「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18682: 匿名さん]

駐車場が無料の場合、使わない人は、固定資産税の分担分を戸別に払い、保守費用を管理費等から払って、使う人にプレゼントするだけでは？

[18683: 匿名さん]

全戸分の駐車場がある（組合員数≦駐車場台数）のマンションでは、法律上は、
各組合員は１人１台好きな場所に無料で駐車できることになる。
しかし、実際には、これを、契約により１人１台管理組合が指定した場所に
有料で駐車できる、に変更している（標準規約１５条）。

[18684: 匿名さん]

第15条関係 ① 本条は、マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多い場合を前提としている。

[18685: 匿名さん]

全戸分の駐車場がない（駐車場台数＜組合員数）のマンションでは、法律上は各組合員は
１カ月N日ずつ交代で使用する（N＝駐車場台数÷組合員数×３０）権利を有することに
なるが、これでは安定した駐車場利用ができないので、この場合も規約で契約方式を
採用し、管理組合と契約した組合員だけが使用できるようにしていることが多い。
ただし、このケースでは適正な駐車場使用料を徴収しないと区分所有法に違反すると
思われる。

[18686: 匿名さん]

18684さんの指摘は正しいが、全戸分の駐車場があるマンションでも管理組合と
組合員との有償使用契約によって駐車場を使わせるほうが使用料収入が増えて
（言い換えると、管理費を低く設定できて）マンションが売れやすくなるため、
標準規約１５条に便乗して契約方式を採用することが多い。

[18687: 匿名さん]

共用部分の使用料は、区分所有者に分配するのが区分所有法の原則だが、規約の別段の定めで、管理費会計や修繕積立金会計の収入にしている。

・区分所有法
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

・標準管理規約
（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[18688: 匿名さん]

区分所有法１９条の規定は共用部分に関する規定であるが、同法２１条によって
付属施設である屋外駐車場にも適用される。
屋外駐車場は区分所有者である組合員の共有財産であるから、その使用料収入は
本来は各組合員に分配（山分け）されるべきところ、規約の「別段の定め」で
管理組合の収入とされているのである。

[18689: 匿名さん]

とにかく、管理組合役員になったら駐車場に限らず「共用部分は管理組合の財産」という間違った考えは捨てることだね

[18690: 匿名さん]

分譲マンション入居者の中には賃貸生活が長かった人も少なくない。そういう人は
部屋（専有部分）は自分のものだが、共用部分や敷地は管理組合のもの、管理組合に
使用料を払うのは当たり前と思い込むことがある。
それに付け込んで、ここも有料あそこも有料と総会決議する盗っ人役員がいるから
気をつけよう。

[18691: 匿名さん]

>>18690 匿名さん
自分で自分の意見を否定してることに気付かないのか

[18692: 匿名さん]

市場動向が気になるが、もう１日休みか、、、、

[18693: 匿名さん]

>>18692 匿名さん
日本市場は本日はお休み。
今夜22時30分に米国は開く。
今夜は少しは含み損は減るが、
日本時間金曜日は消費者物価指数は上振れて減るかもしれない。
下にぶれればそのまま上昇して緩やかな波状を描いて上昇して含み損が含み益になると仲間で冗談交じりに楽しみにしている。
反対派の攻勢は強いが決められたことなで５分の１の賛同者を集めて臨時総会を請求するように指導した。
訴えると言うものもいるがそうして欲しいと要求している。
判決には従う予定です。
管理組合を法人化するときも反対者がいた。
機械式駐車場の撤去と代替用地の確保をした時よりも今回は攻勢は激しいようだ。
小さな革命はしんどい。
バイデンや習近平はしんどいでしょうね。気持ちはわかる。

[18694: 匿名さん]

>>18693 匿名さんの訂正
仲間からの私の予想は間違いだとの指摘に基づき指数の見直しを行いました。
私の間違いを訂正せざるを得ません。
今週は木曜日のＣＰＩの様子見で横ばいと出ました。
多分上振れで株価は大幅に下落すると出ました。
これが外れることを願いますが当分は反対派の攻勢が一段と強まり針のむしろの上での寝食です。
相場は神にも見分からないと言いますからね。
短期では見たくはないが反対組合員からの攻勢は避けられません。

[18695: 匿名さん]

>>18694 匿名さん
自分の資金が乏しいから管理組合のお金を使って証券会社に
いい顔をしようとしているだけのこと。
絶対もうかるんであれば、今までの蓄積はないのかな。
かなりの大きな金額になっているはずだが。
数十億ではきかないだろうね。
その資金があれば数年後には、５０億は軽く超えてるね。
絶対損をしないんだから。

[18696: 匿名さん]

宝くじや博打、カジノ等は必ず胴元が儲かるんだよね。
その理論がわかっていないんだね。
証券会社も同じだよ。

[18697: 匿名さん]

>>18696 匿名さん
投資は博打とはお笑いだよね。
投資は事業である。
ようやく国も義務教育に必須科目で金融を教えるようになった。
この意味を理解できるかね。

[18698: 匿名さん]

投資は博打と思っている奴は絶対
に株や国債には手を出してはいけ
ない。なぜか、思考回路が狂うか
らだ。
だから幼少時から正常な思考回路
を養うために欧州の教育に移行し
ようと試みている。
中国が元を基軸通貨にしようと軍
事を強めて金融有利にしようとした。
これは失敗するかもしれないがそ
の時が怖いのである。
金利が上がり物価も高騰して手持ちの現金は紙くずにならないようにFRBは戦ってはいるがいつまで続くかが不安。
わたしはこにまま行くと思うので手元の現金は当座の生活費で残して投資に回している。
物価に負けない生活をするため
だ。
組合資金もやがて組合員の要望をかなえられると思っている。
投資は目先では押測れません。
それが投資です。

[18699: 匿名さん]

組合員は組合の銀行預金の払い戻しを請求できないから、役員にとっては安定した
投資資金になる。これを有効活用しない手はない。ただし、アタマが必要だがｗ

[18700: 匿名さん]

組合有志から今の投資信託を先を
見て含み益の時点で現金化しては
どうかとの提案を受ける。
米国の先行きが不安らしい。
小生の同じだが次の投資先が見つ
からない。
金の相場も見ているが思うように
は下げない。
こういう場合はETFがいいのだが
商品が少ない。

[18701: 匿名さん]

タンス預金で安心

[18702: 匿名さん]

>>18701 匿名さん
日経平均のETFも候補にしたいが、どうね。

[18703: 匿名さん]

しろ

[18704: 匿名さん]

やはり投資ネタは皆さん興味があるのでレス数が伸びますね
歴代のスレ主も草葉の陰で喜んでいます

[18705: 匿名さん]

給排水管ネタは正直面白くないですからね

[18706: 匿名さん]

お金に余裕のない組合員が多ければ投資案件承認決議は無理。
儲ける損するどちらにしても経済的な余裕がないと難しい。
しかし、いつかだれかがその投資をやらなければならない。

[18707: 匿名さん]

>>18703 匿名さん
ほかにいい株はないかね。
反対組合員の攻勢が怖い。
教えてちょうよ。

[18708: 匿名さん]

ジャニーズの新会社株一択

[18709: 匿名さん]

>>18708 匿名さん
時価総額が低くて投資には値しないとおもうが、大丈夫でしょうか。出来高も少なく不人気。

[18710: 匿名さん]

じゃあ、テレビ朝日株で勝負じゃ！

[18711: 匿名さん]

ジャニホモ問題のみそぎを済ませたことが好感されれば爆上げするのでわ？

[18712: 匿名さん]

組合資金での投資は反対派の
猛攻撃になriそうだが。
個人でなら配当も３％だし考
える。
インぺックスが気になるがど
うでしょう。

[18713: 匿名さん]

ここで投資の書き込みはするな。

[18714: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。

[18715: 匿名さん]

利回り大事
指標としてですが

[18716: 匿名さん]

円安つまり自国の通貨が安いといゆうことは他国の通貨に比べて魅力がないとゆうことですから、短期的には輸出産業の収益が上昇しますが長期的には良くないのではないでしょうか
マンション管理もこれと同じで、単に安い管理会社に乗り換えると価格相応の対応をされて、長期的にはずさんな管理が響いて大変なことになります
すまい・る債を買っておけばいいとゆうほど単純な話ではない

[18717: 匿名さん]

>>18704 匿名さん

一人で必死に投稿数をのばしているようですね～

[18718: 匿名さん]

　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[18719: 坪単価比較中さん]

建物自体は１００年以上持ちます。
ただ、設備に関しては、修繕等をやらないと経年劣化します。
それを管理組合として、専有部分までやるかどうかです。
規約を改正して取り組めば１００年以上もちますよ。

[18720: 匿名さん]

ここはマンション管理に関する質問スレです。
マンション管理に関係ないこと、質問されてもいないことは書き込まないように。

[18721: 周辺住民さん]

レス数を稼ぐために民法７１条の無過失責任などというウソを書き込むのはやめましょうね　
ウケ狙いでわざとボケたつもりでしょうが全然面白くないですよ

[18722: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[18723: 匿名さん]

なぜ専有部分の配管の工事等をしなければならないかを
理解すべきです。

[18724: 匿名さん]

資源・兵器株の暴騰、
第三次大戦はもう起きているともいわれだした。

[18725: 匿名さん]

おい、有望株を教えろ

[18726: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[18727: 匿名さん]

>>18725 匿名さん
●菱●工、川●、I●I、とかどうね。

[18728: 匿名さん]

>>18726 匿名さん

築４５年経過のボロマンションはそうかもしれないね

ここから積立　築５０年から修繕開始だろう

[18729: 匿名さん]

イスラエルとハマスがどこまで本気で戦うか、見極めは難しい
イスラエルとエジプトが本気を出せばガザ地区は全滅する
ハマスはパレスチナの中では極右だが、根絶やしとなればファタハ（中道・左派）も
黙って見過ごすことはないだろう

[18730: 匿名さん]

>>18726 匿名さん
私のマンションは専有部分までの
修繕工事を計画しています。
通常のマンションとは違い電気温
水器が室内にある事と室内のバリ
アフリー化も組合費で計画見積も
りをしていますがその資金は莫大
な組合員負担となり有志が集まり
結局投資で稼ぐことになり事初め
に先日報告した投資信託を購入し
ています。
これはあくまで事始めで反対は組
合員を説得する材料作りです。

[18731: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。