「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17962: 匿名さん]

さや管ヘッダー方式は。

[17963: 匿名さん]

>>17960 匿名さん
＞汚水管は管材の長さが３０ｃｍ程度と短い
薄識だねー

[17964: 匿名さん]

日銀総裁会見でYCCをいじったので株価は
６００円近く暴落した。
ところが先物が高騰したのであわてて現物
日本株を大量購入した。
引け前は現物はー１００円前後に高騰した。
今夜のニューヨーク市場は高めで落ち着き
来週は日本株現物は高騰するとの推測で参
戦した。
今日は仲間の組合員が殺到するでしょう。
これが本当の投資家である。
組合資金を頭を使って運用したら何倍にも
なって帰ってくる。
これが本当の管理者の仕事である。
使うことばかりを考えないで組合員の資産
を増やしてやる管理者になりなさい。

[17965: 匿名さん]

>>17964 匿名さん
他人の財産などあてにせず、おのれの備蓄を使うのが理想の投資家。
管理者程度では他人の財産を勝手に運用できません。
総会での特別決議が必要です。

[17966: 匿名さん]

>>17965 匿名さん
他人の財産をあてにするの用語を理解して
いないようだ。
組合員の懐をあてにして理屈をこねる偽物
にはなりたくないよ。
組合には提案し続ける。
投資は博打ではない。頭脳勝負だ。
優秀な組合員が必ずいますよ。

[17967: 匿名さん]

>>17966 匿名さん
だから偽善者ぶらないで、おのれの全財産でやるのが妥当。
剰余金を組合に寄付すればいい。
節税のために。

[17968: 匿名さん]

投資をして必ず儲けるのであれば、証券会社やトレーダーは
いらない。
確実に儲かるのなら、その本人は１０億とか１００億の金はすでに
もっているだろうし、今後もその１０倍とか１００倍の財産が増える
のでマンションの小金をあてにするのはやめなよ。

[17969: 匿名さん]

投資はギャンブルに近いよ。
儲かるより損をする方が多いから証券会社は成り立っているんだよ。
バクチと一緒。胴元が必ず儲かるようになっている。
宝くじもね。

[17970: 匿名さん]

僕も株はもう３０年以上やっているので、以前ここで相手を
してやったことがあったんたげど、もう相手にはしないよ。

[17971: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[17972: 匿名さん]

日銀の会合結果次第

[17973: 匿名さん]

滞納問題も大事だが窃盗・傷害事件対応も大事だと思う。月一の頻度で起こっている。

[17974: 匿名さん]

しかし、窃盗とか傷害事件はマンションの管理とは
関係ないからね。

[17975: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[17976: 匿名さん]

「マンション長寿命化促進税制」打合せ事項

１　申告手続き ①～④の補足資料は必要ないのか
提出書類は、国交省ホームページのひな型で提出

①大規模修繕等証明書 補足資料 　請負契約書（仕様書含む）
②過去工事証明書 補足資料 　請負契約書（仕様書含む）
　　　　工事時には必ず請負契約書が交わされ、修繕個所や仕様等が明記されている。
③修繕積立金引き上げ証明書 　総会の議案書や管理規約別表に記載
④助言・指導内容実施等証明書 　区・市が準備
⑤固定資産税減額申告書 　各人が窓口で取得
⑥その他 区・市の追加条件の書類

２　不公平感 管理計画の認定基準は自治体に権限を委ねている。
①令和３年以前に長期修繕計画書を作成し、必要修繕積立金の確保ができている
　マンションは摘要対象外ということ。 認定条件は自治体に権限を委譲
　令和７年３月以降はこの制度は終わるのか。
②管理計画の認定制度を取り入れている自治体のマンションのみが対象

③長寿命化工事対象箇所
　　　＊床防水工事 開放廊下、ベランダ、階段
　　　＊屋根防水工事 屋上、ルーフバルコニー
　　　＊外壁塗装等工事 躯体補修、タイルの交換、高圧洗浄
　　大規模修繕工事を計画する場合は、それ以外の工事が含まれます。
　　　　例：ベランダの工事（窓枠シーリング、軒天・壁の塗装、隔壁版の交換等）

　　認定するのは県の長だが、認定制度に参加とか、還付率、自治体独自の追加
　条件とかは地方自治体に権限が委ねられています。
　　税制を設けた目的は同じなのに、期間や地域、還付率に差があるのは不公平。
　　管理計画認定制度の認定基準の見直しが今秋検討されるとのこと。

[17977: 匿名さん]

上記内容は、現在行政と話し合った内容です。
行政側にかなりの権限があたえられている印象を受けました。

[17978: 匿名さん]

ただ、修繕積立金の額については以前よりかなり
ハードルが高くなっています。

[17979: 匿名さん]

　※計画期間全体における修繕積立金の平均額の算出方法（㎡当たり月単価）

　　１）改訂修繕積立金
（算出式） 計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）
Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ

Ａ：計画期間当初における修繕積立金の残高（円）　
Ｂ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）
Ｃ：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円）
Ｘ：マンションの総専有床面積（㎡）
Ｙ：長期修繕計画の計画期間（ヶ月）
Ｚ：計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）

　10,000㎡以上～ 20,000㎡未満
200円～330円／㎡・月 　　　　平均　　271円／㎡・月

[17980: 匿名さん]

この計算式で積立金がオーバーしているマンションは
すくないのでは。
うちのマンションは余裕があると思っていたけどぎり
セーフだった。

[17981: 匿名さん]

工事業者にボラれなければ大丈夫

[17982: 匿名さん]

戸当たりの積立金の額が平米２００円以上あると
いうことですか。
これをクリアしているマンションは少ないと思いますよ。

[17983: 匿名さん]

>>17982 匿名さん
なんでそんなくだらんことをクリアしなければならんの。小役人の発想だよ( ´艸｀)

[17984: 匿名さん]

暑さ対策の点からも積立金は多めに積むものです

[17985: 匿名さん]

>>17983 匿名さん
固定資産税の還付を受ける時の条件の一つでもあるんでね。
還付が必要なければそれに拘る必要はないよ。

[17986: 匿名さん]

>>17985 匿名さん
それがくだらないと言っている。

[17987: 匿名さん]

だから還付が必要なければやらなければいいだけのことだよ。
しかし、修繕積立金は必要な金額は確保しておく必要はある。

[17988: 匿名さん]

>>17987 匿名さん
だからそんなことはくだらんと言っている。

[17989: 匿名さん]

くだらんといっても、修繕委員会としては取り組まなければ
何故やらないんだと苦情がでるからね。

[17990: 匿名さん]

固定資産税の還付ができる手続きの書類を作成までは
修繕委員会としてはやらなければね。
還付を受けるか受けないかの申請をするかどうかは
各人の勝手だけどね。

[17991: 匿名さん]

固定資産の評価額が５，０００万円なら東京の場合は
２分の１の還付だから、5,000万円×1.4%×２分１＝350,000円
たいした金額ではないけど、住民にとっては手続きをしなかったら
修全委員がたたかれるからね。

[17992: 匿名さん]

マンションとしては、還付手続きの交渉をして個人が
申請する資料の交付まではしてやらないとね。
面倒くさい者は還付手続きをしなければいいだけのこと。

[17993: 匿名さん]

現在のところ、宮崎市は「マンション管理適正化推進計画」を未作成（令和6年度以降作成予定）である。

[17994: 匿名さん]

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。
**********************************
将来の解体費用を積み立てています。
**********************************

[17995: 匿名さん]

自分たちのマンションの新管理方式が どれなのか分かっていますか。

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[17996: 匿名さん]

マンションの住民は意外としらないんですよね。
輪番制の理事だから当たり前といえば当たり前かも知れないが。
マンション管理のイロハのイだから、これぐらいは知らないとね。
重要事項の説明書には書いてあるので確認してみてください。

[17997: 匿名さん]

マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）

[17998: 販売関係者さん]

管理者等を名義人にすることもできるんですか。

[17999: 匿名さん]

シュフーズ
タワーマンション購入は後悔だらけ！？7つの大きなデメリットを解説
シュフーズ の意見 ? 1 時間前

c シュフーズ
タワーマンションの一室を購入するということは、一世一代の大きな買い物になるという人が大半です。タワーマンションを購入した後で後悔しても、すぐに売却するわけにもいかず、大きな損失が残ってしまいます。

タワーマンションを購入する前に知っておくべきデメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか？

c シュフーズ
タワーマンションの購入で直面する可能性があるデメリットは、以下の通りです。
1.管理費や修繕費が高い
タワーマンションは、管理費は修繕費が高くなりやすいです。

・管理費が高い理由…エレベーターや共用スペースなどの管理費、コンシェルジュなどの人件費がかかる

・修繕費が高い理由…高層階の修繕にはお金がかかりやすい

修繕費は、大きな修繕工事をするたびに高くなりやすい傾向があります。

2.隣接している住民とのトラブルが起きやすい
タワーマンションに限らず、一般的なマンションやアパートも近隣住民とのトラブルは起きやすいものです。

・騒音トラブル

・ゴミの不法投棄などによる、汚れや臭いなど

近隣住民との距離が近いからこそ、どうしてもトラブルが起きやすくなってしまいます。

3.洗濯物の外干しができない階層がある
高層階になると、洗濯物を干すことが難しくなります。

・飛んでいった洗濯物を紛失してしまう

・小さなものであっても、落下したら下を歩く人に当たると重症のケガを負わせてしまうため

外干しで洗濯物を乾かすのが好きな人にとっては、少し不便かもしれません。

4.外出するまで時間がかかる
タワーマンションは、玄関を出ればすぐに外出できるというわけではありません。共同通路を通り、朝は混雑するエレベーターに乗り、エントランスを抜けて初めて外出できます。そのため、インドア派の人にとっては、外出そのものが億劫だと感じやすくなる可能性があります。

5.災害時不便
災害時、タワーマンションは以下のようなことが起きるかもしれません。

・エレベーターが使用できず、階段を使わなければならなくなる

・上層階になるほど、地震の揺れが大きくなりやすい

・下層階は、浸水被害に遭いやすい

・停電で給水ポンプが使えなくなると、水が出ないなど

水害や地震は、私たちの生活から切り離すことができないため、他人事で済ませてしまうのは危険です。

6.WiFiやネット通信が遅れがち
日常生活を送るのに欠かせない、ネット通信やWiFi。タワーマンションに住んでいると、遅延したりつながりにくい現象が起こりやすくなります。多くの人が暮らす場所なので、全員が同時にネット回線を利用すると、回線が混雑しやすくなるためです。

7.子どもの事故
高層階になればなるほど、子どもの事故には注意が必要です。

・エレベーターの乗り降り

・拉致や連れ去り

・転落など

小学校入学までは親がしっかりとついているので、親が目を離さなければ安全は確保されやすいです。しかし、小学校入学以降は、子どもが自分で行動する機会が増えるため、事故に遭う確率も上がります。

タワーマンションを購入することのメリット

c シュフーズ
タワーマンションを購入するメリットは、以下の通りです。

・ステータスが高い

・日当たりがよい

・眺めがいい

・セキュリティがしっかりしている

・共用スペースの利用が可能

・生活しやすい環境が、整っているなど

タワーマンションの周辺には、スーパーや駅、レジャー施設などが立ち並んでいることが多いです。生活しやすく、子育てもしやすいと感じている人も多くいます。

まとめ
タワーマンションの購入には、メリットだけでなくデメリットも複数あります。家族の状態や収入とのバランスなどを考慮して、タワーマンションの購入を検討しましょう。

[18000: 匿名さん]

タワーマンションの２階に住んでる奴ってどういう神経の持ち主？

[18001: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[18002: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式がベターですね。
同じ条件での相見積もりが取れるのと、監理業務をしてくれます
からね。
それに、長期修繕計画の洗い直しでも効果的ですから。

[18003: 匿名さん]

ファイナンシャルフィールド
中古マンション、どんなところを重視して購入した？ 後悔しているところは？
ファイナンシャルフィールド の意見 ? 昨日 15:00

みんなが中古マンション購入時に重視した点とは？
株式会社ESTGROUP（エストグループ）の調査によると、自宅用に中古マンションを購入した人が重視した点は次のとおりです。

__・周辺環境

・間取り

・築年数

・日当たりの良さ
・広さ__

多くの購入者が駅近、職場まで電車で30分以内など通勤の利便性と病院や商業施設へのアクセスの良さなど周辺環境を重視しています。周辺環境は住みやすさとも深く関わることから、大事なチェック項目と言えるでしょう。

周辺環境以外では、全体的に室内の使い勝手をチェックする傾向にあることが分かりました。「予算・立地・広さ」の3要素のバランスを見て、自分の希望に叶った中古マンションを見つけている人が多いようです。

確認不足で購入後に後悔している点とは？
自分の希望に叶った中古マンションを購入したにもかかわらず、実際に住むとどのような点が気になるのでしょうか？ 同社の調査によると、購入時に見落としており多くの人が後悔している点は次のとおりです。

__・今後の修繕計画を確認していなかった

・収納の使い勝手が気になる

・周囲の住人の生活音や往来の音が気になる__

ではそれぞれの点について詳しく見ていきましょう。

今後の修繕計画を確認していなかった
多くの人が中古マンション購入前によく確認していなかったのが、長期修繕計画や管理規約などの書類です。

ある程度の築年数が経っていると、購入してから管理費や修繕積立金が大幅に値上がりする可能性があります。逆に修繕計画がなくても、住み続けることに不安を感じるでしょう。

収納の使い勝手が気になる
内見時に収納の広さなどを確認していても、実際には自分の持ち物の量が多くて入り切らないという見落としです。また十分な収納スペースはあっても実際の生活導線上になく、収納したいところに収納できないとストレスを感じます。

入居後に収納家具を増やすと部屋が狭くなるので、内見時にどこに何を収納するのかイメージしながらチェックすると良いでしょう。

周囲の住人の生活音や往来の音が気になる
音は「壁」「床」「窓」を通して生活空間に入り込みます。分譲マンションだから賃貸マンションよりも防音性が高いと信じ込まないようにしましょう。逆に自分が出す生活音が、周囲の住人から迷惑に思われることもあります。

失敗しない中古マンション選びの3つのポイント
ご紹介した調査結果も踏まえつつ、失敗しない中古マンションの選び方として次の3つのポイントをご紹介します。

__・ライフスタイルを考慮し購入目的を明確にする

・内見で周辺環境や生活導線、管理状況を確認する

・住んでからのランニングコストを把握する__

住んでから後悔しないためにも、それぞれのポイントを押さえておきましょう。

ライフスタイルを考慮し購入目的を明確にする
なぜ中古マンションを購入するのか、ライフスタイルに合わせて購入する目的を明確にしましょう。「通勤しやすい」「子育てしやすい」など、購入する目的に合わせて立地を絞り込みます。

次に間取りや周辺環境などの希望条件を決め、予算を立てたうえで中古マンションを探すことが大切です。

内見で周辺環境や生活導線、管理状況を確認する
内見では部屋の中だけでなく、エントランスやゴミ置き場の管理状況、日当たり・環境音や同じマンションに住んでいる人も確認します。曜日や時間帯を変えて周辺環境を購入前に、チェックしておくことも大切です。

また間取りや設備だけでなく、生活導線を考慮しながら収納の使い勝手もチェックしましょう。

住んでからのランニングコストを把握する
購入後、住宅ローン以外に毎月支払いが必要なものとして管理費と修繕積立金が挙げられます。また6月頃になるとその年の固定資産税と都市計画税の通知が市区町村から届くので、およその額を事前に把握しておきましょう。

できれば何回か内見するのがおすすめ
中古マンションの購入は、長く暮らすことを前提に資産を購入するものです。できれば購入前に気になる物件を何度か内見するようおすすめします。

また時間帯が変わると印象が変わるかもしれません。人通りが落ち着く夕方から夜の時間帯に、目当ての中古マンション周辺の環境をチェックしておくことも大切です。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

[18004: 匿名さん]

単なるコピペか

[18005: 匿名さん]

それにしても最近の工事費と工賃の高騰はすさまじい。
今までの修繕積立金では対応できない状況です。
再度長期修繕計画の洗い直しをして、必要な工事費を算出
すべきです。

[18006: 匿名さん]

>>18005 匿名さん
YCCの修正（実質）で今年後半から来年にかけて円高でインフレは超加速する。現金や預金は紙切れになる。

[18007: 匿名さん]

単なる予想でしょう。
長期修繕計画は３０年間で計画します。
２０年後、３０年後の経済予測はたてられません。
工事の計画は現在の状況で判断すべきです。
そのために、洗い直しを時々やるんでしょう。

[18008: 匿名さん]

>>18007 匿名さん
予想ではない。投稿文をよく読め。
２０年や３０年先のことは
一言も書いてはいない。
当用漢字が読めないのか。

[18009: 匿名さん]

>>18004 匿名さん

それがどうした
中途半端な投稿を補っているのだよ
コピペとは同じスレに投稿してあるのを何度も投稿していることだ。

[18010: 匿名さん]

>>18005 匿名さん
そうなの
今月中には大規模修繕工事の案を提出（臨時総会開催）予定になっているが
ビックリするような内容になっているかな？

[18011: 匿名さん]

高騰しているのは「最近」であって20年30年後はどうなるか分からないですよね
それなのに長期修繕計画を洗いなおすんですか？