「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18722: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[18723: 匿名さん]

なぜ専有部分の配管の工事等をしなければならないかを
理解すべきです。

[18724: 匿名さん]

資源・兵器株の暴騰、
第三次大戦はもう起きているともいわれだした。

[18725: 匿名さん]

おい、有望株を教えろ

[18726: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[18727: 匿名さん]

>>18725 匿名さん
●菱●工、川●、I●I、とかどうね。

[18728: 匿名さん]

>>18726 匿名さん

築４５年経過のボロマンションはそうかもしれないね

ここから積立　築５０年から修繕開始だろう

[18729: 匿名さん]

イスラエルとハマスがどこまで本気で戦うか、見極めは難しい
イスラエルとエジプトが本気を出せばガザ地区は全滅する
ハマスはパレスチナの中では極右だが、根絶やしとなればファタハ（中道・左派）も
黙って見過ごすことはないだろう

[18730: 匿名さん]

>>18726 匿名さん
私のマンションは専有部分までの
修繕工事を計画しています。
通常のマンションとは違い電気温
水器が室内にある事と室内のバリ
アフリー化も組合費で計画見積も
りをしていますがその資金は莫大
な組合員負担となり有志が集まり
結局投資で稼ぐことになり事初め
に先日報告した投資信託を購入し
ています。
これはあくまで事始めで反対は組
合員を説得する材料作りです。

[18731: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[18732: 匿名さん]

>>18731 匿名さん
そういう事は百も承知。
組合員に負担させない方法
ををどうするかである。

[18733: 匿名さん]

>>18729 匿名さん
地政学に詳しいですね。
昨日はこのおかげで長期金利が
下ぶれて株価は上昇した。
イスラエルの問題は旧約聖書を
読んでいるみたいです。
根は深くロシア・中国・北朝鮮、がどう介入してくるかも注意。
株価は本日のCPIを下振れする
とみて上昇しているが、
小生は様子を見ている。

[18734: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[18735: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

[18736: 匿名さん]

収支報告書が毎月報告されていますか。
それさえ知らないようでは話にならないね。

[18737: 匿名さん]

重要事項の説明はおこなわれていますか。
変更がなくても、理事長には説明する必要があります。

[18738: 匿名さん]

毎月交付される収支報告書は理事会で確認しておく
必要がある。
正しいお金の使い方がされているかを理事全員でチェック
することが大切だ。

[18739: 匿名さん]

収支報告書をよそのマンションと比較すれば、項目別に
高い安いがわかる。

[18740: 匿名さん]

住宅支援機構からの借り入れで
工事等を行うと言っているが結
局は最終的には組合員負担とな
るのを知らない。

[18741: 匿名さん]

>>18740 匿名さん
借り入れはしないように長期修繕計画書を作成し、１戸当たり
月の必要修繕積立金の額を把握して値上げをしておけばいい。
自分のマンションの工事だから、住民が負担するのは当たり前のことが
わからないのかな。
そして、どうしても足りなければ住宅支援機構から借り入れをすればいい。
住宅支援機構の融資条件は、管理規約に専用使用権のある工事を
管理組合として一斉に工事をすることができるという規定があれば
それで融資は受けられる。

[18742: 匿名さん]

>>18741 匿名さん
管理費等の負担の増額は当たり前ではない。あほ。

[18743: 匿名さん]

>>18742 匿名さん
マンション管理とか世の中のことを知らないあほ。
管理費の値上げはあまりやるマンションはないがね。
修繕積立金は、段階的に値上げをしているマンションが
多い。
あほは知らないんだね。

[18744: 匿名さん]

マンションに住んだことないから知らないあほ。

[18745: 匿名さん]

「私アパートもマンションも住んだことないんですよ」って、だーれだ？
ヒント：チコちゃんに叱られる！

[18746: 匿名さん]

ここにはマンションの住民というか、マンションに住んだ
ことのある者が投稿すると思っていたけど、アパート住まい
の者も書き込みをするんだね。

[18747: 匿名さん]

ホームレスじゃダメ。

[18748: 匿名さん]

１３年前に大規模修繕をしましたが、２回目を同仕様での見積額が倍近くになりました。物価の高騰で先送りすればさらに高騰するとの説明でした。

[18749: 匿名さん]

私どものマンションの大規模修繕工事費も1.8倍ほど値上がりしていました。
玄関ドアの交換もしましたので、それがなければ１．５倍程度です。
確かに、材料費や工賃は大幅に値上がりしましたけど、先送りしたら更に
高騰するかは分かりません。
多分値上がりをしても大した金額にはならないと思います。
それより、大体同じ工事個所だとして倍近い値上げはおかしいでしょう。
合い見積もりをとってみるといいですね。
その場合、コンサルに同じ条件での要項書の作成をしてもらってください。
同じ修繕箇所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様で、合い見積もりを取る
ことが大切です。

[18750: 匿名さん]

１３年前の工事費との比較で言えば、1.5倍程度は
値上がりしています。

[18751: 匿名さん]

玄関ドアの交換をするマンションはよほどのボロマンですから引っ越す方がいいでしょう

[18752: 匿名さん]

それほど修繕積立金に余裕があるマンションということ
ではないでしょうか。
各部屋の壁紙の交換は５０年やらなくても問題はないですね。
しかし、やれるんであれば、定期的な交換をすれば快適な
マンションライフが送れます。
お客さんがきたときに壁紙や畳、ふすま等が古くては嫌ですからね。

[18753: 匿名さん]

玄関ドアの外側（廊下側）は共用部分ですが内側（部屋側）は専有部分です。
外側の色を勝手に塗り替えると怒られますが、内側に好きな絵を描くのは自由です。

[18754: 匿名さん]

>>18751 匿名さん

確かに、安普請マンションですね。

[18755: 匿名さん]

ベランダは共用部分ですが、その部屋の組合員の専用使用が認められます。
つまり、隣の部屋の奥さんが「うちは大家族なので洗濯物を干させてほしい」と
言ってきても断ることができるのです。
その代わりと言っては何ですが、ベランダの日常的な管理はその部屋の組合員の
負担と責任で行わなければなりません。ベランダでカラスや猫が死んでいた時は
管理人ではなく組合員自身が片づけることになるし、うっかりベランダに穴をあけて
しまったときは、自腹で修繕します。

[18756: 匿名さん]

しかし、組合員が自分で工事業者を探すとなると面倒くさいし、また、腕の悪い業者だと修繕の出来がよくなかったりする。いろんな業者がいろんな手法で修繕すると、特に外壁などは継ぎ接ぎだらけの貧乏くさい外観になってしまう。
そこで、確かに費用負担は専用使用権を認められている組合員がするのだが、工事業者の選定、契約、工事の完工確認などは理事長が行い、後日請求書を組合員に回すことになる。

[18757: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[18758: 匿名さん]

管理業者が自分の通帳と印鑑を同時に保管するのは当然です。これは禁止されていません。
つまり、３）は、「管理業者による管理組合の通帳と印鑑の同時保管の禁止」が正解です。

[18759: 匿名さん]

>>18758 匿名さん
支離滅裂な作文。
これがマンション管理士協会の●割き●尾理事長の実力。組合員よ騙されるなよ( ´艸｀)。

[18760: 匿名さん]

しかし、18757が言ってるのは、「マンション管理業者による『管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止』は禁止されている」ということだから、同時保管の「禁止」が「ダメ」ということになり、結果的に文意は「同時保管は禁止されない＝同時保管してよい」になって、正しいと言える

[18761: 匿名さん]

いよいよ大規模攻勢が始まりそうです
ここにきてロシアと北朝鮮もゴソゴソしだした
要注意ですよ

[18762: 匿名さん]

昨日から反投資組合員が
騒ぎ出している。
地政学リスクがまた増えた。
第二次世界大戦を誘発した
昭和初期の大恐慌に似てきた。
相談できる
投資の経験者はもうこの世には
生存していない。
証券マンも全く役には立たない。
金と原油が暴騰しだした。
どうする０００．
お知恵を拝借したい。

[18763: 匿名さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[18764: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[18765: 匿名さん]

保管口座及び収納・保管口座が管理業者名義の場合は、管理業者が印鑑等を保管するのでしょう。

〇マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）より。

(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）
イ）規則第８７条第６項第２号及び第３号は、～

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

[18766: 匿名さん]

まず自分が住んでいるマンションがどの方式なのかを
知る必要があります。

[18767: 匿名さん]

まず自分が住んでいるマンションの管理組合役員がどんな連中なのか、
手癖の悪いやつや詐欺の常習犯はいないかを知る必要があります。

[18768: 匿名さん]

理事会のメンバーは輪番制だからどんどん変わるよ。
そのメンバーのことを詳しく知る者はいないよ。

[18769: 匿名さん]

株価乱高下！！

[18770: 買い替え検討中さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[18771: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。