「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18182: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[18183: 匿名さん]

＞２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

区分所有法の改正で、署名だけで、押印は必要なくなった。（2021年9月1日施行）

（議事録）
第四十二条　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

２　議事録には、～

３　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名しなければならない。

４　～

[18184: 匿名さん]

マンション管理はプロに任せて組合員は呑気に暮らせばいいのです
悪辣な管理会社や素人の役員に振り回されなくて済みます

[18185: 匿名さん]

そして、もちろん呑み込みの悪いモンスタークレーマー住人にも

[18186: 匿名さん]

呑み込みの悪い悪徳理事長を助ける改正であってはならないよ。よって管理者の選任には十分気をつけましょう。周囲にはいませんかね。

[18187: 匿名さん]

予想が外れて一安心。
昼行燈で決め込んだ。
マンコミもストレス解消になる。
土曜日と日曜日にかけて仲間と
ポートフォリオを見直した。
明日のFRB長官発言発言までは
座り込みで臨む。

[18188: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

[18189: 匿名さん]

>>18185 匿名さん
よく言った。うまいね、
呑み込みの悪いモンスタークレ
ーマー住民を退治した話をしよ
うか。マンションの鬼退治。

[18190: 匿名さん]

BRICS会合で欧米加豪日韓にどこまで嫌がらせができるか、が焦点ですね

[18191: 匿名さん]

アメリカも悪いことをしてきたからね。
その隙間を狙った中国の覇権拡大はどこまでいくかだね。
日本は政治は米国依存で、経済は中国依存、うまくやらないとね。
米国の侵略のやり方は非常に上手だよ。
占領軍はポケットにチョコレートを忍ばして子供が来たらヘイヘイトと手招きして優しい顔で頭をなぜる。
神父や牧師を派遣してあちらこちらに教会をたてて近辺の子供を招き入れておいしいチョコレートをふるまう。
こうされて育った子供たちはアメリカを聖なる国と思い込む。
米国の海兵隊はまるで強力なゴリラ風でたくましい。
世界の警察はしてほしいがトランプになると不安ではある。
長文で失礼、( ´艸｀)。

[18192: 匿名さん]

シナは厄介な隣人だね

[18193: 改善者]

２）総会当日
　　総会次第
　　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　　　議決権行使書での出席者　○名　　 委任状は廃止
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　
　　４．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ５．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　＜　　質問、採決　　　＞

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　＜　　質問、採決　＞

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　　　　
　　　　＜　　質問、採決　　＞
　　
　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　６．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合もあるようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　●＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

[18194: 改善者]

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。

[18195: 匿名さん]

公明党は大臣なし

[18196: 匿名さん]

>>18194 改善者さん
しかし、総会への直接出席者は少なくて、委任状や議決権行使書での
出席者が多いのが現状です。
いくら議論しても、最終的には決議をしなければならないのです。
総会への直接出席者だけで、議案を変更して決めることはできません。
ただ、議長が判断して、その議案についてペンディングとして理事会で
再考するということはできると思います。その場合は、次の総会か
臨時総会で決議ということになります。

[18197: 匿名さん]

>>18196 匿名さん
>その議案についてペンディングとして理事会で再考するということはできると思います.
そんなことはできない。
一旦、決議し、改めて理事会で審議して、改めて議案として再決議しなければならない。

[18198: 匿名さん]

>>18190 匿名さん
中国の野望は基軸通貨を人民元に。

[18199: 匿名さん]

慶応ブランドに注目度が高まるでしょう
管理組合役員も慶応大くらいは出ていてほしいものです

[18200: 匿名さん]

>>18199 匿名さん
いや、早稲田だよ。早慶戦をやるか。

[18201: 匿名さん]

>>18199 匿名さん

高校時代は優秀でも大学卒業時にはただの人

[18202: 匿名さん]

慶応はだいたい平均してどの学部も優秀というイメージがありますが
早稲の文系は賢いのかアホの救済措置学部なのかわかりにくいと思います

[18203: 匿名さん]

慶応は医学部があるからね。
医学部と法学部は二次面接があるしね。
俺は受けたが教授から国立に受かったらどうすると質問されたので即座に国立へ行きますと返事した。
嫌な顔をしたので不合格と思ったが合格の電報はきた。
さすがに私学の雄だ。

[18204: 匿名さん]

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[18205: 匿名さん]

どちらかというと、利用頻度は少額訴訟よりも支払い督促のほうが圧倒的に多い。

[18206: 匿名さん]

裁判にするときは少額訴訟では無理だからね。

[18207: 匿名さん]

>>18206 匿名さん
>裁判にするときは少額訴訟では無理だからね。

どういうことですか？

[18208: 匿名さん]

プリゴジン代表取締役が墜死したという。しかし、あまりにも都合が良すぎる。
影武者を死なせた可能性は否定できない。数年後に、実は温泉で静養してました、なんて
マスコミに姿を現さないとも限らない。
マンション管理者も同じだ。追放され解任されても数年後ひょっこり姿を現すやつがおる。

[18209: 匿名さん]

>>18208 匿名さん
それはおれだ。
しかも半数以上の議決権を持って登場だよ、どうする。( ´艸｀)

[18210: 匿名さん]

全国のほとんどのマンションは、理事会はスムーズに運営
されているよ。
特異なマンションの事例は検討する意味はないよ。( ´艸｀)

[18211: 匿名さん]

週末の理事会では冒頭プリジンゴさんを追悼し1分間の黙とうを捧げましょう

[18212: 匿名さん]

シナの日本産水産物輸入全面禁止措置により水産株は
一時的に調整局面に入るだろう
先を読める管理組合理事長の登場が望まれる

[18213: 匿名さん]

こういう場面ではマン管士など、まったく無力無価値な存在である

[18214: 匿名さん]

>>18210 匿名さん
頭大丈夫か？
フツーのマンションの何を語り合うんだ。

[18215: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[18216: 匿名さん]

少額でも訴訟は控えるべきだ。
支払い督促位で止めておくべきです。
内容証明は脅しの効果しかないので簡単に送付してはいけない。
政治や経済を知らない組合員は内容証明の効果はあるが。
ハイクラスの組合員には通用しないので逆効果である。
実務を積めば理解できる。
アマは何かあれば訴えると吠えたてる。
マンション管理士の試験対応には効果はある。

[18217: 匿名さん]

やはりプリゴジンは粛清された。長期政権独裁者にタテ突いた当然の報いというべきか。
マンション管理組合も同じで、たとえ無能で認知症で尿漏れパッドの理事長でも
むやみに逆らわないほうがいい。
頭のネジが５つ６つ外れた年老いた暴君は何を仕出かすかわからないからね。

[18218: 匿名さん]

>>18217 匿名さん
それに逆らって楽しかったよ。
一度注意したらしつこく怒鳴りだしたよ。
自分の悪事を正当化しようと質の悪いおつむを使っていた。
くだらないので無視していると益々天狗になっていった。
誰も見て見ぬふりである。
マンションの有料施設等を我が家のご良く使用料も払わずに使いだした。やりたい放題である。

[18219: 匿名さん]

プリゴジンは生きている
墜落現場で見つかったのはプリゴジンのクローン

[18220: 匿名さん]

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[18221: 匿名さん]

管理費等の滞納金は通常であれば（組合が正常に機能）必ず徴収されるので騒がない方がいいよ。

[18222: 匿名さん]

別に騒いでいるんじゃないけどね。
ただ、滞納者のためにも、傷口が浅いうちに対応した方が
いいんじゃないかと思ってね。

[18223: 匿名さん]

>>18222 匿名さん
嘘つけ。

[18224: 匿名さん]

法制審議会の全管連（特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会）提供資料によると、実質的に競売による（管理費等の）債権回収が不能。


〇法制審議会－区分所有法制部会
第８回 紺野委員提供資料

第５　管理費等債権の優先化について

　管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法５９条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。

　管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記（３条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない）していないため、どうしても抵当権（債権者は当然ながら登記している）には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。

そこで、区分所有法の法改正によって、法律上、管理費等債権が、抵当権の被担保債権に優先するとすべきであると考えます。

　管理費等は、管理組合の運営のための基礎財産であるから、その支払義務は区分所有者の基本的な義務です。
また、抵当権の目的となる区分所有権の価値を維持しているのは、管理費・修繕積立金です。したがって、管理費等債権を、抵当権の被担保債権に優先させるべきであると考えます。

　そこで、管理費等債権が、抵当権の被担保債権に優先して回収されるという改正案を中間試案において取り上げていただきたく要望します。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明

２　その他、部会では、管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする規律を設けるべきとの提案もあったが、

(ア)債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要があるとの指摘や、

(イ)管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるとの指摘があり、試案では提案されていない。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時　2023年9月3日23時59分

[18225: 匿名さん]

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[18226: 匿名さん]

税務署でさえ抵当権には遠慮するのに、子供会の管理組合風情が管理費修繕積立金を優先させろとは言語道断である

[18227: 匿名さん]

今週は世界の市場はジャクソンホール会議のパウエル長官の講演発言がタカ派とみた市場関係者は含み損を警戒して売りに売って大幅安。
私は逆だとみて生活費を残して下落銘柄を買いあさった。
ハト派発言とみたがどうなるか。
今夜23時30分過ぎにわかる。
三指数は大幅上昇とみた。
組合費で仕込めば大きな利益が見込めるのに石頭では勝負にならない。
下落したらごめんなさいね。

[18228: 匿名さん]

友人から連絡あり、
仲間の多くはパウエルは今日はタカになるので買わない人が多いとの情報で忠告された。
それも間違ってはいないと返事しておいた。
だって儲けはないが損もしないのは正しい選択だから。
私には損と利益のニ択しかない。
もうすぐ決まる。

[18229: 匿名さん]

お～いスレ主さんよ　スレ違い投稿が続発しているよ

削除依頼をだせよ　それとも件数が増えるからいいか？

[18230: 匿名さん]

>>18229 匿名さん
組合資金の運用方法の一つを提案している。ダメか、
管理費徴収や修繕等ばかりが管理ではなく組合員の大切な資産を増やし手助けこそ大切だが違うかね。
投資とは経営であると認識している。

[18231: 匿名さん]

ジャクソンホール会議の件を投稿したが何の返答もない。
少なからず世界全体の政治や経済の先を予測させるものである。
世界の要人は昨夜は寝ずにパウエルの講演内容を分析している。
勿論マンションの管理者も分析能力は持って事に当たっていると信じている。
ちなみに私の推測は１００点満点の５０点と自己採点した。
利益が思ったより少額で当分は買いを控えて売りのチャンスを探ることにした。
パウエルはタカでもハトでもなく優等でした。以上。