「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17482: 匿名さん]

（１）　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースは
　　もっとあります。なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合
　　或いは損害を与えた役員による事件は、　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

（２）　コンテンツとして個々の事件を見るのではなく、全体をコンテクストで見て下さい。今の状況が見えてきます。
　　(ＣｏｎｔｅｎｔｓとContext) 　　「国交省の組織的隠蔽」～立入検査での違反業者は処分も公表もしない～

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2023年(令和5年)3月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2023年
令和5年
3月23日 朝日ハウズィング株式会社

登録番号:
(5)第021111号 宮城県仙台市青葉区国分町3-5-7朝日プラザ国分町
複数の管理組合において、元従業員が管理組合財産を着服した。（法第81条第1号）

　国交省東北地方整備局発表文書　(PDF 95KB)

同社概要(2023年3月31日時点)：設立1990年8月21日、資本金1,000万円、従業員33名

改善措置指示 2022年
令和4年
11月22日 株式会社東急コミュニティー

登録番号:
(5)第030095号 東京都世田谷区用賀4-10-1・世田谷ビジネススクエアタワー
(1)管理員及び清掃員（再委託先の清掃会社雇用）が資源物（アルミ缶）売却代金を不正取得し、 管理組合財産を着服した。(法第81条第1号)

　国交省関東地方整備局発表文書　(PDF 51KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 67KB)

同社概要(2022年3月31日時点)：設立1970年4月8日、資本金16億5,380万円、従業員10,722名、売上高1,513億6千8百万円、 経常利益89億7千7百万円、総合管理8,476組合、10,029棟、504,334戸、部分管理2,945組合、5,720棟,288,560戸、株主：東急不動産ホールディングス（株）100%

●同社は2012年(平成24年)12月21日、社員が着服して処分を受けている。
●2020年(令和2年)2月6日に社員の着服で処分を受けたコミュニティワン株式会社を令和3年8月25日吸収合併

改善措置指示 2022年
令和4年
11月9日 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

登録番号:
(5)第030045号 東京都中央区日本橋大伝馬町１番４号
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(法第81条第1号) (2)複数の管理組合において、会計の収入及び支出の状況に関する5項書面に事実と異なる記載をして、 管理組合に交付した。（規則第97条第5項違反）

　国交省近畿地方整備局発表文書　(PDF129KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF126KB)

同社概要(2022年3月31日時点)：設立1982年3月17日、資本金3億1千万円、従業員2,710名、売上高352億3千311万円、 経常利益19億9千194万円、総合管理1,306組合、1,637棟、107,239戸、部分管理27組合、27棟、5,022戸、株主：伊藤忠商事（株）

●同社は2012年(平成24年)8月24日、管理員が着服して処分を受けている。

業務停止
(90日間)
2022年
令和4年
6月20日
　　～
9月17日

並びに措置指示

2022年
令和4年
6月6日 信和建設株式会社

登録番号:
(4)第062798号 大阪府大阪市中央区南船場１－１８－１１
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(指示処分)
(2)管理受託契約の更新時、重要事項説明会の案内書面を公布せず、説明会も開催しなかった。(法第72条第1項違反)
(3)管理組合の収納・保管口座預金の印鑑を管理した。(法第76条・規則第87条第4項違反)
(4)毎月の会計の収入支出報告書面を提出しなかった。(法第76条・規則第87条第5項違反)
(6)管理事務報告書を作成せず,管理業務主任者に報告をさせなかった。(法第77条第1項・規則第88条違反)他

　国交省近畿地方整備局発表文書　(PDF 149KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 384KB)

同社はまた、大阪府総務部契約局から6月16日付けで 1ケ月間の入札参加停止処分（令和4年5月17日～令和4年7月16日を受けている。

同社は昭和34年（1959年）設立、資本金7千万円、建設業、不動産業、賃貸アパート経営などが主体、管理業務主任者5名

改善措置指示 2022年
令和4年
4月27日 三菱地所コミュニティ株式会社

登録番号:
(4)第031049号 東京都千代田区三番町６番１号
元従業員が管理組合財産を着服した。
(法第81条第1号)　近畿地方整備局発表Ｈｐ

　国交省近畿地方整備局発表文書(PDF 127kB)
　同社発表文書　「行政処分について」(PDF 124kB)　

同社概要：資本金1億円、株主：三菱地所コミュニティホールディングス株式会社、 従業員数5,497名(管理業務主任者950名)、管理受託戸数 約33万戸 総売上高 556億6,347万円(内、管理部門売上高 469億7,046万円, 経常利益 36億9,015万円)(いずれも2021年3月31日現在）

会社経歴：1969年12月藤和不動産(株)管理部より分離独立し藤和管理(株)設立、 1989年3月三菱地所リアルエステートサービス(株)全額で(株)ダイヤコミュニティーを設立、 2006年4月三菱地所コミュニティーサービス(株)と藤和コミュニティ(株)が合併、
●2016年4月三菱地所丸紅住宅サービス(株)（2015年12月21日、8,400万円の横領着服で処分を受けた）を吸収合併
●2017年4月北海道ベニーエステート(株)（2016年5月23日、1億8千万円の横領着服で処分を受けた）を吸収合併

改善措置指示 2022年
令和4年
3月30日 日本総合住生活株式会社

登録番号:
(4)第031376号 東京都千代田区神田錦町1-9
元従業員が管理組合財産を着服した。
(法第81条第1号)　国交省関東地方整備局発表(PDF51KB)
同社発表・令和4年3月30日付 [処分について](PDF 127KB)
同社発表・令和4年4月26日付 [業務改善措置](PDF325KB)
同社発表・令和4年9月28日付 [改善実施状況](PDF566KB)

同社概要：資本金300億円、株主：独立行政法人　都市再生機構：売上 1,444億4千万円（内、マンション管理部門 61億4千8百万円） 経常利益 43億3千8百万円（2021年3月決算） マンション管理：総合管理 752組合 7,639棟（161,437戸）・部分管理 137組合 1,693棟（14,614戸）（2021年3月31日現在）
従業員 8,364名（内、マンション管理部門 1,092名（2021年3月

同社概要：資本金 24億9,290万円、売上 1,149億円 経常利益 65億円（2020年度） マンション管理 9,925棟（469,898戸）:ビル 599棟 賃貸マンション 1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員 5,811名（ 本社員 2,101名 準社員 3,710名）（2021年3月31日現在）

[17483: 匿名さん]

不正を働くのは、公務員も大企業の社員も議員等もいる。
管理会社の従業員が不正をしてマンションに損害を与えたら
使用者責任として会社が使用責任を負うことになる。

[17484: 匿名さん]

>>17483 匿名さん
だから、会計事務は管理組合がやればいい。
管理会社に不正経理の場所を与えてはいけない。

[17485: 匿名さん]

>>17484 匿名さん
不正が行われても、マンションに被害は生じませんよ。
会計は管理会社との委託契約の中でも重要な基幹事務ですからね。
会計儀容無は出納もありますし、そんな面倒なことを理事会が
やる訳にはいかないでしょう。
管理会社の者が不正をすれば使用者責任として会社が賠償を
しますが、理事とかがすれば、だれがその賠償をするんですか。
その支払い能力がなければどうします。

[17486: 匿名さん]

>>17485 匿名さん
何も理事会がやれと言っているわけでもない。
管理会社以外の専門家にやらせればいい。
理事会は最終チェックだけすればいい。
合法的に利益相反行為がなされると賠償請求ができないからね。

[17487: 匿名さん]

>>17485 匿名さん
＞不正が行われても、マンションに被害は生じませんよ
それは不正が発覚した場合の事。
ほとんどの不正は発覚しないまま、管理会社の逃げ得となっている。
損をしていても、管理組合が気付くのは氷山の一角。

[17488: 匿名さん]

>>17486 匿名さん
理事会が最終チェックをするのなら、管理会社が作成しても
それを理事会が最終チェックはするんでしょう。
管理会社以外の専門家に依頼しても同じことではないですか。
単なる名目だけの役員の監事ではなく、理事会も一緒に監査を
行うとかすればいいでしょう。
そんなに難しいものではないですからね。管理組合会計は。
家計簿に毛が生えたようなものですから。

[17489: 匿名さん]

不正が行われたのが分からなければ、それは不正とはいいません。

[17490: 匿名さん]

マンション管理士レベルでは不正は見抜けない

[17491: 匿名さん]

見抜けなければ、追及もできないので、無罪放免ですね。

[17492: 匿名さん]

そもそも不正自体がないことになる
めでたい

[17493: 匿名さん]

>>17488 匿名さん
どうして会計事務にこだわるの？
別に管理会社でなければいけない理由などない。
むしろ、利益相反関係の管理会社は会計事務から手を引くべきですね。
気分的にすっきりする。

[17494: 職人さん]

マンション防水工事で手抜き工事が発覚、業者選定業務、工事監理業務のコンサルタント設計事務所の責任義務はありませんか
詳しくご教示をお願いします。

[17495: 匿名さん]

設計コンサルタントは工事業者の選定はしません。
下請け業者を選定するのは元請会社です。
ただ、工事の監理業務はコンサルタントの重要な仕事の一つです。
しかし、防水工事の手抜きはその時点では発覚しなくて、何年か
後にあらわれるものです。
その責任をコンサルタントにとらせるのではなく、工事終了後の
点検の契約しているでしょうから、その場合は施工会社が無償で
責任を取ってくれるでしょう。
コンサルタントの責任は問えないですね。ただ評判は悪くなるでしょうが。

[17496: 匿名さん]

契約内容次第

[17497: 匿名さん]

理事会が殆ど質問に回答せず、反対意見を述べると理事長が、警告書を掲示する。理事会、監事はめくら判を押す。
自治体に調査と勧告依頼をしたがまだマンション適正化推進法を批准していないとの事です。どうしたら理事会を適正な方向に変えられるでしようか？

[17498: 口コミ知りたいさん]

理事会が殆ど質問に回答せず、反対意見を述べると理事長が、警告書を掲示する。理事会、監事はめくら判を押す。
自治体に調査と勧告依頼をしたがまだマンション適正化推進法を批准していないとの事です。どうしたら理事会を適正な方向に変えられるでしようか？

[17499: 匿名さん]

>>17498 口コミ知りたいさん
組合員がやるしかないでしょう。

[17500: 匿名さん]

>>17499 匿名さん
それはさらに危険

[17501: 匿名さん]

>>17481 匿名さん
うちはお任せだけど暇な組合員がいて時々議案書等をチェックしているみたいでこの間収支報告書に不明な点があるとの連絡で調査しましたら事務担当の2万円位の着服が発覚しました。
収支報告書をエクセルに入力し直して合計を出して金額の見積や入出金を調べたら今の段階で少ない金額ではあるが着服金が次から次へと出てきます。
面倒な作業だから普通の組合は調べないと思います。今のところ数十万になりました。

[17502: 匿名さん]

会計チェックも必要だけど、維持管理に伴う修繕工事チェックも大切だね。
組合員はド素人ばかりだから管理会社もこの分野は騙しやすい。
G社にはこの分野での代金横領のマニュアルもあるみたいだ。

[17503: 匿名さん]

>>17502 匿名さん
勘違いをしてはいけないよ
会計チェックは管理のすべてにわたる。
修繕チェックも含まれる。

[17504: 匿名さん]

>>17503 匿名さん
ところが修繕チェックは書類上でしか行わない。
建築技術に関してド素人の組合員では施工管理チェックができない。
そこが管理会社の付け目。
悪徳管理会社が大きく羽を伸ばせる分野でもある。

[17505: 匿名さん]

>>17504 匿名さん
外壁塗装工事はそんなに難しくはない。
設備関係は専門的知識が必要である。
建物等の変更や修繕等はその個所により
専門的知識を必要とする場合もある。
難しく考えるときりがないのでみんなで
知識を寄せ集めればいい。
三人寄れば文殊の知恵。
仲良くなれる。
管理会社等の外部の者は口出し禁止でいい。

[17506: 匿名さん]

>>17505 匿名さん
どシロウトばかり集まって文殊の知恵なんて下町長屋レベルの発想。
船頭多くして船山に登るのを覚悟しておかないといけない。

[17507: 匿名さん]

>>17506 匿名さん
お前には神通力があるのかね( ´艸｀)
文脈から察してお前こそ雑魚に見えるが。
うちの現場は専門家だらけだよ。
管理会社には組合費の保管を委託している
のみで他はすべて組合が主導して管理して
いる。
勿論素人もいるがいい意見の持ち主もいる。
何も知らない素人のお前から
素人扱いは御免被る。

[17508: 匿名さん]

>>17507 匿名さん
こういう方は山に登る輩だ。
危険極まりない。

[17509: 匿名さん]

>>17507 匿名さん
＞うちの現場は専門家だらけだよ。
嘘こけ！
おまえの現場はお前を先頭にハッタリだらけだよ。

[17510: 匿名さん]

どうやらそうらしいな。
中途半端な知識しか持ち合わせていない。

[17511: 匿名さん]

マンションには専門家が多く住んでいる。
身分を隠している場合が多い。
特に優秀な人間は組合から身を隠す傾向
にある。そこら辺をどうするかだよね。
組合員同士が寄り合って管理をしている
マンションは稀有だがうちはそのような
システムが出来ている。

[17512: 匿名さん]

>>17511 匿名さん
マンション管理に何の専門家がいるんですか。
技術的なことは専門家に頼めばいいでしょう。
大規模修繕工事の際、設計コンサルタントを報酬を支払って
雇いますが、マンションの住民に建築士がいた場合、その
建築士にチェック等を依頼しますか。
へたに口出しをされるとコンサルタントは嫌がるだろうし、
いい仕事ができなくなりますよ。
住民の建築士は単なる有資格者というだけですからね。

[17513: 匿名さん]

仮に有資格者がいたとしても無報酬では誰もやらないだろうし、中途半端な参加になると思う。
例え組合員でも、報酬規程を定めておくことが採用のポイントにもなる。

[17514: 匿名さん]

そうですよね。
無報酬では誰もやらないでしょう。
それにプロをやとっていればなおさらです。
しかし、有資格者の住民は口をだしたくなるんです。
中途半端になるんですけどね。

[17515: 匿名さん]

マンション管理に税理士や弁護士、司法書士等は必要ない。
必要が生じればプロに依頼すればいいだけのこと。
建築士も必要ないですよ、強いてあげれば、ボランティアの
マンション管理士ぐらいでしょう。

[17516: 匿名さん]

大規模修繕工事のときに設計コンサルタントと住民の建築士と
しょっちゅうトラブルがあった。
住民の建築士は思いついたように時々クレームをいっていた。
しかし、所詮中途半端であり、マンションにとってはマイナス
であった。
仕事と知識は区別しないとね。

[17517: 匿名さん]

何事も契約優先だからな、安易にハンコついて後でゴテゴテ言ってもダメなんだぞｗ

[17518: 匿名さん]

>>17516 匿名さん
＞マンションにとってはマイナスであった。
あなたの単なる思い込みでしょう。
仕事と知識は必要不可欠です。
あんた、常識がずれてるね。
あんたにトラブルの本質を見極める力がなかっただけです。

[17519: 匿名さん]

コンサルタントとしては、中途半端に口出しされるのは嫌ですからね。
工事のやり方や進め方まで口出しをされると、施工会社としてはコンサル
と打ち合わせをしてやっているのが狂ってしまうので。
また、下請け業者に対しても、あの業者を何故使うのか、もっといい
下請け会社があるとかいわれてもねえ。
工事金額は契約で決まっているんだから、どこの業者を使おうが関係
ないと思うんだけど。

[17520: 匿名さん]

口げんかレベルだな（笑

[17521: 匿名さん]

>>17519 匿名さん
コンサルタント会社目線ですね。
国家試験資格もない、言い換えれば舌先三寸で全く無能力なコンサルタントもごまんといる。
危険な賭けでコンサルタントを雇っているわけだから、常に監視の目を緩めることなく、怪しいと思えばすぐ首にできるような契約をしておくべきです。

[17522: 匿名さん]

>>17508 匿名さん
登山は得意です。

[17523: 匿名さん]

マンションがプロにお金を払って雇用したのなら
それに任せるのが当然じゃないかな。
中途半端なプロが口出しをして、どちらを信用するんだろう。

[17524: 匿名さん]

外部のプロが信用できないんなら、住民のプロに
任せればいい。それができないから外部の人材を
採用するんだろう。
外部の者を採用する時の選者が悪いのを棚に上げて
はだめだね。

[17525: 匿名さん]

FOMC>日銀の政策決定会合を久しぶりに
気を使いだした。少々歪である。
総裁会見は可もなく負もなく無事終了。
莫大の含み益を抱えた利確のタイミング
に迷っているので教えて下さい。
ソフトバンクグループは利確しないでお
いてある。
持ち株は４万株で利確すれば●●千万円。
マンション買える。
組合費を投資していれば１０億円の利益
が予想される。
仲間の組合員がため息をついている。
マンション内に管理のプロが存在するな
ら相談だけでもしてみて下さい。
居住しているなら信用してやってくださ
い。

[17526: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[17527: 匿名さん]

>>17526 匿名さん
それは理解しているよ。
マンション管理士の試験問題でしょう。
現実味の無い問題を出して組合運営の
邪魔はしない方がいいでしょう。

[17528: 匿名さん]

専有部分の使用禁止とか競売とかゴタゴタしてるマンションには住まないことですね

[17529: 匿名さん]

例えばエアコンを新規に取り付けるために壁に
穴をあけるとかをやっている住民がいるよね。

[17530: 匿名さん]

>>17529 匿名さん

穴をあける、それがどうした？　悪いのか？

[17531: 職人さん]

業務委託契約書の他　重要事項説明書はもし裁判になった場合、有力な証拠になるのでしょうか、ご教示をお願いします。