「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18482: 匿名さん]

金で儲かっています。売ったときの税金が悩みの種です。
なぜなら、管理費収入は税金がかかりませんが、金やプラチナの売却益は課税だからです。

[18483: 匿名さん]

一昨日と昨日にかけて投資に
関する用事で組合員や理事が
あつまった。
特に奥様方が積極的です。
お金の計算には男性よりも女
性の方が長けているように見
える。
性格的にも慎重さがうかがえる。
このメンバーで組合の資産運
用をしたならば成功の確率は
高いと日々感じてはいる。
ある奥様からAIによる投資成
功例を実例を挙げて見せても
らった。
ここ数か月で投資額の４０％
の含み利益が出ている。
利確するかしないかの話し合
いが行われたので決を採って
みたら多数決でしばらく持つ
ことに決めたらしい。
組合資金の１億２，０００円
の投資の件は決まりましたら
口数と基準価格をお知らせい
たします。
銀行預金に預けた投資利益と
比較してみて下さい。

[18484: 匿名さん]

すまい・る債も有望ですよ。当組合は安全確実な運用を心がけていますので。

[18485: 匿名さん]

勿論当方もスマイル債も扱い
ましたが。
私の投資利益を見た組合員や
理事はスマイル債を解約して
他の投資の変更した方がいい
との意見もありますが、
意見は意見で参考程度にして
います。
近いうちのリスクは欧州のス
タグレーションが米国に飛び
火しての暴落を予測しての対
応も検討中です。
ロシアが核を使うのかどこに
打ち込むかによっては世界情
勢は一変します。
金は今が上限かもしれないし
上記の条件が改善されたら暴
落の危険性が高いとみています。
誰かさんみたいの地金を１g１，０００円で買った投資は
含み益が膨大で少し含み益が
減るだけなのでそのまま持ち
続けても構いません。
今は高いし上がってもそれほ
ど魅力はありません。
１g１，０００円時は私は投
資をしていませんでしたので
生まれ変わりたい位羨ましい
です。
有事でないことを祈ります。
私はないとみています。甘いでしょうか。

[18486: 匿名さん]

>>18482 匿名さん
地金を１g１，０００円で
買った方の利益は今売れば
１０，０００円以上でしょう。
税金・売買手数料を支払って
もそうとの利益を手にします。
持っている方はそんな税金等
の小金などは問題にはしませ
んよ。
嘘つけ。( ´艸｀)。

[18487: 匿名さん]

>>18478 匿名さん
少し感覚が可笑しくないかい。
日本人の金銭感覚は欧州に比較して少し小さすぎる。
欧州の上場企業の社長の年収は３０億円を超えている。
日本は１億円を超える社長は少ないにもかかわらず国民の中には年収一億円を超える人を公開しろとの意見が多いらしい。
それを嫌がる高所得者がおおい。
日本人の悪い癖は自分より優れた人物をたたきたがる癖があるように見える。
私などは自分より優れた人物とみると付き合いたくてしようがない。
孫正義さんを見ていると日本人離れしている。
今後はサウジアラビア皇太子との話し合いを成功に導くかが注目。小さい心は捨てましょう。

[18488: 匿名さん]

月曜日から金曜日の夜８時頃
までは仕事が忙しくて投稿が
できないでいる。
３連休で久しぶりにゆっくり
している。
仲間が一人来て一部の株を売
却して新築マンションに投資
するそうである。
マンションの話で競争率から
して相当の利益が見積もれそ
うでうれしかった。
引っ越さないらしい。

[18489: 匿名さん]

暗号資産はさすがに難しいと感じている
購入にあたっては最低でも理事会決議を取る必要があるが、
理事長も会計理事も高校時代は数学赤点だったようだ

[18490: 匿名さん]

組合財政の立て直しを公約に長期腐敗政権を打倒して理事長に当選したものです
組合財政の健全化のための投資情報をお願いします

[18491: 匿名さん]

一応うちの組合では暗号資産
は取り扱わないことにした。
私はしているがリスクが大き
いが有事には有効だと思うの
でタイミングを見計らってい
る。

[18492: 匿名さん]

なるほど

[18493: 匿名さん]

>>18490 匿名さん
投資情報などは他人をあて
にしたらとんでもないこと
になる。
政治・経済。を勉強してく
ださい。
自分の得意分野を見つけて少
額での投資で試してみることだ。
とりあえずウエルスナビに口
座を作り１万円振り込んで毎
日損益をチェックしてみて下
さい。
損益の原因が解りなぜこんな
に上下するかを見てみたくだ
さい。
世界の政治や経済や投資家心
理で上げたり下げたりする意
味が理解できる。試しだよ。

[18494: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[18495: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[18496: 匿名さん]

>>18490 匿名さん
投資に打ち勝つには六法を暗記
しただけでは勝てない。
それだけ難しい。しかし、学習
と経験を積んだものでその素質
によっては勝てる。
わかりやすく説明すると基礎学
力としては早稲田大学政経学部
・東大経済学部・一橋大学経済
学部等の卒業の学力があっての
ちに経験を積んで投資家なら勝率は高いと思う。
投資家で日本の代表級はソフトバンクグルーピの孫氏が解りやすい。
勉強して自信がなければ博打になるので他人（組合等）のお金には手を出してはいけない。
私は長年培った経験を生かしているし仲間に恵まれているだけである。
相談に来る御仁はほとんどが投資には向いていない御仁が多いので誘うことはしない。
性格が楽天的で頭脳明晰にして明朗闊達で健康でないと勝ち抜けない。
それに加えて懐にゆとりがないと投資には手を出してはいけない。

[18497: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[18498: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[18499: 匿名さん]

投資に打ち勝つ参考書はどこのもない。
マンション管理六法と管理規約の書面をカンニングできるから答えは導きやすい。
従って組合員の中の投資の達人がいれば組合資産を短い期間で何倍に魅して見せることができるのである。
探す価値はありそうである。
マンション管理士の資格などはいて捨てるほど多い。
政治結社を造り政権に媚びを売って有利にことを進める方法しか見つからない。
よって管理士会なる集団が結成されている。
有効な使い方はありますがそれ
にもお金が絡む。
組合にお金があれば組合員の負担をなくしてほとんどの事は解決する。

[18500: 匿名さん]

早稲田より慶応のほうがいい
三田会の結束力は絶大である

[18501: 匿名さん]

結束では投資には勝てない。
投資はすべてが実力の世界。
だから魅力があり好きである。
嘘はつかないし、正直である。
実力にはそれ相応の報いを得
ることができる。
学習すればするほど答えてく
れる。だからやめられない。
仲間はみな明るい。

[18502: 匿名さん]

>>18500 匿名さん
言い忘れた慶応も優秀で
すよ。
政経学部がないだけです。
息子が三田で二次試験の
面接で国立に合格したら
どうするかと質問されて
国立へ行きますと答えた
が合格の電報は頂いた。
私は仕事で良く三田校舎
へは行たもんです。

[18503: 匿名さん]

今夜は基準価格が1円でも安くで仕込みたいので策を考えながら床のつくことにする。組合のためは自分のためでもある。

[18504: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[18505: 匿名さん]

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[18506: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[18507: 匿名さん]

次は何を書きこもうかな。
一杯あり過ぎて迷うよ。

[18508: 匿名さん]

>>18507 匿名さん

ここは「マンション管理士等に質問しよう！　　だから質問がないので投稿するな。
開店休業！

[18509: 匿名さん]

>>18506 匿名さん
＞今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、
＞これからの建物設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの
＞工事をするかまでを建築士と打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

この内容はいいね賛同するよ

[18510: 匿名さん]

長期修繕計画書は、建築士を雇い専門委員会を設置して
工事個所の具体的な検討をしていく必要があります。
修繕積立金の関係もあるので、全てやるのではなく、例えば
サッシ・網戸の交換はやらないか、滑車だけの交換にするか、
リビングのフロアーだけにするかの判断をしなければならないでしょう。
全部交換すれば、１戸１００万円以上の積立金が必要になりますので。

[18511: 匿名さん]

>>18508 匿名さん
質問がなければ情報の提供をするのがここのスレの
基本姿勢なんですよ。

[18512: 匿名さん]

>>18508 匿名さん
スレ主です。
ここのスレのやり方に不満がおありのようですが、情報の
提供をするのにがまんならないというのなら、ここのスレに
来ない方が良いですよ。
ストレスがたまるだけでしょうから。

[18513: 匿名さん]

>>18512 匿名さん

詐欺、ぼったくりをこっそり伝授するスレには今後も対決するよ
スレの趣旨を変更しＰａｒｔ４を設定したらどうですかスレ主さんよ

[18514: eマンションさん]

>>18513 匿名さん
それって例えばどの書き込み？

[18515: 匿名さん]

>>18513 匿名さん
僕は単なるマンションの住民で、ボランティアとして
マンション管理の勉強をしている者だよ。
マンションにお住いの皆さんが少しでも役に立つ情報等を
書きこんでいるだけだけとね。

[18516: 匿名さん]

マンションの住民の皆さんに対していろんな情報の提供等を
してきたけど、詐欺やぼったくりを伝重していると思う者もいるんだね。
僻み根性丸出しだね。
そういう書き込みがあるのなら、例示して欲しいね。

[18517: 匿名さん]

それができないのなら、単なる批判のためのレスだね。

[18518: 匿名さん]

netWINGSテクノロジー株式
フアンドBコース（為替ヘッジ
無し）を０９月１５日の基準価
格２６，８６９円を
本日１４５円安い
２６，４１９円で
４，５４２口仕込みました。
お知らせいたします。
当マンションが管理費等の
不足等を補うために
１１９、９９５，０９８円
を投資いたしました。
損益は毎日ネットで見えます。

[18519: 匿名さん]

>>18518 匿名さん
いい加減にスレ荒らしはやめろ。
退場だよ。

[18520: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[18521: 匿名さん]

>>18519 匿名さん
理由は？

[18522: 匿名さん]

>>18519 匿名さん
理由を聞きたいが？

[18523: 匿名さん]

件数を自慢しているからのっかってるだけ
多くの人にｐｒ出来るのさワッハッハッ？？？

[18524: 匿名さん]

>>18519 匿名さん
理由をのべてみて、

[18525: 匿名さん]

　　通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
　概算経費の承認を得ます。ここまでは２４期の理事会主導で進めていきます。
　　事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、
　会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。
　　修繕委員会のメンバーは６名～８名（前回は９名）程度で必ず公募してください。又、理事も
　数名入っている方がスムーズにいきます。約２年前から計画。立案は理事長が行います。
　＊理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。

[18526: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[18527: 匿名さん]

>>18519 匿名さん
退場要請を正当化できるのか。
できないのならお前が退場す
るんだね。

[18528: 匿名さん]

理由：資金運用スレではないから

[18529: 匿名さん]

大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません（特に価格が安いマンションには）。
管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の
連中なので、効果的な助言は期待できません。

[18530: 匿名さん]

>>18529 匿名さん
では何のためのスレなんだ。
分譲（区分所有建物）マン
ションの管理の範疇から
資産運用は外れるということを
言っているのかい。
であればとんでもない考えの持
ち主だよな。
資産の運用や保管や収支は管理
の要である。
とんでもない勘違いをしている。

[18531: ご近所さん]

区分所有者の団体は、建物などの管理を行うための団体であって、
元本保証のない修繕積立金の運用で利益を上げることではないと
思う。
ごく少数の管理組合が行っているようだが、やるなら、多数決の
総会決議ではなく、全員の同意が必要ではないだろうか？