に鋼管を使用している築古の
マンションですよ。

[19011: 匿名さん]

築４０年超のマンションは、専有部分の配管の工事については
管理組合としてやることも考える必要があります。
そのためには、しっかりした長期修繕計画を作成し、修繕積立金の
検討をしていかなければなりません。

[19012: 匿名さん]

しかし、値上げとなると組合員の反発がすごいからね。
特に築古マンションとなると高齢者が多く、年金生活者が
黙っていないから。

[19013: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事といっても実際やるとしたら
給湯管ぐらいだからね。

[19014: 匿名さん]

しかし、昨今の工事費は値上がりがひどいね。
全国のマンションの修繕積立金も値上げしないと工事が
できないね。

[19015: 匿名さん]

しかし、いったん値上がりした工事費は簡単には
元には戻らない。
ということは、やはり値上げで対応するしかないのでは。

[19016: 匿名さん]

大体、７～８年前の長期修繕計画での工事費からすると
２０％から３０％工事費が値上げしています。
修繕積立金は現状通りの金額ですから、間違いなくどこかの
時点で足りなくなります。

[19017: 匿名さん]

２０％の修繕積立金の値上げをするのは組合員からの
反発が予想されます。
修繕箇所を減らすしかないかもですね。

[19018: 匿名さん]

修繕箇所以外にもグレードを下げた方が住民には分かり
にくいのではないかな。
修繕個所はなかなか減らせないからね。

[19019: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[19020: 匿名さん]

うちのマンションは優秀な理事長が
１０年ほど前に将来の修繕費が不足
するとみて法人化して組合名義で隣
接の雑地を購入して機械式駐車場を
廃止して平地化した。
おかげさまで機械式駐車場の修繕費
や点検費用がいらないうえに各戸に
一区画を駐車場として確保できた。
駐車場収入が寄与して管理費等は合
計して１㎡あたり１００円で十分工
事費を賄えるようになった。
元理事長は投資家で目利きだあった
が退任して今は他のマンションに引
っ越した。
時々相談には行くことにしてはいる。

[19021: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[19022: 匿名さん]

>>19021 匿名さん
開会宣言前に組合員の議決権の過半数の出席を確認して総会開会宣言をする。( ´艸｀)

[19023: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

[19024: 匿名さん]

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[19025: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[19026: 匿名さん]

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[19027: 匿名さん]

>>19026 匿名さん

規約を改定すれば押印は不要になりました

[19028: 匿名さん]

>>19027 匿名さん
それは今回の標準管理規約の改正で知りました。
情報ありがとうございます。

[19029: 匿名さん]

標準管理規約の改正はいつやるかが分かりませんので
注意しておく必要があります。
そして、必要な項目は規約の改正をしておくべきでしょう。

[19030: 匿名さん]

次は管理規約と各種細則の全面改正について
書き込みをしましょうかね。

[19031: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方のほうが良いかな。
これは参考になるよ。