「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1781: 匿名さん]

現在のマンションで電気温水器がついているマンションて
あるんですか。

[1782: 匿名さん]

https://www.tainavi-biz.com/energy-iot/3481/
ご参考まで、

[1783: 匿名さん]

高圧一括受電とは直接的には関係ないのではないですか。
高圧受電は共用部分だけで、後は電力の自由化ですので
各人が好きなとこと契約すればいいし、現状のままでも
いいんではないですか。
大規模マンションの場合は殆ど共用部分は高圧受電でしょう。

[1784: 匿名さん]

1775 匿名さん 1日前
>>1771さん
標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。
1776 匿名さん 1日前
>>1771さん
　さて、電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

1777 匿名さん 1日前
>>1771さん
まずアンケートで全員に賛成か反対かの意見をきいたらどうでしょか。
そして反対者に対しては理事会で説得をしたらいかがでしょう。
当然先行工事者に対しては一斉工事費の平均額を還元するといことで。
全員が承認しているのであれば、どう対応するかは全く自由ですからね。
当然積立金の額にも影響はしてきますが。不足すれば値上げも必要となり
ますのでそこも含めて検討されたらいかがでしょうか。


１７７５～１７７７さん、貴重なご意見有難うございます。

参考にいたします。

[1785: 匿名さん]

マンション管理は区分所有者のみなさんのための
サービスなんですよね。
フォアザ住民の精神を忘れてはいけません。

[1786: 匿名さん]

漏水ということを念頭におけば、共用部分も専有部分も
同時に解決するのがいいと思います。

[1787: 匿名さん]

温水器の不具合による漏水事故は経験した者でないと、
そのものすごさは理解できないでしょう。

[1788: 匿名さん]

漏水の損害賠償については保険が適用されるとは
思いますが、階下の住民にしてみれば、工事期間の
在宅とかもあり何のメリットもありません。
それに保険適用以外のものについては加害者と交渉
しなければならず、住民間のトラブルの原因にも
なります。
温水器の漏水事故は大変なんですね。それを回避する
ためには管理組合として一斉に交換とかをしなければ
ならないでしょうね。

[1789: 匿名さん]

事故の状況を組合員に公開するのも色々難しい問題が出てきます。
深夜電力ですから大体早朝に事故が発生します。
大漏水で下階にピラミット状に拡散して被害金額でトラブリ、
その組合員は自己破産して退去しました。経験者でないと理解は
できません。大型マンションのごく一角の専有部分ですし、
公開されると資産価値も落ちますので。極秘あつかいです。

温水器を室内に設置したマンションの哀れな未来を見る思いです。

[1790: 匿名さん]

電気温水器を設置してあるマンションがどんなものか理解は
できませんが、築古になってくると機械も劣化は必ずしますからね。
それに保険についても、経年劣化の伴うものは保険の支払いを停止
するところもありますから、住民間のトラブルの要因にもなって
います。
温水器の交換を管理組合としてやるには、工事も大変ですが、積立金も
多額になりますから、反対者も多くてなかなかできないと思います。
しかし、将来的には何らかの対応策をしないと、ますますスラム化してきます。
それについて、組合員で真剣に話し合う必要があるのではないでしょうか。

[1791: 匿名さん]

https://www.bengo4.com/hokkaido/a_01100/g_01104/l_128944/

一括受電システムの上告代理人弁護士でしょうか。？
当地区にはこれほどの弁護士が見当たらないです。
各地区のそれらしい弁護士をご紹介いただけませんでしょうか。
お願い致します。

[1792: 匿名さん]

>>1791さん
高圧一括受電訴訟弁護士で検索すれば、その扱いをしている
弁護士が見つかりますよ。

[1793: 匿名さん]

災害等の場合の管理組合の意思決定ということで、災害等により
緊急時に理事会も開けない場合の対応として、
＊理事長は総会又は理事会の決議によらずに必要な保存行為を行うことが
　できる。
＊上記保存行為を行う場合、理事長は必要な支出を行うことができる。

標準管理規約の改正がおこなわれましたが、理事長が必要な支出を単独で
行うことができるということですが、その限度額は決められていません。
１億でも２億でもいいということですが、問題はありませんか。

[1794: 匿名さん]

理事会が不正な動きをしても、管理会社は、理事会が決めた運営には口を出さない、管理会社が知っていることがあっても答えないというのは一般的なことなのでしょうか？
https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12447314291.html

[1795: 匿名さん]

1794 匿名さん
管理会社の姿勢によって異なりますでしょう。管理会社に有利な案と不利
な案を使い分けている状況を管理者の善管注意義務違反に相当するのでは
ないかと、国土交通省に相談した事はありますが、個人の組合員の相談は
国としては取り扱わないとして没にした。

最近の判決で大京の業務停止は今までとは一歩進んだ処分だとは思いまし
たが、管理者の善管注意義務違反での行政処分はまだ先の方でしょう。

国としては、これ等の苦情等が多く積み重ねられると動かざるを得ないで
しょうから、あきらめずに、国土交通省の窓口を叩いてみる必要はありま
す。

[1796: 匿名さん]

管理会社というか個人によって対応はばらばらでしょう。

[1797: 匿名さん]

https://legalus.jp/corporate_legal/board_of_directors/qa-1161
参考になりました。

[1798: 匿名さん]

10763 匿名さん 4分前
勝訴した被告人５４４分の２さんは、今まで受けた精神的苦痛に対する慰謝料や弁護士等に費やした費用等含めた損害賠償を管理組合に請求するべきでしょう。
その後に、分譲マンションの組合員を代表して役員に立候補するべきでしう。、
北海道発の非営利活動法人マンション管理士協会の設立を希望します。平田弁護士と相談されて実現して下さい。私達も希望が持てます。

※マンション管理士有資格者の面々も立ち上がってください。

[1799: 匿名さん]

勝訴したのであれば当然裁判費用は相手に請求できるでしょう。
ＮＰＯ法人の立ち上げは簡単にできますので、弁護士に相談しなくても
できますよ。
行政で相談すれば必要書類とかを教えてくれます。

[1800: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の立ち上げについてで検索してください。
それをみればすぐわかると思います。

[1801: 匿名さん]

一審、二審で敗訴している被告人の弁護を引き受ける弁護士は、
我々分譲マンションの管理を真面目に考えている組合員にとっ
ては大切な存在です。若いのも魅力の一つです。力を貸してい
ただきたい。
各都道府県に最低一人は欲しいです。マンション管理士が旗を
揚げてください。

該当する都道府県に登場してくれたなら小旗を上げます。

[1802: 匿名さん]

弁護士もマンション管理に精通した者でないと
だめでしょうね。

[1803: 匿名さん]

弁護士やマンション管理士は管理会社のイソギンチャクが多いでしょう。
管理会社との付き合いの方が仕事がもらえるし、次はマンション管理組
合連合会、（管理組合含み）でしょう。
理想は組合員にシフトした応援団を非営利法人で立ち上げたい。難しい
でしょうね。維持費は手出しでしょうから、賛同者がいないでしょう。

[1804: 匿名さん]

弁護士ならやる気があればマンションの管理の知識などは一晩で理解出来る能力があるから心配ない。
マンション管理士は実務経験を有する定年退職者で年金で生活が保障されているものが良いのではないかと思っている。

希望者があれな若いボランテアは拒みません。


1802 匿名さん 12時間前
弁護士もマンション管理に精通した者でないと
だめでしょうね

[1805: 匿名さん]

マンション管理は法律だけで解決できるものではありません。
裁判が絡むことは殆どのマンションではまず必要がありません。
裁判が絡めば弁護士に依頼すればいいだけのことです。
マンション管理は、苦情や滞納、規約改正、建物設備関係の補修、
大規模修繕工事、長期修繕計画の作成、総会、理事会等いろいろあります。
弁護士が必要なことはまずありません。だからマンション管理は難しいんです。
弁護士がマンション管理に入ってくることはまずないでしょう。だから
マンション管理に詳しい弁護士が殆どいないんです。その仕事で収入は得られ
ませんからね。

[1806: 匿名さん]

だから弁護士の先生にもマンション管理を学習していただくのです。
マンション管理士だってなんでもできるわけではないでしょう。

マンション管理士で弁護士、建築士、会計、ビル管理士、等々の人物は多いです。１８０５さんあたりが非営利団体を立ち上げられたらいい方向に向かいそうです。私の住まいの近くでしたらうれしいですけどね。？

[1807: 匿名さん]

私の知り合いの子供が今年から弁護士になりました。家族づきあいを
しているので資格取得までの過程をよく知っています。
今年から弁護士事務所に勤務しているのですが、朝から夜遅くまで仕事を
しています。自分で担当しているのが１００件ぐらいあるそうです。
とてもじゃないが、マンション管理ぐらいのことまで担当することは不可能
だと思いますよ。担当していることは良く勉強しますが、それ以外のことまで
勉強する余裕はないでしょう。それが現実です。

[1808: 匿名さん]

マンション管理での裁判等は殆どありません。
弁護士のなかでも、マンション管理での裁判を担当した者は
殆どいないでしょう。
経験のある弁護士は、管理会社の顧問弁護士ぐらいのものですよ。

[1809: 匿名さん]

マンション管理とは関係ないのですが、ちょっと疑問を呈します。
麻薬取締法違反容疑で逮捕されたミュージシャンの件では、相次ぐ自粛、
過剰反応だといわれていますが、果たしてそうでしょうか。
もし、これをサラリーマンや公務員が行った場合は懲戒免職となり責任
を問われます。
ミュージシャンやタレントは国民に与える影響力は一般人より大きいので
そういうことをやった場合の責任は業界を挙げて反省自粛すべきだと
思うのですが、皆さんいかがですか。

[1810: 匿名さん]

芸能界は甘いですからね。
何回も同じ犯罪を犯しても、いつのまにか復活してますからね。
サラリーマンや公務員は一度退職すると同じ職場には復帰できないけど。

[1811: 匿名さん]

弁護士の力は大したものですよ。
しかしオールマイティではありません。
買い被ってはだめでしょう。

[1812: 匿名さん]

区分所有法４９条
３、理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

ではありませんか。下記事項が理解できません。

3 ピギナーさん 2014/07/05 10:04:51
まさかマンション管理士の意見ではないと思いますが・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1237
>区分所有法第４９条第３項・・・・特別法
>理事会又は集会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。
>これで配偶者の方も理事になれます。

区分所有法 第４９条第３項では、「（管理組合法人の）理事は、
規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、
『特定の行為』の代理を他人に委任することができる。（※）」と
定めているのであって、理事の行為の委任について、
規約又は集会の決議によって、理事は包括的に理事の行為を他人に
委任することができる旨を定めることはできない。

（※）権利能力なき社団である管理組合を対象にして作成された
　　　「マンション標準管理規約（単棟型）」では、第38条第4項に
　　　同様の規定を置いている。
　　　第38条第4項・・・理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
　　　その職務の一部を委任することができる。
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4 匿名さん 2014/07/05 13:42:24
>>3
前スレの>>1237は、
管理組合法人の理事（法人ではない管理組合の管理者に近い）と、法人ではない管理組合の規約で定められた理事を混同しているんじゃないでしょうか。
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5 ピギナーさん 2014/07/05 16:08:06
>>4 さん
投稿者がどのように理解しているのかはわかりませんが、
雲隠れが得意な方のようですから説明は期待できませんね。
ところで、「理事の代理行為の委任」は、
「区分所有法第４９条第３項」ではなく、
「区分所有法第４９条の三」であることはお気付きでしたか？

[1813: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[1814: 匿名さん]

この旨もマンション管理士の回答ですが、
本当でしょうか。？理解ができませんので易しく説明をお願い致します。

10 ピギナーさん 2014/07/08 14:25:38
>>9
>質問です、区分所有法 第４９条第３項は、強行規定ですか。

区分所有法の「第47条」乃至「第56条の七」は、「管理組合法人」に関する規定です。
・第49条第3項
　・・・（管理組合法人の）理事は、管理組合法人を代表する。
　　　　（要確認：第4項および第5項）
・第49条の三
　・・・（管理組合法人の）理事は、規約又は集会の決議によって
　　　　禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に
　　　　委任することができる。

いずれも強行規定です。
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11 匿名さん 2014/07/08 16:39:54
>いずれも強行規定です。
そうなんですかね？　
少し勘違いされていませんか？
私は確定的な事が言える立場ではないのですが。
そのケースが発生したら管理組合かマンション管理士に聞いてみようかと思います。

[1815: 匿名さん]

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

[1816: 匿名さん]

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。
議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。

[1817: 匿名さん]

規約に規定しておくことが必要です。

[1818: 匿名さん]

全国の殆どのマンションの理事会では、規約に基づいて理事の
代理出席や配偶者の理事の就任が行われています。

[1819: 匿名さん]

マンション管理士の資格は取っただけであり、殆どの者はそれを士業として
やっているのではないでしょう。
管理会社に勤務しているのであれば、プロといえますが、ただ単に資格を取った者
はそれ以降勉強することもないでしょうから、進歩はありません。
それが普通ですよ。

[1820: 匿名さん]

それに受験勉強したものは時の経過とともに忘れますよ。
分らない時に調べる術は分っていますが。
学生時代に第二外国語にドイツ語を選択しましたが、もし
手紙とかがくれば辞典があれば何とか訳すこともできるのと
同じことです。

[1821: 匿名さん]

００（県、都道府県）マンション管理士会は何をする会ですか。？

[1822: 匿名さん]

マンション管理士会は、マンション管理士の団体で会費を徴収して
運営されています。
マンション管理に対する相談（有料）を行っています。
マン管の資格保有者が全て加入している訳ではありません。
マン管士としての仕事をしようと思わない者は加入していません。
ＮＰＯ法人は、ボランティアですから当然相談料は無料です。

[1823: 匿名さん]

うちの００（県、都道府県）マンション管理士会は、
ＮＰＯ法人ではなく一般社団法人ですが、違いがあるのでしょうか。

[1824: 匿名さん]

ＮＰＯ法人と一般社団の違いを開設できるマンション管理士は
存在しないのでしょうか。？

[1825: 匿名さん]

日管連の設立

マンション管理士会の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」（日管連）は、平成１９年１２月１０日発足いたしました。その後、一般社団法人化し現在に至っております事業

日管連は、会員会（各都道府県のマンション管理士会）の連絡調整のほか、国及び関係団体との連携、協力などにより、会員会の活動を支援し、マンション管理士支援制度の普及、周知を通じてマンション管理の適正化に資することを目的としています。

主な事業は以下のとおりです。
　会員会の指導、支援及び連絡調整
　会員会所属マンション管理士の日管連への登録
　研修
　マンション管理士賠償責任保険への加入手続き
　会報の編集及び発行
　広報活動
　情報の公開

活動

日管連の会員会は全国に４１会あり、会員会の倫理規定を定め、会員会に所属するマンション管理士（日管連の登録マンション管理士）への支援を会員会を通じて行っております

[1826: 匿名さん]

この組織とＮＰＯ法人マンション管理組合連合会とは
別物です。
どちらかというと、敵対関係にあるかもしれません。

[1827: 匿名さん]

日管連の会員は全てマンション管理士の資格所有者ですが、
ＮＰＯ法人にはマン管の資格保有者は少ないようです。
ＮＰＯは単なるボランティア活動であり、日管連は有償での
相談をすることによって、マン管士の育成をしようとする
団体ですからね。

[1828: 匿名さん]

ＮＰＯ法人は「全管連ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会」が
元締めとなっています。
それを検索すればよくわかると思います。

[1829: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の場合、そこの理事は各マンションの理事長経験者が
中心になっていますので、マンション管理のプロとはいえないでしょう。
マン管の有資格者は殆どいないと思います。
建物設備とか法律（裁判）とかが絡むものは、ＮＰＯ法人の顧問弁護士
とか顧問建築士が担当することになりますが、当然有料となります。
簡単な相談であれば、理事長経験のある理事が答えてくれると思います。

[1830: 匿名さん]

一般社団法人マンション管理士会では管理組合に対して
営業活動はしてはいけないのでしょうか。？