「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18122: 匿名さん]

>>18119 匿名さん
自分の嫌なことは他人にさせて傍観する。だから契約金を支払って管理会社の業務にすればいいよ。どこが悪い。

[18123: 匿名さん]

>>18122 匿名さん
契約はしないでも管理会社にやらせればいいんだよ。

[18124: 匿名さん]

>>18123 匿名さん
それでもいいが、契約書案に記載して総会に諮ればほぼ可決されるので安全でトラブルを未然に防げるから上等。

[18125: 匿名さん]

大規模修繕のタイミングを失ったマンションの組合が悩んでいる。
昨今の経済の動きが見えず判断ができない役員の責任ではあるが、
どうすればいいかとの悩みである。
主に人材不足が原因らしい。
雇用統計を見ていないらしいです。
説明できるマンション管理士等に回答を要請してみました。よろしく、

[18126: 匿名さん]

アメリカの金利政策の行方次第ですな

[18127: 匿名さん]

>>18126 匿名さん
米国の金利政策であれば理解しやすいが最近の動きはそれだけではないように思える。

[18128: 匿名さん]

やっぱウクライナ戦争と中国外相更迭がキモでっせ。

[18129: 匿名さん]

>>18128 匿名さん
ウクライナが収まらないとVIX指数も高止まりで真の安定はないでしょう。中国外相更迭はネタとしてはどうかな。

[18130: 匿名さん]

今建設業での求人は応募がほとんどないらしい。人手不足で倒産もある得る時代になりつつあるのか。雇用統計は気を付けてみた方がいいよ。

[18131: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[18132: 匿名さん]

設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。

[18133: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[18134: 匿名さん]

岸田総理が解散権を行使できるかですよ

[18135: 匿名さん]

タクシー業界の人出不足も深刻だ。昨日今日と配車予約を入れたが全滅。もうお盆も一段落してるのに今週はほとんど空きがない。

[18136: 匿名さん]

貸金庫に金の延べ板3枚と金貨３０枚が入っている。
インフレ対策は万全だろう。

[18137: 匿名さん]

人手不足は深刻で社会問題化しそうだ。賃上げはしても実質賃金は下降。大陸ならば国境を越えてきた難民を受け入れて人手不足も補えるがそうもできないのが日本の国情。どうする日本、マンションの管理組合も真剣に考えないと積立金不足で組合員から強制徴収ばかりはクーデターが起きるよ( ´艸｀)。

[18138: 匿名さん]

この際管理員を気位ばかり高くて動きの鈍い定年退職後再雇用老人ではなく、東南アジア辺りからノー天気に入国してくる技能実習生という名の低賃金労務者に切り替えることも検討すべきだろう。

[18139: 匿名さん]

>>18136 匿名さん
貸金庫の銀行は大丈夫かね、
私はとうざの生活費を銀行に残して他は●●で保管している。
米国では債務上限問題に端を発して政権の不安定も重なり国債の格下げがあり、全米の銀行が近く格が下げられる。その中には大手も含まれるようだ。これの説明は長文になるので後日にします。
株をしていれば現状は理解できるでしょう。

[18140: 匿名さん]

>>18138 匿名さん
今は新興国の方が日本より賃金がたかい。安い賃金では働かないでしょう。
今は各国の中国進出企業が他の新興国へ鞍替え中である。中国、ロシア以外は人?不足。米国の雇用統計がそれ等を示している。中告発大恐慌の始まりの兆候がうすら見えている。

[18141: 匿名さん]

>>18136 匿名さん
当分はないとは思うが取り付けに合うと貸金庫は開けられないよ。
私はその下準備をしている。半農半漁の自給自足が一番だけど体力が必須。
世界情勢を見てみて下さいお先真っ暗です。ロシアは思ったより強い。
世界のリーダートランプとバイデンは後期高齢者。ロシアや中国と仲のいい新興国の方が数では勝っている。米国の世論が気がかりではある。バイデン有利はその証である。それを見越してゼレンスキーは動いている。

[18142: 匿名さん]

>>18136 匿名さん
有事には銀行の貸金庫は良くないよ。
取り付け騒ぎ等が起きると金庫は開かない。
財閥解体等の時は預金や貸金庫の金塊等は没収された。
祖父の私への相続遺産も没収されている。三菱の通帳だけは残っている。
第三次大戦はないとは思うけどね。
先は見えないので用心はした方がいい。
デノミネーションもありそうですね

[18143: 匿名さん]

>>18141 匿名さん
訂正
バイデン有利をトランプ有利に変更

[18144: 匿名さん]

>>18138 匿名さん
日本は低賃金国で出稼ぎに行く
国になり下がっている、
春闘を見ればいいでしょう。
来年再来年と今年みたいに名目賃金
だけでも上昇させることができれば
いい意味のデフレ経済からインフレ
経済になる。
労働者も欧米並みの労働意識が芽生
える。
戦争にさえ巻き込まれなければ昔の
日本に生まれ変われるかもしれない。
乞うご期待。

[18145: 匿名さん]

狙われるマンション修繕積立金　特定の工事会社へ誘導するケースも
8/16(水) 18:05配信

テレビ朝日系（ANN）

All Nippon NewsNetwork(ANN)

■特定の工事会社へ誘導ケースも

　値上がり続けるマンション価格。マンションの購入とともに始まるのが「修繕積立金」の支払いです。分譲マンションの共有部を対象に十数年ごとに行われる大規模修繕に備えて住民が積み立てておく費用です。しかし、大規模修繕を巡り、思わぬ落とし穴を指摘する声もあります。

　修繕時に管理組合は設計コンサルタントに依頼し、どの工事会社に発注するかアドバイスを受けますが、なかには特定の工事会社に発注するよう誘導するケースがあるというのです。

　工事会社の元担当者：「大規模修繕工事の設計コンサルタントに営業して接待したり、関係を築いたりしていた」

　そう話すのは関西で大規模修繕を行う工事会社に勤務した経験がある男性。仕事を受注できればコンサルタントに“手数料”を支払い、工事費に上乗せされていたといいます。

　工事会社の元担当者：「大体3％から5％、多いところで10％、お客様は知らない手数料」「（Q.それを負担しているのは？）お客様ですね、最終的に」

■住民工夫で4000万円費用減も

　住民自らが費用の対策に取り組んだ例があります。新築から13年後、1回目の大規模修繕が行われた際のマンションは…。

　マンション管理組合　中神泰次元理事長：「1億3000万円くらいの大規模修繕費がかかると提示がありました」

　当時、管理組合の理事長を務めていた中神さんはマンション管理士に相談し、アドバイスを受けたのです。ポイントは「今、必要な工事を見極めること」。大規模修繕工事では劣化が進んでいない箇所でも「セットで改修を」などと提案されることもあります。中神さんら住民は必要のない工事は先送りするなどして、費用を約4000万円抑えることができました。

　マンション管理士　馬渕裕嘉志さん：「工事の優先順位をしっかり決めて、やらなくて良い所は先送りしましょうというようなアドバイスをした」

テレビ朝日

[18146: 匿名さん]

>>18145 匿名さん
マンション管理士にもいろいろあるから注意も必要。
G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承諾している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。

[18147: 匿名さん]

>>18146 匿名さん
つまり、相談案件にかこつけて意味のない営業を仕掛けてくるマンション管理士には要注意だというわけですね。

[18148: 匿名さん]

修繕積立金は最小限あればいい、あとは必要な時に借り入れを
して工事をすればいいといっていたあほがいたけど、借り入れを
すれば修繕積立金の値上をして返済にあてなければならない。
工事は大規模修繕工事だけではなく、大型設備の工事もある。
そのたびに借り入れをして修繕積立金の値上をすることになる。
例えば１０年返済で借り入れをした場合、次の大規模修繕工事
までには３年ぐらいの期間があるが、そのときは積立金の値下げを
してその時期がきたらまた借り入れをして積立金の値上をしなければ
ならなくなる。
そういうことをしょっちゅうやれる筈がない。大型設備もあるし。
やはり、修繕積立金は、計画的に必要な金額を徴収すべきだね。

[18149: 匿名さん]

修繕積立金を決めるポイントは、長期修繕計画書を
作成して、その期間の総工事費から必要な修繕積立金の
額を算出すべきです。

[18150: 匿名さん]

当たり前だろｗｗ

[18151: 匿名さん]

米中首脳会談までは様子見でいいのでわ？

[18152: 匿名さん]

でわ？
適正修繕積立金の額は一応規模ごとに平均額が提示されているが、
それも現在は人件費や材料費が爆上げしているので見直さなければ
ならないようである。

[18153: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[18154: 匿名さん]

>>18151 匿名さん
米中首脳会談までもつかな～～～
米国FRBによる高金利で相場は揺れる。米国と欧州の銀行破綻。
米国の債務上限問題で政権の不安定
を理由に国債の格下げ、
下がらなければいけない消費者物価
は高騰に次ぐ高騰、
銀行は貸し出しを引き締めて企業倒産が相次いでいる、
直近では米国の大手銀を含めた格下げ、
その直後に中国の不動産大手が米国で負債総額４５兆円で破産、
さらにもう一つのさらに大きい不動産が債務不履行に落ちている。
来週が恐慌が起こると踏んでいたら昨日のニューヨーク三指数が小幅な下落で終わっている。
これをどう見るかで悩んでいる。
中国と関係の深い企業の日本株は大幅に下落はしている。
私は恐慌はくると判断した。
当たらないに越したことはない。
当たらないでほしいが？

[18155: 匿名さん]

平成24年の年末の政権交代時も衆院解散が年内か年明け以降かで仲間内で揉めたが、
私の読みが当たり、年内解散となった。選挙結果が自民圧勝・政権交代になることは
前年から分かっていたのだが、時期が重要だったのだ。金融財政政策がいつ変わるのか、
これですよ。これで正直大儲けできた。あと２０年くらいは左うちわである。

[18156: 匿名さん]

>>18155 匿名さん
来週からの動きはどうでしょうか。
私は判断を間違って売り損じたと覚悟しています。恐慌が来たと判断した。
日本は政権交代は当分ないし、
公明党に代わりうる維新の会の台頭が政権に変更を加える影響を考えたが現役の党員を見るとその素養に欠けるように思える。
やはり人材は自民党でしょうから政変はないでしょう。
中国は独裁強権で大きな手を打ってくると判断したので心配はしていない。

[18157: 匿名さん]

維新は議員特権の廃止や若い世代向けの施策提案など、今までの政党（与野党問わず
政治家業界とその取り巻きで共存共栄する連中）とは違った印象を有権者に与える
ことに成功している。
ただし、いかんせん若い。というか、身辺整理が不十分なのでくだらんスキャンダルが
出てくる。既存の政治家連中はそのあたりの対処は優れているので、彼らから見ると
隙だらけである。だから政策論争ではなく身持ち論争ではやられる。そんなことは
どうでもいい、有権者のためにしっかり仕事してくれたら評価するという国民が
増えれば天下を取るだろう。そして、従来型政党とスキャンダル好きのマスコミの
餌食になるだろう。

[18158: 匿名さん]

私も役所にいてしかるべき地位に就いたのちはマスコミ連中との折衝が仕事の大きな
部分を占めたが、役所職員の不始末（交通事故、酒がらみの傷害など）を報道しない
代わりに「小ネタ」「中ネタ」「特ダネ」を渡すというマヌケなことが上手くなった。
まあ、それで出世できたらいいという感覚を持っていた時点で、従来型の政治家連中と
同じ穴の狢だったわけで反省しているが、金銭的には豊かになったしマスコミ諸君とも
仲良くなれて満足している。

[18159: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[18160: 匿名さん]

コピペ荒らしはやめてくださいね

[18161: 匿名さん]

何とかの一つ覚えですよ、いいかげんに自覚しなさいｗ

[18162: 匿名さん]

つまらない書き込みがあるときに、勉強の復讐をするために
書き込みをしているんだよ。

[18163: 匿名さん]

いい加減に痔核しなさい！

[18164: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[18165: 匿名さん]

マンネリと言われてもきちんと復讐することが大事です

[18166: 匿名さん]

>>18165 匿名さん
だれに復讐するの。

[18167: 匿名さん]

ビックリ仰天
１回目の大規模修繕工事（築１４年)をくそ理事会に一任せよ（工事内容、費用等）と案内が届いた

元請け：管理会社（日本＊＊＊＊＊＊
マンションの規模９０数戸、２棟（15階：３列、１４階：４列）
外壁の作り開放廊下（共用廊下）の部分は塗装（撥水加工あり）、ベランダの内側と上部は塗装（撥水加工あり）で外側はタイル張り、他外壁はタイル張り

①費用は管理組合保有資金約１億２千万に４千万円の借入金（借金）とする
　返済金は１０年間で行う予定、借入金の各戸負担割合は不明

②工事内容：実施予定場所を文字でずらずら記載
　エレベーターの部品交換といった大物品は非対象？
　この中にはまだなんの問題もないもの、あるいは２～５年は大丈夫と思われる物
　まで含まれている（個人判断）

●個人としては借入金なしで総会に臨む

●どなたか機能が保たれ、合理化になるか下記についてご教授願います
　ベランダの外壁は２色のタイルで構築されているので１色の塗装で撥水加工処理を施すのは　有りか　否か（機能が保たれ：１５年間、合理化になる）
・ベランダの構造は長さ約６ｍ、高さ約11０ｃｍ（内側）外側を見ると約１.８ｍ、厚さ：約60ｃｍと約40ｃｍ（＝15階）

●工事内容を見ると年数が来たので無条件に修繕の対象としているようだ

以上よろしくお願いいたします。

　

[18168: 匿名さん]

大規模修繕工事については、工事費用については総会の承認を
えなければなりませんが、工事個所については主な修繕個所は
提示しますが、細かなことはその概算予算の範囲内で理事会か
修繕委員会に一任するのが普通です。
ベランダの外壁を２色から１色にするのは外観の変更になりますので、
総会の承認が必要になります。
タイルの交換は躯体補修をする際、割れたり傷んでいるものは交換
しますが、全て取り替えるものではありません。
使えるものは現状のタイルをそのまま使用します。足りないと予測した
タイルについては新しく焼いて作成します。
費用的には１色にするとなればその分新規に作成する枚数が多くなります。
１色にすれば機能が保たれ合理化になるというのは分かりません。
塗装をする際遮光性を保つために撥水塗装をすると効率が高くんりますが
費用については撥水の高い塗料が多少高くなる程度です。ほとんどが人件費
ですので、材料を変えても工事費はそんなに高くはなりません。
エレベーターや給水設備等の大型設備については、足場が必要ではないので
別の機会にやってもいいのではないでしょうか。

[18169: 匿名さん]

第1回目の大規模修繕はペンキの塗り直しと防水シートの交換くらい
一戸建てならお父さんが日曜大工でやる内容だ
素人でもできる内容だから理事会（こいつらも素人）に一任してくれ
ということだろうと思うよ
任せていいんじゃない？ただ、15階建て90戸で総工費が1億6千万というのは
施工業者に対して「いい仕事取りましたね」と言いたくなるけど

[18170: 匿名さん]

大規模修繕工事は足場を組むからね。
これにお金がかかるんだよ。

[18171: 匿名さん]

うちは15階120戸で1億2千万だった
開始から完工まで半年近くかかった