「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[181: 匿名さん]

小規模マンションであれば、理事長の長期政権も
ありでしよう。
但し、当り外れは大きいでしょうが。

[182: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので答えますけど、そこで質問しても
誰も答えてくれないでしょう。意地を張らずにこちらにいらっしゃい。
お宅の保険は、５，０００万の積立総合保険ですね。
建物の評価額は５０億ですので、推測すれば６００戸程度のマンションですかね。
地震保険はいっぱいの５０％かけてますね。
ただ、施設賠償が１名１事故１億は間違いかもね。
個賠も１億なんですか。目茶苦茶な内容ですね。
それで保険料はいくらなんですか。

[183: 匿名さん]

現在はマイナス金利の影響で、積立保険はマイナスになるので
積立保険にするマンションはありませんよ。
積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

[184: 匿名さん]

漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

[185: 匿名さん]

理事会は定期的に月１階実施し、議題については管理会社と３役が
事前に打ち合わせをしておくといいでしょう。
理事会の中では、管理会社が発言や説明することはないようにしたら
いいと思います。
全て理事会のメンバーで運営することです。
管理会社のフロントと管理員は出欠確認だけでいいと思います。

[186: 初心者さん]

>>183
>積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

詳しい説明をお願いします。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

どういうことですか？

[187: 匿名さん]

施設賠償は1億がスタンダード。タイル落ちて人死んだりしたらそれでも足りない。

個人賠償は安いマンションなら3000万円くらいあればいいんだろうけど、ウチはデカイ億ションもあるし、自転車保険の話題もあったから、1億にした。

[188: 匿名さん]

積立５，０００万円の場合の利息は１００万円程度でしょう。
それが積立保険と掛け捨て保険にした場合の保険料の差が
マイナスになるということです。ようするに掛け捨てにした方が
プラスということです。利息は勿論つきますがね。
これは築１５年以上の場合の試算ですがね。

[189: 初心者さん]

>>188 さん

積立保険の保険料構成（補償保険料と積立保険料）と予定利率による積立保険料の運用を知っている人が納得する説明ではないですね。

[190: 匿名さん]

分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。
これは築年数が１５年以上の場合です。
築年数が経過すれば保険料は築１５年から大幅に引きあげられますので。
尚、私は保険の専門家ではありませんので、詳しい方がおられたら
フォローをお願いします。

[191: 匿名さん]

マンション管理にオールマイティな者はいません。
専門的なことは、その道のプロにお任せすべきです。
マンション管理には大局的なものの見方が出来る者が
必要です。

[192: 匿名さん]

>分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
>掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。

まったく理解できない文章ですね。

[193: 匿名さん]

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

主契約の保険金額が３０億円であるならば、漏水の場合もこの金額が支払限度になります。
「はなしになりません。」とは話になりませんね。

[194: 匿名さん]

漏水のばあいの特別契約ではなかったんですか。
別々に書き込まれていましたから。
保険に詳しいのならあなたが答えればいいんですよ。
私の場合は単なるマンションの住民ですから。
ＰＡＲＴ２からこちらに移行されたんですね。
スレを続けるには、だれかが音頭をとらなければ続きませんからね。

[195: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方には自信があるんだけどね。

[196: 匿名さん]

このスレには毎日、朝と夜には必ず目を通しますし、書き込みを
しますので、質問のある方はどうぞ。

[197: 匿名さん]

保存行為の取り扱いに関しましては、全国でも問題が数多くありまして、それで標準管
理規約の改正が２０１７年にありましたので、専用使用権の管理の除外項目と併せて保存行為の
規約改正を是非検討していくべきだと思います。新設された３項から６項の検討
専用使用権のある共用部分の管理は各人で行うようになっていますが、管理組合がやっているのも
あるんではないでしょうか。
専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
網戸があります。
駐車場や駐輪場に関しては管理組合が管理をしています。

[198: 匿名さん]

　現在の２２条に標準管理規約の３項から６項を追加し、１項の管理を保存行為に変更しておくべき。
　この規定を設けておけば、今後保存行為は理事長の承認がなければできませんし、やった場合でも
経費は区分所有者負担となります。

[199: 匿名さん]

ただ、現在管理組合でやっているものをこれからは個人でやってくださいというのは
ちょっと無理があるとおもいますので、それに関しては、専用使用権の管理行為の
除外項目に規定しておく必要があります。管理規約違反をそのままにしておくことも
できませんので。

[200: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については各区分所有者の責任と負担で
やることになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が普通にやっておられると思います。
その他の専用使用権のある部分の管理が曖昧になっているようです。

[201: 匿名さん]

とくにインターホンの修理と、熱感知器の点検はいいんですが、その際の
補修工事を管理組合がやっている所も多いと聞いています。
ガス警報器については、点検も交換もガス会社がしてくれますけどね。

[202: 匿名さん]

さすがに玄関ドアを各戸でてんでバラバラに交換する事はないと思うが、インターホンは結構勝手に交換してると思う。
ただ、いろんなメーカーのいろんなタイプがまちまちにあるのは正直見栄えはよくない。

[203: 匿名さん]

インターホンを勝手に取換える事が出来るのですか。業者を教えてください。？

[204: 匿名さん]

>>202さん
玄関ドアについては不具合があるということで蝶つがいの交換はありますね。
インターホンを変えるというのは分りませんが。

[205: 匿名さん]

インターホンは玄関ホールや各戸の玄関のモニターにもつながっているし、館内
放送や消防点検を居室内に入らずに玄関のインターホンで点検ができるように
なっているので、変える意味がないですよね。
現在のモニターは大きく画像もきれいですから。それにいろんな機能もついているし。

[206: 匿名さん]

色々な機能が付いていないから変えたいのですが、どうすればいいのでしょう。

[207: マンション住民さん]

専用使用権付き共用部分

[208: 匿名さん]

>>206さん
インターホンが共用玄関のモニターに写るんであれば業者に相談すれば
いろんな機能をつけることもできると思いますよ。
留守電機能や撮影とかモニターに訪問客が写るとか。
自分の部屋だけの機能をかえることについては問題はないと思います。
別に共用部分の変更にもあたらないですし。
しかし、難しいかもしれませんね。

[209: 匿名さん]

古いインターホンというか、１５年以上経過しているんなら
新しいのに変えたらいいよ。
アイホンの一番新しいのでも、１基９万円、パナソニックなら
８万円程度だからね。

[210: 初心者さん]

>>197
>専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
>網戸があります。

あなたのマンションの管理規約では、これらが専用使用権のある共用部分であると規定されているのでしょうか？

[211: 匿名さん]

>>210さん
管理規約に共用部分の範囲として規定されていますよ。
みなさんのマンションでもそのように規定されているんではないですか。
規約の文面ではなく、共用部分の範囲として別表で表記されていると思いますよ。

[212: 匿名さん]

>>210さん
管理規約を確認しましたら、専有部分の範囲の中と共用部分の範囲のなかで
規定されていました。

[213: 初心者さん]

「管理規約に専用使用部分として明記されているのか？」
という質問です。

[214: 匿名さん]

>強風で窓枠とガラスが破損しましたが組合の保険
>は適用されないとの回答でした。

>理由は原因が解らないからとの回答でした。

ＰＡＲＴ２で質問がありましたので、こちらで答えます。
あちらでの質問では回答者がいませんでしょうから。
保険を申請する時の証拠は自分で見つけるものですよ。
原因が判らないからとの回答は無責任すぎますね。そんな保険会社が
あるんですか。
もう一度申請されたら保険が適用されると思いますよ。

[215: 匿名さん]

>>213さん
うちの管理規約では、「バルコニー等の専用使用権」の中に規定されていますよ。
区分所有者は、別表３に掲げるバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、庭、
ルーフバルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックスに専用使用権を
有することを承認すると。

[216: 初心者さん]

マンション標準管理規約においては、「熱感知器」、「インターホン」、「メールボックス」に専用使用権を設定していませんが、これらは専用使用権を設定していない共用部分ということですか？

[217: 匿名さん]

もうこれからはＰＡＲＴ２の質問には答えないようにします。
質問したいことがあったらＰＡＲＴ３に素直にくればいいんですよ。
ＰＡＲＴ２で質問しても誰も答えてくれないことがすぐに分りますよ。
そしてＰＡＲＴ３は毎日書き込みが続きます。
朝から午後２時ぐらいまでと夜には必ず毎日書き込みをしますので。

[218: 匿名さん]

>>216さん
標準管理規約はあくまでひな形です。
それを参考にしてそれぞれのマンションは規約を作成しているんでは
ないですか。
全て標準管理規約そのままでは無理が生じるでしょう。
標準管理規約にたりないものはプラスし、不要なものやそのマンション
にあわないものは修正をして作成していくものです。
メールボックスは規定されているんではないですか。

[219: 匿名さん]

>>216さん
多分あなたは標準管理規約の、専有部分の専用に供される設備の内共用部分内にある部分
以外のものは専有部分とするのことをいわれているのだと思います。
この規定では、玄関扉、サッシ・網戸、インターホンも専有部分となってしまいますので、
当マンションの規約では上記のように改定しています。
メールボックスは共用部分となりますね。そして専有使用権があることになります。

[220: 匿名さん]

熱感知器、インターホンに専用使用権を認めないということは、完全に
専有部分ということになります。
ということは、その設置費用や補修工事費は全て各区分所有者の負担と
いうことになります。
共用部分だから、熱感知器の点検やインターホンの設置は管理組合が
やっているんではないですか。
そして専用使用権をあたえているから、通常の管理に伴うものは各人の
責任と負担でおこなうのでしょう。

[221: 匿名さん]

熱感知器（住戸内）＝共用部分（共用部分である消防・防災設備の一部）
インターホン（住戸内）＝共用部分（共用部分であるオートロック設備の一部、消防・防災設備の一部）

専用使用部分とするかどうかは、管理組合の判断である。（専用使用部分にする場合は、管理規約に規定すればよい。）

[222: 匿名さん]

>>220
>熱感知器、インターホンに専用使用権を認めないということは、完全に
>専有部分ということになります。

こんな理屈はどこからも導き出せない。

[223: 匿名さん]

>>221さん
インターホン、熱感知器を共用部分と規定した場合はその管理は誰がするのですか。
補修工事については個人？組合？
玄関扉やサッシ、網戸も共用部分ですが、その管理は通常の管理に伴うものは各人
でおこないますよね。特にガラスの交換や網戸の張り替えは。
玄関ドアに不具合があり蝶つがいの交換をするのは各人？組合？
同じ専有部分内にある共用部分なのに、何故扱いが違うのか言われれば答えようが
ないのではないんでしょうか。
メールボックスについて、鍵が故障した場合の管理は？

[224: 匿名さん]

>>223
>インターホン、熱感知器を共用部分と規定した場合はその管理は誰がするのですか。
>補修工事については個人？組合？
>玄関扉やサッシ、網戸も共用部分ですが、その管理は通常の管理に伴うものは各人
>でおこないますよね。特にガラスの交換や網戸の張り替えは。
>玄関ドアに不具合があり蝶つがいの交換をするのは各人？組合？
>同じ専有部分内にある共用部分なのに、何故扱いが違うのか言われれば答えようが
>ないのではないんでしょうか。
>メールボックスについて、鍵が故障した場合の管理は？

管理規約等の定めに従う。

[225: 匿名さん]

>>224さん
規約がなかったらどうすればいいんですか。

[226: 匿名さん]

>>225
>規約がなかったらどうすればいいんですか。

区分所有法その他の法令の定めるところによる。また、法令に定めのない事項については、総会の決議により定めればよい。

[227: 匿名さん]

　第○○条（窓ガラス等の改良）
　　１．共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉、その他の開口部に係る改良
　　　　工事であって、防犯・防音又は断熱等の住宅の性能に資するものについては、管理組合が
　　　　その責任と負担において計画修繕としてこれを実施するものとする。

　　２．管理組合は、前項の工事を速やかに実施実施できない場合には当該工事を各区分所有者
　　　　の責任と負担において実施することについて細則を定めるものとする。
　　　この細則で一斉に管理組合として実施しない場合は各戸の責任と負担で行う旨の規定を設け
　　　ることができるとしています。

　　※建物の付属物・・・防災設備、消火設備、エレベーター、メールボックス等は規定されています。
　　　　　　　　　　　　　　　しかし、インターホン、熱感知器はこの規定にはなく、共用部分か専有部分
　　　　　　　　　　　　　　　かも明確にはされていません。
私どもの規約では、インターホン、熱感知器は専有部分と規定されていました。
そして、その管理は管理組合が行う事が出来るとなっています。

[228: 匿名さん]

>>227
>私どもの規約では、インターホン、熱感知器は専有部分と規定されていました。

>>215
>うちの管理規約では、「バルコニー等の専用使用権」の中に規定されていますよ。
>区分所有者は、別表３に掲げるバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、庭、
>ルーフバルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックスに専用使用権を
>有することを承認すると。

確認ですが、当然、>>227 さんと >>215 さんは別の方ですよね？

[229: 匿名さん]

>>228さん
それを揚げ足取りというんですよ。
確認したらそのように規定されていましたと書いているじゃないですか。
私どものマンションのことではなく、一般論を検討しているのですから。

規約や総会決議がされていない場合の取り扱いを検討しているんではないですか。
その場合のインターホンや熱感知器の補修工事はどうすればいいんですか。
専有部分内にあるインターホンや熱感知器が専有部分か共用部分とかの規定が
ない場合その補修工事の扱いが判らなかったものですから質問したのです。

[230: 匿名さん]

>>229さん
是非模範解答をお願いいたします。
みんなで検討して正解をみちびだしていくのがここのスレの目的ですから。