「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18882: 匿名さん]

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[18883: 匿名さん]

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

[18884: 匿名さん]

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

[18885: 匿名さん]

積立金は工事がいつあるか分からないが、マンションの
維持保全のための積立金です。
今住んでいるとかは関係ないですよ。ずっと住み続けるのを
前提にしていますから。

[18886: 匿名さん]

建物設備の維持保全をすることにより、住んでいるときは快適に、
売却や賃貸に出すときはより高く売れるようになります。

[18887: 匿名さん]

修繕積立金は前から住んでいたた者は多く納めているが
その分快適なマンションライフを送れたのです。

[18888: 匿名さん]

>>18874 匿名さん

共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

[18889: 匿名さん]

そういうことを総会で決めて管理規約に明記して
いればいいんですよ。

[18890: 匿名さん]

築年数は関係ないですよ。
築浅のマンションでも将来的に準備しておくところもありますから。
そうすることによって、配管の更新工事をするときに必要な積立金の
確保が容易にできますから。
急にやることになったから一時金の拠出をお願いしても総会で否決
されるでしょうから。

[18891: 匿名さん]

判例でも専有部分の配管の更新工事は認められているからね。

[18892: 匿名さん]

>>18891 匿名さん

歪曲化しないように
共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

[18893: 匿名さん]

>>3797 匿名さん
更新する必要性が生じることがわかっておればという
ことでの判例ではないよ。
５０％以上の漏水での判断もしていない。
歪曲だね。

[18894: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

[18895: 匿名さん]

>>18893 匿名さん
共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。

[18896: 匿名さん]

配管類は未来永劫更新する必要がないものではない。
だからすべてのマンションの配管類はいずれ更新する
必要があるんです。
判例はそういうことですよ。だから専有部分の配管の更新工事が
みとめられるんです。今までもこれからも。

[18897: 購入経験者さん]

>>11458 匿名さん
管理人風情とは、品位のない酷い言葉ですね。絶えず上から目線の偉い人なのかな。

[18898: 匿名さん]

１１４５８さんは誰なの？

[18899: 匿名さん]

うちの管理人は二人ともよく仕事をしてくれますよ。

[18900: 匿名さん]

うちの理事長は毎年マン管士を
受験している。
ついにあきらめたのか合格者の
悪口を言い出した。
多分永久に合格しない知能らしい。
マンション管理にはマンション管理士
は役に立たないと言い出した。
そんなことないと思うけどね
～～～( ´艸｀)。

[18901: 匿名さん]

>>18900 匿名さん
管理費の使用について、質問があります。
管理会社が提供する専有部分サービスがあります。
水回り、電球取り換え、その他のトラブルに対して、24時間、365日いつでもスタッフ手配します。1次対応無償・・・

総会議案で可決になり、管理組合と管理会社で契約が結ばれたのですが、そのサービスの契約費用は管理費勘定から支払っています。（月額　全世帯×●●●円）

専有部分に対して、管理費で契約費用を支払って大丈夫なのか、疑問に感じています。
利用しようが、しまいが、費用の支払いは発生します。
万が一に備えてというものなのでしょうが、ある個人宅のトラブル対応のために、区分所有者全員の管理費から費用を支払っているこに疑念を抱きます。

このようなサービスを受けたい方は、自費でお好きなサービスを選択し、契約すればいいように思います。

このような「掛け捨て保険」のようなものは必要ないと思う人もいますし、管理会社が提供するサービスが嫌だと思う方もいます。
共用部分の管理なら理解できますが、専有部分のサービスに管理組合がどう考えても結びつかないでいます。

もし、管理費を使用することが禁止になっているとしたら、問題になると思いましたし、理事長さんには何か罰金が発生するとか、だんだん、恐ろしくなってきています。
教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

[18902: 匿名さん]

投稿の仕方を間違えました。18900の匿名さんに向けて質問した形になってしまいました。すみません。
マンション管理士の方に質問できるところと思って投稿しました。
18901の質問に答えていただけると助かります。

[18903: 匿名さん]

>>18901 匿名さん
とてもごもっともなご意見だと思います。私のマンションでも採用しています。私は組合費を使うのは反対で個人負担にするべきだと総会で反対を表明しました。結論から言いますとよくないと思います。理事会自体が熟慮するべきでしょうがそのレベルではないのでしょう。
ほとんどの組合では理事の過半数で議案として総会では出席組員の議決権の過半数で可決されています。告訴すれば敗訴になるでしょうが、費用が１００万くらいはかかります。費用対効果を見れば割に合わないので黙認している組合員が多いでしょう。私が理事長ならば廃止でしょうね。

[18904: 匿名さん]

>>18903 匿名さん
>告訴すれば敗訴になるでしょうが、費用が１００万くらいはかかります。

私も悩んでいます
敗訴の理由を教えて下さい

費用が１００万円くらいかかるのはなぜですか
１００万円の内訳を教えて下さい

以上よろしくお願いします

[18905: 匿名さん]

>>18904 匿名さん
文言が解りにくいので訂正。
組合側が敗訴するでしょう。
私の経験では弁護士費用と裁判費用
を含めて７０万くらいで他の３０万
は雑費です。
腕利きの司法書士でもいいが相手が
弁護士では少し苦しいので弁護士に
した。
もしかしたら敗訴側へ弁護士費用を
請求もあり得る場合もある。
規約等をお調べください。

[18906: 周辺住民さん]

区分所有法を正しく理解する一部の方が、そうではないんですよと、こう言ったときに、何でだというようなことでもめるということが全国で多く見られています。

[18907: 匿名さん]

早く、スレ主が現れないかなぁ～

[18908: 匿名さん]

>>18906 周辺住民さん
そうです。小さな事と思っている。
個人の徴収額が大きくなると騒ぎ出す
が、
うちなどは大型マンションだから
月３００円くらいでも×１０００戸と
すれば月３０００００円で
年間３６０００００円の支出になるが
、他人事で重要とは思っては浮ない。
これが現実である。
試しに反対でもしようものならば村八
分である。
ここから何が導き出されるかを考える
能がないので管理会社へ利益の誘導が
なされる。
例えば専有部分のリホォーム工事の情
報を事前に察知できる。
甘い商売である。
ちなみに私はこのシステムは使っては
いないし使わない。

[18909: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要する費用に充当すると管理規約には
規定されていると思います。
専有部分のサービスについて管理費を充当することはまずないと
思いますが、総会決議で決議されればそれは正とせざるをえないでしょう。
もともと専有部分のサービスはそこの住民がやるべきことです。
使う者と使わない者がでるので不公平感もでてきます。
総会で決めたものですので、それを解約するには総会決議で対応
しなければなりません。
普通決議で成立しますので、今度は反対の議案を提案すれば簡単に
承認されると思いますよ。
総会が成立するのは２分の１以上の出席者でその過半数で成立します。
１００名のマンションの例でいえば、５０人以上の出席で総会が成立し、
その過半数で決議されます。つまり２６人が賛成すれば議案は承認
されます。総組合員の４分の１で承認されるのですから、簡単に成立
しますよ。
専有部分のサービスの議案はその４分の１の賛成で承認されたんでしょう。
今度はその議案の改正に賛成ですかで提案すればいいんです。
裁判にするような問題でもないでしょう。それに裁判費用はそんな
にかかりませんよ。
一番の問題は、理事会が規約の改正の議案を提案するかです。

[18910: 匿名さん]

>>18909 匿名さん
マンション管理士試験では正解です。
それよりも反対である組合員が理事
になり理事会で改正議案を出席理事
の半数以上のまたその過半数の賛成
で議案にできるかどうかが知りたい
のでしょう。教えてやってください
。手法がわからない。
理事会で成立させた議案は出席組合
員の議決権の過半数で総会は成立し
てその組合員の議決権の過半数で成
立するのですがここまでもっていく
のが大変です。頑張ってください。

[18911: 匿名さん]

本日は投資した１億２千万円の損益
に対しての反対組合員から苦情が相
次いだ。
損が確定しているわけではないので
気長にみて下さいと宥めるのに苦労
した。
腹を立てる組合員の気持ちを察する
と仕方ないと思った。
私がイスラエルのガザ進行を予期し
ていれば信託購入を遅らせればよか
っただけに反省している。
市場はこの問題を読み込んで正常に
上昇して損益も少なくなった。
今夜の米国の失業率が上振れれば上
昇するので来週には含み損は解消す
ると思うので心配はしていない。
反対組合員も投資信託の損益の割り
出し方法を知っているのにはうれし
く思われる。
理解はしてくれているように思える
。

[18912: 匿名さん]

いま投資友人から米国指標の速報が
入った。
雇用統計は良かったそうである。
早速NYダウCFDと日本株を確認した
ら急上昇している。
ナスダックの先物が少々不満であるが
決算企業は黒字で推移するのでそれな
りに上昇すると思う。
組合資金の含み益が出だすと余計な神
経を使わなくて済む。
組合員の喜ぶ顔が見たい。

[18913: 匿名さん]

私は組合資金を投資してこののち反対
組合員から相当なバッシングを受けた
。ここ二、三週間で含み益に転じると
読んでいるのでこの際イスアエルの戦
火の拡大がどうなるかは予測できない
のである程度利益が出れば利益を確定
したい旨の議案を採決するための臨時
総会を通知した。
戦火の拡大は米国経済には朗報ではあ
るが投資家心理としては不埒この上な
い出来事とみて株価の暴落も予測され
るからである。
損害さえなければ許してもらえると思
いました。
議案には純益５００万円以上の利確を
見込んだ。

[18914: 匿名さん]

>>18910 匿名さん
理事会の議案を成立させるのに必要なことは、まず理事長を説得
するか自分で理事長になるかです。
専有部分のサービスを管理費で賄うのは理不尽ではありますが、
それに満足している理事が多ければ成立はしないでしょう。
そのシステムがいいと思っている住民が多ければそれに従うべき
でしょう。
総会の議案は普通決議ですから簡単に承認されます。
それに反対する理事をというか仲間をまず増やすことです。
それから、私だったら自費で全区分所有者に専有部分のサービスに
対する弊害等のチラシを投函しますけどね。
大した金額にはならないですよ。
まずそこからスタートですね。場合によっては管理会社のリプレイスに
つながるかもしれませんが。

[18915: 匿名さん]

管理組合の資金を株に投資しているものがいるが、損をすることを
考えていないあほだね。
僕も何故みんな株に投資しないんだ、こんなに爆上げしているんだから
損するはずはないとみんなにいっていたからね。
要するにみんなに自慢したかっただけなんだよね。僕はお金持ちだ、
投資をすればこんなに儲かるんだといって部下等を引き連れてよく
クラブやキャバクラにいったもんだよ。
時には、若い女性だけ１０人をひきつれてキャバクラに連れていった
こともあったけど、その時は男性一人に対して、ホステス１０人と
連れて行った女性１０名がいたのでハーレム状態だったね。
もちろん男性陣もしょっちゅう連れていったよ。
みんなにちやほやされていい気になっていたね。
しかし、株はいつも儲かるとは限らない。損をすることのほうが多い
というのもよく分かったけどね。
投資額が多ければ証券会社も損をさせないために、本社のアナリスト
からの情報を集め必死に頑張ってくれるよね。
それでも損はする。証券会社もその場合はさらにいい株を奨めてくるが
それでも損はする。株に確実ということは絶対にない。
いいたいことは、管理組合の資金を株に投機することは邪道だよ。
その資金は大規模修繕工事とかに必要なお金だからね。工事は計画的に
行われるだろうから、その時にそのお金を準備しなければならない。
株に投資していれば、必要な時点で株を売らなければならなくなる。

[18916: 匿名さん]

株に関しては、３０年以上やってきているのでいろんなことが
あったので自慢したいことも多々あるが、単なる自慢話になる
だけなのでここでやめておく。
このスレで投資の書き込みはやめることだね。

[18917: 匿名さん]

本日の相場の蓋を開いて整理終了。
思ったほど利益はない。
理由は円高に振れたのでその分
損害分が利益を抑えた。
株価の上昇分は為替差損で潰される
こともある。
損害が増えただけではないのでここは
勝負の先送りとした。
イスラエルのガザ侵攻がうらめしや
～～
いまから２０２３年前に
１３日の金曜日にゴルゴダの丘で処刑
された子を神の子と信じてやまない
民族がいた。
彼らは他の民族から追放されて
故郷イスラエルを追い出された。
各地で差別に合い疎んじられて
金貸しで生計を立てた。
のちに米国に集まり世界の
金融を司る民族となる。
イスラエルの戦火の拡大は
ウクライナ戦争どころではない。
トランプ元大統領がアメリカ大使館
をエルサレムに移したことで
アメリカとイスラエル（ユダヤ）
の関係が理解できる。
世界の民族に物事の考え方を
理解する学問の基礎かもしれない。
人間が恐怖におののく度合いを
指数で表示している。
この指数は重要である。
ここら辺が理解できれば相場を
理解できる。
アナリストよく言う言葉がある。
人の心を理解しないと相場には
勝てないと？
マンション管理もしかりである。

[18918: 匿名さん]

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

[18919: 匿名さん]

　　※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　　　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持します。

? 管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

[18920: 匿名さん]

管理組合を法人化してもそんなにメリットはない。

[18921: 匿名さん]

土地の売買のときは絶対必要になるけどね。

[18922: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[18923: 匿名さん]

>>18921 匿名さん
絶対はないけどね、
組合員の名義で登記すればいいだけ
だけど後々のことを考慮して法人化
して法人名義にする。
経験者は語る～～
お笑いでござんす～～～～？

[18924: 匿名さん]

投資家が儲けた金銭をハーレムなどに
費やして豪華な生活をするゆとりなど
はない。
そんな暇などがある投資家は偽物である。
嘘をつくのもほどほどにしたまえ
貧乏人の見る夢物語～～～( ´艸｀)

[18925: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[18926: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

[18927: 匿名さん]

駐車場使用料に対する課税が税務署ごとにバラバラだったことはない
全国統一の処理をしていたのだが、管理組合役員のようなド素人にも
分かりやすく書いてやろうということで、旧建設省と旧大蔵省の役人が
２５分間で書き上げたものだ
ありがたく思えよ

[18928: 匿名さん]

なにがいいたの？

[18929: 匿名さん]

批判だけする者は、ここにはこなくていいよ。
いくとこないかもしれないがね。
自分でスレ立ててもいいけど、誰も参加してくれないし。
困ったもんだね。

[18930: 匿名さん]

>>18916 匿名さん
辞めない、
政治重視で経済を無視してきた
マンション管理に経済をも
重要視するように啓蒙しているのだ。
管理費を値上げしてボッタクラレる
マンション管理に一矢を放った。
政治と経済は一体でなければならない
。
理解しやすいのが手はじめとして
株式相場がある。
腕がよけれな組合資金を投資して
事業を展開してほしい。
利益を上げれば管理費等や
施設使用料位は無料化できる。
どっこいいょっと～～～( ´艸｀)。
祭りだ、祭りだ、どしこい、

[18931: 匿名さん]

うちのマンションでは３年前に
大規模修繕工事の為に
修繕委員会を立ち上げたにも関わらず
工事の開始の情報が入ってこない。
調べてみたら、
どうも役員会の面々の資質不足が相ま
って工事のタイミングを失っていて取
り返しがつかないらしい。
原因は役員の面々の面を見たら肝心な
組合員が外されている。
どうしたものかと調べたら、
肝心な組合員は組合員から嫌われてい
るからとの理由らしい。
開いた口がふさがらない事態に驚いて
いる。
肝心な組合員は以前の理事長で組合資
金を活用して機械式駐車場の撤去や代
替用地の確保等に尽力して経費の節約
や収入の確保等を実行した最も優秀な
組合員である。
この人材が役員にいれば大丈夫とみて
安心していた。
残りの修繕委員長は地元の小さな建設
会社のコソクリ屋が就任していた。
気になって肝心な組合員に連絡を取る
といやいやながら面会してくれた。
彼は当マンションを売却して新築マン
ションを購入して転居していた。
話の内容は後日にします。