「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17401: 匿名さん]

>>17399 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
東芝、三菱に全取替えについても相談したのですが、建物自体の工事も必要となるため、結果金額が跳ね上がる旨の説明を受け、こちらから辞退した形となりました。
にわか勉強で部品販売に関する法規制や公取についても目にしていたのですが、やはり素人のため交渉となると難しいように感じます。
外国製のものについても調べてみようと思います。
色々と教えていただきありがとうございます。

[17402: 匿名さん]

>>17400 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
今回提案された機種は「エレモーションプラス」で、巻上機・制御盤の設置位置は以前から上部配置なので変更はありません。
工事費およびかご内リフォーム等を除いた本体のみの価格が1250万と提示されました。

配置位置でそのような違いがあるのですね。
詳しく教えていただきありがとうございます。
大変勉強になります。

[17403: 匿名さん]

上部配置は、巻上機などを配置する機械室がない、機械室レスのエレベーターです。（屋上に塔屋がない）

[17404: マンコミュファンさん]

>>17403 匿名さん
ご教示いただきありがとうございます。
不勉強でお恥ずかしいです。
上部配置について改めて調べてみました。

[17405: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、ベランダでの塗装やシートの張替え時には
網戸の保管はどうされてますか。
室内保管ですか、それとも足場に括り付けていますか。

[17406: 匿名さん]

>>17405 匿名さん
追加質問です
大規模修繕工事のとき、ベランダでの塗装やシートの張替え時には、
ベランダには室外機を設置していますが、この室外機は持ち上げて塗装やシートの張替えを実施するのですか、または室外機の幅枠は塗装やシートの張替えは実施せず古いままにするのですか、よろしくお願いします。作業は築１５年目での作業になります。

[17407: マンション検討中さん]

>>17398 匿名さん
一部市販販売されてる部品もありますが
制御の主要部品は各メーカーにより異なる為、部品入手の上で、メーカーは変えれません。

価格が高いとありますが、ここ数年で部品代だけでも、2～4割上がってますので、ネット等の過去の価格と比較しても意味がないですよ。

昇降機は、生活に必要なもので、また人命に関わるものですので、今まではほとんどのメーカーが部品をストックしてましたが、現在は納期365日以上の部品もあります。

タワーマンションや施設のマンションでは、故障に備えて部品をストックしてるところもあります。

[17408: 匿名さん]

>>17406 匿名さん
ベランダに置いてある室外機の移動に関しては、ホースに余裕が
あると思いますので、その範囲で移動して工事を行うとのことですので、
ガスが抜けたりとかの心配はないそうです。

[17409: 匿名さん]

エレベーターの部品については、独立系の企業にも納品するように
法改正がされました。
部品の保証期間については、確保に問題はないので、ストックする
必要はないでしょう。点検業者はある程度は確保しているとは思います。
値上については、部品代が３割上がっても、修理代が３割上がる訳では
ありません。人件費がかなりのウエイトを占めますからね。

[17410: 匿名さん]

>>17409 匿名さん
>エレベーターの部品については、独立系の企業にも納品するように
>法改正がされました。

このような法改正はありません。

[17411: 口コミ知りたいさん]

エレベーターメーカーが独占禁止法違反で公正取引委員会に怒られたことがあった。

https://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h14/14kakuron00002-3-2-4.html
３　独占禁止法第１９条違反事件
(1) 三菱電機ビルテクノサービス（株）に対する件（平成１４年（勧）第７号）

ウ　排除措置
　三菱ビルテクノに対し，次の措置を採るよう命じた。

(ア) 　三菱電機製昇降機の所有者等から委託を受けて同昇降機の保守業務を行う独立系保守業者に対して，同昇降機の保守用部品を供給するに当たり

ａ 　納入し得る部品があり，遅滞なく納入できるにもかかわらず，原則として部品製造業者等へ発注した場合に要する納期により納入する

ｂ 　合理的理由なく，自社と保守契約を締結している顧客向けの販売価格を著しく上回る価格により販売する
ことにより，独立系保守業者と同昇降機の所有者等との保守の取引を不当に妨害している行為を取りやめること。

(イ) 　今後，・・・

[17412: 匿名さん]

裁判において、メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たると判示され、その結果、メ－カーは部品を供給するようになったのであり、法改正によるものではない。

[17413: 匿名さん]

どちらでもいいじゃないですか。
要するに独禁法も法律でしょう。

[17414: 匿名さん]

大規模修繕工事で、冷媒管が短く室外機を一時移設しなければならないときは、一般的に、居住者が移設の費用負担をしなければならない。エアコンを設置するときは、冷媒管を長めにしておくのがベスト。

[17415: 匿名希望]

専有部分の範囲について。標準管理規約：玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。となってますが、外部と内部の境目であるドアのふち（ドアの厚み部分）は、専有ですか、それとも共有部分でしょうか。

[17416: 匿名さん]

共用部分です。

[17417: 匿名さん]

オシャレにセンター分けはどうかな？

[17418: 匿名さん]

>>17414 匿名さん
冷媒管が短くて室外機を移設する費用を居住者負担とするのは
おかしいんじゃないかな。
室外機を移設しないで工事をするようにすればいいだけじゃないかな。

[17419: 匿名希望]

玄関ドアのふち・厚み部分は共有部分との回答ありがとうございます。先日塗装工事がありましたが（留守中）この部分は塗装されず（ドアを開けてないので実質できない）ドアの隙間からドア外部の塗料が入ってきて、ドアのふちに一部塗料がつき、見た目が大変醜くなりました。（玄関ドア外部と内部の色が違うため）　管理会社からは不在でもよいとのことでしたので留守にしてました。　ふちも共有部分であるなら、こちらは在宅中に塗料をぬる作業をしなければいけないと思いますが。一般的に玄関ドア塗装工事はどのようにされているのかご存じでしょうか。

[17420: 検討板ユーザーさん]

>>17409 匿名さん
四半世紀前の話ですね。

部品の高騰及び在庫についてはコロナ以降です。
半導体の供給遅れで大くの電子部品が長納期になっています。
国の指導により、生産は重要産業を優先に行われる
今年末位に落ち着く予定ですが
、
古い部品については、廃盤ないし設計の見直しがされています。廃盤もありますので、早めの確認及び見積を取る必要があります。

エレベーターの技師費用は基盤であれば
多く見て、時間10000-15000 で二名で、＋移動費、日当、管理費等ですので、基本300000-400000円位です。
メンテナンスでない限り、技師費用が部品代を超えることはありませんよ。

[17421: 匿名さん]

どちらにしても、競合させることが基本原則。

[17422: 匿名さん]

玄関ドアを交換すれば補助金がでるのをご存知ですか。
勿論、年度の予算があるのでその範囲内とのことです。
工事の契約書を交わしたら申し込まれれば補助金がでますので
対応されたらいいと思います。

[17423: 匿名さん]

長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう

法制審議会区分所有法制部会第３回会議（令和４年１２月１９日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

○紺野委員
　それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

　予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

[17424: 匿名さん]

>>17423 匿名さん
玄関ドアの交換については、大規模修繕工事時に一緒にやることが
きまっていたんですよ。
見積額も決まり、契約する段になって設計コンサルタントから補助金の
話しがでたんです。
それで申請してもらえるんなら申請しようということになったんですよ。
別に業者に誘導されたわけでもないし、管理会社から勧められたわけでも
ないんです。
補助金が降りなくても工事は進めていきますよ。総会でもその話はまったく
していませんしね。

[17425: マンション検討中さん]

>>17423 匿名さん は、他のスレからコピペしたのですね。

[17426: 17406]

>>17408さん
>>17414さん
それぞれのアドバイスありがとうございます
私の室外機の設置状況を確認しましたら冷媒管、コード菅とも若干の遊びはありますが、移動させて作業スペースを確保するだけの長さはないようです。
３台中２台は雨が降ってもいつも濡れる状況ではないのでこのままにして、１台は少し雨に濡れますがベランダの排水路を防水塗装やるようなので室外機したを塗装し少しでも劣化を防ぐよう話をしたいと思ます。
今後エアコンの更新時各管の長さを長めに取るようしたいと思います。
ありがとうございました。

[17427: 匿名さん]

他スレに劣らない投稿を・・・・・

[17428: 匿名さん]

室外機を移動させるとガスが漏れる可能性が
高いですね。
単なる冷媒管での移動なら問題はありません。
室外機を移動させて工事を行いガスが漏れた場合は
管理組合でその補償というか工事費の中に含めるべき
でしょう。

[17429: 通りがかりさん]

>>17426
長めに配管を取っても付けたままでは移動できませんよ。

長めに取った配管を室外機の後でトグロを巻いてる光景を稀に見ますが、移転用であって移動用ではないです。
（短くするとフレア加工が必要になるため、フレアからのガス漏れ対策として、敢えて切らずにトグロにしる業者もあります。）
フレア部を取り外さず室外機を移動させると硬化した銅管からガス漏れを起こしますので、基本取り外しです。

取り外しせずに移動する場合
室外機を持ち上げてトグロと反対周りにクルッと一回転させて
配管をまっすぐする必要があります。

針金があれば実験してみてください。

[17430: マンション検討中さん]

うちのマンションでは現在大規模修繕工事の真っ最中です。
ベランダのシートの張替えや塗装工事、シーリング工事を
行います。
室外機についても、住民からガス漏れの懸念の質問がありましたが、
配管というか、ホースが長めにとってあるのでガス漏れ等の心配は
ないとのことでした。ちょっと横に移動するだけで工事はできる
とのことでした。

[17431: 匿名さん]

工事のことは専門家に任せればいいですよ。

[17432: 匿名さん]

工事業者が問題なくできるというのですから
専門的なことは任せればいいでしょう。
それでできなかったら業者が補償するだけですから。

[17433: 匿名さん]

工事は専門家がやればいい。

[17434: 匿名さん]

専門バカを信じろということかな？

[17435: 匿名さん]

専門家を信じなければ、素人の意見を信じるのかな。
専門バカは信じちゃだめだね。

[17436: 匿名さん]

設計コンサルタントと現場監督とはどちらが技術的には
優れているのかな。

[17437: 匿名さん]

比べるほうに無理がある。

[17438: 匿名さん]

建築士は塗装とか配電、足場組みとかはやらないからね。
頭でっかちのところはある。

[17439: 匿名さん]

>>17436 匿名さん
質問が支離滅裂。
それぞれ職務が異なる。

[17440: 口コミ知りたいさん]

防水業者は職人ですので大丈夫だと思いますが
室外機の設置（取外）は、電気工事士と冷凍機の資格が必要です。

[17441: 匿名さん]

大規模修繕工事を担当する業者だから、それぐらいの
資格はもっているでしよう。

[17442: 匿名さん]

こんな資格があるんですか。電気工事士と冷凍機の資格

[17443: 匿名さん]

>>17441 匿名さん
国家資格名を公表してください。
無いと思いますが。

[17444: 匿名さん]

>>17443 匿名さん
人に質問するときは、自分の有資格名を先に書き込んでね。

[17445: 匿名さん]

>>17444 匿名さん
このスレは質問するのに有資格名を書き込む必要があるのか？？？

[17446: 匿名さん]

>>17445 匿名さん
必要はないけど、答えるのも自由だからね。

[17447: 匿名さん]

>>17444 匿名さん
マンション管理士、ビル管理士、宅建士、業務主任者、フアイナンシャルプランナー2級、日商簿記、その他、です。

[17448: 匿名さん]

Fラン資格のオンパレードですね

[17449: 匿名さん]

長期修繕計画の改定版が配布された（しかし、理事には３月に配られていた）。
それによると、修繕積立金を２～３年おきに引き上げ、１０年後には今の3.7倍に
するという。
今が安すぎるんだよ、築２０年で平米当たり１００円なんて、アホだろｗ

[17450: 匿名さん]

>>17447 匿名さん
つまり、管理会社勤務なんだね。