「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18342: 匿名さん]

別スレより

インターホンの子機は、区分所有法４条２項に定める「規約共用部分」にはなり得ない。

[18343: 匿名さん]

標準管理規約第８条の「別表第２　共用部分の範囲」は、１が「建物の部分」、２が「建物の付属物」で、３が「規約共用部分」。

インターホン子機は、住戸内の熱感知器の遠隔試験の中継器（切替器）の機能を持つ機種なら、２の「消防・防災設備」に含まれると思います。

[18344: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[18345: 匿名さん]

理事会開催については、殆どの理事会が議事の進行とか議題を
管理会社にお任せになっている所がおおいと思います。
輪番制の理事であればやむおえないところではありますが、
管理会社をうまく使うことが大切でしょう。

[18346: 匿名さん]

それこそ、管理会社と理事会は共存共栄ですね。
その根源は、信頼関係の構築でしょう。

[18347: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[18348: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[18349: 匿名さん]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

[18350: 匿名さん]

修繕積立金の適正金額ですが、最近の国交省のガイドラインでは
かなり高額になっており、その分を超える修繕積立金を確保する
のは難しくなっています。

[18351: 匿名さん]

このガイドラインかなり高いですね。
うちのマンションの修繕積立金はかなり余裕のある積立金と
思っていたんですが、それでもギリセーフというところですからね。

[18352: 匿名さん]

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[18353: 匿名さん]

管理費については、値上げや値下げはその時の状況によって
検討すればいいと思います。ねあげや値下げ幅も大きな金額には
ならないと思いますので。
ただ、修繕積立金については、計画的に値上げをしていく必要があります。
工事はかなり広範囲であり、修繕積立金については、いくらあっても
十分とはいえませんから。
しっかりした長期修繕計画の洗い直しをやるべきです。

[18354: 匿名さん]

老後２千万円問題と同じです
不安に駆られて必要以上に積み立てることはバカげています

[18355: 匿名さん]

必要以上には積立てなくてもいいが、長期修繕計画での工事
箇所分の積立金は必要だね。
どこまでの工事をするかということです。
エレベーターの交換、給水設備の交換、玄関ドアや窓枠・サッシの
交換とか給排水管の交換等までやるかどうか。
大規模修繕工事以外の大型設備の工事もいずれやらなければなら
ないだろうしね。
場合によっては、専有部分の配管の更新工事まで管理組合でできれば
最高だけど。

[18356: 匿名さん]

２回目の大規模修繕が終わった時点で引っ越せばいい。
修繕されて綺麗になったマンションは高く売れるし、修繕費用支払いで組合の金庫は
空っぽになってるから、おさらばするいいタイミングだ。

[18357: 匿名さん]

>>18349 匿名さん
貯金商品のご利用について
ゆうちょ銀行の貯金商品について、お客さまにご留意いただく必要のある基本事項をご案内いたします。ご利用の前にご一読くださいますようお願いいたします。

取引時確認
ゆうちょ銀行のご利用にあたっては、お客さまご本人についての確認をさせていただきます。新しく口座を開設されるとき、200万円を超える大口の現金取引、住所移転又は氏名変更の届出をされるときなどには、ご本人であることを確認できる書類（運転免許証、保険証など。以下「本人確認書類」といいます）を提示していただく必要がございます。ご本人の確認ができない場合には、お申込みをお受けいたしませんのでご了承ください。

ご本人でない方が代理で貯金に関するお手続きをされる場合は、ご本人の方から代理人の方への委任の手続きが必要です（ご家族の方でも同様です）。この場合、手続きを委任した方の本人確認書類に加え、委任された方の本人確認書類も必要になります。

貯金の預入限度額
ゆうちょ銀行の貯金は、お一人につき以下の金額（預入限度額）までお預けになれます。

通常貯金（通常貯蓄貯金を含む）＝1,300万円まで
定期性貯金（財形貯金各種を除く）＝1,300万円まで
財産形成定額貯金、財産形成年金定額貯金、財産形成住宅定額貯金＝合わせて550万円まで
振替貯金口座＝預入限度額はありません。
※1 定期性貯金の預入限度額は、平成19年10月1日以降にお預け入れいただいた定期性貯金の総額と平成19年9月30日までにお預け入れいただいた郵便貯金の総額を合算した金額です。
（例）民営化前にお預け入れいただいた定額郵便貯金が100万円ある場合、民営化後の定期性貯金の預入限度額は1,200万円です。

※2 民営化前（平成19年9月30日まで）にお預け入れいただいた郵便貯金の預入限度額は、1,000万円です。

※3 民営化前（平成19年9月30日まで）に初回のお預け入れをいただいた財産形成年金定額郵便貯金に関する預入限度額は385万円です。

※4 満期を迎えた貯金は、元本と利子（税引き後）の合計金額で貯金総額を計算します。

個人事業主の方のご利用
ゆうちょ銀行の振替口座を除く貯金は、屋号の名義ではご利用いただけません。

事業主としての貯金であっても個人としてのお取扱いになります。お一人あたりの預入限度額を超えて利用することはできませんので、ご注意ください。

法人格をお持ちの場合や法人格がなくても権利能力なき社団として要件を満たしていれば、法人名義等でご利用いただけます。

総合口座の預入金のお取扱い
総合口座のご開設の場合、通常貯金又は通常貯蓄貯金についてのご利用額の上限（オートスウィング基準額）を設定していただきます。

通常貯金又は通常貯蓄貯金の預入金がご利用額の上限を超える場合には自動的に振替口座に超えた金額を移し替えます。
なお、振替口座の預り金には利子は付きません。

障がい者等の利子所得の非課税制度
障がい者や遺族の方などは、「少額預金の利子に対する非課税制度（マル優）」がご利用いただけます。預入れされる店舗であらかじめ「非課税貯蓄申告書」をご提出いただき、貯金の預入れの際に「非課税貯蓄申込書」をご提出願います。
なお、非課税限度額は他の金融機関に提出された非課税貯蓄申告書の金額の合計で元本350万円までで、貯金又は国債を非課税でご利用いただけます。

おって、貯金の非課税でのご利用は、定額貯金、定期貯金、担保定額貯金及び担保定期貯金に限らせていただいております。

マル優をご利用いただけるのは、遺族基礎年金の受給者（妻に限る）、寡婦年金の受給者、身体障害者手帳の交付を受けている方等です。

取扱店舗に提出された非課税貯蓄申告書に記載された金額を超えて非課税で預入れされた場合、その店舗で預け入れられたすべての貯金が課税扱いとなるのでご注意ください。

「少額公債の利子所得の非課税制度（特別マル優）」については、国債に限り、他の金融機関との共通枠（350万円）で国債を非課税でご利用いただけます（貯金のご利用はできません）。

民営化以前の「障害者等の郵便貯金の利子に対する非課税制度」（郵貯マル優）は廃止されており、新たにゆうちょ銀行でのお取扱いはできませんが、平成19年9月以前に預け入れられました非課税の郵便貯金は、平成19年10月以降も、預入期間等が経過するまでの間は非課税でお預りします。

預金保険制度
ゆうちょ銀行にお預けいただいた貯金は、預金保険制度による保護の対象となっています。保護されるのは、預金者お一人について元本1,000万円までとその利子です。

振替口座の預り金は、全額保護されます。

預金保険制度の保険加入者は「株式会社ゆうちょ銀行」です。ゆうちょ銀行の貯金や振替口座をご利用のお客さまに預金保険へご加入いただくことや、保険料をご負担いただくことは一切ありません。

民営化以前の郵便貯金に適用のあった政府による支払保証はございません。
ただし、民営化前にお預けいただいた定期性の郵便貯金については、政府保証が継続されます。

[18358: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[18359: 匿名さん]

↑相変わらずのやけくそ件数稼ぎ投稿：18358

下記は短縮した投稿

貯金商品のご利用について
ゆうちょ銀行の貯金商品について、お客さまにご留意いただく必要のある基本事項をご案内いたします。ご利用の前にご一読くださいますようお願いいたします。

貯金の預入限度額
ゆうちょ銀行の貯金は、お一人につき以下の金額（預入限度額）までお預けになれます。

通常貯金（通常貯蓄貯金を含む）＝1,300万円まで
定期性貯金（財形貯金各種を除く）＝1,300万円まで
財産形成定額貯金、財産形成年金定額貯金、財産形成住宅定額貯金＝合わせて550万円まで
振替貯金口座＝預入限度額はありません。
※1 定期性貯金の預入限度額は、平成19年10月1日以降にお預け入れいただいた定期性貯金の総額と平成19年9月30日までにお預け入れいただいた郵便貯金の総額を合算した金額です。
（例）民営化前にお預け入れいただいた定額郵便貯金が100万円ある場合、民営化後の定期性貯金の預入限度額は1,200万円です。

※2 民営化前（平成19年9月30日まで）にお預け入れいただいた郵便貯金の預入限度額は、1,000万円です。

※3 民営化前（平成19年9月30日まで）に初回のお預け入れをいただいた財産形成年金定額郵便貯金に関する預入限度額は385万円です。

※4 満期を迎えた貯金は、元本と利子（税引き後）の合計金額で貯金総額を計算します。

総合口座の預入金のお取扱い
総合口座のご開設の場合、通常貯金又は通常貯蓄貯金についてのご利用額の上限（オートスウィング基準額）を設定していただきます。

通常貯金又は通常貯蓄貯金の預入金がご利用額の上限を超える場合には自動的に振替口座に超えた金額を移し替えます。
なお、振替口座の預り金には利子は付きません。


預金保険制度
ゆうちょ銀行にお預けいただいた貯金は、預金保険制度による保護の対象となっています。保護されるのは、預金者お一人について元本1,000万円までとその利子です。

振替口座の預り金は、全額保護されます。

預金保険制度の保険加入者は「株式会社ゆうちょ銀行」です。ゆうちょ銀行の貯金や振替口座をご利用のお客さまに預金保険へご加入いただくことや、保険料をご負担いただくことは一切ありません。

民営化以前の郵便貯金に適用のあった政府による支払保証はございません。
ただし、民営化前にお預けいただいた定期性の郵便貯金については、政府保証が継続されます。

[18360: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[18361: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[18362: 匿名さん]

規模の大きなマンションなら収支も莫大な金額になりますが、
将来どうしても修繕積立金等に不足が生じ組合員の負担が増大されることが予想されるならその負担をできるだけ少なくするために優秀な証券マンに依頼して資金の10分の1くらいを投資されたらどうでしょう。

[18363: マンコミュファンさん]

>>18362 匿名さん
優秀な証券マンはいくらで依頼できるのでしょうか？

[18364: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[18365: 匿名さん]

総会に対する皆さん方のマンションのご意見を
お待ちしています。

[18366: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[18367: 匿名さん]

>>18363 マンコミュファンさん
アホなことを質問するな。
どうせお前などの切り替えし意見などは予想できる。
いつまでも同じことを意地になって自作自演を演じるな。

[18368: 匿名さん]

>>18364 匿名さん

18361と同文
認知症の検査をしたほうが身のためだよ？

[18369: 匿名さん]

管理組合が悩むのはお金だよ。
不足分は管理費等の値上げや少し気の利いた組合は借入金等で対処している位でしょう。
それでは百々のつまりは組合員に跳ね返る。
それ等を防止するために投資を提案しているが管理士等の面々はリスクを取るのを恐れてジリ貧の意見ばかりが目に付く。
投資は組合だけでなく組合員個人の懐も豊かにする可能性を秘めているのだ。
うちのマンションの奥様方はAI活用投資にご熱心で理事会終了時は金儲けの話で花が咲いている。
女性は投資に向いているのではと思う。
組合資金を増やしながら組合員のお金も増やす、
うちは組合員の有志のお金を増やしている段階で組合資金には組合員の同意が得られない状況下にあります。
投資を勉強して組合資金と個人資産を豊かにしましょう。

[18370: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

[18371: 匿名さん]

総会の議案で規約や細則の変更については、どこかの時点で
管理規約と各種細則の全面改正をしなければならないでしょう。

[18372: 匿名さん]

総会の出席者も年々少なくなっていく。
議決権行使書や委任状での参加が増えている。仕方ないことかな。
住民の関心が低いからね。

[18373: 匿名さん]

普通決議の場合、総会出席者の過半数でその半数で決まるからね。
出席者は、総会に直接出席した者、議決権行使書での出席者、委任状
での出席社ということになる。
例えば、１００戸のマンションの場合、５１人以上が出席してその
過半数だから、２６人で承認される。
約４分の１で可決するからね。殆ど総会に直接出席しない議決権行使書での
出席者の意見で決まるからね。

[18374: 匿名さん]

あっても意味がない決議。

[18375: 匿名さん]

このスレはマンション管理士試験の通信教育でしょうか( ´艸｀)

[18376: 匿名さん]

普通決議であれば、簡単に承認されます。
総会で話し合っても何の意味もありません。

[18377: 匿名さん]

議決権行使書は、いわば期日前投票だから関心が低いとは言えないだろう
委任状も「理事長、アンタにまかせた！」ということで無責任ではない
理事長がヘマをやらかしたときは、徹底的に追及する

[18378: 匿名さん]

特別決議について、議決権行使書も委任状も出さない欠席者を決議の母数から除き、参加者だけの母数で決議する区分所有法改正が検討されている。

[18379: 匿名さん]

>>18378 匿名さん
そんなことができるかどうか分かりませんが、
議決権行使書も委任状もださない組合員に対しては
それぐらいやってもいいでしょうね。

[18380: 匿名さん]

>>18379 匿名さん
うちはそのようにしている。
規約の改正等もそのようにしている。欠席者は理事長へ一任の文言を挿入している。総会は事実上は報告会である。

[18381: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　×　委任状での出席者は廃止
　　
　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　
　　４．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。
　　５．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　＜　質門＆回答、採決　＞

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　＜　質門＆回答、採決　＞

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　　　　　
　　　　　　　　　＜　質門＆回答、採決　＞
　　　
　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事候補の承認
　
　　６．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

[18382: 匿名さん]

訂正
18381 匿名さん　→　改善さん

なりすましではないよ

[18383: 匿名さん]

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[18384: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[18385: 匿名さん]

「拝聴します」「検討させていただきます」とかへりくだる必要はないのであって、
「そんな変なこと言うのはアンタだけ」「私はそうは思わない、くやしかったら
キミも役員やったら？」でいいと思う。

[18386: 匿名さん]

>>18385 匿名さん

悪徳管理会社の援護射撃がでた

[18387: 匿名さん]

>>18385 匿名さん
>キミも役員やったら？」でいいと思う

輪番制で理事に成りにくいのを知ってるくせに。
おまえは正真正銘の悪徳管理会社の工作員か悪徳管理会社と共同し、ぼったくり下請け会社の手先か？

[18388: 匿名さん]

輪番制で役員になるわけではない。輪番で回ってくるのは役員候補としての順番だ。
自発的に立候補する奴がいれば輪番制は不要になる。
「輪番制で理事になりにくい」などと寝言コイてる時点で能力劣等であり、役員を
やらないほうがいいね。

[18389: 匿名さん]

理事をやりたい者だけでやるのも問題が出てくる。
理事によってマンションの管理が変わるからね。
特に普通決議であれば、ほぼ無条件で承認されるからね。

[18390: 匿名さん]

普通決議が否決される分譲のマンションの管理組合の良悪は極端なので気を付けること。

[18391: 匿名さん]

廊下に人糞が落ちているマンションの管理組合は機能していないので気をつけること

[18392: 匿名さん]

>>18391 匿名さん
自分の書き込みを後になってみると恥ずかしくなるよ。

[18393: 匿名さん]

はい。

[18394: 匿名さん]

マン管士合格講座　穴埋め問題

　マンション管理の主体は、（ア）です。（ア）は、建物の共用部分や付属施設
及び縄張りの見回りをすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが（イ）会であり、（イ）の野郎どもです。

　（イ）は、管理会社の手先となり、マンションの巡回、点検、放置、規約や細則の
改悪、住民からの自治会費・罰金の取立て等の対応を行います。
　そして、（イ）会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、（イ）会終了後は、（ウ）を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・脅し活動を
行っていかねばなりません。
　平凡なマンションライフを送り、入居者の減少を防ぐためには（イ）会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[18395: 匿名さん]

そんな問題を出すより、ちゃんと説明をした方がいいんでは。

[18396: 匿名さん]

はい。

[18397: 匿名さん]

>>18394 匿名さん

この問題はマンション管理士等への質問です

[18398: 匿名さん]

>>18394 匿名さん
この問題はマンション管理士等への問題です

[18399: 改善者]

>>18384 匿名さん

※総会は、議論する場です

[18400: 匿名さん]

>>18399 改善者さん
議案を議論してそれを変える時は、総会への直接出席者だけで
変更していいんですか。
総会出席者には、議決権行使書や委任状で出席されている方がいます。
そういう方の賛否は無視していいんですか。

[18401: 匿名さん]

議決権行使・委任状を無視して区分所有者総数及び議決権総数の７％の出席者で規約の改正を行った。この規約が現在も有効として機能している状況である。

[18402: 匿名さん]

>>18401 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があります。
強行規定は管理規約で決めても無効とされます。
特別決議の変更は、区分所有法の強行規定ですので管理規約で
変更することはできません。

[18403: 匿名さん]

無効であっても、誰一人として異議を唱えなければ、全員が黙示の承諾をしたと見なして、有効という理屈ではないかな？

[18404: 匿名さん]

>>18403 匿名さん
無効ですので、住民の誰かが裁判をすればその案は廃棄されます。

[18405: 匿名さん]

>>18400 匿名さん
総会で議論してそれを聞いてる人が投票行動を変えることがおるから議論するんだけど、おたくは死ぬまで理解できないみたいね。あほ

[18406: 名無しさん]

理事会の検討結果と自分の意見が合わないことがあるのだから議論は必要でしょう。
どちらかが間違っているかもしれないし議論の結果意見が変わることもあります。

[18407: 匿名さん]

総会出席者の意見でそれが正しいこともあるでしょう。
その時は、その案をそこで決議するのではなく、再度理事会で
検討して臨時総会で提案すればいいでしょう。
その総会ではペンディングとして次の総会で再検討をするという
ことにすればいいでしょう。
総会では、いくら議論しても、その場で替えることはできないと
いうことです。

[18408: 匿名さん]

賛否が大きく割れるような議案は、理事会の段階で予想できるでしょう。
そういう議案は、総会前にアンケートや説明会等で疑問質問を解消し合意形成を行い、総会決議は最終確認とするべき。

総会の場で議論をしても、議決権行使書による賛否には反映しない。議決権行使書だけで可決するケースが１００％に近い。

[18409: 匿名さん]

普通決議であれば、総会で賛否を問う前に決まっていますからね。
それをひっくり返すのは難しい。
簡単な数字や誤字程度であれば、議長権限で修正はできるでしょうが。

[18410: 匿名さん]

議決権行使書は、すでに投票を済ませているのと同じだから、当日の総会出席者の賛否に
影響されない。当日の出席者が修正案を議論しその場にいた連中の過半数で可決しても
何の意味もない。何の意味もない総会決議だから裁判所に訴えるまでもなく無効である。

[18411: デベにお勤めさん]

当日の出席者だけで「原案修正」や「議題を取り下げ理事会で再検討して後日再提出」を決議しても何の効果もありません。議決権行使書で期日前投票している大多数の組合員の意思が有効です。しかし、そんな簡単なことが分からないジジイがボケまくるのが底辺住民が住むマンションの総会です。

[18412: 匿名さん]

>>18411 デベにお勤めさん
でもね、議案が間違っていれば理事会で再検討して
再提出した方がいいんじゃないの。

[18413: 匿名さん]

法令違反など議案自体が無効である場合は、理事長がその旨宣言すればよい。
当然、理事会に持ち帰って再検討し、時期を見て総会に再提出する。

[18414: 匿名さん]

たとえば、管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
使用が制限されるという内容の規約細則は、たとえ出席者の４分の３以上の賛成が
あっても法令違反を理由に効力がない。理事長が「間違ってました」と謝るしかない。

[18415: 匿名さん]

>>18414 匿名さん
>管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
　使用が制限されるという内容の規約細則は・・・・

こんな規約細則を設ける管理組合なんておるか？いないよ

[18416: 匿名さん]

例えばの話しでしょう。

[18417: 匿名さん]

管理費を滞納しても住むことができるのが分譲マンションのいいところ。
家賃を滞納したら追い出される賃貸より格上。

[18418: 匿名さん]

競売に掛けられないように気を付けてね。

[18419: 匿名さん]

はい。

[18420: 匿名さん]

>>18418 匿名さん

競売に掛けられないようにするにはどうすればいいですか

[18421: 匿名さん]

管理費を滞納しないこと、これに尽きます

[18422: 匿名さん]

>>18417 匿名さん
強制競売に掛けられたら相場より安くなるのが通常です。資産が無理やり安く買い叩かれる事を考えると賃貸より下等じゃないですか？

[18423: 匿名さん]

>>18421 匿名さん

そうですね
それでは４食を3食にして1食の東北産高級食材を３食に振り分けるか

[18424: 匿名さん]

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

[18425: 匿名さん]

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

[18426: 匿名さん]

>>18422 匿名さん
それは違うよね。、
競落したことがあるのかね。
今は任売よりも競売の方が競争が激しくて感情の入る余地がないから相場より高くで落とされるケースが多い。実務経験者である。
ここを知らないと大きな損をするよ。

[18427: 匿名さん]

ケースバイケースですよ。
任売が一般的だけど、競売もやむおえない場合もあります。
それに、相場より競売の方が高いということはまずありえません。
その土地の必要性の高い者がどうしても欲しい場合は、相場より
高い金額を出すこともあります。

[18428: 匿名さん]

>>18427 匿名さん
それは違う。
毎回競落を実行しているが任売の方が安い。
中古マンションの競売は安いは一昔前の話だよ。

[18429: 匿名さん]

↓について、実際はどうなのでしょうか？

〇法制審議会－区分所有法制部会
第８回 紺野委員提供資料

第５　管理費等債権の優先化について

　管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法５９条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。

　管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記（３条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない）していないため、どうしても抵当権（債権者は当然ながら登記している）には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。

そこで、・・・

[18430: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[18431: 匿名さん]

要するに、滞納金ごとき小額で競売は無理ということだよ。
滞納金は、少額訴訟か支払い督促で十分だね。

[18432: 匿名さん]

口げんかレベルですね

[18433: 匿名さん]

要するに、滞納金で競売はできないということです。
マンションで競売ができるのは滞納金以外のことなんだけど、
それを勉強しなければね。

[18434: 匿名さん]

任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。

[18435: 匿名さん]

>>18434 匿名さん
無知も甚だしい。
説明しての理解できない御仁なので説明しないが勉強してくれ。時間などは関係はない。任売は安い売りもなである。

[18436: 匿名さん]

自分で経験をしたものだから、それが正しいとは限らないよ。
いろんな状況があることを知っておくべきだよ。

[18437: 匿名さん]

競売も建て替え同様、マンションでは難しいよ。
競売もないことはないけどね。

[18438: 匿名さん]

>>18436 匿名さん
理論は教科書で勉強してください、それにたすことの実務を知らないと話にはならない。
今は任意の方が安くて競売が高いと言っている。試しに競売に参加してみて下さい。
競売と任売のシステムは異なる。素人はあなたが正しいと思うでしょう。
私は投資を生業としている。

[18439: 匿名さん]

もういいでしょう。
たいした問題ではないですから。
競売にされることもそれに参加することもないですから。

[18440: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

[18441: 匿名さん]

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。