「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18962: デベにお勤めさん]

管理組合と組合員、または組合員と組合員との間の合意＝契約は重要です。
>>18956に記載されている駐車場使用契約もそうです。
屋外の駐車場は共用部分ではなく付属施設になるので、その使用は民法に
規制されます。言い換えると、組合員には民法で認められている使用権が
あるわけですが、これを契約によってチャラにすることができるわけです。
ふつうは自分の所有物はタダで使えます。つまり組合員が駐車場を使っても
タダのはずですが、契約によって管理組合が使用料と称してカネを取ることが
できるのです。法律、契約、規約細則。これらの関係をキチンと理解しましょう。

[18963: デベにお勤めさん]

大ざっぱに言えば、規約細則より法律、法律より契約が優先します。
今まで無料だった駐車場駐輪場を規約細則で有料化しても、自分の所有物は
無料で使用できるという法律の規定によって無効ですが、「駐車場駐輪場を
使用する組合員が管理組合にカネを払い、その見返りに管理組合が特別な
サービスを提供する」という内容の契約にすれば、使用料徴収は合法です。
標準管理規約１５条はこのことを教えてくれているのです。

[18964: 匿名さん]

>>18959 デベにお勤めさん
第１３条は強行規定ではありませんよ。標準管理規約コメントでは
具体的内容は使用細則で定めることとするとなっています。
例えば、自転車は１階におく。それ以外の場所においてはいけません
となっています。
法定共用部分については、共用部分の構造上の使用目的に従って使用でき
るとなっています。例えば開放廊下は歩行のためだけに使用できるというものです。
規約共用部分は規約で定めた使用目的に従って使用することを規約でも規定
することはできないとなっていますが、しかし、管理のために集会の決議があれば
規約で規定することができるとなっています。
ここを誤解されているのだと思います。
また、用法に従わない使用者は共同の利益に反する行為として行為の差し止め請求を
することができるとなっています。
用法に従った使用は解釈が複雑で、それを細かく規定することは難しい
ということで、アバウトな規定しかできていないというのが実情です。

[18965: 匿名さん]

エレベーターには何でも乗せてもいいというものではありません。
爆発物とか大量の油とか危険物、ペット等いろいろありますが、
これらをすべて明記することはできません。
エレベーターは人と物を運ぶのならなんでもありではないのです。

[18966: 匿名さん]

要するに規約で決まったものは順守しなければならないでしょう。

[18967: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

[18968: 匿名さん]

共用廊下は歩行のためだけに使用できるわけではありません。荷物も運搬できます。
歩行以外の使用ができないなら、引越し荷物を運べないし、冷蔵庫買い替えたらベランダから吊り上げなくてはならないし、宅配の兄ちゃんも手ぶらで歩かなくてはならなくなりますよｗ
管理のための必要性とは、エレベーターについていえば定期点検のことです。「定期点検のために〇月〇日〇時から〇時まで使用できません」という理事会決定に対して「使用制限は区分所有法１３条違反だから今すぐ動かせ」とはいえない、ということです。

[18969: 匿名さん]

用法に従った使用は難しくはありません。廊下も階段もエレベーターもバルコニーもマンションによって構造や規格（広さや形状）が違うので、統一的な使用細則を国土交通省が作成できないというだけです。自分たちのマンションの造りがどうなっているか、をしっかり把握することが必要です。
一番ダメなのは隣のマンションの使用細則を機械的に真似ること。お飾りの玄関ポーチが設置されているマンションの使用細則を玄関ポーチが１０㎡以上あるマンションに適用しても無意味ですからね。

[18970: 匿名さん]

>>18965 匿名さん
てゆうか、爆発物とか大量のガソリンとか、エレベーターに乗せる以前に
マンションに持って入っちゃいかんだろ
それとも、エレベーターを使わず階段で運ぶなら持ち込みＯＫってかｗｗ

[18971: 匿名さん]

自転車は１階の自転車置き場におく。それ以外の場所においてはいけません。
この意味は、自転車をエントランスや廊下など他人の通行の妨げになる場所には置かないでください、ということです。通行の邪魔にならない場所、フェンスで隔離されている玄関ポーチ、さらには専有部分である自室に置くことは一向に差し支えありません。「それ以外の場所」には玄関ポーチや自室も含まれるという解釈をする人がいるなんて信じられない。非常識にもほどがあるｗ

[18972: ご近所さん]

マンションに住んでいない区分所有者（非居住組合員）は組合役員になれないという
規約は合理性があるので区分所有法３０条には違反しないだろう。
しかし、マンションに住んでいる区分所有者は必ず組合役員を務めなければならない
という規約は合理性を描くので無効である。組合役員は非常に重い責任を負うので
はっきり言ってバカでは務まらない。だからこそ、法律も標準管理規約も組合役員の
就任義務規定を設けていないのである。

[18973: 匿名さん]

>>18968 匿名さん
共用廊下でスケボーとかしてはいけません。
エレベーターに大量のガソリンとかを乗せてはいけません。
だからやってはいけないことを管理規約や細則で決めればいいんですよ。

[18974: デベにお勤めさん]

まあまあ、そんなに熱く語らなくても、総会で決まったことは
フツーのマンションだったらみんな守るから心配ないですよ。
守らないのはごくごく一部の人だから、まあ誤差みたいなものと
考えて放置するのが大人の対応です。
エレベータはいつも混んでるわけじゃないし、誰も乗ってなけりゃ
問題ないはず。禁止派の人も大人になるべきです。

[18975: 匿名さん]

やむおえない理由があればいいのでわ

[18976: 匿名さん]

>>18975 匿名さん

やむおえない理由があればいいんでは。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%82%93%E3%81%A7%E3...

[18977: 匿名さん]

やむおえない理由があればいいんでは。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%82%84%E3%82%80%E3...

[18978: 匿名さん]

この度、管理会社より第三者管理者方式への変更の提案がありました。全戸向けにアンケートを実施し、アンケート結果をもとに次の理事会で検討するとのことです。
管理会社が第三者管理者になることでのデメリットが大きいことがわかったので反対したいのですが、アンケート結果によっては可決可能性があります。このような重要な事項を総会ではなく、理事会で決めることは可能なのでしょうか？また、対抗策などありましたら、ご教示ください。

[18979: 匿名さん]

やむおえない理由があれば可能なのでわ？

[18980: 匿名さん]

>>18978 匿名さん
第三者管理方式への変更とのことですが、それに変えるためには
管理規約の改正をして、変更内容を規定しておく必要があります。
第三者の管理者に対する権限とかの具体的な内容を決めておき、
それに基づいて理事会や総会を開催していかなければなりません。
また、大規模修繕専門委員会への権限とか出席とかも含めて。
規約に規定するということは、総会の特別決議になります。
それぐらいマンションにとっては大切なことですから、慎重に対応
していくべきでしょう。

[18981: 匿名さん]

第三者管理にすることに対してのメリット、デメリットを
よく検討する必要があります。
一旦決まってしまったら、それを解除することは不可能に思えます。
というのも管理者が第三者になりますから、自分の首を絞めることは
しないと思いますから。

[18982: 匿名さん]

>>18978 匿名さん
2016年の改正において、外部の専門家に管理組合の運営を委託する「第三者管理方式」に関する条文が追加されています。

第35条 管理組合に次の役員を置く。

【外部専門家を役員として選任できることとする場合】
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。
候補者を決めることはできます。
それに、報酬が伴いますから、当然総会の決議が必要となります。

[18983: 匿名さん]

使用細則でいいとされていますから、仕様細則案を作成し
総会に提案し、普通決議で決議できます。

[18984: 匿名さん]

18978です。皆様返信くださり、ありがとうございます。
やはり、通常の理事会だけで可決するのは難しいのですね。しかし、私の入居しているマンションはほぼ全てを管理会社に丸投げしている状態で、来年予定されている大規模修繕に関しても管理会社の言いなりです。このままでは、おそらく総会までとんとん拍子に進んでしまいそうで不安です。ちなみに、第三者管理者となることで別途報酬は発生ないとのことで、アンケートの案内文にはメリットしか記載がありませんでした。
総会の出席者自体も少なく、委任ばかりなのでどのように組合員を説得するかが課題です。

[18985: 匿名さん]

>>18984 匿名さん
第三者が管理者となるのに報酬が発生しないのはおかしいですね。
多分管理者になることにより、工事でカバーするつもりではないでしょうか。
工事の際、合い見積もりとかは取らないのではないですか。
報酬がないのはボランティア活動ですよね。何かメリットがなければ
引き受けないでしょう。

[18986: 匿名さん]

管理者がマンション管理士のような専門家なら報酬が発生するが、管理会社が管理者で理事会をなくす場合は、経費削減になる。

管理会社による第三者管理方式は、管理者になることよりも、理事会をなくすことが大きな狙い。

＜参考＞
〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会
第５回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨＜抜粋＞
（開催：令和5年3月20日）

・ 第三者管理は、～

理事会をなくすことは、管理会社にとっても運営の手間が軽減されるなどのメリットがあり、委託費用を下げることにもつながる。


〇法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料＜抜粋＞

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

[18987: 神宮の杜]

>>18982 匿名さん
>第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。

役員は、自然人しかなれない。
法人である管理会社は、管理者にはなれるが役員にはなれない。

[18988: 匿名さん]

ガイドラインが整備されるのを待ちましょう、とみんなに言う。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

本ワーキンググループは、外部専門家等が管理組合における管理者となるケースが増加している現状を踏まえ、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023年８月）」にもとづき、こうした管理形態における留意事項を示したガイドラインの整備等に向けた検討を行うことを目的として、2023年10月に設置しました。

開催状況
■第1回（開催：令和5年10月26日）

[18989: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[18990: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[18991: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[18992: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[18993: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[18994: 神宮の杜]

>>17099 ～ >>18992　匿名さん

>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
>しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

【民法】
第三十八条から第八十四条まで　削除

[18995: 神宮の杜]

>>17099 （= >>18992）匿名さん

>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
>しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%97%EF%BC%91%E6...

【民法】
第三十八条から第八十四条まで　削除

[18996: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[18997: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[18998: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[18999: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[19000: 匿名さん]

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[19001: 匿名さん]

民法７１条の無過失責任があるから大丈夫です

[19002: 匿名さん]

>>18999 匿名さん

築４０年以上のボロマンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

[19003: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

[19004: 匿名さん]

臨時総会は案件については
否決で終了した。
先の投資の案件での総会で
は理事長に一任するで可決
した案件をそれとは異なる
案件で臨時総会を開催する
のは筋違いではないのかと
の意見もあった。
様々な動議の中で結論とし
ては投資は継続するべきで
まとまった。
それ相当の利益が出た時点
で組合員の承認を得るで閉
会した。
イスラエル戦争も下火だし
核の脅威もなさそうである
ので上昇は間違いないと思
われる。
金の相場が下がりだしたの
で平和へ終息しそうではあ
る。

[19005: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[19006: 匿名さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[19007: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[19008: 匿名さん]

配管の更生工事は錆びている部分を削り取ってきれいに
することですよね。
だから更生工事は１回しかできないのです。次やるときは更新工事
しかできません。
塩ビ管はビニールパイプですから錆びることはありません。

[19009: 匿名さん]

更生工事は一度やると鋼管が薄くなるので何回もは
できないのです。
更生工事の寿命は１５年がいいところでしよう。
２回目は取り換えの更新工事をしなければならなくなります。
だったら、更生工事はしないで更新工事をやった方が効率的です。
あくまで更生工事は配管が鋼管のマンションの話です。

[19010: 匿名さん]

更生工事をやるところは配管に鋼管を使用している築古の
マンションですよ。

[19011: 匿名さん]

築４０年超のマンションは、専有部分の配管の工事については
管理組合としてやることも考える必要があります。
そのためには、しっかりした長期修繕計画を作成し、修繕積立金の
検討をしていかなければなりません。