「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17901: 匿名さん]

>>17891 匿名さん
俺の女房だよ。奇麗だろう。
でもカマキリだから用心してよね。

[17902: 匿名さん]

区分所有法の改正で、区分所有者の義務（区分所有者の責務）の明文化が検討されている。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
（令和５年７月　法務省民事局参事官室）より。

第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策

４ 管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
　区分所有建物の管理に関する区分所有者の義務に関し、次のような規律を設けることについて、引き続き検討する。

　区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行うことができるよう、相互に協力しなければならない。

（注）本文とは別に、区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行わなければならないものとする案もある。


（補足説明）
１　区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成するとされ、法律上当然に、その団体の構成員となることとされている（区分所有法第３条）。

　そして、現行法上は、区分所有者は、その団体の構成員として、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことが「できる」という形で、その権利に着目した規律とされている。

　もっとも、その内実は、共用部分に関しては多数決原理が多く導入され、区分所有者は、管理に関する事項の決定を含め、民法の原則よりも共用部分に関する共有持分権の行使を強く制約されている。また、専有部分の所有権に関しても、共用部分等につき他の区分所有者に対して負う債務について、区分所有権等の上に先取特権の負担を負うこととされるなど、民法の原則よりも強い制約を課せられている。

　こうした区分所有権への制約は、これまで、「団体的拘束」などと表現されてきたが、その実質は、物理的に一体のものである一棟の建物を区分して所有し、共用部分を共有し、敷地や附属施設を共同して使用する者として、区分所有者が必然的にこれらの物を相互に協力して管理しなければならない一般的義務を負うことを前提に、その具体的発露として、区分所有権を制約する各種の規律が設けられていると見る余地があると考えられる。

２　近年、いわゆる「二つの老い」が進行し、建物、その敷地や附属施設の所有者不明化・非居住化が進んでいる。こうした社会経済情勢を踏まえると、区分所有法が前提としてきた上記の意味での区分所有者の一般的義務を、明文で定める必要性があると考えられる。

　そこで、試案第１の４では、区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行うことができるよう、相互に協力しなければならない旨の規律を明文化することを提案している。

　この規律に違反することで、何らかの具体的効果を発生させることを想定するものではないが、規約や集会の決議の定めの解釈が問題となる場面で、この規律が解釈の指針となることもあり得るものと思われる。

３　これに対し、区分所有者の義務の内容につき、区分所有者相互間の協力義務とするのではなく、建物並びにその敷地及び附属施設を適正かつ円滑に管理する義務とすべきという案もあることから、試案第１の４（注）で注記している。

　これに対しては、所有者が建物の管理を適正かつ円滑に行わなければならないのは、区分所有建物に限られるものではないところ、現行法制において建物一般の管理義務についての規律がないのに、区分所有建物に限って、区分所有法に管理義務に関する規律を設けることには慎重な検討が必要であるとの指摘がある。

[17903: 匿名さん]

>>17896 匿名さん
役員にならなければならないなどとは書かれていない。
法律条文をよく理解しよう。

[17904: 匿名さん]

>>17902 匿名さん
区分建物に関する区分所有者の意思表示の扱いに問題点は潜んでいる。

[17905: 匿名さん]

２：６：２の法則（働きアリの法則）が成り立つならば、約２割のフリーライダーがいることになる。
しかし、戸数が少ないマンションでも成り立つのだろうか？

[17906: 匿名さん]

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分
所管省庁 法務省

区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月　法務省民事局参事官室


　本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。

[17907: 匿名さん]

昨年度まで駐車場使用料の１割を修繕積立金会計に、９割を管理費会計に、それぞれ入れていたのだが、駐車場利用組合員の中から「駐車場使用料の大半を駐車場の維持管理と無関係のところに使うのはおかしい」との声が上がり、先般の総会で１：９の比率を３：７にすることで決着した。まあ、それでも駐車場利用組合員が余分なコストを負担していることには変わりはないのだがｗ

[17908: 匿名さん]

本来なら駐車場使用料収入は駐車場の保守点検費用に充て、余った金額は将来の駐車場整備のために積み立てるのが筋なのだろうが、それでは芸がない。マンションを売りさばくには毎月の管理費を低くすることが効果的なので、使用料収入を管理費会計に入れると、その分管理費を低くすることができる。何のことはない、低くなった分は駐車場を利用する組合員が負担しているのである。これは多くのマンションで見られる販売手法である。

[17909: 匿名さん]

マンションのチラシには毎月の管理費は記載されているが、駐車場駐輪場の使用料まで記載しているケースは少ない。購入者は管理費の額を見て「今住んでるマンションより安い」「賃貸の家賃より安い」に惹かれて購入する。購入した後で毎月の駐車場使用料〇万円と言われて激高しても、契約済だからどうにもならない。元々駐車場料金を払っている連中なら「そんなもんだ」で済んでしまうことも多かろう。特に駐車場が余ってるようなマンションで駐車場使用料を払ってるのは〇〇だよｗ

[17910: 匿名さん]

>>17908 匿名さん
うちの駐車場は平置きなので、費用は殆どかからない。
使用利用は、修繕積立金に充当しているので、修繕積立金が
安くて済んでいる。
使用料を無料にすれば、その分積立金を上げなければならない。

[17911: 匿名さん]

>>17909 匿名さん
マンションの駐車料金が高いのなら、近辺の駐車場を
借りたらいいのでは。
マンションで駐車場の借りてがなくなれば、外部の者に
貸し出せばいいよ。

[17912: 匿名さん]

厄介なことになりそうな雲行き。
土、日にかけて組合員の奥様方と管理の話
のついでに投資話をしたことから。
ご主人に内緒の約束がばれまして夫婦での
訪問で困りました。
今週のFOMCと日銀の政策金利の話で女性
は金儲けには男性以上にお盛んです。
私の意見で修正もないとの予測で手持ちの
株は売らないことにしたとの意見が多くて
万が一日銀がYCCの修正を行うと円高、株
安になる恐れがありご主人にばれてそれで
いいのかとの意見を聞きに来たのでした。
私の考えをいろいろ話しているうちにご主
人がポケットマネーを預けるので投資にと
言われとりあえず断った。
管理の相談よりも金儲けの相談が増えたが
人間関係は良好である。
組合資金は剰余金が２０億円超ある。
もったいないと思ってはいる。

[17913: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[17914: 匿名さん]

この間二ューヨークへ出張した。
昼食で大戸屋ごはん処で”しまほっけの炭火焼
定食”を注文した。
請求書が６，０００円でした。
日本では1,100円でした。
ビックリ仰天でした。
ミュウジカルライオンキングの最高席がニユー
ヨークが７４，500円で日本では13,000円で
した。日本の安給料では生きてはいけない、。

[17915: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[17916: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[17917: 匿名さん]

超インフレに備えた組合の資産運用を真剣に考えられる役員こそ今は必要ですよ。

[17918: 匿名さん]

分譲マンションの管理は経営である。
修繕等は専門家に任せておけばいい
でしょう。
それよりも高度な仕事は組合員の資産
を守り蓄えるのが本来の仕事である。
管理費等や管理委託費等や修繕等の支
出ばかりに知恵を使っていては組合資
産は見る見るうちに目減りして不足分
は理事会で簡単に決められて支払わな
い組合員には強制的に徴収している限
りマンションの未来はない。
できることであれば分譲時に強制的に
徴収した修繕積立金を運営して不足分
を組合員で協議して取り決めるべきで
ある。
剰余金については積み立てたり運営し
たりして組合の管理に供するシステム
を構築するべきでしょう。
どうする理事長。
これ等の才能のない理事長はただの丁稚。

[17919: 匿名さん]

理事でもない理事候補が理事会の承認を得て理事を辞任できるとか支離滅裂ｗ

[17920: 匿名さん]

＞乳児がいて理事会への出席が困難な者
乳児がいなくても理事会に出席できない新婚夫婦は多い。
　子ができるまでは夫が吸うお乳

[17921: 匿名さん]

インデックス投信一択

[17922: 改善者]

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　＞役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
　　役員の選出は、理事候補が総会で承認後、理事の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族（２０歳以上）、居住していない区分所有者等、理事会が承認した者がなることができるとしておくことが必要です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
　　＞本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。
＞①８０歳以上の高齢者
　①７５歳以上の高齢者（やる気がない、体調が悪い、言葉がはっきりしない等）
　②病気療養中の者（介護者含む）
　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[17923: 匿名さん]

輪番制の理事の辞退については、各マンションで決めれば
いいでしょう。
現在は７５歳はまだ若いのかもしれませんね。

[17924: 匿名さん]

>>17922 改善者さん
ヤル気がないとか体調不良は７５歳以上に限った話ではないし
「言葉がはっきりしない者」という表現自体が障碍者差別です
また、乳児以外にも発達障害など手のかかる子供がいる者も
辞退できるようことを明記すべきでしょう

[17925: 匿名さん]

役員を引き受けるかどうかは各組合員の任意だから、
そもそも輪番制自体が強制力がない。
理事会に「辞退します」と意思表示すれば終わりｗ

[17926: 匿名さん]

規約細則改正をやったことのない人が投稿しているのが丸わかりだね

[17927: 匿名さん]

１７９２５みたいなのがいるからね。
規約改正どころか理事もやったことがないだろうしね。
総会にもいったことがないだろうし。
そもそもマンションに住んだことがないのかもね。

[17928: 匿名さん]

あまりにもバカだと役員は務まらないから、立候補制でも輪番制でもその人を本当に次期役員候補として総会に上程するかどうか理事会で最終判断することが重要です

[17929: 匿名さん]

どちらにしても、管理規約の何たるかを知らない方が役員になってもただのお飾り。
そのことで被害を被るのは組合員。
役員になるための基本条件は必要。
その場合、役員全員を有償制にすべき。
それか、外部専門家を一人、アドバイザーとして有償で役員になってもらうかだ。
輪番制なんてお花畑の発想。

[17930: 匿名さん]

自分は〇鹿で理事会資料や会計書類がチンプンカンプンという理由で理事を辞退する人もいるのです。それなのに、理事辞退料として１年間毎月管理費のほかに罰金を取られて気の毒だと思います。昨年理事になったAさんも高卒（多分）ですが理事を引き受けておいて理事会を欠席して罰金を取られずに済んでいて不公平だと思います。

[17931: 匿名さん]

作り話

[17932: 匿名さん]

理事は理事会に出席すればいいんです。
あとは理事長や副理事長等の知識のある者がやってくれます。

[17933: 匿名さん]

理事就任は管理組合との委任契約（又は準委任契約）に当たるので、就任辞退も辞任（契約解除）も任意ででき、管理組合は対抗できない。ただし、自己都合による就任辞退、辞任に対して管理規約、理事会運営細則等に罰金等の規定がある場合、その規定は有効である。

[17934: 匿名さん]

マンション敷地内に刃物を持った不審者がいる時、
役員はさすまた等を使って不審者を捕獲することができる

[17935: 改善者]

理事就任は管理組合との委任契約（又は準委任契約）に当たるので、就任辞退も辞任（契約解除）も任意ででき、管理組合は対抗できない。ただし、自己都合による就任辞退や在任中の辞任によってマンション運営上損害を発生させた場合にその損害を弁償するよう管理組合が要求できる旨管理規約、理事会運営細則等に規定がある場合、その規定は有効である。

[17936: 匿名さん]

理事が理事会を欠席した結果、理事会が流会になって必要な修繕工事が遅れて
住民が迷惑をこうむった場合、住民は欠席した理事に損害賠償を請求できる。

[17937: 匿名さん]

この場合、「理事会は月１回開催と決まってる」「修繕細則で修繕工事は
３つ以上の業者から相見積もりを取ると決まってる」などの言い訳は通用しない。

[17938: 匿名さん]

「臨時理事会を開け」「さっさと見積もりを取れ」と言われてチョン、である。

[17939: 匿名さん]

特に雨漏り修繕の場合は室内なら１週間、バルコニーなら３週間を超えると
理事会（理事長）の職務怠慢となることが多い。

[17940: 改善者]

>>17924 匿名さん
>「言葉がはっきりしない者」という表現自体が障碍者差別です

理事候補者が言って辞退する要件であり差別ではない。

[17941: 匿名さん]

個人的にはレズビデオは見るがホモのは見たくない

[17942: 匿名さん]

書き込みをするのに、なんにも役に立たないことしか
書きこめる知識がない者は可哀そうだね。

[17943: 匿名さん]

件数が伸びれば何でもいいんです。人気のスレですからね。

[17944: 匿名さん]

２万レスも近々実現しますよ！

[17945: デベにお勤めさん]

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

[17946: 匿名さん]

>>17930 匿名さん
総会の次期予算案に役員報酬を予算組しとけばいい。
罰金なんて必要ない。

[17947: デベにお勤めさん]

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

[17948: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[17949: 匿名さん]

>>17948 匿名さん
給排水管の更新工事はそのタイミングと工事費が問題になってくる。
公営住宅では築60年以上のマンションでも全戸給排水管更新工事の話は聞かれない。
工事費に関しては民間よりも優位な立場であるにもかかわらずだ。

[17950: 匿名さん]

公営住宅の場合は、建て替えを前提にしているから
給排水管の更新工事は計画されていません。
元々民間のマンションでも建て替えを推進していましたからね。

[17951: 匿名さん]

>>17950 匿名さん
建て替えを前提にしているから築60年以上の公営住宅居住者は我慢して生活しているとでも思っているの？
築60年で更新工事しなくても、生活に支障ないから入居者募集してるのだと思うよ。

[17952: 匿名さん]

公営住宅は、築古になってくると募集はしないよ。
どんどん空きが出て、住民はでていかざるをえなくなる。
そして最終的には、建て替え等を行う。

[17953: 匿名さん]

築６０年の公営住宅は、排水管の管材は鋼管を使用している。
新耐震基準以前の建物でもある。
行政としては、建て替えをする意向である。

[17954: 匿名さん]

排水管だけでなく、給水管もだけどね。

[17955: 匿名さん]

>>17954 匿名さん
給排水管＝給水管、排水管、汚水管、雨水管、温水器の場合はそれ等にタスことの給排湯管、等々では？。駒井野でgp面相らえ。

[17956: 匿名さん]

公営住宅も長寿命化もよる施策転換で、更新工事も検討され始めたが、何も給排水管だけに限らず、内装全体、設備全体も併せて更新工事を計画している。
給排水管だけの更新工事は検討外です。

[17957: 匿名さん]

｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール

[17958: 匿名さん]

給湯配管はすべてが専有部分になります。 配管の材料としては、給湯用銅管（CUP）の時代が長く、現在の新築のマンションでは架橋ポリエチレン管を使用されることが主流となっています。

[17959: 匿名さん]

給排水管だけの更新工事はやめるのが賢明。

[17960: 匿名さん]

給水管、排水管、汚水管は塩化ビニール、給湯管は銅管が
使用されている。
高熱の通る給湯管は傷みがあることもあるが、他の管材は
ビニールパイプなので錆びることはない。
汚水管は管材の長さが３０ｃｍ程度と短いのと管径が太い
ので問題はない。

[17961: 匿名さん]

共用部分の管材は鋼管が使用されているところが多い。
これを更新するとしたら、外付けしかできない。
見た目が悪くなり資産価値も落ちる。

[17962: 匿名さん]

さや管ヘッダー方式は。

[17963: 匿名さん]

>>17960 匿名さん
＞汚水管は管材の長さが３０ｃｍ程度と短い
薄識だねー

[17964: 匿名さん]

日銀総裁会見でYCCをいじったので株価は
６００円近く暴落した。
ところが先物が高騰したのであわてて現物
日本株を大量購入した。
引け前は現物はー１００円前後に高騰した。
今夜のニューヨーク市場は高めで落ち着き
来週は日本株現物は高騰するとの推測で参
戦した。
今日は仲間の組合員が殺到するでしょう。
これが本当の投資家である。
組合資金を頭を使って運用したら何倍にも
なって帰ってくる。
これが本当の管理者の仕事である。
使うことばかりを考えないで組合員の資産
を増やしてやる管理者になりなさい。

[17965: 匿名さん]

>>17964 匿名さん
他人の財産などあてにせず、おのれの備蓄を使うのが理想の投資家。
管理者程度では他人の財産を勝手に運用できません。
総会での特別決議が必要です。

[17966: 匿名さん]

>>17965 匿名さん
他人の財産をあてにするの用語を理解して
いないようだ。
組合員の懐をあてにして理屈をこねる偽物
にはなりたくないよ。
組合には提案し続ける。
投資は博打ではない。頭脳勝負だ。
優秀な組合員が必ずいますよ。

[17967: 匿名さん]

>>17966 匿名さん
だから偽善者ぶらないで、おのれの全財産でやるのが妥当。
剰余金を組合に寄付すればいい。
節税のために。

[17968: 匿名さん]

投資をして必ず儲けるのであれば、証券会社やトレーダーは
いらない。
確実に儲かるのなら、その本人は１０億とか１００億の金はすでに
もっているだろうし、今後もその１０倍とか１００倍の財産が増える
のでマンションの小金をあてにするのはやめなよ。

[17969: 匿名さん]

投資はギャンブルに近いよ。
儲かるより損をする方が多いから証券会社は成り立っているんだよ。
バクチと一緒。胴元が必ず儲かるようになっている。
宝くじもね。

[17970: 匿名さん]

僕も株はもう３０年以上やっているので、以前ここで相手を
してやったことがあったんたげど、もう相手にはしないよ。

[17971: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[17972: 匿名さん]

日銀の会合結果次第

[17973: 匿名さん]

滞納問題も大事だが窃盗・傷害事件対応も大事だと思う。月一の頻度で起こっている。

[17974: 匿名さん]

しかし、窃盗とか傷害事件はマンションの管理とは
関係ないからね。

[17975: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[17976: 匿名さん]

「マンション長寿命化促進税制」打合せ事項

１　申告手続き ①～④の補足資料は必要ないのか
提出書類は、国交省ホームページのひな型で提出

①大規模修繕等証明書 補足資料 　請負契約書（仕様書含む）
②過去工事証明書 補足資料 　請負契約書（仕様書含む）
　　　　工事時には必ず請負契約書が交わされ、修繕個所や仕様等が明記されている。
③修繕積立金引き上げ証明書 　総会の議案書や管理規約別表に記載
④助言・指導内容実施等証明書 　区・市が準備
⑤固定資産税減額申告書 　各人が窓口で取得
⑥その他 区・市の追加条件の書類

２　不公平感 管理計画の認定基準は自治体に権限を委ねている。
①令和３年以前に長期修繕計画書を作成し、必要修繕積立金の確保ができている
　マンションは摘要対象外ということ。 認定条件は自治体に権限を委譲
　令和７年３月以降はこの制度は終わるのか。
②管理計画の認定制度を取り入れている自治体のマンションのみが対象

③長寿命化工事対象箇所
　　　＊床防水工事 開放廊下、ベランダ、階段
　　　＊屋根防水工事 屋上、ルーフバルコニー
　　　＊外壁塗装等工事 躯体補修、タイルの交換、高圧洗浄
　　大規模修繕工事を計画する場合は、それ以外の工事が含まれます。
　　　　例：ベランダの工事（窓枠シーリング、軒天・壁の塗装、隔壁版の交換等）

　　認定するのは県の長だが、認定制度に参加とか、還付率、自治体独自の追加
　条件とかは地方自治体に権限が委ねられています。
　　税制を設けた目的は同じなのに、期間や地域、還付率に差があるのは不公平。
　　管理計画認定制度の認定基準の見直しが今秋検討されるとのこと。

[17977: 匿名さん]

上記内容は、現在行政と話し合った内容です。
行政側にかなりの権限があたえられている印象を受けました。

[17978: 匿名さん]

ただ、修繕積立金の額については以前よりかなり
ハードルが高くなっています。

[17979: 匿名さん]

　※計画期間全体における修繕積立金の平均額の算出方法（㎡当たり月単価）

　　１）改訂修繕積立金
（算出式） 計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）
Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ

Ａ：計画期間当初における修繕積立金の残高（円）　
Ｂ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）
Ｃ：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円）
Ｘ：マンションの総専有床面積（㎡）
Ｙ：長期修繕計画の計画期間（ヶ月）
Ｚ：計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）

　10,000㎡以上～ 20,000㎡未満
200円～330円／㎡・月 　　　　平均　　271円／㎡・月

[17980: 匿名さん]

この計算式で積立金がオーバーしているマンションは
すくないのでは。
うちのマンションは余裕があると思っていたけどぎり
セーフだった。

[17981: 匿名さん]

工事業者にボラれなければ大丈夫

[17982: 匿名さん]

戸当たりの積立金の額が平米２００円以上あると
いうことですか。
これをクリアしているマンションは少ないと思いますよ。

[17983: 匿名さん]

>>17982 匿名さん
なんでそんなくだらんことをクリアしなければならんの。小役人の発想だよ( ´艸｀)

[17984: 匿名さん]

暑さ対策の点からも積立金は多めに積むものです

[17985: 匿名さん]

>>17983 匿名さん
固定資産税の還付を受ける時の条件の一つでもあるんでね。
還付が必要なければそれに拘る必要はないよ。

[17986: 匿名さん]

>>17985 匿名さん
それがくだらないと言っている。

[17987: 匿名さん]

だから還付が必要なければやらなければいいだけのことだよ。
しかし、修繕積立金は必要な金額は確保しておく必要はある。

[17988: 匿名さん]

>>17987 匿名さん
だからそんなことはくだらんと言っている。

[17989: 匿名さん]

くだらんといっても、修繕委員会としては取り組まなければ
何故やらないんだと苦情がでるからね。

[17990: 匿名さん]

固定資産税の還付ができる手続きの書類を作成までは
修繕委員会としてはやらなければね。
還付を受けるか受けないかの申請をするかどうかは
各人の勝手だけどね。

[17991: 匿名さん]

固定資産の評価額が５，０００万円なら東京の場合は
２分の１の還付だから、5,000万円×1.4%×２分１＝350,000円
たいした金額ではないけど、住民にとっては手続きをしなかったら
修全委員がたたかれるからね。

[17992: 匿名さん]

マンションとしては、還付手続きの交渉をして個人が
申請する資料の交付まではしてやらないとね。
面倒くさい者は還付手続きをしなければいいだけのこと。

[17993: 匿名さん]

現在のところ、宮崎市は「マンション管理適正化推進計画」を未作成（令和6年度以降作成予定）である。

[17994: 匿名さん]

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。
**********************************
将来の解体費用を積み立てています。
**********************************

[17995: 匿名さん]

自分たちのマンションの新管理方式が どれなのか分かっていますか。

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[17996: 匿名さん]

マンションの住民は意外としらないんですよね。
輪番制の理事だから当たり前といえば当たり前かも知れないが。
マンション管理のイロハのイだから、これぐらいは知らないとね。
重要事項の説明書には書いてあるので確認してみてください。

[17997: 匿名さん]

マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）

[17998: 販売関係者さん]

管理者等を名義人にすることもできるんですか。

[17999: 匿名さん]

シュフーズ
タワーマンション購入は後悔だらけ！？7つの大きなデメリットを解説
シュフーズ の意見 ? 1 時間前

c シュフーズ
タワーマンションの一室を購入するということは、一世一代の大きな買い物になるという人が大半です。タワーマンションを購入した後で後悔しても、すぐに売却するわけにもいかず、大きな損失が残ってしまいます。

タワーマンションを購入する前に知っておくべきデメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか？

c シュフーズ
タワーマンションの購入で直面する可能性があるデメリットは、以下の通りです。
1.管理費や修繕費が高い
タワーマンションは、管理費は修繕費が高くなりやすいです。

・管理費が高い理由…エレベーターや共用スペースなどの管理費、コンシェルジュなどの人件費がかかる

・修繕費が高い理由…高層階の修繕にはお金がかかりやすい

修繕費は、大きな修繕工事をするたびに高くなりやすい傾向があります。

2.隣接している住民とのトラブルが起きやすい
タワーマンションに限らず、一般的なマンションやアパートも近隣住民とのトラブルは起きやすいものです。

・騒音トラブル

・ゴミの不法投棄などによる、汚れや臭いなど

近隣住民との距離が近いからこそ、どうしてもトラブルが起きやすくなってしまいます。

3.洗濯物の外干しができない階層がある
高層階になると、洗濯物を干すことが難しくなります。

・飛んでいった洗濯物を紛失してしまう

・小さなものであっても、落下したら下を歩く人に当たると重症のケガを負わせてしまうため

外干しで洗濯物を乾かすのが好きな人にとっては、少し不便かもしれません。

4.外出するまで時間がかかる
タワーマンションは、玄関を出ればすぐに外出できるというわけではありません。共同通路を通り、朝は混雑するエレベーターに乗り、エントランスを抜けて初めて外出できます。そのため、インドア派の人にとっては、外出そのものが億劫だと感じやすくなる可能性があります。

5.災害時不便
災害時、タワーマンションは以下のようなことが起きるかもしれません。

・エレベーターが使用できず、階段を使わなければならなくなる

・上層階になるほど、地震の揺れが大きくなりやすい

・下層階は、浸水被害に遭いやすい

・停電で給水ポンプが使えなくなると、水が出ないなど

水害や地震は、私たちの生活から切り離すことができないため、他人事で済ませてしまうのは危険です。

6.WiFiやネット通信が遅れがち
日常生活を送るのに欠かせない、ネット通信やWiFi。タワーマンションに住んでいると、遅延したりつながりにくい現象が起こりやすくなります。多くの人が暮らす場所なので、全員が同時にネット回線を利用すると、回線が混雑しやすくなるためです。

7.子どもの事故
高層階になればなるほど、子どもの事故には注意が必要です。

・エレベーターの乗り降り

・拉致や連れ去り

・転落など

小学校入学までは親がしっかりとついているので、親が目を離さなければ安全は確保されやすいです。しかし、小学校入学以降は、子どもが自分で行動する機会が増えるため、事故に遭う確率も上がります。

タワーマンションを購入することのメリット

c シュフーズ
タワーマンションを購入するメリットは、以下の通りです。

・ステータスが高い

・日当たりがよい

・眺めがいい

・セキュリティがしっかりしている

・共用スペースの利用が可能

・生活しやすい環境が、整っているなど

タワーマンションの周辺には、スーパーや駅、レジャー施設などが立ち並んでいることが多いです。生活しやすく、子育てもしやすいと感じている人も多くいます。

まとめ
タワーマンションの購入には、メリットだけでなくデメリットも複数あります。家族の状態や収入とのバランスなどを考慮して、タワーマンションの購入を検討しましょう。

[18000: 匿名さん]

タワーマンションの２階に住んでる奴ってどういう神経の持ち主？