「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17782: 匿名さん]

駐車場使用料の料金の決め方は、近辺の駐車場料金に
合わせるべきですね。

[17783: 匿名さん]

はい。

[17784: 通りがかりさん]

>>17782 匿名さん
管理組合としては収益の増加だと思えますがw

資産価値の低下につながります。

[17785: 匿名さん]

現在は一家に一台ではなく、２台、３台と車を所有しています。
２台目の抽選に当たらなかった者は他所の駐車場を借りなければ
ならなくなりますので、公平の観点から近隣の相場に合わせた
方がいいでしょう。
一家に１台あるマンションでも、車をもっていない、必要がない
住民がいますので、その分は２台目を抽選で貸し出します。

[17786: 匿名さん]

マンションの仕様書に駐車場台数が書いてあるのに、２台３台所有するのは
ワガママと言えます。外部の高い駐車場を借りるのは自業自得です。
１台所有している組合員が安い料金でマンションの駐車場を利用しても
不公平ではありません。

[17787: 匿名さん]

全戸分の駐車場台数があるマンションでは、１台目は無料、２台目から近隣駐車場と
同レベルの使用料徴収となります。
しかし、全戸分ある場合でも、管理組合が区画ごとに利用者を決めている場合には、
１台目から使用料を取ることができます（使用料＝マネジメント料として）。

[17788: 匿名さん]

管理組合は共用施設のマネジメントをするのが仕事ですから、こういうふうに何か
組合員のために特別にやってること（駐車場は組合員全員の共有物なので、誰が
どの区画に駐車してもよいと法律が定めていて、管理組合が駐車区画を指定するのは
プラスアルファのサービスになる）があれば、その対価として組合員から使用料・
手数料といった名目でおカネを取ることができます。

[17789: 匿名さん]

言い換えると、何らプラスアルファのサービスをしないのに今まで無料で使用できた
共用施設を一方的に有料にはできないということです。
共用施設の有料化や使用料引上げが提案する場合は、「管理組合におカネを払ったら
何をしてくれるのか」「使用料値上げ後はどんなサービスが付け加わるのか」などを
理事長は説明しなければなりません。

[17790: 匿名さん]

全戸分の駐車場があるマンションでは「管理組合に使用料を払うと駐車場が使える」は
通用しません。元々法律で１人１台無料で使用できると保障されているからです。
「使用料を払うと２台目を駐車できる」「入出庫しやすい駐車区画を専用使用させて
あげる」「車を無料点検してあげる」などの「見返り」が必要です。

[17791: 匿名さん]

「見返り」が面倒な場合は、「法律に従って１人１台好きな駐車区画に駐車しなさい、
その代わり、場所を巡ってトラブルになっても管理組合は知らんぞ」的な、いわゆる
「放し飼い方式」を採用します。その場合は駐車場使用料は取れません。

[17792: 匿名さん]

なので、全戸分の駐車場があるマンションでも管理組合が各利用者の駐車区画を
指定して、その見返りに使用料を取っています（うちのマンションもそうです）。
使用料収入を増やすことは管理組合にとって非常に重要だからです。
管理費・修繕積立金＝組合員の義務＝必ず払う
使用料＝管理組合から受けるサービスの対価＝サービスなければ支払いなし
使用料収入（収益）を得るためにはサービス提供（コスト）がかかるのです。

[17793: 匿名さん]

>>17789 匿名さん
駐車場使用料は修繕積立金に充当しているマンションが多いようです。
そうすることによって、各戸当たりの修繕積立金の額を減らすことが
できるからです。
全戸分の駐車場があれば、必要でない者の駐車場がでてきます。
その場合は、その組合員が貸すのではなく、管理組合が賃貸にだすのです。
その使用料は何につかわれるんですか。
全戸分の駐車場があれば法律で無料で使用できるという法律があるんですか。
そんな法律があれば教えてください。
もし、そういうのがあったとしたら管理規約で決めればいいことです。

[17794: 匿名さん]

駐車場が少ないマンションでは１人１台の駐車場使用は法律で保障されません。
それを「この駐車区画はアンタのものだよ」と管理組合が特別に保障するわけです。
保障された組合員が感激して引き換えにおカネを払うのは当然ですね。
お代官様と越後屋の関係と同じです。法律の枠外での自由な経済取引なのです。

[17795: 匿名さん]

私が以前住んでいたマンションでは、駐車台数が１割程度しかなく、
それを抽選で購入しました。条件付きの販売です。
そして、そのマンションを売るときには、そのマンションの住民なら
だれにでも売ることができました。
売却金額も相手との交渉になります。

[17796: 匿名さん]

駐車場台数が少ないマンションでは駐車場を共用施設（共有物）として管理組合が
管理する場合のほかに、個々の駐車場区画を独立の物件として特定の組合員に販売する
場合があります。後者では駐車場は特定の組合員の私有財産（専有部分と同じ）で
自由に譲渡できます。

[17797: 匿名さん]

ただし、このようなマンションでは駐車場購入に外れた組合員が駐車場を使用することは
ほとんど不可能になります。広告上は「駐車場付きマンション」といいながら、実際には
駐車場を使用できる組合員とできない組合員が半永久的に固定されるわけで、一種の
「虚偽広告」との批判が出ました。今ではあまり見かけないと思います。

[17798: 匿名さん]

分譲マンションの使用は所有権に根拠があります。民法では、所有権があればその物を
法律の制限内で自由に使用できる、と定めています。
会社や学校から帰ってきたとき、マンションの玄関横の管理員室で入場券を買わずに
入れるのは法律の規定があるからです。

[17799: 匿名さん]

分譲マンションは敷地も建物も組合員の所有物ですが、特定の組合員一人の物ではなく
組合員全員の共有物です。共有物の使用については民法に規定があり、「各共有者の
持分に応じて」という制限を受けつつ使用することができます。つまり、自分の持分に
応じた使い方をするのであれば自由に使える＝無料で使えるのです。

[17800: 匿名さん]

民法の持分は区分所有法のそれとは異なり、各共有者で平等です。組合員（共有者）が
100人で駐車場が100台のマンションでは、各組合員の持分は1台になります。
1台目は無料、2台目以降は自分の持分を超えるので無料の保障を受けられません。
規約や細則で有料とされているのであれば、使用料を払って使用することになります。

[17801: 匿名さん]

>>匿名さん
各共有者の持ち分に応じて駐車場が使用できるとなっている
ということですが、駐車場の広さも持分に応じて仕使用できる
とはどういう使い方をすればいいんですか。
広い部屋と狭い部屋がありますよね。
持分に応じて使用は無理がありますね。

[17802: 匿名さん]

全戸分の駐車場台数があるマンションで1台目から有料にすることができるか？
できます。契約という法形式を使うのです。法律では1人1台自分の好きな場所に
駐車できますが、どうしてもこの場所に駐車したいと思う人は、誰かに頼んで
その場所を自分のために取ってもらえばいいのです。

[17803: 匿名さん]

上野公園の花見でも場所取りしてくれた浮浪者には酒や食べ物を渡します。理事長に
頼んで場所取りをしてもらう場合は、理事長におカネを払うのは当然でしょう。
駐車場使用料の実質は「場所取り代」なのです。体裁を整えるために「使用料」と
言っているにすぎません。

[17804: 匿名さん]

>>17801 さん
民法と区分所有法で持分の内容が違うと書いたつもりなんですが、、、

[17805: 匿名さん]

理事長は組合員のために場所取りをして、組合員はそのお礼におカネを払うという
内容の契約を結べば、1台目から有料にできます。契約が法律に優先するルールは
学校や会社で皆さん習ったことと思います。全戸分の駐車場があるマンションでは
このやり方で1台目から使用料を徴収しているはずです。
上野公園と同じで、いい場所ほど高いおカネを払うことになります。

[17806: 匿名さん]

区分所有法の任意規定であれば、管理規約に
規定すればいいだけのことだよ。

[17807: 周辺住民さん]

共有物を平等な持分に応じて使うという民法の規定をマンションに機械的に適用すると不都合な場所が出てくる。例えばエレベーター。平等使用となると「無償使用できるのは各組合員1日に3往復まで」などというマヌケな使用細則が正当化されてしまう。1階の庭や隣の部屋のベランダも誰でも使う権利があるということになって混乱する。
そこで、区分所有法は廊下やエレベーターといった共用部分については持分に関係なくいくら使ってもいいことにしている。これでエレベーターに1日何回乗ってもいいし、引越し荷物を積んでエレベーターを占拠しても許される。（全て無料）
また、法律ではなく規約の取り決めであるが、特定の場所には特定の組合員の専用使用権を認めて、他の組合員の使用を制限している。

[17808: 周辺住民さん]

専用使用権に関する規約の取り決めは、一種の契約と言えなくもない。ベランダの専用使用権はお互い認め合いましょう、という合意だからだ。お互いさまなので専用使用しても使用料はかからない。
1階の庭に使用料がかかるのは、1階の部屋には他の部屋のベランダに相当するバルコニーテラスという部分があり、それにさらに庭がついているという構造だからだ。バルコニーテラスは無料だが、庭は特別なつけ足し部分なので、使用料を取ってもよい。いや、取らなければ公平が実現されない。

[17809: 匿名さん]

成程。

[17810: 匿名さん]

マル暴の入居は規約で禁止されているが、それらしき人がマル暴であるか否かが見分けられない。
となると、規約そのものが無意味なんじゃないか。

[17811: 匿名さん]

はい。

[17812: 匿名さん]

人を外見で判断してはいけない
外見は男でも心は女で女子トイレを使う人もいる

[17813: 匿名さん]

総会にご主人の代わりに奥さんが出席しても「ああ、あそこの奥さんだな」とわかるが
組合員の代わりに同居している同性のパートナー（ホモ仲間）が出てくると「あんた、
誰ですか？」になりがちである。規約では「同居する者」で広く包摂しているが。

[17814: 匿名さん]

理事会の代理出席は「同居する配偶者または一親等の親族」に限って認める規定に
なっていて、いわゆる「ホモだち」は出席できない。検討の余地があると言える。

[17815: 匿名さん]

養子縁組するか共有名義にするかだな

[17816: 匿名さん]

反社でホモの組合員は扱いが難しい。
頭痛と歯痛が同時に来たみたいなもので最悪。

[17817: 通りがかりさん]

2台目以降の駐車場の契約は、他の希望者（1台目）が出た場合は、決められた期間内に契約が消滅すると契約書に記載していた方がいいです。
契約消滅後、新たに駐車場を探す必要はありますが、敷金礼金もないので、なんら問題はありません。
急に言われてもとなりますが、それが嫌なら借りないことです。
この様な契約をすることで他の専有所有者にもメリットがあります。

例えば、駐車場代を2万円とします。
二台目も契約して頂くことで、年間24万円管理組合に収益があります。
この24万は他の専有所有者にとってメリットではないかもしれません？
例えば、マンションを売りに出した際に、駐車場有無では契約の決まり具合も変わってきます。
2400万のマンションであれば、24万はたかが1%です。
たまたま、駐車場の空きがないだけで、数%のネゴ…
徳をするのは、借りてる人だけかもしれません。
空駐車場問題で、外部貸出もよく取り沙汰されますが、全て貸出のではなく、売却時に売れ安いように、ある程空を出すのも一案です。

駐車場代を近隣価格に合わせた場合。
みなさん、したたかでこっそり安い駐車場を探して来て
そちらで契約をします。

[17818: 通りがかりさん]

2台目以降の駐車場の契約は、他の希望者（1台目）が出た場合は、決められた期間内に契約が消滅すると契約書に記載していた方がいいです。
契約消滅後、新たに駐車場を探す必要はありますが、敷金礼金もないので、なんら問題はありません。
急に言われてもとなりますが、それが嫌なら借りないことです。
この様な契約をすることで他の専有所有者にもメリットがあります。

例えば、駐車場代を2万円とします。
二台目も契約して頂くことで、年間24万円管理組合に収益があります。
この24万は他の専有所有者にとってメリットではないかもしれません？
例えば、マンションを売りに出した際に、駐車場有無では契約の決まり具合も変わってきます。
2400万のマンションであれば、24万はたかが1%です。
たまたま、駐車場の空きがないだけで、数%のネゴ…
徳をするのは、借りてる人だけかもしれません。
空駐車場問題で、外部貸出もよく取り沙汰されますが、全て貸出のではなく、売却時に売れ安いように、ある程空を出すのも一案です。

駐車場代を近隣価格に合わせた場合。
みなさん、したたかでこっそり安い駐車場を探して来て
そちらで契約をします。

[17819: 匿名さん]

駐車場に空きが出た場合は、抽選で決めています。

[17820: 匿名さん]

はい。

[17821: 名無しさん]

空きが出た場合は抽選は当たり前です。

問題は、その時期と告知方法です。
マンションの売却情報を知ると、デバガメの様に情報を入手して、我先にと駐車場の申込みを申し出る専有所有者もいます。
その様なことがない様に、管理組合主導で公平な抽選を行う必要があります。

1台目の専有所有者優先とした場合、例えば次にマンションを買われる方にもその権利があるのにも関わらず、告知が不十分で抽選に参加できないケースもあります。
空きが出た場合、どの様な時期に、どの様な告知で募集するかを事前に決めて置くのも一つです。

[17822: 匿名さん]

うちの場合は、各戸１台以上の駐車台数がありますので、
２台目を借りている方については、順番を決めて置き、マンションを
購入された区分所有者にたいしてや、転勤とかでマンションに帰って
きた場合は、２台目を借りている番号順に１台目のオーナーに権利を
譲るように決められています。

[17823: 名無しさん]

空きが出た場合は抽選は当たり前です。

問題は、その時期と告知方法です。
マンションの売却情報を知ると、デバガメの様に情報を入手して、我先にと駐車場の申込みを申し出る専有所有者もいます。
その様なことがない様に、管理組合主導で公平な抽選を行う必要があります。

1台目の専有所有者優先とした場合、例えば次にマンションを買われる方にもその権利があるのにも関わらず、告知が不十分で抽選に参加できないケースもあります。
空きが出た場合、どの様な時期に、どの様な告知で募集するかを事前に決めて置くのも一つです。

[17824: 名無しさん]

管理組合でよく漏れがちなのが
車検証の確認です。
マンションの駐車場は非課税ですので、クルマの所有者が居住者でないといけません。
親族であっても、住んでいない方名義の車両は違法です。
また、流行りの反社会への貸出もあります。
トラブルを考えますと、登録が専有所有者名義でない車への貸出はやるべきではないです。
他人名義の車を敷地に置く理由が普通ではないので、抽選時及び登録時に車検証のコピー提出は必然です。

[17825: 匿名さん]

そんなに心配しないでいいのでは。
駐車場の管理はうまくいってますよ。

[17826: 匿名さん]

駐車場で問題になるが来客用駐車場に自分の２台目の車を止めるオッサン

[17827: 名無しさん]

>>17825 匿名さん
うまくいっている？
それが20年先も上手くいっていると言いきれます？
　
多くの理事長が悩んでいるのが過去の契約です。

[17828: マンション比較中さん]

能力劣等のくせに役員なんかやるからだろ？
そういうのを四字熟語で自業自得というのだ

[17829: 匿名さん]

でたあー　男性版　滝沢かれん

[17830: マンション検討中さん]

管理組合の1番の問題は
管理費及び修繕積立金の滞納です。
約25%のマンションで3ヶ月以上の滞納が起きています。
管理費と修繕積立金を滞納したままマンションを売却した場合。
一定額までであれば売却代金の中から支払うことができるため、管理組合はそこから回収できます。
（支払わない場合、次の買主がマンションの権利とこの負債を引き継いだことになり、買主が支払います。）

駐車場の滞納については、マンションの売買とは別の契約の為、管理費や修繕積立金の様に簡単に回収できません。
また、駐車場未払いで強制的に契約を打ち切ったあと、引き継ぎ車両を不法に止め続け場合。
止まっている車両の使用者（契約者）が車検証の使用者と異なる場合、車検証の使用者に撤去を依頼しなければなりません。

[17831: 匿名さん]

そんなことは殆ど考えなくていい問題です。
考えすぎですよ。
マンション管理を難しく考える必要はありません。