＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

18785: 匿名さん　

[2023-10-17 14:36:24]

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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

18786: 匿名さん　

[2023-10-17 14:54:38]

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>>18785 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４０年以上で欠陥マンションは全戸一斉に更新を考えているようですね

18787: 匿名さん　

[2023-10-17 20:05:05]

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18788: 匿名さん　

[2023-10-17 20:54:30]

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支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

18789: 匿名さん　

[2023-10-17 20:55:10]

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＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

18790: 匿名さん　

[2023-10-18 01:23:21]

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>>18787 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４０年以上で欠陥マンションは全戸一斉に更新を考えているようですね

>＊全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場合は、

区分所有者が気持ちよく一括払いか分割払いで負担しましょう。

＞＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額

専有部分の工事を修繕積立金として徴収は不可能でしょう。

18791: 匿名さん　

[2023-10-18 08:18:14]

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>>18790 匿名さん
おもしろい人ですね。

18792: 匿名さん　

[2023-10-18 10:36:03]

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>>18791 匿名さん

なにがおもしろいの？　

件数稼ぎ投稿は止めましょう

18793: 匿名さん　

[2023-10-18 11:20:29]

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>>18792 匿名さん
ここのスレに対して必死に抵抗しているようだが、何のために
しているのかがわからなくてね。
もっと違うことに力を発揮したほうがいいんじゃないかな。
ここで批判とかをしていても何のプラスにもならないんじゃないかな。
それがおもしろいという表現になったんだけどね。
かわいそうな性格かもしれないね。

18794: 匿名さん　

[2023-10-18 11:55:19]

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>>18793 匿名さん

悪徳管理会社のセリフだね

18795: 匿名さん　

[2023-10-18 12:10:06]

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良いですね　　本音での批判合戦

18796: 匿名さん　

[2023-10-18 20:47:09]

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批判するためだけにスレに参加するのもねえ。
時間の無駄と思うけど。

18797: 匿名さん　

[2023-10-19 09:10:47]

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しかし、ここに代わるスレはないしね。
ここに来ざるを得ない。
誰かいいスレを立ててくれ。

18798: 匿名さん　

[2023-10-20 09:13:43]

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18799: 匿名さん　

[2023-10-20 12:01:03]

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「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。
つまり、一人暮らしジジイの老衰孤独死やバカップルのオ〇ンコ最中の腹上死は、黙っててもいいのである。断食中の体調急変による突然死もそうだろう。
２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。カップルが同時に腹上死で死亡することは極めてまれだが、ジジイの孤独死はよくある。

18800: 匿名さん　

[2023-10-21 09:50:32]

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そんなことは常識の範疇だよ。

18801: 匿名さん　

[2023-10-21 10:14:07]

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昨夜は反投資組合員の突っ込みで
大変でした。
含み損が増えているからである。
投資前はイスラエル問題が眼中に
なく投資したのだが、
イスラエルが地上進行を決行する
とイランが参戦してくる。
さすればさらに暴落する。損切す
るか持ち続けるかで悩んでいる。
しかし、イランの参戦がないと見
たら暴騰すると見てはいる。
金に投資しておけばよかったかな
？( ´艸｀)

18802: 匿名さん　

[2023-10-21 10:43:49]

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>>18801 匿名さん
いい加減にしないか。
管理組合に投資の話は関係ないよ。

18803: 匿名さん　

[2023-10-21 11:47:00]

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>>18802 匿名さん
お宅のマンションの組合資金は
投資はしていないのかね。
現金は金庫の保管しているらしいが、
泥棒に気を付けて下さいね( ´艸｀)。

18804: 匿名さん　

[2023-10-21 12:14:56]

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老朽化したマンションが、建て替えで高級タワーマンションにーー。そんな夢のような話もあるようだ。古いマンションは住民が高齢化しスラム化しているところもある一方、都心では地域の再開発とリンクして、高級マンションやタワマンに建て替わることがある。

築50年近くになるマンションに暮らす50代男性も、建て替えに伴い地権者としてタワマンに移り住むことになった。思わぬ幸運に嬉しいことばかりかと思いきや、実はそうではない。「取り壊しもまだなのに、新しくできるマンションの購入予定者からは罵詈雑言ですよ」

一体なにが起こっているというのか。男性に詳しく話を聞いた。（文:広中務）

高齢の住人らがまさかのタワマン住民に「人生最後の幸運」
この男性は15年ほど前に相続で、都心のマンションの一室を手に入れた。その後、自分が暮らすようになってから既に10年を経過している。

「当初は賃貸に出していたんですが、離婚してからは、このマンションで一人で住んでいます。ワンルームの狭小物件ですが、特に趣味もあるわけではないし、暮らすには十分です」

場所は伏せるが、狭いとはいえ男性のマンションは湾岸の好立地。ゆえに周囲では再開発でタワマンが乱立していた。

「10年以上前から、建て替えでうちもタワマンになるという話は聞いていました。古いマンションですから権利は複雑だし、そうそう話はまとまらないなと思っていたのですが、数年前にようやく話がまとまってきたんです」

こうして現在のマンション所有者、つまり地権者らは新築物件に部屋を提供される方向で話がまとまっていった。「上層階の販売価格は億は下らない」と噂されているが、現在の住民のために用意される部屋は低層階かつ狭い。それでもタワマンには違いない。

「老朽化したマンションの通例で、独居の高齢者が多かったんです。それが、まさかのタワマン住民になれるんですから、話がまとまった頃には、人生最後の幸運に喜んでいる人は多かったですね」

その喜びも束の間、男性はふとしたことで、これからのタワマン暮らしに不安を覚えることになった。

「ガラの悪い人たち」「共用施設を占拠される」とネットで誹謗中傷
「数年前ですが、顔見知りの住民から『ネット見ましたか？』と話しかけられたんです。なんのことかと聞いて、見てみたら驚きましたよ」

男性が教えられたのは、マンションの情報を交換する掲示板サイトだった。そこでは、これから建築されるタワマンの情報が早くもやり取りされていた。そして、その中には男性のような地権者に対する罵詈雑言がいくつも書かれていたのである。

男性に教えられて、編集部でもサイトを確認してみたが、なかなかに酷い。建て替えでタワマンに引っ越す地権者を「ガラの悪い人たち」と決めつけ「共用施設を占拠されるのでは」というものや「こっちは多額のローンを組むのに、オンボロマンションからタダで引っ越すとは」といった誹謗中傷が書き込まれている。さらに「だいたい、管理費や修繕積立金払えるの？」と、男性のような地権者を見下す投稿もあった。

「確かに離婚されたし、孤独死しそうだし、自分が下層には違いないのは認めます。でも、タワマンを買えるような上級国民でも心は貧しいんだなあと、変な笑いが起きましたよ」

そんな男性の話にはさらなるオチがある。

「自分はIT系の営業職なので、先日、取引先の企業の人と話す機会があったんです。そうしたら『あのタワマンを買おうと思うんだけど、低層階がさあ……』と話し始めたんです。さすがに自分がそうです、とは言えませんでした」

ともあれタワマン住民になれることが確定している男性だが、「今ほど気軽に住めないのでは」と気が重いという。

18805: 匿名さん　

[2023-10-21 13:33:36]

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建て替えをするには、解体から建設まで約２年かかります。
その間どこかのアパートに引っ越し生活をしなければなりません。
タワーマンションが建てられる広い土地があればいいんですが、
殆どのマンションは容積率いっぱいに建てられているので、建て替えを
するときは、建て替え資金を1,000万円とか２，０００万円を支払わなければ
なりません。
それらがネックになるので建て替え決議は成立しません。

18806: 匿名さん　

[2023-10-21 16:21:24]

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事業性が見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物の一括売却制度等が審議されている。

法務省：法制審議会区分所有法制部会第１１回会議（令和５年９月２６日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00213.html
議事録※準備中

部会資料２０　区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（１）【ＰＤＦ】、より。

２　建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

　建替え決議と同様の多数決要件（上記１参照）で、区分所有建物の処分を伴う区分所有建物の再生、区分所有関係の解消のための新たな制度（建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度）を創設することについて、どのように考えるか。

（補足説明）
１　議論の経緯等
　～
２　パブリック・コメントの結果
(1)　上記各制度の創設に賛成する意見が多数であった。

３　提案の趣旨
(1)　これまでの議論やパブリック・コメントの結果を踏まえ、本文では、建替え決議と同様の多数決による建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度を創設することを提案している。

　これらの制度については、容積率等の規制や費用負担のために建替えが現実的な選択肢とならない区分所有建物が相当数存在するとの指摘を踏まえ、建替え以外の区分所有建物の再生・区分所有関係の解消のためのメニューを増やすものとして位置付け、その多数決要件も建替え決議と同様とすることを提案している。

18807: 匿名さん　

[2023-10-22 07:44:43]

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イランと米国とも友好的なカタールが
仲介に乗り出した。
かすかに和平への道が開けてきている
。ホルムズ海峡が封鎖されると西欧や
日本の経済的打撃が大きい。
マンションの組合保管金の資産価値が
そうとう目減りする。
投資とは資産の目減りを最小限に抑え
るための作業である。
でないと今後大型修繕費の不足を組合
員から強制徴収せざるを得ない。
理事長はその作業も職務の範疇。

18808: 匿名さん　

[2023-10-22 08:04:23]

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　２００２年の区分所有法改正の法制審の参考人のヒアリングによると、分譲された鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいで、３０年もたつとほとんどが建て替わっているという。

しかし、国土交通省の資料によると、２０２３年３月時点で、マンションの建替え実績は累計で２８２件しかない。

・法制審議会建物区分所有法部会（２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。
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・区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日 | 日経クロステック（xTECH）
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

18809: 匿名さん　

[2023-10-22 10:10:00]

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新耐震基準後のマンションの寿命ですが、建築士によれば
鉄筋は１００年以上は間違いなくもつということです。
ただし、大震災があれば分かりませんが。
ただ、設備に関しては更新工事をしなければならないということでした。
定期的に大規模修繕工事を行い、設備の補修とか更新工事をすれば
鉄筋の場合は１００年以上はもつということですので、維持保全は
しっかりやっていくべきでしょう。