「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1851: 匿名さん]

あさりに砂をはかせる方法

　食塩水に鉄を加えると効果的です。塩水の濃度は、５％～９％。
ざるにアサリを入れて、釘とかの鉄を一緒にボールの塩水に漬ける。
　できれば、一晩おいた方がいいですよ。
ボールに新聞紙をかけて薄暗くしてやるのがコツです。

[1852: 匿名さん]

冷蔵庫に入れていい野菜・悪い野菜

　なんでもかんでも冷蔵庫に入れていいというものではありません。
トマトは赤くなってから、大根は、葉を切ったものを、レタスやキャベツは、芯に酢水を
含ませた綿を当ててラップに包んでから入れた方がいいです。
　サツマイモ、茄子、玉ねぎ、カボチャは低温では呼吸ができないから冷蔵庫ではなく、
床下みたいな涼しいところに保存しておくのがベターです。

[1853: 匿名さん]

電話番号案内の上手な聞き方

　電話番号は、１０４を利用すると１回１００円です。
しかし、ＮＴＴのサービス「おしえて！タウンページ」を利用します。このサービスは
１０４と同じようにＮＴＴのオペレーターにつながりますが、料金は９０秒で１０円です。
　但し、企業の電話番号のみがサービスの対象で、個人の電話番号は調べることが
できません。
利用方法は簡単で、下記電話番号にダイヤルするだけです。
　　　　０５７０ー００９ー５０６

[1854: 匿名さん]

マンションの管理は奥が深い。

[1855: 匿名さん]

石鹸の活用法

石鹸は箱からだし、洋服タンスに２～３個入れておきます。
石鹸には、防虫効果があるため虫もつかず、更に清潔な香りが衣類につき、
芳香剤代わりにもなります。

「アスパラガスの選別方法」

　アスパラガスには、オスとメスがあり、メスの方が栄養価は３倍以上高いと
いわれています。
　メスには、血管を丈夫にするルチンが多く含まれています。
　では、このメスのアスパラガスを選ぶ方法ですが、穂先がしっかり詰まっている
のが、メスですので、それを目安にして選んでください。
　又、細い茎のアスパラガスの方が、太いものより、ルチンが多く含まれています
ので、穂先がしっかり詰まっていて、細いアスパラガスを選ぶといいですよ。

[1856: 匿名さん]

管理組合が広報活動を行うときは、住民が読んでもらえるように
固い内容だけでなく、興味を示してくれる内容も盛り込むとイイですよ。
普通のトマトを完熟トマト風にする方法
　まず市販されてい普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

写真やポスターを日焼けによる色褪せから守る方法
用意するのは、透明の靴磨きワックスなどのワックス類です。
これを表面全体に薄く塗り、すぐに乾かします。これだけでオーケーです。
但し、光沢紙などの表面がツルツルした紙だけに効果を発揮します。

肌がかさついたら
　　　椎茸・カボチャ・トマト・昆布・黒ゴマ・玄米・日本茶・リンゴ酢・イカ・マグロ・しじみ
しみやしわが気になってきたら
　　　アロエ・海苔・ピーマン

[1857: 匿名さん]

こんにゃくの効用

　コンニャクは食物繊維が多く含まれている食品です。その効果は、腸の動きを活発
にして、体内の有毒なものを早く外へ出す効果があります。
　これは、結果的に大腸がんの発生を防ぐことになり、当然便秘にも効果的です。
　又、食物繊維は血糖値、コレステロール値を下げる効果があるので、糖尿病の予防
と治療にも効果があります。
　コンニャクは、低カロリーだから、いくら食べても太りません。その上、満腹感は味
わえます。但し、美しい肌や髪の毛、健康な内臓機能、ホルモンバランスを維持する
には、たんぱく質、脂肪、澱粉、ビタミンも必要です。

缶ジュースや缶ビールをすぐに冷やす方法

　時間を掛けずに、簡単に飲み物を冷やす方法があります。
まず、濡れたタオルや布巾を缶の周りに巻いて冷蔵庫に入れます。
それだけで、普通に冷やすより何倍も早く冷やすことができます。

[1858: 匿名さん]

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

[1859: 匿名さん]

悪い食べ合わせ

大根とニンジン
　　大根の豊富なビタミンＣが生のニンジンに含まれる、アスコルビナーゼに破壊
　される。ナマスで食べるのが効果的です。
　　但し、アスコルビナーゼは、酸に弱いからレモン汁をかけたり、酢で会えるといい。

トマトとキューリ
　　トマトに含まれるビタミンＣは、ガン、脳卒中、心臓疾患などを防いでくれます。
　しかし、キューリに含まれるアスコルビナーゼを破壊させる。
　サラダなどで食べる時は、酢をかけるといいですよ。

[1860: 匿名さん]

広報活動に活用してください。

[1861: 匿名さん]

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

[1862: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

[1863: 匿名さん]

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

[1864: 匿名さん]

しかし、漏水に関しては、築古になり頻繁にあちこちで
漏水が始まると保険会社は保険の支払いを拒否することもあります。
そうなると階下の住民との損害賠償の話し合いになりますが、相手が
悪かったりすると法外な金額を請求されたりします。

[1865: 匿名さん]

建替えはまず不可能ですから、建物設備の維持保全については
真剣に考えるべきです。
住んでいるときは快適に、売却や賃貸にだすときはできるだけ
高く、そして子供に相続するときも資産価値は高い方がいいですから。

[1866: 匿名さん]

長く住むつもりはないし、いずれ別なとこに引っ越すからいいと
思っている方もおられると思いますが、それでも資産価値が低く
なっていると買い替え費用に影響しますからね。
だからいずれにしても、資産価値はできるだけ落とさないように
すべきなのです。
マンション総体で管理をすれば、一人あたりの維持費用はそんなに
負担とはならないでしようから。

[1867: 匿名さん]

マンションの資産価値は落ちない方がいいですよね。
快適なマンションライフを送ることも大切です。

[1868: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方の勉強は必要です。
全て管理会社や業者任せではだめですね。

[1869: 匿名さん]

敷地の時効取得の援用に伴い、管理組合を管理組合法人に
しなければならなくなりました。

[1870: 匿名さん]

時効取得についての見解を管理組合役員並びに一部区分所有者の
皆さんに資料を配布することにしました。

[1871: 匿名さん]

個人情報の暴露は罪になるのが判らないのかな。
暴露とは、その書き込みをみれば特定の者と判断できるのをいうんだよ。
もしあまりエスカレートすれば、書き込み者の調査を依頼するよ。
身内に弁護士がいるので書き込み者の調査をマンコミュに依頼しようかな。
そうすれば書き込み者が判明し、話し合いもできるから。

[1872: 匿名さん]

書き込みに対する削除依頼やアク禁は要請していないが
証拠として残しておくよ。

[1873: 匿名さん]

個人情報の暴露をしているのは、私のマンションの住民か
ＮＰＯ法人の者か、管理会社というのが分かったからね。

[1874: 匿名さん]

質問者がいなければ情報の提供するだけです。
別にだれもここのスレにこないのなら、だれにも迷惑は
掛けていませんからね。
質問があれば真面目に対応しますけどね。

[1875: 匿名さん]

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、
執行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は数は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

[1876: 匿名さん]

新築マンションで竣工前に完売せず全戸中1/4が入居済み住戸がある場合、
未入居の残り3/4はまだ買い手が付いていないので、事業主(売主)が修繕費・管理費等を払うと聞きました。
そこで質問なのですが、
この3/4の未入居分の支払いをしている事業主(売主)は区分所有者・管理組合員という括りになって、実際の入居者で結成された管理組合での発言力・決議権などはあるのでしょうか？

[1877: 匿名さん]

>>1876さん
管理費等は当然ながら全戸完売を前提としてマンション管理がされていきますので
売れ残り住戸があれば日常の管理や共用部分の管理に支障が生じてきます。
引き渡しが住んでいない住戸分については売主（事業主）が支払うことになって
いるでしょうが、これをきちんと履行していれば会計上の不都合は生じません。
この管理費等の回収は毎月きちんとするように気をつけていき、もし支払いが滞れば
支払い督促で請求すべきです。
しかし、事業主も売れ残りがあれば困るでしょうから、必死で販売に努力はするで
しょうが、なかなか売れない場合は、こっそり値引きをしたり、モデルルームと
称して値下げをしたりして販売をしていくと思います。
そうすれば殆ど入居時期が変わらないのにまともに買った者は５，０００万円だった
のに、値引きで４，０００万円で買った者がいることが判れば反感がでてきます。
売主に値引き販売をしないように釘をさすことをしておくことが必要でしょう。

[1878: 匿名さん]

>>1876さん
売れ残りの住戸の所有権は事業主ですから、議決権は売主が保有すること
になります。
しかし、例えば１００戸のマンションであれば、普通決議は規約に別段の定めが
なければ、区分所有者並びに議決権の各過半数で決するとなっています。
議決権は１００ですが区分所有者は２６しかありませんので、普通決議の成立
はできないと思われます。
それに規約の改正をするにしても、事業主も管理組合でも現状では決議できません。
問題はどうしても売れない場合は、賃貸に出す場合も考えられます。
その場合は、事業主も知恵を絞って１戸ずつ社員とかを区分所有者にするかも
しれません。
新築マンションに限らず、中古マンションでも空きが目立ってきた場合、不動産
会社が買占めに掛かる場合がありますが、そのマンションの管理は不動産会社
の影響力が大きく特に特別決議がその不動産会社のにぎられていてどうしようも
ない状態におかれているマンションもあるようです。

[1879: 匿名さん]

>>1876さん
1日でも早く完売することを期待しています。
現在入居している皆さんは、現状を認識し、マンション管理に
対する取り組みを協力しあって対応していくことでしょう。
無関心は敗北といわれていますからね。

[1880: 匿名さん]

新築分譲マンションに限らず築古マンションで空きが目立つマンションは
不動産会社の買い取りに気をつけるべきです。
数が多くなると規約の改正で規制をしようにも不動産会社の影響で決議する
ことができなくなりますから。
不動産会社は将来的には全部買い占めて、新しいビルとかをつくるために
やっているのでしょうが。

[1881: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２にいる者はＰＡＲＴ３の書き込みを良く読んでいるんですね。
どちらも私が立てたスレなんですが、私はＰＡＲＴ２には書き込みをしません。
ＰＡＲＴ３に対しての質問ですので、こちらで是非答えてあげてください。

１００戸のマンションで４分の１が売れ残っているマンションの事例ですが、
議決権は１００、区分所有者は２６が定数になります。
普通決議の場合の総会決議では、区分所有者２６名、議決権１００の過半数
の承認が必要となります。
只、一部の区分所有者に多数の議決権が集中するとその一部の区分所有者の
賛成がなければどんな議決も否定されてしまうことになります。
それを打開するために規約の改正をするにも一部の区分所有者の賛成を得な
ければできません。

[1882: 匿名さん]

1876です。
ご回答して下さった方、ありがとうございます。

現状では売主の不利益になるような規約改定はできないという事になりそうですね。
入居者の利益と売主・管理会社の利益は相反する部分があるのは認識しているのですが、やはりマンションの主役は入居者だと思います。
金儲けの道具にさせない為に、事業主・区分所有者双方が良い関係でいられるように、これから少しずつ勉強してより良いマンション作りを目指していきたいと思います。

[1883: 匿名さん]

>>1882さん
現状では売主に不利になるような規約改正は難しいと思います。
早く完売もしくは、特別決議が通るぐらい入居してくれればいい
んでしょうが。
それを祈ります。頑張ってください。

[1884: 匿名さん]

>>1876さん
（共用部分の負担及び利益収取）
区分所有法１９条　
各区分所有者は、規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、
共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

規約に売主の責任免除の規定がある場合が多く、その規約承認販売
で購入している場合が多いはずです。、

売買契約書にも売主の責任免除が明記されている場合が多いです。

購入時の規約と売主とで取り交わした売買契約書をご確認ください。

[1885: 匿名さん]

確かに管理会社は分譲時の規約は自分たちの都合のいいように
作成するかもしれませんね。
売買契約を結ぶときに覚書・管理規約等の書類を受け取るときに
署名押印をしますけど、住民はその内容まで読む者はまずいない
でしょうから。

[1886: 匿名さん]

分譲時の管理規約のままのマンションはありませんか。
どこかの時点で規約集を作り変えて全組合員に配布
すべきです。
総会議事録や議案書だけでは、時がたてば改正したのが
分りませんからね。

[1887: 匿名さん]

それに中古として途中で入居したり、賃借人にも
規約と細則集はやった方がいいですよね。

[1888: 匿名さん]

規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
特に各種細則はひな形がありませんから、管理会社に相談して
各マンションのものを参考にして作成されたらいいでしょう。

[1889: 匿名さん]

どちらにしても、誰かひとりが殆どのことをやらなければ
ならないでしょうね。

[1890: 匿名さん]

長期修繕計画も建築士と一緒に検討して
作成するといいですよ。

[1891: 匿名さん]

総会で事業計画を提案するときは、長期修繕計画に
基づいてやれるような計画書を作成すべきです。

[1892: 匿名さん]

管理規約は標準管理規約が変わったら考えるものですけど、使用細則は問題があったらすぐに次の通常総会で変えるものですから、一緒に内容変更を考えるものではありませんよ。

それよりも、まともな管理会社や担当者に変える方が先決とは思いますけどね。

[1893: 匿名さん]

当然規約や細則はその都度変えていくものです。
しかし、年数の経過と共にその量が増えますので、どこかの時点で
新規約集を作り変える必要があります。
議事録や総会議案を引っ張り出さなくては改定があったのが分りませんからね。
改定があったのも分からずに物事が進められる可能性が出てきますよ。
その都度作成している改定案を第何条にするかで全て変えなければならない
ですから。

[1894: 匿名さん]

＞＞1893に同意します。
管理会社から規約の全面改正の説明会の案内が来たので説明会に参加した。
全面改正前の規約原本が管理会社作成のものでしたので原本の修正を注文
したが、
聞き入れられずそのまま管理会社の作成規約を規約原本として規約の全面
改正がなされた。
細かく分析すると管理会社に有利に全て変更がなされている。やはり、
第三者に依頼する方が良いでしょう。
組合員は大体規約の重要性が解らないままの管理運営をしているので問題
が大きくならないと重要性を理解しない。

[1895: 匿名さん]

＞＞1886さん
分譲時の規約原本、各期の総会の議案書と議事録が組合に
保管されていれば、規約や細則の処だけを取り出して作成
すれば可能です。
エクセルへ入力するのは大変ですが。？

[1896: 匿名さん]

>>1895さん
規約や細則が総会で決議されたときは、第○条と決めて提案
されたんですか。
それとも第○条ではなく、その事案だけの改正案だったのですか。
エクセルで入力すればいいのですが、原始規約がエクセルに
打ち込んであれば修正条項は順次変更すればいいでしょうが、
それがなければ誰かが全てエクセルに打ち込まなければならない
でしょう。それがちょっと面倒ですね。誰がやるかだと思いますが。

[1897: 匿名さん]

>>1894さん
管理規約や各種細則の全面改正をする場合、それは住民が
決めるものですので、当然区分所有者だけで作成すべきです。
私どものマンションでも規約の全面改正時は、専門委員会を
立ち上げ、管理会社抜きで検討して作成しました。

[1898: 匿名さん]

規約と細則の全面改正の難しさは、誰が中心になって
規約集の原本を作成するかということでしょう。

[1899: 匿名さん]

現在は時効取得について勉強しています。
奥が深いですね。

[1900: 匿名さん]

時効取得するのはいいんですが、所得税や測量費用、登記費用等
お金がかかりますね。
それに管理組合を法人化しないといけませんしね。
理事長名義で登記してもいいんですが、理事長が交代すれば又
所有権移転の登記をしなければならなくなり、その都度所得税や
登記費用が必要になりますから。

[1901: 匿名さん]

法人化すれば管理規約を管理組合法人に
しなければならないので、規約の改正が
必要になります。

[1902: 入居済みさん]

管理組合を法人化する意義は何ですか？何のメリットがあるの？

[1903: 匿名さん]

土地を時効取得するものですから、それで法人化を
考えています。
土地の名義を管理組合では登記できませんからね。
理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに
所得税を支払わなければなりませんから。

[1904: 匿名さん]

法人でない管理組合が不動産を取得しても管理組合名義で
登記をすることはできません。
理事長個人のものとして登記をします。
規約敷地にする方法もありますが、区分所有者ごとに登記を
行うのは現実的ではありません。
法人でない場合は、理事地用名義で登記をすることになりますが、
その場合は、理事長が変わるたびに所有権移転登記をしなければ
ならなくなります。
そのたびに所得税を支払わなければならなくなります。
所得税の金額は大きいですからね。
だから法人化をした方がいいのです。
理事が変わるたびに登記をしなければならなくなりますが、その
費用はかかりません。

[1905: 匿名さん]

土地の売買等がなければ管理組合を法人にしても
なんのメリットもないでしょう。
寧ろ理事が変わるたびに登記をしなければならない
ので手間がかかるだけのことだと思いますよ。

[1906: 匿名さん]

理事長個人名義にする必要はありません。一定の合意があれば組合員なら誰でもなれますす。

[1907: 入居済みさん]

区分所有者の共有にすべき。私道みたいに持分割合を所有権登記。

[1908: 匿名さん]

>>1906さん
組合員なら誰でもできるといっても管理者である理事長を
登記名義人にするのが一般的ではないでしょうか。

[1909: 匿名さん]

時効取得できたとしても所得税を支払わなければ
なりませんからね。
これが結構高いですよ。

[1910: 匿名さん]

1908
理事長名義に登録するのは一般的ではありません。
組合員なら一定の合意があれば誰でもなれます。

[1911: 匿名さん]

>>1910さん
理事長にしないで組合員のだれを名義人にするんですか。
私は一般論をいっているだけです。
組合員の承認があれば誰でも名義人にはできるのは当然のことですが。

[1912: 匿名さん]

一般の組合員を名義人として登記をしていると、その資産はその
名義人個人の資産として登記されますからね。
やはり適当な期間で名義人は変更しなければならないでしょう。

[1913: 匿名さん]

時効取得の援用をした場合、その敷地を占有した
前後の両時点において占有していた証拠が明白で
あれば時効取得できる可能性は高いと思います。

[1914: 匿名さん]

時効取得できるものがあるのはうらやましい。
そんなこともあるんだ。

[1915: 匿名さん]

名義人は理事長だとして個人財産として登記はされますが、
専有部分と敷地の持分比率を分離することはできませんから
その点は安心ですね。

[1916: 匿名さん]

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。

[1917: 匿名さん]

共用部分と同じ管材を使用しているマンションで、共用部分だけが
悪くなることは考えられません。
共用部分の継手部分の交換はするけど、それより傷みが高くなる
専有部分の配管をそのまま放置するのは問題があります。

[1918: マンション住民]

専有部分は区分所有者自身で交換する。

[1919: 匿名さん]

>>1918さん
管理規約に専有部分の配管を管理組合としてやるように
規定すればいいんですよ。
そして長期修繕計画にも予定を書き込みます。
気をつけなればならないのは、公平の観点から先行工事者
に対するフォローをしておくべきです。（規約に規定）
今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
マンションは多くなっていますよ。

[1920: 入居済みさん]

そうすると、専有部分の配管は専用使用権付き共用部分になる。
管理規約改正が必要。特別決議要。（区分所有法第31条）

[1921: 匿名さん]

>>1920さん
共用部分として工事をするのではなく、あくまで工事だけを
管理組合が積立金を使ってやるだけのことです。
当然規約の改正をしますので特別決議ということになります。

[1922: 匿名さん]

>>1920さん
＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管　　理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませ　　んでした。
　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修ま　　では計画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入　　らないでできる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

[1923: 入居済みさん]

工事前→専有部分　工事後→共用部分

[1924: 匿名さん]

>>1920
＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担と　　　　する。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

[1925: 匿名さん]

工事後に共用部分にはなりませんよ。

[1926: 匿名さん]

>>1920さん
修繕積立金を専有部分に使ったら共用部分になるのなら、
例えば共用部分に原因があったので、専有部分の壁紙や
たたみの交換を修繕積立金で工事をすればそれも共用部分
になってしまいます。

[1927: 匿名さん]

共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
うのはおかしな現象です。
　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じてきます。
容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
取組みが必要となります。

[1928: 入居済みさん]

だから共用部分に専用使用権を付ける。規約改正。
費用負担が誰か？で考える。

[1929: 入居済みさん]

費用負担ではなく、工事の施工主で決めないと。
>>1926の例では、区分所有者が専有部分の施工主で、その費用を管理組合が払う。

[1930: 匿名さん]

>>1929さん
専有部分の配管を共用部分にして専用使用権をつけるとなると
通常の管理も全て管理組合が管理することになりますよ。
いつでも居室内に入ってきたり、床下の配管の点検とかもやる
ようになります。
工事の施工主で共用部分か専有部分かを決めるんですか。

第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管　　理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。

[1931: 匿名さん]

>>1929さん
専有部分で漏水があった場合は、原因調査をします。そして
専有部分に責があれば専有部分の居住者が、共用部分に責が
あれば管理組合が費用を負担しなければなりません。
その工事の施工者如何によって共用部分とか専有部分とかに
することはないでしょう。
そして規約とも関係はありません。

[1932: 入居済みさん]

でも専有部分の配管が共用部分なら、漏水の責は管理組合にある。

[1933: 匿名さん]

>>1932さん
専有部分の配管は専有部分ですよ。
専有部分に責任があれば漏水の責任はその部屋です。

[1934: 匿名さん]

>>1930 匿名さん

専用使用部分の通常の管理は専有者では？
バルコニーと一緒ですよね？

[1935: マンション住民]

管理と事故は違う

[1936: 匿名さん]

>>1934さん
専用使用権のある共用部分の管理については通常の管理に
伴うものは各区分所有者がやることになっています。
バルコニーの通常の管理は清掃とかドレンの清掃ぐらい
のものですよ。
手摺が壊れたり、漏水が発生したときの工事は管理組合がやります。
専用使用権のある共用部分で専有部分内でいえば、玄関扉、インターホン、
窓枠サッシ、網戸、ガラス、熱感知器がそれに該当します。
それらの通常の管理は各人が行います。

[1937: 匿名さん]

第２９条（修繕積立金）　
　六　専有部分である設備(インターホン、消防設備、給排水管等）で、共用部分に属す る他の設備と構造上一体となったものは、その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる。
　※管理組合が一斉に全戸の更新工事を行う場合は管理組合経費で行います。
　　専有部分ですので、通常の管理に伴うものは当然各人で行わなければなりません。

[1938: 匿名さん]

第２４条（窓ガラス等の改良）　　
１．　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。 ２．　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[1939: 匿名さん]

第１４条（バルコニー等の専用使用権）
　１．　区分所有者は、別表第３に掲げるバルコニー、ルーフバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、１階に面する庭（以下この条、第２１条及び別表３において「バルコニー等」という。）、
　集合郵便受について同表に掲げる通り、専用使用権を有することを承認する。

[1940: 匿名さん]

>>1934さん
専用使用権のある共用部分で、インターホン、熱感知器、玄関扉の
通常の管理については、全て各人が行っていますか。
うちの場合は、玄関扉以外のものは管理組合が補修工事をしていました。
メールボックスの鍵の交換も管理組合がやっています。
規約からするとおかしいですよね。

[1941: 匿名さん]

管理組合が知らずに工事をしてしまうと次からもやらないと
いう訳にはいきませんからね。
取り扱いが間違っていたのでその工事費を返却して欲しい
といっても、住民はそれだったらやらなかったといわれれば
どうしようもないですからね。

[1942: 入居済みさん]

消防設備法定点検は管理組合がやってる。区分所有者はやらない。

[1943: 匿名さん]

>>1942さん
雑排水管の高圧洗浄も専有部分の配管を管理組合の
経費でおこなっています。
熱感知器に関しては共用部分に規定するといいと思います。

[1944: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については、
規約で整理しておく必要があります。

[1945: マンション住民]

>>1943
共用縦管のメンテを専有部分から行っているのでは？
専有部分の配管をメンテしてるのではないはず。

[1946: 匿名さん]

>>1945さん
うちのマンションでは高圧洗浄は共用部分と専用部分の枝管と一緒に
やっていると思ったんですが違うんですか。
そういえば縦管だけのような気もします。
業者に聞いてみます。ありがとうございました。

[1947: 入居済みさん]

いや、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合がやってる。
理由は、専有部分の雑排水管のつまりは、悪臭や漏水等でマンション全体に悪影響を与えるから、個人ではなく管理組合で実施する。

[1948: 匿名さん]

>>1947さん
そういうことですか。
消防点検時に専有部分内の熱感知器を管理組合の経費で行うのも
そういった理由からなんですね。

[1949: 匿名さん]

マンションの管理は難しいですね。
それに理事も交替していきますから、中には全くマンション管理の知識が
ない者でも理事長になりますからね。

[1950: 匿名さん]

マンションの組合員はそれぞれ一家の主ですからね。
いろんな利害関係や住民や隣人との不平不満もあるでしょうし。
なかなかうまくいかないし、ひとつにはなれないですよね。