「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18942: 匿名さん]

>>18941 匿名さん
マンション管理士試験では正解。
実務上はそうではない。
標準と各マンションの管理規約は
かなり異なる。
そうでなければおかしいでしょう。
分譲時は標準に準じているが年月の
経過とともに設定や変更や廃止等を
繰り返して標準とは別の規約に成長
する。誕生から～～～
人間みたい( ´艸｀)。

[18943: 匿名さん]

共用部分の共有者（組合員）には用法に従って使用する権利が認められているが、
共用部分の用法は、個々のマンションの造りによって区々になる。
例えば、玄関ポーチが広ければ自転車ベビーカー車いすなど、いろんなものが置けるが、
狭ければせいぜい傘立てくらいしか置けない。
隣のマンションは使用細則で玄関ポーチ内の駐輪が禁止されているからといって、
自分のマンションでもそれと同じ内容の使用細則が通用するとは限らない。
「よそのマンションでこうですから」という提案理由しか説明できない役員は
バカなので放置プレイでよい。バカに入れ知恵したフロントもセーハクなので、
交代を要求しよう。

[18944: 匿名さん]

宅地建物取引業者などが作る（原始）規約案は、標準管理規約との相違点について説明する努力義務がある。

同様に、管理組合が管理規約を改正したら、利害関係人（中古マンション購入検討者など）に、管理規約と標準管理規約との相違点について説明できるように、対照表のような書類を作るべきである。


（参考）建設省経動発第一〇六号・建設省住管発第五号＜抜粋＞
1992年12月25日

二　宅地建物取引業者若しくは管理業者が管理規約の案を作成した場合には、管理組合に対し、当該規約案と併せて標準管理規約を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該規約案と標準管理規約との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること。

[18945: 匿名さん]

先月３０日より、標準管理規約の見直しが検討されている。

住宅：標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

主な検討項目（案）
・ デジタル技術の活用（ＩＴを活用した監査、遠隔地での規約の閲覧 など）
・ ＥＶ用充電設備の設置推進（使用細則の必要性、決議要件の明確化 など）
・ 管理業者が管理者となる場合への対応
・ 所在不明への対応（組合員名簿の更新等、所在不明等区分所有者の探索費用の請求 など）
・ 図書の保管（規約原本の更新、総会資料の保管 など）
・ 管理に関する情報開示（修繕積立金の変更予定、修繕積立金の不足金額の明確化 など）
・ 宅配ボックス、置き配（決議要件の明確化、優良な使用細則例の検討 など）
・ 管理運営等に影響を及ぼす事案の発生への対応
・ 管理費等の徴収に係る費用の整理
・ 区分所有法制の改正への対応

[18946: 匿名さん]

>>18943 匿名さん
玄関のポーチに自転車はおけるけど、そこにもっていくまでの
過程では、エレベーターに自転車が乗ってくると迷惑になる。
特に雨降りとかに自転車が乗ってくると最悪。
駐輪場があるのだから、そこに止めればいいだけのこと。
何故エレベーターに乗せてポーチにもってくるのかが理解できない。
その理由が知りたいね。
エレベターに乗ったままエレベーターに入り、降りたら、そのまま
自転車に乗って自分の部屋までいく。早くて楽だけどね。
それはありかな。そこまでの規約は規定されていないだろうけどね。

[18947: 匿名さん]

>管理に関する情報開示（修繕積立金の変更予定、修繕積立金の不足金額の明確化 など）
これが一番の問題点だろうね。
修繕積立金の不足を知るためには、しっかりした長期修繕計画書の作成が
必要になる。
どこまでの工事をするかも明確にしなければならないしね。

[18948: 匿名さん]

当マンション管理組合では不動産六法をエクセルに落とし込み対照表を即座にコピーして渡せるようにしている。管理会社は管理費等の保管だけをお願いしている。

[18949: 匿名さん]

エレベーターは共用部分なので、規約細則に書いてあるかどうかにかかわらず
用方に従った使用ができる。エレベーターの用方とは人や荷物を運ぶこと。
自転車を運ぶのは用方に合っているので何の問題もない。用方に従った使用を
認めている区分所有法13条は強行規定なので、規約で別段の定めをすることが
できない。

[18950: 匿名さん]

分譲マンションの廊下の用方は人が通行したり荷物を運ぶための通路。
自転車を押して歩くのはいいが、乗ったままの通行は廊下の幅が国道並みに
広い特殊なマンションを除けばNGだろう。当然、廊下でのキャッチボールや
スケボーの練習も用方から外れる。
法律は用方に従った使用を認めると規定するだけで、用方に従わない使用を
禁止するとはいっていない。そこは個々のマンション住民の意思に任せて
いる。そのため、管理規約に「共用部分は用方に従った使用しか認めない」
という趣旨の規定を設けているマンションが多い。この規定があるので、
洗濯物をベランダに干せても廊下には干せないことになる。

[18951: 販売関係者さん]

＞エレベーターに自転車が乗ってくると迷惑になる
そういうときは「おれが乗ってるから後にしろ（１台待て）」と言えばいいだけです
誰も乗っていないエレベータなら自転車を乗せても迷惑にはなりませんからね
相手が「乗せる権利がある」と喚けばキ〇ガイには逆らず乗せてやりましょうｗ

[18952: 匿名さん]

それぞれのマンションで自転車のエレベーターの利用は禁止と
細則に規定していればいい。

[18953: 匿名さん]

細則＜規約＜法律やから法律が認めるいうことを細則が認めへん言うてもアカンわ

[18954: 匿名さん]

>>18953 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があるのをご存じですか。
強行規定は法律をかえたらいけないものですが、任意規定は
管理規約で変更することはできるとなっており、その規定は
法律より優先します。

[18955: 匿名さん]

民法＜区分所有法＜管理規約＜使用細則ですよ。

[18956: 匿名さん]

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

[18957: 匿名さん]

自転車は普通エレベーターには乗せたらだめという
細則を規定しているよね。
駐輪場は何のためにあるのかと、なぜ自転車をエレベーターに
乗せなければならないかのその理由が分からない。

[18958: 匿名さん]

ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[18959: デベにお勤めさん]

>>18954 匿名さん
共用部分の使用に関する区分所有法13条は強行規定なのをご存じですか。
したがって、用法に従った使用は規約によって禁止も制限もできません。
既レスにあるとおりエレベータの用法は「人や荷物を運ぶこと」です。
エレベータに収まらない大きな自転車（または、自転車が入らない
狭いエレベータ）でない限り、エレベータに自転車を積むことはOKです。

[18960: デベにお勤めさん]

もちろん、組合員全員が「エレベータに自転車を載せない」で合意している場合は
そのような内容の規約や細則は有効です。また、総会に上程された自転車積載禁止の
規約細則案に賛成した組合員がエレベータで自転車を載せないことは当然です。
ただし、反対票を投じた組合員がエレベータで自転車を運ぶことを禁止することは
できません。

[18961: デベにお勤めさん]

一般に理事会が提案する議案に反対する組合員は少数です。少しくらいの
組合員がエレベータに自転車を載せても大した問題ではないでしょう。
賛成した多数の組合員が自転車を載せなくなるだけでも成功と言っていい。

[18962: デベにお勤めさん]

管理組合と組合員、または組合員と組合員との間の合意＝契約は重要です。
>>18956に記載されている駐車場使用契約もそうです。
屋外の駐車場は共用部分ではなく付属施設になるので、その使用は民法に
規制されます。言い換えると、組合員には民法で認められている使用権が
あるわけですが、これを契約によってチャラにすることができるわけです。
ふつうは自分の所有物はタダで使えます。つまり組合員が駐車場を使っても
タダのはずですが、契約によって管理組合が使用料と称してカネを取ることが
できるのです。法律、契約、規約細則。これらの関係をキチンと理解しましょう。

[18963: デベにお勤めさん]

大ざっぱに言えば、規約細則より法律、法律より契約が優先します。
今まで無料だった駐車場駐輪場を規約細則で有料化しても、自分の所有物は
無料で使用できるという法律の規定によって無効ですが、「駐車場駐輪場を
使用する組合員が管理組合にカネを払い、その見返りに管理組合が特別な
サービスを提供する」という内容の契約にすれば、使用料徴収は合法です。
標準管理規約１５条はこのことを教えてくれているのです。

[18964: 匿名さん]

>>18959 デベにお勤めさん
第１３条は強行規定ではありませんよ。標準管理規約コメントでは
具体的内容は使用細則で定めることとするとなっています。
例えば、自転車は１階におく。それ以外の場所においてはいけません
となっています。
法定共用部分については、共用部分の構造上の使用目的に従って使用でき
るとなっています。例えば開放廊下は歩行のためだけに使用できるというものです。
規約共用部分は規約で定めた使用目的に従って使用することを規約でも規定
することはできないとなっていますが、しかし、管理のために集会の決議があれば
規約で規定することができるとなっています。
ここを誤解されているのだと思います。
また、用法に従わない使用者は共同の利益に反する行為として行為の差し止め請求を
することができるとなっています。
用法に従った使用は解釈が複雑で、それを細かく規定することは難しい
ということで、アバウトな規定しかできていないというのが実情です。

[18965: 匿名さん]

エレベーターには何でも乗せてもいいというものではありません。
爆発物とか大量の油とか危険物、ペット等いろいろありますが、
これらをすべて明記することはできません。
エレベーターは人と物を運ぶのならなんでもありではないのです。

[18966: 匿名さん]

要するに規約で決まったものは順守しなければならないでしょう。

[18967: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

[18968: 匿名さん]

共用廊下は歩行のためだけに使用できるわけではありません。荷物も運搬できます。
歩行以外の使用ができないなら、引越し荷物を運べないし、冷蔵庫買い替えたらベランダから吊り上げなくてはならないし、宅配の兄ちゃんも手ぶらで歩かなくてはならなくなりますよｗ
管理のための必要性とは、エレベーターについていえば定期点検のことです。「定期点検のために〇月〇日〇時から〇時まで使用できません」という理事会決定に対して「使用制限は区分所有法１３条違反だから今すぐ動かせ」とはいえない、ということです。

[18969: 匿名さん]

用法に従った使用は難しくはありません。廊下も階段もエレベーターもバルコニーもマンションによって構造や規格（広さや形状）が違うので、統一的な使用細則を国土交通省が作成できないというだけです。自分たちのマンションの造りがどうなっているか、をしっかり把握することが必要です。
一番ダメなのは隣のマンションの使用細則を機械的に真似ること。お飾りの玄関ポーチが設置されているマンションの使用細則を玄関ポーチが１０㎡以上あるマンションに適用しても無意味ですからね。

[18970: 匿名さん]

>>18965 匿名さん
てゆうか、爆発物とか大量のガソリンとか、エレベーターに乗せる以前に
マンションに持って入っちゃいかんだろ
それとも、エレベーターを使わず階段で運ぶなら持ち込みＯＫってかｗｗ

[18971: 匿名さん]

自転車は１階の自転車置き場におく。それ以外の場所においてはいけません。
この意味は、自転車をエントランスや廊下など他人の通行の妨げになる場所には置かないでください、ということです。通行の邪魔にならない場所、フェンスで隔離されている玄関ポーチ、さらには専有部分である自室に置くことは一向に差し支えありません。「それ以外の場所」には玄関ポーチや自室も含まれるという解釈をする人がいるなんて信じられない。非常識にもほどがあるｗ

[18972: ご近所さん]

マンションに住んでいない区分所有者（非居住組合員）は組合役員になれないという
規約は合理性があるので区分所有法３０条には違反しないだろう。
しかし、マンションに住んでいる区分所有者は必ず組合役員を務めなければならない
という規約は合理性を描くので無効である。組合役員は非常に重い責任を負うので
はっきり言ってバカでは務まらない。だからこそ、法律も標準管理規約も組合役員の
就任義務規定を設けていないのである。

[18973: 匿名さん]

>>18968 匿名さん
共用廊下でスケボーとかしてはいけません。
エレベーターに大量のガソリンとかを乗せてはいけません。
だからやってはいけないことを管理規約や細則で決めればいいんですよ。

[18974: デベにお勤めさん]

まあまあ、そんなに熱く語らなくても、総会で決まったことは
フツーのマンションだったらみんな守るから心配ないですよ。
守らないのはごくごく一部の人だから、まあ誤差みたいなものと
考えて放置するのが大人の対応です。
エレベータはいつも混んでるわけじゃないし、誰も乗ってなけりゃ
問題ないはず。禁止派の人も大人になるべきです。

[18975: 匿名さん]

やむおえない理由があればいいのでわ

[18976: 匿名さん]

>>18975 匿名さん

やむおえない理由があればいいんでは。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%82%93%E3%81%A7%E3...

[18977: 匿名さん]

やむおえない理由があればいいんでは。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%82%84%E3%82%80%E3...

[18978: 匿名さん]

この度、管理会社より第三者管理者方式への変更の提案がありました。全戸向けにアンケートを実施し、アンケート結果をもとに次の理事会で検討するとのことです。
管理会社が第三者管理者になることでのデメリットが大きいことがわかったので反対したいのですが、アンケート結果によっては可決可能性があります。このような重要な事項を総会ではなく、理事会で決めることは可能なのでしょうか？また、対抗策などありましたら、ご教示ください。

[18979: 匿名さん]

やむおえない理由があれば可能なのでわ？

[18980: 匿名さん]

>>18978 匿名さん
第三者管理方式への変更とのことですが、それに変えるためには
管理規約の改正をして、変更内容を規定しておく必要があります。
第三者の管理者に対する権限とかの具体的な内容を決めておき、
それに基づいて理事会や総会を開催していかなければなりません。
また、大規模修繕専門委員会への権限とか出席とかも含めて。
規約に規定するということは、総会の特別決議になります。
それぐらいマンションにとっては大切なことですから、慎重に対応
していくべきでしょう。

[18981: 匿名さん]

第三者管理にすることに対してのメリット、デメリットを
よく検討する必要があります。
一旦決まってしまったら、それを解除することは不可能に思えます。
というのも管理者が第三者になりますから、自分の首を絞めることは
しないと思いますから。

[18982: 匿名さん]

>>18978 匿名さん
2016年の改正において、外部の専門家に管理組合の運営を委託する「第三者管理方式」に関する条文が追加されています。

第35条 管理組合に次の役員を置く。

【外部専門家を役員として選任できることとする場合】
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。
候補者を決めることはできます。
それに、報酬が伴いますから、当然総会の決議が必要となります。

[18983: 匿名さん]

使用細則でいいとされていますから、仕様細則案を作成し
総会に提案し、普通決議で決議できます。

[18984: 匿名さん]

18978です。皆様返信くださり、ありがとうございます。
やはり、通常の理事会だけで可決するのは難しいのですね。しかし、私の入居しているマンションはほぼ全てを管理会社に丸投げしている状態で、来年予定されている大規模修繕に関しても管理会社の言いなりです。このままでは、おそらく総会までとんとん拍子に進んでしまいそうで不安です。ちなみに、第三者管理者となることで別途報酬は発生ないとのことで、アンケートの案内文にはメリットしか記載がありませんでした。
総会の出席者自体も少なく、委任ばかりなのでどのように組合員を説得するかが課題です。

[18985: 匿名さん]

>>18984 匿名さん
第三者が管理者となるのに報酬が発生しないのはおかしいですね。
多分管理者になることにより、工事でカバーするつもりではないでしょうか。
工事の際、合い見積もりとかは取らないのではないですか。
報酬がないのはボランティア活動ですよね。何かメリットがなければ
引き受けないでしょう。

[18986: 匿名さん]

管理者がマンション管理士のような専門家なら報酬が発生するが、管理会社が管理者で理事会をなくす場合は、経費削減になる。

管理会社による第三者管理方式は、管理者になることよりも、理事会をなくすことが大きな狙い。

＜参考＞
〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会
第５回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨＜抜粋＞
（開催：令和5年3月20日）

・ 第三者管理は、～

理事会をなくすことは、管理会社にとっても運営の手間が軽減されるなどのメリットがあり、委託費用を下げることにもつながる。


〇法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料＜抜粋＞

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

[18987: 神宮の杜]

>>18982 匿名さん
>第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。

役員は、自然人しかなれない。
法人である管理会社は、管理者にはなれるが役員にはなれない。

[18988: 匿名さん]

ガイドラインが整備されるのを待ちましょう、とみんなに言う。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

本ワーキンググループは、外部専門家等が管理組合における管理者となるケースが増加している現状を踏まえ、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023年８月）」にもとづき、こうした管理形態における留意事項を示したガイドラインの整備等に向けた検討を行うことを目的として、2023年10月に設置しました。

開催状況
■第1回（開催：令和5年10月26日）

[18989: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[18990: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[18991: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。