「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18822: 匿名さん]

漏水がおこった場合、まずやらなければならないことは、
給水栓の元を閉めることです。

[18823: 匿名さん]

>>18818 匿名さん
>交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。

なにを交換するの？

[18824: 匿名さん]

昔は隣の棟と夫婦交換てよくやりましたね

[18825: 匿名さん]

やってない。

[18826: 匿名さん]

>>18824 匿名さん
可哀そうな性格ですね。
Ｂ型の典型ですね。

[18827: 匿名さん]

>>18826 匿名さん

Ｂ型なの？？

[18828: マンション検討中さん]

ぼくはＯ型だけど。

[18829: 匿名さん]

両親がともにO型の場合、生まれてくる子もO型になる。

[18830: 匿名さん]

では、３人の子供全員がO型の場合、両親の血液型はどうなるか？
いろんな組み合わせが考えられる。

[18831: 匿名さん]

分譲マンションの管理相談は周囲の
人間に相談したら意外と正しい回答
を出してくれる人物は多いが、
投資の話になると正しい回答をして
くれる人物は皆無だ。
それだけ難しい。
ほとんどのアナリスト予想は本日か
ら反転だがまったく予想を外した。
小生も予想を外したので反投資組合
員より吊るしあげられた。

[18832: デベにお勤めさん]

>>18831 匿名さん
ばかな書き込みはやめな。
投資の話がしたかったら自分でスレを立てろよ。
そしたらそこに参加してやるよ。
意外と株には詳しいんだよ。
でもここでは書き込みはしない。

[18833: 匿名さん]

ただ、両親のどちらか１人または２人ともAB型の時は、O型の子は生まれないと
習いました。三毛猫のオスみたいなものでしょうか。
うちのマンションでは三毛猫のオスを飼っている人は羨望の的です。

[18834: 匿名さん]

最近の指標では先物が買われて現物が
売られる。
株価操作の疑いに気を付けている。
投資は組合財産の向上には必要になる
。
分譲の管理プロであれば当然知らなけ
れば務まらない。

[18835: 匿名さん]

同意します

[18836: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[18837: 匿名さん]

区分所有建物の管理ほど楽な
仕事はない。
よって報酬などを求めてはいけない。
組合員から管理費等を強制徴収をし
ていながら不足分は値上げをしたり
借入等で賄う。
徴収と支出をバランスに欠けるだけ
である。家計より優しい。
家計は世帯主の収入に頼るしかなく
て会社が倒産や廃業等では収入が断
たれる。
組合運営はその苦しいを味わうこと
はない。会社の代表者はどうか、
社員やその家族の生活を保障するた
めに日夜限られた資金を運用して稼
ぐのに頭を悩ませる。
投資には考えの及ばない分譲の能無
し管理者は日夜大切な組合資金を費
やして修繕計画に余念がない。
恥ずかしいとは思わないのかね。
組合資金を運用して稼いだ資金を組
合員に還元できない管理者は必要な
い。管理会社にお任せでいいのだ。

[18838: 匿名さん]

＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納

[18839: 匿名さん]

今後人手不足や金利上昇等で管理会社
の経営悪化が予想される。
管理委託費等の値上げ等の要請時担当
管理会社の経営状況をチェックされる
といいでしょう。
上場企業で状態の良い管理会社は見当
たらない。
非上場はデフォルトの危険性があるの
で保証機構に加盟の確認をしましょう
。

[18840: 匿名さん]

管理会社の経営悪化はマンション管理に影響はない。
管理内容が悪ければほかの管理会社をリプレイスすれば
済むことだから。
管理委託費とかの先払いもしないしね。

[18841: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
四択オタクのマン管士試験の問題正解。
実務では不正解。
貧乏人は使い込んだり泥棒をするからね。
実務経験がないと理解できないか?

[18842: 匿名さん]

使い込んだら、使用者責任があるから
心配しないでいいよ。

[18843: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
使用者って誰。

[18844: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
心配はしていない。

[18845: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
オタクの管理委託費は出来高払いなんだ。それはいいことだよ。

[18846: 匿名さん]

委託契約書を見たらほとんどの
マンションでは委託費を前払い
になっている。
倒産したらどうするのかと質問
すると。
保証機構との契約があるから心
配ないとの回答が来る。
だったら出来高払いにしておけ
ばその必要はないし保証機構に
加盟する手間も省けるし合理的
ではないのかと回答を求めても
理事長一管理会社は回答に窮し
ていた。
どうもこの保証機構の存在が気
になるが。

[18847: 匿名さん]

管理組合が管理会社と委託契約を結ぶのに
出来高払いは聞いたことないね。

[18848: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、手付金とか中間金、竣工後の
支払額が契約書で決められているけどね。
各種点検や小規模補修費については、完了後支払うけどね。

[18849: 匿名さん]

６か月に１度の専有部の消防用設備の機器点検は、どこも３割程度の専有部が受けていないといわれるが、出来高払いなら委託費をディスカウントしなければならない。

管理組合が管理会社に払う委託費は、全戸分の定額で変わらない。しかし、管理会社が点検業者に払う費用は出来高払いで、受けていない３割分は管理会社の利益になるから止められない。

[18850: 匿名さん]

>>18849 匿名さん
消防点検を何年もしないと火災が発生したときに被害が
大きくなるよ。
点検が全戸できるように、居室内に入らずに点検ができる
ようにすべきです。
インターホンと熱感知器をドッキングさせれば玄関で点検が
できるようになりますよ。

[18851: 匿名さん]

自動試験機能付き感知器の場合は、定期点検時の感知器試験が免除されます。(外観試験など免除できない項目もあります)

[18852: 匿名さん]

玄関で消防点検をする機器に変える場合は、消防署が
点検にくるよ。

[18853: 匿名さん]

大規模修繕工事代金については法律上は手付金や中間金は払う必要がない
工事完了時に一括払いすればいい
しかし、施工会社が資材揃えや人夫集めのために前金が欲しいと泣きつくので
手付金や中間金を払ってやっている

[18854: 匿名さん]

>>18853 匿名さん
１年程度の大規模修繕工事で、３億とか５億とかの工事費の場合
支払いを工事完了後にすることはできないよ。
そんなことをすれば、どこの業者も応募してくれなくなる。

[18855: 匿名さん]

つまり、法律（一括払い）より当事者の合意（分割払い）が優先するということだ
１階の庭や最上階のルーフバルコニーも法律上は誰でも使えるのだが、標準規約で
組合員全員が専用使用に同意しているので、規約が適用される

[18856: 匿名さん]

専用使用権の専用の意味が分かっていれば当然のことだよね。

[18857: 匿名さん]

例えば、宅配ボックスの使用を有料化する細則議案が上程されたとする
共用部分である宅配ボックスは法律上は無制限に無料使用できるが、有料化に
賛成した組合員は組合からの提案に対して「おれは払うよ」と同意しているので
組合との間で合意が成立したことになり、合意に基づいて払うことになる
反対した組合員は組合との間では合意は存在せず法律によって規律される結果、
これまでどおり無料使用できる

[18858: 匿名さん]

法律や規約に違反した総会決議は無効だが、賛成した組合員は「おれはそれでいい」と
言っているわけだから、男の約束として違法な総会決議に従わなければならない
あとになって「法律を知りませんでした」という言い訳をすることは許さない

[18859: 匿名さん]

同様に組合役員は管理会社との間でも法律よりも当事者間の合意（契約）が
優先適用されることを肝に銘じなくてはならぬ
あとになって法律調べて「違うじゃん」と気づいても、管理会社から「お前、
納得してハンコ押しとるやんけ、もう遅いんじゃ、ボケ」という趣旨のことを
やけに丁寧な口調でいわれてお陀仏である

[18860: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[18861: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として
やったほうが良い。

[18862: 匿名さん]

露出配管でなければ、配管工事自体の費用よりも、床板や壁板、壁紙を剥したりする費用の方が大きい場合があるが、管理組合が負担するんでしょうね。

[18863: 匿名さん]

管理規約に規定をしておく必要があります。
その際は先行工事者に対する取り扱いも規定しておくことが
大切です。

[18864: 匿名さん]

現在のマンションで配管が露出されているところはないでしょう。
配管の更新工事では、配管を交換する前の準備にお金がかかります。
配管自体はそんなに高額ではありませんからね。

[18865: 匿名さん]

適当を言うでありませんよ。

[18866: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
あるよ。

[18867: 匿名さん]

配管は露出していませんが、交換の場合は露出になるところも
あります。給水管の本管の場合は。

[18868: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
古いマンションでは数は少ないが外部配管をしている。

[18869: 匿名さん]

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として区分所有者に自己負担で
やったほうが良い。と指導する

[18870: マンコミュファンさん]

>>18869 匿名さん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

[18871: 匿名さん]

専有部分の配管を区分所有者に丸投げすれば、やる者とやらない者、
やれる者とやれない者が出てくる。
しかし、漏水はいつか必ずやってくる。
どちらにしても、いずれやらなければならないのであれば、管理組合として
一斉に工事をしたほうがいいのでは。
修繕積立金であれ、各個人でだすにせよ、同じ区分所有者のお金で
あるのにはまちがいないのだから。
だから、現在では専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に
やることを規約に規定して取り組んでいるマンションが増えてきているんです。
建前論ではなく、管理組合で決めればいいことなんですよ。