「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18862: 匿名さん]

露出配管でなければ、配管工事自体の費用よりも、床板や壁板、壁紙を剥したりする費用の方が大きい場合があるが、管理組合が負担するんでしょうね。

[18863: 匿名さん]

管理規約に規定をしておく必要があります。
その際は先行工事者に対する取り扱いも規定しておくことが
大切です。

[18864: 匿名さん]

現在のマンションで配管が露出されているところはないでしょう。
配管の更新工事では、配管を交換する前の準備にお金がかかります。
配管自体はそんなに高額ではありませんからね。

[18865: 匿名さん]

適当を言うでありませんよ。

[18866: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
あるよ。

[18867: 匿名さん]

配管は露出していませんが、交換の場合は露出になるところも
あります。給水管の本管の場合は。

[18868: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
古いマンションでは数は少ないが外部配管をしている。

[18869: 匿名さん]

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として区分所有者に自己負担で
やったほうが良い。と指導する

[18870: マンコミュファンさん]

>>18869 匿名さん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

[18871: 匿名さん]

専有部分の配管を区分所有者に丸投げすれば、やる者とやらない者、
やれる者とやれない者が出てくる。
しかし、漏水はいつか必ずやってくる。
どちらにしても、いずれやらなければならないのであれば、管理組合として
一斉に工事をしたほうがいいのでは。
修繕積立金であれ、各個人でだすにせよ、同じ区分所有者のお金で
あるのにはまちがいないのだから。
だから、現在では専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に
やることを規約に規定して取り組んでいるマンションが増えてきているんです。
建前論ではなく、管理組合で決めればいいことなんですよ。

[18872: 匿名さん]

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

18870 マンコミュファンさん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

[18873: 匿名さん]

>>18871 匿名さん

18870 マンコミュファンさんは
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。と言ってますよ。

[18874: 匿名さん]

修繕積立金に余裕のないマンションはそれでいいんでは。
現状の積立金ではとてもとてもだろうしね。
区分所有法で専有部分の工事を管理組合がやってはだめとは
規定されていないんだけどね。

[18875: 匿名さん]

>>18872 匿名さん
区分所有法で
明確に分けてなどいないよ。
規約に規定すれば
組合が費用を負担して
出来るようにできる。

[18876: 匿名さん]

長期金利上がってきよったで
ええぞ、その調子や
組合も儲かる

[18877: 匿名さん]

? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

? 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

[18878: ご近所さん]

NHKニュース見ましたか？
修繕積立金は大事ですよ

[18879: ご近所さん]

投資が悪いとは言いませんが、儲けた金の一部を理事長以下の役員が報酬として受け取るとしても、大半は組合の預金口座にきちんと入れてほしいですね

[18880: 匿名さん]

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[18881: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

[18882: 匿名さん]

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[18883: 匿名さん]

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

[18884: 匿名さん]

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

[18885: 匿名さん]

積立金は工事がいつあるか分からないが、マンションの
維持保全のための積立金です。
今住んでいるとかは関係ないですよ。ずっと住み続けるのを
前提にしていますから。

[18886: 匿名さん]

建物設備の維持保全をすることにより、住んでいるときは快適に、
売却や賃貸に出すときはより高く売れるようになります。

[18887: 匿名さん]

修繕積立金は前から住んでいたた者は多く納めているが
その分快適なマンションライフを送れたのです。

[18888: 匿名さん]

>>18874 匿名さん

共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

[18889: 匿名さん]

そういうことを総会で決めて管理規約に明記して
いればいいんですよ。

[18890: 匿名さん]

築年数は関係ないですよ。
築浅のマンションでも将来的に準備しておくところもありますから。
そうすることによって、配管の更新工事をするときに必要な積立金の
確保が容易にできますから。
急にやることになったから一時金の拠出をお願いしても総会で否決
されるでしょうから。

[18891: 匿名さん]

判例でも専有部分の配管の更新工事は認められているからね。

[18892: 匿名さん]

>>18891 匿名さん

歪曲化しないように
共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

[18893: 匿名さん]

>>3797 匿名さん
更新する必要性が生じることがわかっておればという
ことでの判例ではないよ。
５０％以上の漏水での判断もしていない。
歪曲だね。

[18894: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

[18895: 匿名さん]

>>18893 匿名さん
共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。

[18896: 匿名さん]

配管類は未来永劫更新する必要がないものではない。
だからすべてのマンションの配管類はいずれ更新する
必要があるんです。
判例はそういうことですよ。だから専有部分の配管の更新工事が
みとめられるんです。今までもこれからも。

[18897: 購入経験者さん]

>>11458 匿名さん
管理人風情とは、品位のない酷い言葉ですね。絶えず上から目線の偉い人なのかな。

[18898: 匿名さん]

１１４５８さんは誰なの？

[18899: 匿名さん]

うちの管理人は二人ともよく仕事をしてくれますよ。

[18900: 匿名さん]

うちの理事長は毎年マン管士を
受験している。
ついにあきらめたのか合格者の
悪口を言い出した。
多分永久に合格しない知能らしい。
マンション管理にはマンション管理士
は役に立たないと言い出した。
そんなことないと思うけどね
～～～( ´艸｀)。

[18901: 匿名さん]

>>18900 匿名さん
管理費の使用について、質問があります。
管理会社が提供する専有部分サービスがあります。
水回り、電球取り換え、その他のトラブルに対して、24時間、365日いつでもスタッフ手配します。1次対応無償・・・

総会議案で可決になり、管理組合と管理会社で契約が結ばれたのですが、そのサービスの契約費用は管理費勘定から支払っています。（月額　全世帯×●●●円）

専有部分に対して、管理費で契約費用を支払って大丈夫なのか、疑問に感じています。
利用しようが、しまいが、費用の支払いは発生します。
万が一に備えてというものなのでしょうが、ある個人宅のトラブル対応のために、区分所有者全員の管理費から費用を支払っているこに疑念を抱きます。

このようなサービスを受けたい方は、自費でお好きなサービスを選択し、契約すればいいように思います。

このような「掛け捨て保険」のようなものは必要ないと思う人もいますし、管理会社が提供するサービスが嫌だと思う方もいます。
共用部分の管理なら理解できますが、専有部分のサービスに管理組合がどう考えても結びつかないでいます。

もし、管理費を使用することが禁止になっているとしたら、問題になると思いましたし、理事長さんには何か罰金が発生するとか、だんだん、恐ろしくなってきています。
教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

[18902: 匿名さん]

投稿の仕方を間違えました。18900の匿名さんに向けて質問した形になってしまいました。すみません。
マンション管理士の方に質問できるところと思って投稿しました。
18901の質問に答えていただけると助かります。

[18903: 匿名さん]

>>18901 匿名さん
とてもごもっともなご意見だと思います。私のマンションでも採用しています。私は組合費を使うのは反対で個人負担にするべきだと総会で反対を表明しました。結論から言いますとよくないと思います。理事会自体が熟慮するべきでしょうがそのレベルではないのでしょう。
ほとんどの組合では理事の過半数で議案として総会では出席組員の議決権の過半数で可決されています。告訴すれば敗訴になるでしょうが、費用が１００万くらいはかかります。費用対効果を見れば割に合わないので黙認している組合員が多いでしょう。私が理事長ならば廃止でしょうね。

[18904: 匿名さん]

>>18903 匿名さん
>告訴すれば敗訴になるでしょうが、費用が１００万くらいはかかります。

私も悩んでいます
敗訴の理由を教えて下さい

費用が１００万円くらいかかるのはなぜですか
１００万円の内訳を教えて下さい

以上よろしくお願いします

[18905: 匿名さん]

>>18904 匿名さん
文言が解りにくいので訂正。
組合側が敗訴するでしょう。
私の経験では弁護士費用と裁判費用
を含めて７０万くらいで他の３０万
は雑費です。
腕利きの司法書士でもいいが相手が
弁護士では少し苦しいので弁護士に
した。
もしかしたら敗訴側へ弁護士費用を
請求もあり得る場合もある。
規約等をお調べください。

[18906: 周辺住民さん]

区分所有法を正しく理解する一部の方が、そうではないんですよと、こう言ったときに、何でだというようなことでもめるということが全国で多く見られています。

[18907: 匿名さん]

早く、スレ主が現れないかなぁ～

[18908: 匿名さん]

>>18906 周辺住民さん
そうです。小さな事と思っている。
個人の徴収額が大きくなると騒ぎ出す
が、
うちなどは大型マンションだから
月３００円くらいでも×１０００戸と
すれば月３０００００円で
年間３６０００００円の支出になるが
、他人事で重要とは思っては浮ない。
これが現実である。
試しに反対でもしようものならば村八
分である。
ここから何が導き出されるかを考える
能がないので管理会社へ利益の誘導が
なされる。
例えば専有部分のリホォーム工事の情
報を事前に察知できる。
甘い商売である。
ちなみに私はこのシステムは使っては
いないし使わない。

[18909: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要する費用に充当すると管理規約には
規定されていると思います。
専有部分のサービスについて管理費を充当することはまずないと
思いますが、総会決議で決議されればそれは正とせざるをえないでしょう。
もともと専有部分のサービスはそこの住民がやるべきことです。
使う者と使わない者がでるので不公平感もでてきます。
総会で決めたものですので、それを解約するには総会決議で対応
しなければなりません。
普通決議で成立しますので、今度は反対の議案を提案すれば簡単に
承認されると思いますよ。
総会が成立するのは２分の１以上の出席者でその過半数で成立します。
１００名のマンションの例でいえば、５０人以上の出席で総会が成立し、
その過半数で決議されます。つまり２６人が賛成すれば議案は承認
されます。総組合員の４分の１で承認されるのですから、簡単に成立
しますよ。
専有部分のサービスの議案はその４分の１の賛成で承認されたんでしょう。
今度はその議案の改正に賛成ですかで提案すればいいんです。
裁判にするような問題でもないでしょう。それに裁判費用はそんな
にかかりませんよ。
一番の問題は、理事会が規約の改正の議案を提案するかです。

[18910: 匿名さん]

>>18909 匿名さん
マンション管理士試験では正解です。
それよりも反対である組合員が理事
になり理事会で改正議案を出席理事
の半数以上のまたその過半数の賛成
で議案にできるかどうかが知りたい
のでしょう。教えてやってください
。手法がわからない。
理事会で成立させた議案は出席組合
員の議決権の過半数で総会は成立し
てその組合員の議決権の過半数で成
立するのですがここまでもっていく
のが大変です。頑張ってください。

[18911: 匿名さん]

本日は投資した１億２千万円の損益
に対しての反対組合員から苦情が相
次いだ。
損が確定しているわけではないので
気長にみて下さいと宥めるのに苦労
した。
腹を立てる組合員の気持ちを察する
と仕方ないと思った。
私がイスラエルのガザ進行を予期し
ていれば信託購入を遅らせればよか
っただけに反省している。
市場はこの問題を読み込んで正常に
上昇して損益も少なくなった。
今夜の米国の失業率が上振れれば上
昇するので来週には含み損は解消す
ると思うので心配はしていない。
反対組合員も投資信託の損益の割り
出し方法を知っているのにはうれし
く思われる。
理解はしてくれているように思える
。