「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17982: 匿名さん]

戸当たりの積立金の額が平米２００円以上あると
いうことですか。
これをクリアしているマンションは少ないと思いますよ。

[17983: 匿名さん]

>>17982 匿名さん
なんでそんなくだらんことをクリアしなければならんの。小役人の発想だよ( ´艸｀)

[17984: 匿名さん]

暑さ対策の点からも積立金は多めに積むものです

[17985: 匿名さん]

>>17983 匿名さん
固定資産税の還付を受ける時の条件の一つでもあるんでね。
還付が必要なければそれに拘る必要はないよ。

[17986: 匿名さん]

>>17985 匿名さん
それがくだらないと言っている。

[17987: 匿名さん]

だから還付が必要なければやらなければいいだけのことだよ。
しかし、修繕積立金は必要な金額は確保しておく必要はある。

[17988: 匿名さん]

>>17987 匿名さん
だからそんなことはくだらんと言っている。

[17989: 匿名さん]

くだらんといっても、修繕委員会としては取り組まなければ
何故やらないんだと苦情がでるからね。

[17990: 匿名さん]

固定資産税の還付ができる手続きの書類を作成までは
修繕委員会としてはやらなければね。
還付を受けるか受けないかの申請をするかどうかは
各人の勝手だけどね。

[17991: 匿名さん]

固定資産の評価額が５，０００万円なら東京の場合は
２分の１の還付だから、5,000万円×1.4%×２分１＝350,000円
たいした金額ではないけど、住民にとっては手続きをしなかったら
修全委員がたたかれるからね。

[17992: 匿名さん]

マンションとしては、還付手続きの交渉をして個人が
申請する資料の交付まではしてやらないとね。
面倒くさい者は還付手続きをしなければいいだけのこと。

[17993: 匿名さん]

現在のところ、宮崎市は「マンション管理適正化推進計画」を未作成（令和6年度以降作成予定）である。

[17994: 匿名さん]

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。
**********************************
将来の解体費用を積み立てています。
**********************************

[17995: 匿名さん]

自分たちのマンションの新管理方式が どれなのか分かっていますか。

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[17996: 匿名さん]

マンションの住民は意外としらないんですよね。
輪番制の理事だから当たり前といえば当たり前かも知れないが。
マンション管理のイロハのイだから、これぐらいは知らないとね。
重要事項の説明書には書いてあるので確認してみてください。

[17997: 匿名さん]

マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）

[17998: 販売関係者さん]

管理者等を名義人にすることもできるんですか。

[17999: 匿名さん]

シュフーズ
タワーマンション購入は後悔だらけ！？7つの大きなデメリットを解説
シュフーズ の意見 ? 1 時間前

c シュフーズ
タワーマンションの一室を購入するということは、一世一代の大きな買い物になるという人が大半です。タワーマンションを購入した後で後悔しても、すぐに売却するわけにもいかず、大きな損失が残ってしまいます。

タワーマンションを購入する前に知っておくべきデメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか？

c シュフーズ
タワーマンションの購入で直面する可能性があるデメリットは、以下の通りです。
1.管理費や修繕費が高い
タワーマンションは、管理費は修繕費が高くなりやすいです。

・管理費が高い理由…エレベーターや共用スペースなどの管理費、コンシェルジュなどの人件費がかかる

・修繕費が高い理由…高層階の修繕にはお金がかかりやすい

修繕費は、大きな修繕工事をするたびに高くなりやすい傾向があります。

2.隣接している住民とのトラブルが起きやすい
タワーマンションに限らず、一般的なマンションやアパートも近隣住民とのトラブルは起きやすいものです。

・騒音トラブル

・ゴミの不法投棄などによる、汚れや臭いなど

近隣住民との距離が近いからこそ、どうしてもトラブルが起きやすくなってしまいます。

3.洗濯物の外干しができない階層がある
高層階になると、洗濯物を干すことが難しくなります。

・飛んでいった洗濯物を紛失してしまう

・小さなものであっても、落下したら下を歩く人に当たると重症のケガを負わせてしまうため

外干しで洗濯物を乾かすのが好きな人にとっては、少し不便かもしれません。

4.外出するまで時間がかかる
タワーマンションは、玄関を出ればすぐに外出できるというわけではありません。共同通路を通り、朝は混雑するエレベーターに乗り、エントランスを抜けて初めて外出できます。そのため、インドア派の人にとっては、外出そのものが億劫だと感じやすくなる可能性があります。

5.災害時不便
災害時、タワーマンションは以下のようなことが起きるかもしれません。

・エレベーターが使用できず、階段を使わなければならなくなる

・上層階になるほど、地震の揺れが大きくなりやすい

・下層階は、浸水被害に遭いやすい

・停電で給水ポンプが使えなくなると、水が出ないなど

水害や地震は、私たちの生活から切り離すことができないため、他人事で済ませてしまうのは危険です。

6.WiFiやネット通信が遅れがち
日常生活を送るのに欠かせない、ネット通信やWiFi。タワーマンションに住んでいると、遅延したりつながりにくい現象が起こりやすくなります。多くの人が暮らす場所なので、全員が同時にネット回線を利用すると、回線が混雑しやすくなるためです。

7.子どもの事故
高層階になればなるほど、子どもの事故には注意が必要です。

・エレベーターの乗り降り

・拉致や連れ去り

・転落など

小学校入学までは親がしっかりとついているので、親が目を離さなければ安全は確保されやすいです。しかし、小学校入学以降は、子どもが自分で行動する機会が増えるため、事故に遭う確率も上がります。

タワーマンションを購入することのメリット

c シュフーズ
タワーマンションを購入するメリットは、以下の通りです。

・ステータスが高い

・日当たりがよい

・眺めがいい

・セキュリティがしっかりしている

・共用スペースの利用が可能

・生活しやすい環境が、整っているなど

タワーマンションの周辺には、スーパーや駅、レジャー施設などが立ち並んでいることが多いです。生活しやすく、子育てもしやすいと感じている人も多くいます。

まとめ
タワーマンションの購入には、メリットだけでなくデメリットも複数あります。家族の状態や収入とのバランスなどを考慮して、タワーマンションの購入を検討しましょう。

[18000: 匿名さん]

タワーマンションの２階に住んでる奴ってどういう神経の持ち主？

[18001: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[18002: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式がベターですね。
同じ条件での相見積もりが取れるのと、監理業務をしてくれます
からね。
それに、長期修繕計画の洗い直しでも効果的ですから。

[18003: 匿名さん]

ファイナンシャルフィールド
中古マンション、どんなところを重視して購入した？ 後悔しているところは？
ファイナンシャルフィールド の意見 ? 昨日 15:00

みんなが中古マンション購入時に重視した点とは？
株式会社ESTGROUP（エストグループ）の調査によると、自宅用に中古マンションを購入した人が重視した点は次のとおりです。

__・周辺環境

・間取り

・築年数

・日当たりの良さ
・広さ__

多くの購入者が駅近、職場まで電車で30分以内など通勤の利便性と病院や商業施設へのアクセスの良さなど周辺環境を重視しています。周辺環境は住みやすさとも深く関わることから、大事なチェック項目と言えるでしょう。

周辺環境以外では、全体的に室内の使い勝手をチェックする傾向にあることが分かりました。「予算・立地・広さ」の3要素のバランスを見て、自分の希望に叶った中古マンションを見つけている人が多いようです。

確認不足で購入後に後悔している点とは？
自分の希望に叶った中古マンションを購入したにもかかわらず、実際に住むとどのような点が気になるのでしょうか？ 同社の調査によると、購入時に見落としており多くの人が後悔している点は次のとおりです。

__・今後の修繕計画を確認していなかった

・収納の使い勝手が気になる

・周囲の住人の生活音や往来の音が気になる__

ではそれぞれの点について詳しく見ていきましょう。

今後の修繕計画を確認していなかった
多くの人が中古マンション購入前によく確認していなかったのが、長期修繕計画や管理規約などの書類です。

ある程度の築年数が経っていると、購入してから管理費や修繕積立金が大幅に値上がりする可能性があります。逆に修繕計画がなくても、住み続けることに不安を感じるでしょう。

収納の使い勝手が気になる
内見時に収納の広さなどを確認していても、実際には自分の持ち物の量が多くて入り切らないという見落としです。また十分な収納スペースはあっても実際の生活導線上になく、収納したいところに収納できないとストレスを感じます。

入居後に収納家具を増やすと部屋が狭くなるので、内見時にどこに何を収納するのかイメージしながらチェックすると良いでしょう。

周囲の住人の生活音や往来の音が気になる
音は「壁」「床」「窓」を通して生活空間に入り込みます。分譲マンションだから賃貸マンションよりも防音性が高いと信じ込まないようにしましょう。逆に自分が出す生活音が、周囲の住人から迷惑に思われることもあります。

失敗しない中古マンション選びの3つのポイント
ご紹介した調査結果も踏まえつつ、失敗しない中古マンションの選び方として次の3つのポイントをご紹介します。

__・ライフスタイルを考慮し購入目的を明確にする

・内見で周辺環境や生活導線、管理状況を確認する

・住んでからのランニングコストを把握する__

住んでから後悔しないためにも、それぞれのポイントを押さえておきましょう。

ライフスタイルを考慮し購入目的を明確にする
なぜ中古マンションを購入するのか、ライフスタイルに合わせて購入する目的を明確にしましょう。「通勤しやすい」「子育てしやすい」など、購入する目的に合わせて立地を絞り込みます。

次に間取りや周辺環境などの希望条件を決め、予算を立てたうえで中古マンションを探すことが大切です。

内見で周辺環境や生活導線、管理状況を確認する
内見では部屋の中だけでなく、エントランスやゴミ置き場の管理状況、日当たり・環境音や同じマンションに住んでいる人も確認します。曜日や時間帯を変えて周辺環境を購入前に、チェックしておくことも大切です。

また間取りや設備だけでなく、生活導線を考慮しながら収納の使い勝手もチェックしましょう。

住んでからのランニングコストを把握する
購入後、住宅ローン以外に毎月支払いが必要なものとして管理費と修繕積立金が挙げられます。また6月頃になるとその年の固定資産税と都市計画税の通知が市区町村から届くので、およその額を事前に把握しておきましょう。

できれば何回か内見するのがおすすめ
中古マンションの購入は、長く暮らすことを前提に資産を購入するものです。できれば購入前に気になる物件を何度か内見するようおすすめします。

また時間帯が変わると印象が変わるかもしれません。人通りが落ち着く夕方から夜の時間帯に、目当ての中古マンション周辺の環境をチェックしておくことも大切です。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

[18004: 匿名さん]

単なるコピペか

[18005: 匿名さん]

それにしても最近の工事費と工賃の高騰はすさまじい。
今までの修繕積立金では対応できない状況です。
再度長期修繕計画の洗い直しをして、必要な工事費を算出
すべきです。

[18006: 匿名さん]

>>18005 匿名さん
YCCの修正（実質）で今年後半から来年にかけて円高でインフレは超加速する。現金や預金は紙切れになる。

[18007: 匿名さん]

単なる予想でしょう。
長期修繕計画は３０年間で計画します。
２０年後、３０年後の経済予測はたてられません。
工事の計画は現在の状況で判断すべきです。
そのために、洗い直しを時々やるんでしょう。

[18008: 匿名さん]

>>18007 匿名さん
予想ではない。投稿文をよく読め。
２０年や３０年先のことは
一言も書いてはいない。
当用漢字が読めないのか。

[18009: 匿名さん]

>>18004 匿名さん

それがどうした
中途半端な投稿を補っているのだよ
コピペとは同じスレに投稿してあるのを何度も投稿していることだ。

[18010: 匿名さん]

>>18005 匿名さん
そうなの
今月中には大規模修繕工事の案を提出（臨時総会開催）予定になっているが
ビックリするような内容になっているかな？

[18011: 匿名さん]

高騰しているのは「最近」であって20年30年後はどうなるか分からないですよね
それなのに長期修繕計画を洗いなおすんですか？

[18012: 匿名さん]

>>18010 匿名さん
高いか安いかはプロでないと理解できないが、２回目３回目であれば以前の工事費明細を比較すれば簡単にわかる。多分、相当高いはずです。

[18013: 匿名さん]

>>18011 匿名さん
最近の相場で洗い直しをするんですよ。
２０年後、３０年後のことは分からないでしょう。
現在の相場が大幅に値上げしているので現在時点の工事費で
洗い直しをすればいいんです。

[18014: 匿名さん]

株式相場と同じである

[18015: 匿名さん]

>>18014 匿名さん
そんなに単純ではない。
日銀の市場操作後も一向に逆イールドは
解消される気配がない。
米国では地銀の破綻が相次いでその後の
報道がないまま株価は上昇し続けている。
最近では米国大手の運送業が倒産してい
る。隠れたところで静かに信用収縮が起
きている。
株価は暴落して経済は破綻してスタグレ
ーションが起きる前兆である。
今度はトイレットペーパー事件とは桁が
違う。どうする●●

[18016: 匿名さん]

金現物がたんとあるから大丈夫

[18017: 匿名さん]

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

[18018: 匿名さん]

? こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

? 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[18019: 周辺住民さん]

少額訴訟と支払い督促は理事で十分できます。
分からなければ、相談窓口で聞いてください。
丁寧に教えてくれます。

[18020: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[18021: 匿名さん]

相続についても司法書士とかに依頼しなくても自分でできます。
遺産分割協議依頼書の作成はネットで調べられます。
これも法務局にいけば窓口の相談係が丁寧に教えてくれます。

[18022: 匿名さん]

>>18017 匿名さん
実際は少額訴訟の利用度は少ない。
どちらかというと、支払督促のほうが利用度は高い。

[18023: 匿名さん]

滞納する奴がいるようなマンションは買わないほうがいい

[18024: 匿名さん]

>>18018 匿名さん
>この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえができます。

だれが、この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいくのですか？

[18025: 匿名さん]

理事長と副理事長と管理人

[18026: 匿名さん]

>>18024 匿名さん
あなたでもいいんですよ。
それぐらいはできるでしょう。

[18027: 匿名さん]

>>18026 匿名さん

債権者である管理組合が、第三債務者（会社や銀行）に対して支払い請求をするのは、どのタイミングでしょうか？

[18028: 口コミ知りたいさん]

滞納金の請求は管理会社に一任してると
思いますが、みなさんは具体的にどの様にされているかご存知でしょうか？

[18029: 匿名さん]

電話での督促が中心です。

[18030: 匿名さん]

通勤登校時にインターホンに向かって「〇〇さ～ん、管理費払ってくださ～い」と
数回繰り返すのが効果的です

[18031: 匿名さん]

まあ、この季節は生ごみ置き場のゴキブリ対策をしっかりやることだな
督促なんかいつでもできる