マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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18522:
匿名さん
[2023-09-20 11:00:20]
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18523:
匿名さん
[2023-09-20 12:42:25]
件数を自慢しているからのっかってるだけ
多くの人にｐｒ出来るのさワッハッハッ？？？ |
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18524:
匿名さん
[2023-09-20 12:53:30]
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18525:
匿名さん
[2023-09-20 13:12:56]
通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
概算経費の承認を得ます。ここまでは２４期の理事会主導で進めていきます。 事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、 会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。 修繕委員会のメンバーは６名～８名（前回は９名）程度で必ず公募してください。又、理事も 数名入っている方がスムーズにいきます。約２年前から計画。立案は理事長が行います。 ＊理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。 |
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18526:
匿名さん
[2023-09-20 13:13:59]
※修繕専門委員会の主な業務内容
＊タイムスケジュールの作成 ＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等） ＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定 ＊建物診断住民説明会の開催 ＊住民に対するアンケート調査の実施 ＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討 ＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。 ＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席 ＊広報活動 ＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応 ＊総会議案の準備 （修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等） ＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会） ＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出 ＊アフター点検の取り決め |
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18527:
匿名さん
[2023-09-20 13:26:19]
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18528:
匿名さん
[2023-09-20 15:22:15]
理由：資金運用スレではないから
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18529:
匿名さん
[2023-09-20 15:30:08]
大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません（特に価格が安いマンションには）。 管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の 連中なので、効果的な助言は期待できません。 |
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18530:
匿名さん
[2023-09-20 15:50:42]
>>18529 匿名さん
では何のためのスレなんだ。 分譲（区分所有建物）マン ションの管理の範疇から 資産運用は外れるということを 言っているのかい。 であればとんでもない考えの持 ち主だよな。 資産の運用や保管や収支は管理 の要である。 とんでもない勘違いをしている。 |
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18531:
ご近所さん
[2023-09-20 18:35:19]
区分所有者の団体は、建物などの管理を行うための団体であって、
元本保証のない修繕積立金の運用で利益を上げることではないと 思う。 ごく少数の管理組合が行っているようだが、やるなら、多数決の 総会決議ではなく、全員の同意が必要ではないだろうか？ |
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18532:
周辺住民さん
[2023-09-20 18:58:26]
組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、 ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、 てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。 1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。 ただし、ある種の監視社会なので人間関係は多少ギスギスします。 |
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18533:
匿名さん
[2023-09-20 19:22:25]
スレ主だと言って仕切ろうとする人がいますが、スレ主であることの証拠がなく、
愚にもつかない総会進行の話を連続投稿するなど、単なるアラシ野郎ですよ 自分が気に入らない書き込みをした人に対するイヤガラセですね |
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18534:
匿名さん
[2023-09-20 20:41:17]
＊大規模修繕工事の主な内容
大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。 ①共通仮設工事 現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置 ②直接仮設工事 足場の設置、落下防止、防犯体制の工事 ③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。 ひび割れ、浮き等を補修する工事です。 ④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事） ⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等 外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事 ⑥防水工事 屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水 バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水 軒天含む ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討 開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等） ⑦鉄部塗装（吹付工事含む） 面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等 ⑧その他 避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽 ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等 |
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18535:
匿名さん
[2023-09-20 21:13:45]
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18536:
匿名さん
[2023-09-20 22:06:32]
カネカネカネ！
カネを作れない組合長は存在価値がない |
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18537:
匿名さん
[2023-09-21 01:22:18]
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18538:
匿名さん
[2023-09-21 01:24:37]
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18539:
匿名さん
[2023-09-21 01:26:02]
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18540:
匿名さん
[2023-09-21 09:47:49]
建物診断を行うメリット 修繕箇所を知り共通見積もりに活用
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。 ②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成 ③故障個所の早期発見ができる。 ④公平な入札や業者選定ができる。 ⑤竣工時の不都合が顕在化できる。 調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、 改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。 ※工事費の概算額も提出してもらいます。 |
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18541:
匿名さん
[2023-09-21 09:48:33]
「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。
診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、 仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。 ＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。 建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。 診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出 「診断の流れ」 １．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する ものです。 具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で 診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。 ２．本調査 １次調査 コンクリート中性化深度試験 目視点検 既存塗装材付着強度試験 機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験 ２次調査 必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。 ３．診断結果報告 この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの 保全計画や改修・改良計画等を作成します。 |
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18542:
匿名さん
[2023-09-21 10:49:57]
大規模修繕工事については、一連の流れを時系列に計画化
しておく必要があります。 いきあたりばったりではなく、専門委員会の立ち上げから 設計監理業者の選定、建物診断、施工会社の選定、長期修繕計画書の 洗い直し等計画的にす進めていきましょう。 |
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18543:
匿名さん
[2023-09-21 12:42:57]
ワシもいつかは管理組合長になって財政改革をせんといかんと思うちょる
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18544:
匿名さん
[2023-09-21 19:59:30]
>>18543 匿名さん
お前はここには来るなと言ってるだろう。 |
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18545:
匿名さん
[2023-09-21 20:00:21]
「住民へのアンケートの実施」
室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等 ＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します） 屋上 ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡 調査、水はたまっていないか等 外壁 壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等 ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。 給水設備 排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出 が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。 電気設備 屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。 配電盤は、２５年～３０年で交換。 塗装 割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です） 水や空気が入って膨らんでいませんか。 塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと いって塗装の表面の劣化です。 |
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18546:
匿名さん
[2023-09-21 20:59:01]
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18547:
匿名さん
[2023-09-21 21:32:21]
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18548:
匿名さん
[2023-09-22 00:01:47]
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18549:
匿名さん
[2023-09-22 00:07:42]
>>18548 匿名さん
処分を受けた管理業者一覧 2011年(平成23年) 5月 ～ 2023年(令和5年)8月 処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為） 改善措置指示 2023年 令和5年 6月26日 株式会社 菱サ・ビルウェア 登録番号: (5)第030293号 東京都豊島区西池袋1丁目7-7東京西池袋ビルディング (1)元従業員が管理組合財産を着服した。（法第81条第1号） (2)管理受託契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項説明会の告知書面の発行も掲示もせず、 説明会も開催しなかった。 (3)従前と同一の条件による管理受託更新契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項書面の発行をせず、 管理組合の管理者等に対し重要事項記載書面の交付も説明もしなかった。 (法第72条１項,2項,3項,法施行規則第83条第2項違反) |
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18550:
匿名さん
[2023-09-22 08:00:05]
>>18481 匿名さん
>＊議決要件 １）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等） 原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。 ２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等 区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。 共有物の処分 駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。 以下質問です よろしくお願いします 質問１ 大規模修繕工事で借金をしなければなりません。この時、借金をするという決議は 普通決議で良いですか、それとも特別決議が必要ですか。 借金は３０００万円以上の見込み 質問２ 共有物の処分で電球（直管）のＬED化を進めていく過程で普通電球が在庫としてある時この在庫の処分は全員の合意が必要ですか、それとも理事会の決議で良いですか、ビーム球（１０００円以上も含む） 以上よろしくおねがいします。 |
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18551:
匿名さん
[2023-09-22 09:48:47]
質問１
借り入れは金額に関係なく普通決議デオーケーです。 質問２ 使えないものは、資産的価値がありません。 理事会決議で十分です。 |
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18552:
匿名さん
[2023-09-22 10:38:53]
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
設計コンサルタントに要求される具体的な能力 １）長期修繕計画を作成できること ２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること ３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること ４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士） ５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力） |
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18553:
匿名さん
[2023-09-22 12:18:52]
>>18551 匿名さん
ご回答ありがとうございました。 質問１ 了解しました 質問２ 一部ＬEDに先行切り替えましたがビーム球使用中の４個ＬED球に交換してしまった。使用中のビーム球が切れ、在庫も無くなたらＬED球に交換するものと思っていたら・・・・新品普通ビーム球使える在庫７個あり判明。 総会にてどうするか問題提起します。これは導入検討時から問題があり質問していたが意見として受けましたとして以後放置された事案。 なんで急いで幕引きをしたのか今となっては？ 総会は討議、審議する場だよ。 |
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18554:
匿名さん
[2023-09-22 13:31:06]
総会は討議、審議する場といっているが、議案になければ
討議しても意味ないのでは。 単なる次回の理事会検討事項で終わるからね。 |
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18555:
匿名さん
[2023-09-22 13:40:48]
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等 の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。 ＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。 ＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕 仕様、材料、グレード等） 改修仕様書の作成 概算工事費の算出 ＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。 現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 ＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス の立ち会いをしてもらいます。 ＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。 |
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18556:
匿名さん
[2023-09-22 14:03:26]
このようなマンション管理では資金不足で永遠に管理費等の値上げで対応するしかないよんね。組合員の負担が増えるばかりで面白くはないよね。右肩上がりで管理費等が値上げしているグラフが見えてしょうがないよ。収入を考えた方がいいんじゃありませんか～～～。
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18557:
匿名さん
[2023-09-22 14:17:54]
※設計・監理者の役割
１）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 |
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18558:
匿名さん
[2023-09-22 17:25:54]
日銀のニュース見ましたか？
今の調子で行くつもりなのかね、勇気あるわ、尊敬する |
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18559:
匿名さん
[2023-09-22 21:26:57]
２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 |
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18560:
匿名さん
[2023-09-22 22:06:07]
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18561:
匿名さん
[2023-09-22 23:04:43]
せっかくの円安で潤うインバウンドを冷やすわけにもいかず、
だと言ってYCCの修正か廃止はしないといけないし一歩誤ると崖から転がり落ちるからね。 米国は信用収縮で弱い企業の倒産が頻発している。 外国旅行もしたいがこれだけ円安だと高くつくしね。 英国はスタグレーション入りではないのかね。 手持ちの現金（預金等）は紙くずになりつつある。 大規模修繕時期のマンションは大変でしょう。 |
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18562:
匿名さん
[2023-09-23 00:59:53]
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18563:
改善者
[2023-09-23 01:17:47]
なりすましではないよ 連続したほうが解かりやすいと思ったので試しに・・・
分別投稿すると中入りが入りちょっと流れが切れるのは？ ※設計・監理者の役割 １）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 ２）施工中の業務 着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ***下記はなるほどと思う*** ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされているか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 |
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18564:
匿名さん
[2023-09-23 10:01:43]
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18565:
匿名さん
[2023-09-23 10:02:30]
３）竣工後の業務
監理報告 施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。 工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。 点検 メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。 メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。 ＊コンサルタント決定後依頼するもの。 設計図 仕様書 見積もり要項書 長期修繕計画表（数量計算書含） 工事範囲の検討 材料の検討 概算工事費調査等 |
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18566:
匿名さん
[2023-09-23 11:17:23]
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18567:
匿名さん
[2023-09-23 12:58:49]
約１０００円の最低賃金を、２０３０年代半ばまでに１５００円まで引き上げるというから、少なくとも、管理委託費や修繕工事費なども１．５倍になり、管理費や修繕積立金の徴収額も、少なくとも、１．５倍に引き上げなければならない。
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18568:
匿名さん
[2023-09-23 13:10:27]
単純に同じ比率で上げても、最賃は１．５倍にはならないよ。
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18569:
匿名さん
[2023-09-23 13:11:18]
公募方法
見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で） 金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を 表記しないもののことです。 |
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18570:
匿名さん
[2023-09-23 14:10:39]
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18571:
匿名さん
[2023-09-23 15:31:06]
インフレには賃金上昇は
追いつかない。 ００００の法則。 そのうちの貨幣の切り下 げをして経済再生を図り ことになる。 その時のお宅の預金と不動産 （もしくは金）を比較すれば わかりやすい。 |
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