「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18922: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[18923: 匿名さん]

>>18921 匿名さん
絶対はないけどね、
組合員の名義で登記すればいいだけ
だけど後々のことを考慮して法人化
して法人名義にする。
経験者は語る～～
お笑いでござんす～～～～？

[18924: 匿名さん]

投資家が儲けた金銭をハーレムなどに
費やして豪華な生活をするゆとりなど
はない。
そんな暇などがある投資家は偽物である。
嘘をつくのもほどほどにしたまえ
貧乏人の見る夢物語～～～( ´艸｀)

[18925: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[18926: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

[18927: 匿名さん]

駐車場使用料に対する課税が税務署ごとにバラバラだったことはない
全国統一の処理をしていたのだが、管理組合役員のようなド素人にも
分かりやすく書いてやろうということで、旧建設省と旧大蔵省の役人が
２５分間で書き上げたものだ
ありがたく思えよ

[18928: 匿名さん]

なにがいいたの？

[18929: 匿名さん]

批判だけする者は、ここにはこなくていいよ。
いくとこないかもしれないがね。
自分でスレ立ててもいいけど、誰も参加してくれないし。
困ったもんだね。

[18930: 匿名さん]

>>18916 匿名さん
辞めない、
政治重視で経済を無視してきた
マンション管理に経済をも
重要視するように啓蒙しているのだ。
管理費を値上げしてボッタクラレる
マンション管理に一矢を放った。
政治と経済は一体でなければならない
。
理解しやすいのが手はじめとして
株式相場がある。
腕がよけれな組合資金を投資して
事業を展開してほしい。
利益を上げれば管理費等や
施設使用料位は無料化できる。
どっこいいょっと～～～( ´艸｀)。
祭りだ、祭りだ、どしこい、

[18931: 匿名さん]

うちのマンションでは３年前に
大規模修繕工事の為に
修繕委員会を立ち上げたにも関わらず
工事の開始の情報が入ってこない。
調べてみたら、
どうも役員会の面々の資質不足が相ま
って工事のタイミングを失っていて取
り返しがつかないらしい。
原因は役員の面々の面を見たら肝心な
組合員が外されている。
どうしたものかと調べたら、
肝心な組合員は組合員から嫌われてい
るからとの理由らしい。
開いた口がふさがらない事態に驚いて
いる。
肝心な組合員は以前の理事長で組合資
金を活用して機械式駐車場の撤去や代
替用地の確保等に尽力して経費の節約
や収入の確保等を実行した最も優秀な
組合員である。
この人材が役員にいれば大丈夫とみて
安心していた。
残りの修繕委員長は地元の小さな建設
会社のコソクリ屋が就任していた。
気になって肝心な組合員に連絡を取る
といやいやながら面会してくれた。
彼は当マンションを売却して新築マン
ションを購入して転居していた。
話の内容は後日にします。

[18932: 匿名さん]

修繕委員長が建設会社勤務とはいただけません。
中途半端な知識はかえって邪魔になります。
技術的なことは設計コンサルタントや施工会社に
任せればいいんです。
修繕委員は大規模修繕工事の進め方の知識があれば
いいんですよ。

[18933: 匿名さん]

私どものマンションでは、業者の推薦は受け付けないことにしています。
管理会社や設計コンサルタントからの推薦もうけつけないことにしています。

[18934: 匿名さん]

分譲の管理は明日のことは理解しがたくお先は暗い政治の世界です。役員によっては管理の手法が天と地の差が出ます。組合員が選択したことにして全員の責任で処理されます。管理者の選択を間違えてはいけませんよ・

[18935: 匿名さん]

阪神が優勝したので管理費１カ月無料！

[18936: 匿名さん]

>>18934 匿名さん
マンション管理はそんなに複雑ではありませんよ。
管理規約は全国共通だし、細則もどこもあまり変わり映えはしません。
工事にしても、そんなによそと変わるわけでもなし。
役員によって多少のやり方の違いはあるかもしれませんが、
そんなにかわらないですよ、だれがやっても。

[18937: 匿名さん]

それにマンション管理は工事や点検だけではなく、むしろ
日常の管理のほうが大切なんですよ。
りじになれば何か工事をしなければ何もしていないと思われる
という者もいますからね。
工事は計画的にやり、それ以外の工事は極力やらないことです。

[18938: 匿名さん]

>>18936 匿名さん
おめでとう。

[18939: 匿名さん]

>>18937 匿名さん
管理士会の理事時代は日常管理の大切さを説いたが相手にはされなかった。フローカーが多くて嫌らしかった。

[18940: 匿名さん]

>>18936 匿名さん
管理規約は全国共通では困るけどね。
標準管理規約は全国共通だと思うが。

[18941: 匿名さん]

管理規約は標準管理規約をひな型にしているので
全国ほとんど変わらないが、各種細則はかなりの
違いが生じる。

[18942: 匿名さん]

>>18941 匿名さん
マンション管理士試験では正解。
実務上はそうではない。
標準と各マンションの管理規約は
かなり異なる。
そうでなければおかしいでしょう。
分譲時は標準に準じているが年月の
経過とともに設定や変更や廃止等を
繰り返して標準とは別の規約に成長
する。誕生から～～～
人間みたい( ´艸｀)。

[18943: 匿名さん]

共用部分の共有者（組合員）には用法に従って使用する権利が認められているが、
共用部分の用法は、個々のマンションの造りによって区々になる。
例えば、玄関ポーチが広ければ自転車ベビーカー車いすなど、いろんなものが置けるが、
狭ければせいぜい傘立てくらいしか置けない。
隣のマンションは使用細則で玄関ポーチ内の駐輪が禁止されているからといって、
自分のマンションでもそれと同じ内容の使用細則が通用するとは限らない。
「よそのマンションでこうですから」という提案理由しか説明できない役員は
バカなので放置プレイでよい。バカに入れ知恵したフロントもセーハクなので、
交代を要求しよう。

[18944: 匿名さん]

宅地建物取引業者などが作る（原始）規約案は、標準管理規約との相違点について説明する努力義務がある。

同様に、管理組合が管理規約を改正したら、利害関係人（中古マンション購入検討者など）に、管理規約と標準管理規約との相違点について説明できるように、対照表のような書類を作るべきである。


（参考）建設省経動発第一〇六号・建設省住管発第五号＜抜粋＞
1992年12月25日

二　宅地建物取引業者若しくは管理業者が管理規約の案を作成した場合には、管理組合に対し、当該規約案と併せて標準管理規約を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該規約案と標準管理規約との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること。

[18945: 匿名さん]

先月３０日より、標準管理規約の見直しが検討されている。

住宅：標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

主な検討項目（案）
・ デジタル技術の活用（ＩＴを活用した監査、遠隔地での規約の閲覧 など）
・ ＥＶ用充電設備の設置推進（使用細則の必要性、決議要件の明確化 など）
・ 管理業者が管理者となる場合への対応
・ 所在不明への対応（組合員名簿の更新等、所在不明等区分所有者の探索費用の請求 など）
・ 図書の保管（規約原本の更新、総会資料の保管 など）
・ 管理に関する情報開示（修繕積立金の変更予定、修繕積立金の不足金額の明確化 など）
・ 宅配ボックス、置き配（決議要件の明確化、優良な使用細則例の検討 など）
・ 管理運営等に影響を及ぼす事案の発生への対応
・ 管理費等の徴収に係る費用の整理
・ 区分所有法制の改正への対応

[18946: 匿名さん]

>>18943 匿名さん
玄関のポーチに自転車はおけるけど、そこにもっていくまでの
過程では、エレベーターに自転車が乗ってくると迷惑になる。
特に雨降りとかに自転車が乗ってくると最悪。
駐輪場があるのだから、そこに止めればいいだけのこと。
何故エレベーターに乗せてポーチにもってくるのかが理解できない。
その理由が知りたいね。
エレベターに乗ったままエレベーターに入り、降りたら、そのまま
自転車に乗って自分の部屋までいく。早くて楽だけどね。
それはありかな。そこまでの規約は規定されていないだろうけどね。

[18947: 匿名さん]

>管理に関する情報開示（修繕積立金の変更予定、修繕積立金の不足金額の明確化 など）
これが一番の問題点だろうね。
修繕積立金の不足を知るためには、しっかりした長期修繕計画書の作成が
必要になる。
どこまでの工事をするかも明確にしなければならないしね。

[18948: 匿名さん]

当マンション管理組合では不動産六法をエクセルに落とし込み対照表を即座にコピーして渡せるようにしている。管理会社は管理費等の保管だけをお願いしている。

[18949: 匿名さん]

エレベーターは共用部分なので、規約細則に書いてあるかどうかにかかわらず
用方に従った使用ができる。エレベーターの用方とは人や荷物を運ぶこと。
自転車を運ぶのは用方に合っているので何の問題もない。用方に従った使用を
認めている区分所有法13条は強行規定なので、規約で別段の定めをすることが
できない。

[18950: 匿名さん]

分譲マンションの廊下の用方は人が通行したり荷物を運ぶための通路。
自転車を押して歩くのはいいが、乗ったままの通行は廊下の幅が国道並みに
広い特殊なマンションを除けばNGだろう。当然、廊下でのキャッチボールや
スケボーの練習も用方から外れる。
法律は用方に従った使用を認めると規定するだけで、用方に従わない使用を
禁止するとはいっていない。そこは個々のマンション住民の意思に任せて
いる。そのため、管理規約に「共用部分は用方に従った使用しか認めない」
という趣旨の規定を設けているマンションが多い。この規定があるので、
洗濯物をベランダに干せても廊下には干せないことになる。

[18951: 販売関係者さん]

＞エレベーターに自転車が乗ってくると迷惑になる
そういうときは「おれが乗ってるから後にしろ（１台待て）」と言えばいいだけです
誰も乗っていないエレベータなら自転車を乗せても迷惑にはなりませんからね
相手が「乗せる権利がある」と喚けばキ〇ガイには逆らず乗せてやりましょうｗ

[18952: 匿名さん]

それぞれのマンションで自転車のエレベーターの利用は禁止と
細則に規定していればいい。

[18953: 匿名さん]

細則＜規約＜法律やから法律が認めるいうことを細則が認めへん言うてもアカンわ

[18954: 匿名さん]

>>18953 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があるのをご存じですか。
強行規定は法律をかえたらいけないものですが、任意規定は
管理規約で変更することはできるとなっており、その規定は
法律より優先します。

[18955: 匿名さん]

民法＜区分所有法＜管理規約＜使用細則ですよ。

[18956: 匿名さん]

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

[18957: 匿名さん]

自転車は普通エレベーターには乗せたらだめという
細則を規定しているよね。
駐輪場は何のためにあるのかと、なぜ自転車をエレベーターに
乗せなければならないかのその理由が分からない。

[18958: 匿名さん]

ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[18959: デベにお勤めさん]

>>18954 匿名さん
共用部分の使用に関する区分所有法13条は強行規定なのをご存じですか。
したがって、用法に従った使用は規約によって禁止も制限もできません。
既レスにあるとおりエレベータの用法は「人や荷物を運ぶこと」です。
エレベータに収まらない大きな自転車（または、自転車が入らない
狭いエレベータ）でない限り、エレベータに自転車を積むことはOKです。

[18960: デベにお勤めさん]

もちろん、組合員全員が「エレベータに自転車を載せない」で合意している場合は
そのような内容の規約や細則は有効です。また、総会に上程された自転車積載禁止の
規約細則案に賛成した組合員がエレベータで自転車を載せないことは当然です。
ただし、反対票を投じた組合員がエレベータで自転車を運ぶことを禁止することは
できません。

[18961: デベにお勤めさん]

一般に理事会が提案する議案に反対する組合員は少数です。少しくらいの
組合員がエレベータに自転車を載せても大した問題ではないでしょう。
賛成した多数の組合員が自転車を載せなくなるだけでも成功と言っていい。

[18962: デベにお勤めさん]

管理組合と組合員、または組合員と組合員との間の合意＝契約は重要です。
>>18956に記載されている駐車場使用契約もそうです。
屋外の駐車場は共用部分ではなく付属施設になるので、その使用は民法に
規制されます。言い換えると、組合員には民法で認められている使用権が
あるわけですが、これを契約によってチャラにすることができるわけです。
ふつうは自分の所有物はタダで使えます。つまり組合員が駐車場を使っても
タダのはずですが、契約によって管理組合が使用料と称してカネを取ることが
できるのです。法律、契約、規約細則。これらの関係をキチンと理解しましょう。

[18963: デベにお勤めさん]

大ざっぱに言えば、規約細則より法律、法律より契約が優先します。
今まで無料だった駐車場駐輪場を規約細則で有料化しても、自分の所有物は
無料で使用できるという法律の規定によって無効ですが、「駐車場駐輪場を
使用する組合員が管理組合にカネを払い、その見返りに管理組合が特別な
サービスを提供する」という内容の契約にすれば、使用料徴収は合法です。
標準管理規約１５条はこのことを教えてくれているのです。

[18964: 匿名さん]

>>18959 デベにお勤めさん
第１３条は強行規定ではありませんよ。標準管理規約コメントでは
具体的内容は使用細則で定めることとするとなっています。
例えば、自転車は１階におく。それ以外の場所においてはいけません
となっています。
法定共用部分については、共用部分の構造上の使用目的に従って使用でき
るとなっています。例えば開放廊下は歩行のためだけに使用できるというものです。
規約共用部分は規約で定めた使用目的に従って使用することを規約でも規定
することはできないとなっていますが、しかし、管理のために集会の決議があれば
規約で規定することができるとなっています。
ここを誤解されているのだと思います。
また、用法に従わない使用者は共同の利益に反する行為として行為の差し止め請求を
することができるとなっています。
用法に従った使用は解釈が複雑で、それを細かく規定することは難しい
ということで、アバウトな規定しかできていないというのが実情です。

[18965: 匿名さん]

エレベーターには何でも乗せてもいいというものではありません。
爆発物とか大量の油とか危険物、ペット等いろいろありますが、
これらをすべて明記することはできません。
エレベーターは人と物を運ぶのならなんでもありではないのです。

[18966: 匿名さん]

要するに規約で決まったものは順守しなければならないでしょう。

[18967: 匿名さん]

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

[18968: 匿名さん]

共用廊下は歩行のためだけに使用できるわけではありません。荷物も運搬できます。
歩行以外の使用ができないなら、引越し荷物を運べないし、冷蔵庫買い替えたらベランダから吊り上げなくてはならないし、宅配の兄ちゃんも手ぶらで歩かなくてはならなくなりますよｗ
管理のための必要性とは、エレベーターについていえば定期点検のことです。「定期点検のために〇月〇日〇時から〇時まで使用できません」という理事会決定に対して「使用制限は区分所有法１３条違反だから今すぐ動かせ」とはいえない、ということです。

[18969: 匿名さん]

用法に従った使用は難しくはありません。廊下も階段もエレベーターもバルコニーもマンションによって構造や規格（広さや形状）が違うので、統一的な使用細則を国土交通省が作成できないというだけです。自分たちのマンションの造りがどうなっているか、をしっかり把握することが必要です。
一番ダメなのは隣のマンションの使用細則を機械的に真似ること。お飾りの玄関ポーチが設置されているマンションの使用細則を玄関ポーチが１０㎡以上あるマンションに適用しても無意味ですからね。

[18970: 匿名さん]

>>18965 匿名さん
てゆうか、爆発物とか大量のガソリンとか、エレベーターに乗せる以前に
マンションに持って入っちゃいかんだろ
それとも、エレベーターを使わず階段で運ぶなら持ち込みＯＫってかｗｗ

[18971: 匿名さん]

自転車は１階の自転車置き場におく。それ以外の場所においてはいけません。
この意味は、自転車をエントランスや廊下など他人の通行の妨げになる場所には置かないでください、ということです。通行の邪魔にならない場所、フェンスで隔離されている玄関ポーチ、さらには専有部分である自室に置くことは一向に差し支えありません。「それ以外の場所」には玄関ポーチや自室も含まれるという解釈をする人がいるなんて信じられない。非常識にもほどがあるｗ