「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17821: 名無しさん]

空きが出た場合は抽選は当たり前です。

問題は、その時期と告知方法です。
マンションの売却情報を知ると、デバガメの様に情報を入手して、我先にと駐車場の申込みを申し出る専有所有者もいます。
その様なことがない様に、管理組合主導で公平な抽選を行う必要があります。

1台目の専有所有者優先とした場合、例えば次にマンションを買われる方にもその権利があるのにも関わらず、告知が不十分で抽選に参加できないケースもあります。
空きが出た場合、どの様な時期に、どの様な告知で募集するかを事前に決めて置くのも一つです。

[17822: 匿名さん]

うちの場合は、各戸１台以上の駐車台数がありますので、
２台目を借りている方については、順番を決めて置き、マンションを
購入された区分所有者にたいしてや、転勤とかでマンションに帰って
きた場合は、２台目を借りている番号順に１台目のオーナーに権利を
譲るように決められています。

[17823: 名無しさん]

空きが出た場合は抽選は当たり前です。

問題は、その時期と告知方法です。
マンションの売却情報を知ると、デバガメの様に情報を入手して、我先にと駐車場の申込みを申し出る専有所有者もいます。
その様なことがない様に、管理組合主導で公平な抽選を行う必要があります。

1台目の専有所有者優先とした場合、例えば次にマンションを買われる方にもその権利があるのにも関わらず、告知が不十分で抽選に参加できないケースもあります。
空きが出た場合、どの様な時期に、どの様な告知で募集するかを事前に決めて置くのも一つです。

[17824: 名無しさん]

管理組合でよく漏れがちなのが
車検証の確認です。
マンションの駐車場は非課税ですので、クルマの所有者が居住者でないといけません。
親族であっても、住んでいない方名義の車両は違法です。
また、流行りの反社会への貸出もあります。
トラブルを考えますと、登録が専有所有者名義でない車への貸出はやるべきではないです。
他人名義の車を敷地に置く理由が普通ではないので、抽選時及び登録時に車検証のコピー提出は必然です。

[17825: 匿名さん]

そんなに心配しないでいいのでは。
駐車場の管理はうまくいってますよ。

[17826: 匿名さん]

駐車場で問題になるが来客用駐車場に自分の２台目の車を止めるオッサン

[17827: 名無しさん]

>>17825 匿名さん
うまくいっている？
それが20年先も上手くいっていると言いきれます？
　
多くの理事長が悩んでいるのが過去の契約です。

[17828: マンション比較中さん]

能力劣等のくせに役員なんかやるからだろ？
そういうのを四字熟語で自業自得というのだ

[17829: 匿名さん]

でたあー　男性版　滝沢かれん

[17830: マンション検討中さん]

管理組合の1番の問題は
管理費及び修繕積立金の滞納です。
約25%のマンションで3ヶ月以上の滞納が起きています。
管理費と修繕積立金を滞納したままマンションを売却した場合。
一定額までであれば売却代金の中から支払うことができるため、管理組合はそこから回収できます。
（支払わない場合、次の買主がマンションの権利とこの負債を引き継いだことになり、買主が支払います。）

駐車場の滞納については、マンションの売買とは別の契約の為、管理費や修繕積立金の様に簡単に回収できません。
また、駐車場未払いで強制的に契約を打ち切ったあと、引き継ぎ車両を不法に止め続け場合。
止まっている車両の使用者（契約者）が車検証の使用者と異なる場合、車検証の使用者に撤去を依頼しなければなりません。

[17831: 匿名さん]

そんなことは殆ど考えなくていい問題です。
考えすぎですよ。
マンション管理を難しく考える必要はありません。

[17832: 匿名さん]

管理費等は最終は承継人から取れる。
駐車場等も規約に承継人から取れるように規定すれば取れる。心配には及びませんよ(笑)

[17833: 匿名さん]

>>17832 匿名さん
２チャンネル出身ですか。
笑いは必要ないですよ。

[17834: 評判気になるさん]

>>17832 匿名さん
いくら管理規約に書いてもとれませんよ

[17835: 匿名さん]

承継人に対して、管理費等ということで、管理費、修繕積立金、
使用料を一緒に請求すればいいんです。
承継人は支払いますよ。

[17836: マンション検討中さん]

「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効 力を失う」

区分所有法を無視して
負債を引き継ぐと管理規約に記載しても構いませんが
記載した場合、次の方に継続使用の権利が発生します。

[17837: 評判気になるさん]

>>17835 匿名さん
先程、区分所有法の抜粋を記載しました。

簡単な事例で説明をしますと
専有所有者が賃貸で貸し出した場合
管理費と修繕積立金は、専有所有者
駐車場、駐輪場代は、賃貸者（使用者）が支払います。

駐車場代等は、管理組合と賃貸者との契約ですので
駐車場代の未払いは専有所有者に関係ありません。

[17838: 匿名さん]

成程。

[17839: 匿名さん]

>>17834 評判気になるさん
うちは取っているよ。
無駄な論争はやめよう。
マンション管理士試験では正解ですが。
実務上は管理者の能力で取る方法はあるよ。

[17840: 匿名さん]

>>17836 マンション検討中さん
区分所有法の何条( ´艸｀)

[17841: 匿名さん]

>>17837 評判気になるさん
だから区分所有法何条かを教えてと言っているが( ´艸｀)。

[17842: 口コミ知りたいさん]

>>17841 匿名さん　
基本15条ですが

この考えは、区分所有法全般における考えです。
まず、これが理解できない方は、何を説明しても無理でしょうね。

[17843: 匿名さん]

>>17836 マンション検討中さん
（共用部分持分の割合）
区分所有法第15条
共有者の持分、その有する専有部分の持分に従う、
２，共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分処分することはできない。
賃貸人や使用貸借人が使用する施設使用料であり持ち分の分離処分とは異なる。この法律は強行規定でこの法律と異なる取り決めはできない。

[17844: 匿名さん]

自分のマンションでやってるからと言って、それが法律上も正しいとは限らない。
フロントは理事会や総会で法令違反の内容が決議されても「間違ってますよ」とは
言わないし、輪番で役員になる連中の中には下層民の中卒高卒も多い。

[17845: 匿名さん]

マンション標準管理規約（単棟型）

（駐車場の使用）
第１５条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。

３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

[17846: 匿名さん]

第２項の「前項により駐車場を使用している者」とは「特定の区分所有者」のことであり、
賃貸入居者は含まれない。
第３項によると、区分所有者が賃貸入居者に部屋を貸与したときは、区分所有者と管理
組合との間の駐車場使用契約が失効するだけで、賃貸入居者が区分所有者の契約上の
地位を自動的に承継するわけではない。
結局、賃貸入居者が駐車場を使用するためには、別途条文が必要になる。

[17847: 匿名さん]

さて、管理組合が使用契約によって区分所有者に駐車場を使わせることができるのは
いいとして、区分所有者が使用契約ではなくて所有権によって使いたいとゴネたとき、
どうなるのか、ということである。

[17848: 匿名さん]

標準管理規約15条2項で使用料納入義務があるのは、同条1項による駐車場の使用者、
つまり、管理組合との契約により駐車場を使用している区分所有者であり、契約以外の
根拠に基づき使用するのであれば、この条文の適用は受けない。

[17849: 匿名さん]

駐車場が区分所有者全員の共有物である場合は、各区分所有者は共有者の一人として
民法で認められている権利を行使することができる。共有物の使用に関しては249条に
規定があり、これは206条でいうところの「法令の制限」であるから、自分の持分を
越えないような使い方をするのであれば、無料で駐車場を使用できることになる。

[17850: 匿名さん]

使用契約によって駐車場を使用する場合、駐車場使用料を一定期間滞納すると契約を
解除されて使えなくなってしまうと悲観する人がいるが、あくまでも契約上の権利を
失うだけで、共有者としての法律上の権利は何ら影響を受けない。
以後は共有者として法律上の権利に基づき使用すればよいと思います。

[17851: 匿名さん]

特に、区分所有者数＜駐車場台数であるようなマンションでは、すべての駐車場を使用
契約によって使用させるのではなく、契約によらない使用（法律による使用）をする
スペースを設けるのも一案である。もちろん、管理組合が各区分所有者に駐車区画を
割りつけることはしないから、空き区画を自分で見つけて駐車することになる。

[17852: 匿名さん]

結果的に駐車場所が毎日コロコロ変わることになるかもしれない。その代わり、駐車場
使用料はかからない。管理組合に使用料を払って決まった場所を確保するか、自分で
場所を見つける苦労はあるが安い方を選ぶか、区分所有者に任せるのもいいだろう。

[17853: 匿名さん]

区分所有法と標準管理規約と自己のマンションの規約を混同している精神分裂症のマンション管理士等として可笑しなまちがった投稿者が投稿を始めた。しょうがないので無視して放置。

[17854: 匿名さん]

自己批判ｗ

[17855: 匿名さん]

管理費修繕積立金を滞納しても廊下を歩けるしエレベーターに乗れるので
日常生活に支障は出ませんよ。

[17856: 匿名さん]

成程。

[17857: 口コミ知りたいさん]

ここ数年、投資目的でマンションを購入し賃貸収益の物件も珍しくない。
余剰資金での投資ならば良いが、コロナ支援金等を頭金で購入したケースもあるようです。
次に、外国人投資家による購入。

それらな方が破産した場合、適切な契約をしていないと、訴訟すら起こせなくなるだけのことです。

[17858: 匿名さん]

また関係ないことを書きこむあほが出てきた。
即退場。

[17859: 匿名さん]

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。
　修繕積立金の額は国交省の望まれる額が必要とされていますが、どんなに精微に作られた
長期修繕計画であっても、単なる計画に終らせず、それを実際に活用しなければ意味があり
ません。

[17860: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[17861: 匿名さん]

またレス数稼ぎかｗ

[17862: 匿名さん]

ウクライナの戦後処理に費やす各国の国費
は膨大でインフレを助長する。
組合費は枯渇する速度が速まり、
委託費等の値上げ等で管理費等の値上げも
せざるを得ない情勢です。
どうする理事長。

[17863: 匿名さん]

参考にしてくださいね。

[17864: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[17865: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[17866: 匿名さん]

>>17863 匿名さん

どのNOを参考にするの？

[17867: 匿名さん]

書き込みをするときは、内容を把握してから
書きこまないといけません。

[17868: 匿名さん]

ゴミ捨てのマナーは守らなければならないが、
引っ越してきたものは、今までの自治体とごみの分別方法が
違うので間違うことはある。

[17869: 匿名さん]

そんな言い訳を許してはいけない
マンションではマンションの法に従わせることが大事

[17870: 匿名さん]

>>17868 匿名さん

間違いを無くすため新規入居者には理事会から「当該自治体のごみの分別方法」があるので役所に分別方法の資料を取りに行くよう案内する。のが望ましい。