「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18751: 匿名さん]

玄関ドアの交換をするマンションはよほどのボロマンですから引っ越す方がいいでしょう

[18752: 匿名さん]

それほど修繕積立金に余裕があるマンションということ
ではないでしょうか。
各部屋の壁紙の交換は５０年やらなくても問題はないですね。
しかし、やれるんであれば、定期的な交換をすれば快適な
マンションライフが送れます。
お客さんがきたときに壁紙や畳、ふすま等が古くては嫌ですからね。

[18753: 匿名さん]

玄関ドアの外側（廊下側）は共用部分ですが内側（部屋側）は専有部分です。
外側の色を勝手に塗り替えると怒られますが、内側に好きな絵を描くのは自由です。

[18754: 匿名さん]

>>18751 匿名さん

確かに、安普請マンションですね。

[18755: 匿名さん]

ベランダは共用部分ですが、その部屋の組合員の専用使用が認められます。
つまり、隣の部屋の奥さんが「うちは大家族なので洗濯物を干させてほしい」と
言ってきても断ることができるのです。
その代わりと言っては何ですが、ベランダの日常的な管理はその部屋の組合員の
負担と責任で行わなければなりません。ベランダでカラスや猫が死んでいた時は
管理人ではなく組合員自身が片づけることになるし、うっかりベランダに穴をあけて
しまったときは、自腹で修繕します。

[18756: 匿名さん]

しかし、組合員が自分で工事業者を探すとなると面倒くさいし、また、腕の悪い業者だと修繕の出来がよくなかったりする。いろんな業者がいろんな手法で修繕すると、特に外壁などは継ぎ接ぎだらけの貧乏くさい外観になってしまう。
そこで、確かに費用負担は専用使用権を認められている組合員がするのだが、工事業者の選定、契約、工事の完工確認などは理事長が行い、後日請求書を組合員に回すことになる。

[18757: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[18758: 匿名さん]

管理業者が自分の通帳と印鑑を同時に保管するのは当然です。これは禁止されていません。
つまり、３）は、「管理業者による管理組合の通帳と印鑑の同時保管の禁止」が正解です。

[18759: 匿名さん]

>>18758 匿名さん
支離滅裂な作文。
これがマンション管理士協会の●割き●尾理事長の実力。組合員よ騙されるなよ( ´艸｀)。

[18760: 匿名さん]

しかし、18757が言ってるのは、「マンション管理業者による『管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止』は禁止されている」ということだから、同時保管の「禁止」が「ダメ」ということになり、結果的に文意は「同時保管は禁止されない＝同時保管してよい」になって、正しいと言える

[18761: 匿名さん]

いよいよ大規模攻勢が始まりそうです
ここにきてロシアと北朝鮮もゴソゴソしだした
要注意ですよ

[18762: 匿名さん]

昨日から反投資組合員が
騒ぎ出している。
地政学リスクがまた増えた。
第二次世界大戦を誘発した
昭和初期の大恐慌に似てきた。
相談できる
投資の経験者はもうこの世には
生存していない。
証券マンも全く役には立たない。
金と原油が暴騰しだした。
どうする０００．
お知恵を拝借したい。

[18763: 匿名さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[18764: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[18765: 匿名さん]

保管口座及び収納・保管口座が管理業者名義の場合は、管理業者が印鑑等を保管するのでしょう。

〇マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）より。

(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）
イ）規則第８７条第６項第２号及び第３号は、～

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

[18766: 匿名さん]

まず自分が住んでいるマンションがどの方式なのかを
知る必要があります。

[18767: 匿名さん]

まず自分が住んでいるマンションの管理組合役員がどんな連中なのか、
手癖の悪いやつや詐欺の常習犯はいないかを知る必要があります。

[18768: 匿名さん]

理事会のメンバーは輪番制だからどんどん変わるよ。
そのメンバーのことを詳しく知る者はいないよ。

[18769: 匿名さん]

株価乱高下！！

[18770: 買い替え検討中さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[18771: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[18772: 匿名さん]

>>18769 匿名さん
第三次世界大戦です。
超インフレの始まりです。
ポートフォリオを組み換え中で
超忙しいです。
反投資組合員の突き上げに合っ
ています。

[18773: 匿名さん]

いよいよ金価格が上がってまいりました！
取得原価１２００円だから、含み益は・・・・、電卓の桁数超えて計算できんわｗｗ

[18774: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[18775: 匿名さん]

専有部分の配管の工事も管理組合としてやったほうがいい。
その資金は区分所有者が直接支払うにしろ、修繕積立金で
支払うにしろ同じことだからね。

[18776: 匿名さん]

いずれやらなければならない時期は必ず来る。

[18777: 匿名さん]

まあ、３００年後ですかね

[18778: 匿名さん]

建物自体は１００年以上もつけど、設備関係がもたないのを
理解していない者の発言だね。

[18779: 匿名さん]

外貨預金の金利上がってるぞ
よく見ろよ

[18780: 匿名さん]

金欠理事長は必見だぞ

[18781: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[18782: 匿名さん]

つまんね

[18783: 匿名さん]

では、どうすればいいのか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%81%A7%E3%81%AF%E3...

[18784: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[18785: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[18786: 匿名さん]

>>18785 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４０年以上で欠陥マンションは全戸一斉に更新を考えているようですね

[18787: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[18788: 匿名さん]

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[18789: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[18790: 匿名さん]

>>18787 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４０年以上で欠陥マンションは全戸一斉に更新を考えているようですね

>＊全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場合は、

区分所有者が気持ちよく一括払いか分割払いで負担しましょう。

＞＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額

専有部分の工事を修繕積立金として徴収は不可能でしょう。

[18791: 匿名さん]

>>18790 匿名さん
おもしろい人ですね。

[18792: 匿名さん]

>>18791 匿名さん

なにがおもしろいの？　

件数稼ぎ投稿は止めましょう

[18793: 匿名さん]

>>18792 匿名さん
ここのスレに対して必死に抵抗しているようだが、何のために
しているのかがわからなくてね。
もっと違うことに力を発揮したほうがいいんじゃないかな。
ここで批判とかをしていても何のプラスにもならないんじゃないかな。
それがおもしろいという表現になったんだけどね。
かわいそうな性格かもしれないね。

[18794: 匿名さん]

>>18793 匿名さん

悪徳管理会社のセリフだね

[18795: 匿名さん]

良いですね　　本音での批判合戦

[18796: 匿名さん]

批判するためだけにスレに参加するのもねえ。
時間の無駄と思うけど。

[18797: 匿名さん]

しかし、ここに代わるスレはないしね。
ここに来ざるを得ない。
誰かいいスレを立ててくれ。

[18798: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[18799: 匿名さん]

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。
つまり、一人暮らしジジイの老衰孤独死やバカップルのオ〇ンコ最中の腹上死は、黙っててもいいのである。断食中の体調急変による突然死もそうだろう。
２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。カップルが同時に腹上死で死亡することは極めてまれだが、ジジイの孤独死はよくある。

[18800: 匿名さん]

そんなことは常識の範疇だよ。

[18801: 匿名さん]

昨夜は反投資組合員の突っ込みで
大変でした。
含み損が増えているからである。
投資前はイスラエル問題が眼中に
なく投資したのだが、
イスラエルが地上進行を決行する
とイランが参戦してくる。
さすればさらに暴落する。損切す
るか持ち続けるかで悩んでいる。
しかし、イランの参戦がないと見
たら暴騰すると見てはいる。
金に投資しておけばよかったかな
？( ´艸｀)

[18802: 匿名さん]

>>18801 匿名さん
いい加減にしないか。
管理組合に投資の話は関係ないよ。

[18803: 匿名さん]

>>18802 匿名さん
お宅のマンションの組合資金は
投資はしていないのかね。
現金は金庫の保管しているらしいが、
泥棒に気を付けて下さいね( ´艸｀)。

[18804: 匿名さん]

老朽化したマンションが、建て替えで高級タワーマンションにーー。そんな夢のような話もあるようだ。古いマンションは住民が高齢化しスラム化しているところもある一方、都心では地域の再開発とリンクして、高級マンションやタワマンに建て替わることがある。

築50年近くになるマンションに暮らす50代男性も、建て替えに伴い地権者としてタワマンに移り住むことになった。思わぬ幸運に嬉しいことばかりかと思いきや、実はそうではない。「取り壊しもまだなのに、新しくできるマンションの購入予定者からは罵詈雑言ですよ」

一体なにが起こっているというのか。男性に詳しく話を聞いた。（文:広中務）

高齢の住人らがまさかのタワマン住民に「人生最後の幸運」
この男性は15年ほど前に相続で、都心のマンションの一室を手に入れた。その後、自分が暮らすようになってから既に10年を経過している。

「当初は賃貸に出していたんですが、離婚してからは、このマンションで一人で住んでいます。ワンルームの狭小物件ですが、特に趣味もあるわけではないし、暮らすには十分です」

場所は伏せるが、狭いとはいえ男性のマンションは湾岸の好立地。ゆえに周囲では再開発でタワマンが乱立していた。

「10年以上前から、建て替えでうちもタワマンになるという話は聞いていました。古いマンションですから権利は複雑だし、そうそう話はまとまらないなと思っていたのですが、数年前にようやく話がまとまってきたんです」

こうして現在のマンション所有者、つまり地権者らは新築物件に部屋を提供される方向で話がまとまっていった。「上層階の販売価格は億は下らない」と噂されているが、現在の住民のために用意される部屋は低層階かつ狭い。それでもタワマンには違いない。

「老朽化したマンションの通例で、独居の高齢者が多かったんです。それが、まさかのタワマン住民になれるんですから、話がまとまった頃には、人生最後の幸運に喜んでいる人は多かったですね」

その喜びも束の間、男性はふとしたことで、これからのタワマン暮らしに不安を覚えることになった。

「ガラの悪い人たち」「共用施設を占拠される」とネットで誹謗中傷
「数年前ですが、顔見知りの住民から『ネット見ましたか？』と話しかけられたんです。なんのことかと聞いて、見てみたら驚きましたよ」

男性が教えられたのは、マンションの情報を交換する掲示板サイトだった。そこでは、これから建築されるタワマンの情報が早くもやり取りされていた。そして、その中には男性のような地権者に対する罵詈雑言がいくつも書かれていたのである。

男性に教えられて、編集部でもサイトを確認してみたが、なかなかに酷い。建て替えでタワマンに引っ越す地権者を「ガラの悪い人たち」と決めつけ「共用施設を占拠されるのでは」というものや「こっちは多額のローンを組むのに、オンボロマンションからタダで引っ越すとは」といった誹謗中傷が書き込まれている。さらに「だいたい、管理費や修繕積立金払えるの？」と、男性のような地権者を見下す投稿もあった。

「確かに離婚されたし、孤独死しそうだし、自分が下層には違いないのは認めます。でも、タワマンを買えるような上級国民でも心は貧しいんだなあと、変な笑いが起きましたよ」

そんな男性の話にはさらなるオチがある。

「自分はIT系の営業職なので、先日、取引先の企業の人と話す機会があったんです。そうしたら『あのタワマンを買おうと思うんだけど、低層階がさあ……』と話し始めたんです。さすがに自分がそうです、とは言えませんでした」

ともあれタワマン住民になれることが確定している男性だが、「今ほど気軽に住めないのでは」と気が重いという。

[18805: 匿名さん]

建て替えをするには、解体から建設まで約２年かかります。
その間どこかのアパートに引っ越し生活をしなければなりません。
タワーマンションが建てられる広い土地があればいいんですが、
殆どのマンションは容積率いっぱいに建てられているので、建て替えを
するときは、建て替え資金を1,000万円とか２，０００万円を支払わなければ
なりません。
それらがネックになるので建て替え決議は成立しません。

[18806: 匿名さん]

事業性が見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物の一括売却制度等が審議されている。


法務省：法制審議会区分所有法制部会第１１回会議（令和５年９月２６日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00213.html
議事録※準備中

部会資料２０　区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（１）【ＰＤＦ】、より。

２　建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

　建替え決議と同様の多数決要件（上記１参照）で、区分所有建物の処分を伴う区分所有建物の再生、区分所有関係の解消のための新たな制度（建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度）を創設することについて、どのように考えるか。

（補足説明）
１　議論の経緯等
　～
２　パブリック・コメントの結果
(1)　上記各制度の創設に賛成する意見が多数であった。

３　提案の趣旨
(1)　これまでの議論やパブリック・コメントの結果を踏まえ、本文では、建替え決議と同様の多数決による建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度を創設することを提案している。

　これらの制度については、容積率等の規制や費用負担のために建替えが現実的な選択肢とならない区分所有建物が相当数存在するとの指摘を踏まえ、建替え以外の区分所有建物の再生・区分所有関係の解消のためのメニューを増やすものとして位置付け、その多数決要件も建替え決議と同様とすることを提案している。

[18807: 匿名さん]

イランと米国とも友好的なカタールが
仲介に乗り出した。
かすかに和平への道が開けてきている
。ホルムズ海峡が封鎖されると西欧や
日本の経済的打撃が大きい。
マンションの組合保管金の資産価値が
そうとう目減りする。
投資とは資産の目減りを最小限に抑え
るための作業である。
でないと今後大型修繕費の不足を組合
員から強制徴収せざるを得ない。
理事長はその作業も職務の範疇。

[18808: 匿名さん]

　２００２年の区分所有法改正の法制審の参考人のヒアリングによると、分譲された鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいで、３０年もたつとほとんどが建て替わっているという。

しかし、国土交通省の資料によると、２０２３年３月時点で、マンションの建替え実績は累計で２８２件しかない。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。
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・区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日 | 日経クロステック（xTECH）
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

[18809: 匿名さん]

新耐震基準後のマンションの寿命ですが、建築士によれば
鉄筋は１００年以上は間違いなくもつということです。
ただし、大震災があれば分かりませんが。
ただ、設備に関しては更新工事をしなければならないということでした。
定期的に大規模修繕工事を行い、設備の補修とか更新工事をすれば
鉄筋の場合は１００年以上はもつということですので、維持保全は
しっかりやっていくべきでしょう。

[18810: 匿名さん]

減価償却期間は鉄筋は４７年ですが、これは税法上の
償却期間です。

[18811: 匿名さん]

>>18810 匿名さん

定期借地権は５０年で更地にして返還です

[18812: 匿名さん]

イスラエルがマジギレしたら1カ月しないうちにガザは更地になるぞ

[18813: 匿名さん]

>>18798 匿名さん
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています

だから専有部分の枝管部分について不具合が解かればさっさと各区分所有者の責任と負担で修繕しましょう。

[18814: 匿名さん]

>>18796 匿名さん

批判するためだけにスレに参加しているのは貴方だけだと思うよ

[18815: 匿名さん]

大規模修繕時期を迎えたマンションでは建設業等の人手不足で工事費が高くても延期延期で困っている。早くしないと手が付けられないくらいのインフレになる。どうすればいいか困っている。

[18816: 匿名さん]

ハマスがイスラエル領内で多数の外国人労働者を捕らえたのを見てわかるように
外国時労働者の活躍の場は広がっている
安い外人労務者をこき使えば安く仕上がる

[18817: 匿名さん]

>>18813 匿名さん
専有部分の配管が悪くなったらといいますが、それが
分からないんですよ、急に漏水が発生して気づくのです。
だから、漏水が発生する時期がきたら、一斉に交換したほうが
いいでしょう。

[18818: 匿名さん]

あちこちで漏水が発生しだしても、なかなか率先して
交換はしませんからね。
交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。
できる者とできない者がいますから。
漏水を引き起こしたら、下階の住民との賠償交渉が始まります。
保険では対応できないところもありますから。

[18819: 匿名さん]

自分の部屋から漏水が発生すれば、加害者です。
漏水が発生したら、まずお詫びから始まります。

[18820: 匿名さん]

保険での賠償で満足できなければ裁判になります。

[18821: 匿名さん]

このときﾀﾋんでお詫びされても被害者は救われません。
逆に香典代がかかって、さらに迷惑します。

[18822: 匿名さん]

漏水がおこった場合、まずやらなければならないことは、
給水栓の元を閉めることです。

[18823: 匿名さん]

>>18818 匿名さん
>交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。

なにを交換するの？

[18824: 匿名さん]

昔は隣の棟と夫婦交換てよくやりましたね

[18825: 匿名さん]

やってない。

[18826: 匿名さん]

>>18824 匿名さん
可哀そうな性格ですね。
Ｂ型の典型ですね。

[18827: 匿名さん]

>>18826 匿名さん

Ｂ型なの？？

[18828: マンション検討中さん]

ぼくはＯ型だけど。

[18829: 匿名さん]

両親がともにO型の場合、生まれてくる子もO型になる。

[18830: 匿名さん]

では、３人の子供全員がO型の場合、両親の血液型はどうなるか？
いろんな組み合わせが考えられる。

[18831: 匿名さん]

分譲マンションの管理相談は周囲の
人間に相談したら意外と正しい回答
を出してくれる人物は多いが、
投資の話になると正しい回答をして
くれる人物は皆無だ。
それだけ難しい。
ほとんどのアナリスト予想は本日か
ら反転だがまったく予想を外した。
小生も予想を外したので反投資組合
員より吊るしあげられた。

[18832: デベにお勤めさん]

>>18831 匿名さん
ばかな書き込みはやめな。
投資の話がしたかったら自分でスレを立てろよ。
そしたらそこに参加してやるよ。
意外と株には詳しいんだよ。
でもここでは書き込みはしない。

[18833: 匿名さん]

ただ、両親のどちらか１人または２人ともAB型の時は、O型の子は生まれないと
習いました。三毛猫のオスみたいなものでしょうか。
うちのマンションでは三毛猫のオスを飼っている人は羨望の的です。

[18834: 匿名さん]

最近の指標では先物が買われて現物が
売られる。
株価操作の疑いに気を付けている。
投資は組合財産の向上には必要になる
。
分譲の管理プロであれば当然知らなけ
れば務まらない。

[18835: 匿名さん]

同意します

[18836: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[18837: 匿名さん]

区分所有建物の管理ほど楽な
仕事はない。
よって報酬などを求めてはいけない。
組合員から管理費等を強制徴収をし
ていながら不足分は値上げをしたり
借入等で賄う。
徴収と支出をバランスに欠けるだけ
である。家計より優しい。
家計は世帯主の収入に頼るしかなく
て会社が倒産や廃業等では収入が断
たれる。
組合運営はその苦しいを味わうこと
はない。会社の代表者はどうか、
社員やその家族の生活を保障するた
めに日夜限られた資金を運用して稼
ぐのに頭を悩ませる。
投資には考えの及ばない分譲の能無
し管理者は日夜大切な組合資金を費
やして修繕計画に余念がない。
恥ずかしいとは思わないのかね。
組合資金を運用して稼いだ資金を組
合員に還元できない管理者は必要な
い。管理会社にお任せでいいのだ。

[18838: 匿名さん]

＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納

[18839: 匿名さん]

今後人手不足や金利上昇等で管理会社
の経営悪化が予想される。
管理委託費等の値上げ等の要請時担当
管理会社の経営状況をチェックされる
といいでしょう。
上場企業で状態の良い管理会社は見当
たらない。
非上場はデフォルトの危険性があるの
で保証機構に加盟の確認をしましょう
。

[18840: 匿名さん]

管理会社の経営悪化はマンション管理に影響はない。
管理内容が悪ければほかの管理会社をリプレイスすれば
済むことだから。
管理委託費とかの先払いもしないしね。

[18841: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
四択オタクのマン管士試験の問題正解。
実務では不正解。
貧乏人は使い込んだり泥棒をするからね。
実務経験がないと理解できないか?

[18842: 匿名さん]

使い込んだら、使用者責任があるから
心配しないでいいよ。

[18843: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
使用者って誰。

[18844: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
心配はしていない。

[18845: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
オタクの管理委託費は出来高払いなんだ。それはいいことだよ。

[18846: 匿名さん]

委託契約書を見たらほとんどの
マンションでは委託費を前払い
になっている。
倒産したらどうするのかと質問
すると。
保証機構との契約があるから心
配ないとの回答が来る。
だったら出来高払いにしておけ
ばその必要はないし保証機構に
加盟する手間も省けるし合理的
ではないのかと回答を求めても
理事長一管理会社は回答に窮し
ていた。
どうもこの保証機構の存在が気
になるが。

[18847: 匿名さん]

管理組合が管理会社と委託契約を結ぶのに
出来高払いは聞いたことないね。

[18848: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、手付金とか中間金、竣工後の
支払額が契約書で決められているけどね。
各種点検や小規模補修費については、完了後支払うけどね。

[18849: 匿名さん]

６か月に１度の専有部の消防用設備の機器点検は、どこも３割程度の専有部が受けていないといわれるが、出来高払いなら委託費をディスカウントしなければならない。

管理組合が管理会社に払う委託費は、全戸分の定額で変わらない。しかし、管理会社が点検業者に払う費用は出来高払いで、受けていない３割分は管理会社の利益になるから止められない。

[18850: 匿名さん]

>>18849 匿名さん
消防点検を何年もしないと火災が発生したときに被害が
大きくなるよ。
点検が全戸できるように、居室内に入らずに点検ができる
ようにすべきです。
インターホンと熱感知器をドッキングさせれば玄関で点検が
できるようになりますよ。