「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17361: 匿名さん]

【区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させる集会決議が無効とされた事例】

https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62792


事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

[17362: 匿名さん]

>>17359 デベにお勤めさん
なるほど悪徳管理会社を儲けさせるため善良なる組合員を騙す手口を披露したのかな？

[17363: 匿名さん]

被上告人さんも借地権付きマンションでは高く売れないし、敷地の固定資産税を一人で負担することになるので、「敷地の所有権は共有だが使用権は自分にある」みたいな規約にしたのだろうけど、使用料永久無料はちと虫が良すぎたｗ

[17364: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞ 　　　

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

[17365: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[17366: 匿名さん]

マンションの資産価値を維持するためには、定期的な工事を
しなければならない。
その為には、修繕積立金の確保が必要です。

[17367: 匿名さん]

戸建て違ってマンションの場合は、内装さえ新しく
やり替えれば新築同然になるからね。

[17368: 匿名さん]

>>17367 匿名さん

そうですね

[17369: 匿名さん]

築３０年のマンションと戸建ての内装を全面改装しました。
あなたはどちらに住みたいですか。

[17370: 匿名さん]

やっぱり登戸のタワーマンションか松戸の一戸建てですね

[17371: 匿名さん]

やっぱり登戸のタワーマンションより松戸の一戸建てですね

[17372: 口コミ知りたいさん]

一戸建ての30年はボロボロ、
分譲マンションの30年は内装もぴちぴちである。

[17373: 匿名さん]

大規模修繕工事直前のボロマンションを安く買い、修繕積立金を使って綺麗になったら
高値で売り飛ばすのはマンションの達人である。修繕積立金を使い果たして組合口座が
空になったマンションには長居は無用なので次のマンションを探す。

[17374: 口コミ知りたいさん]

>>17373 匿名さん
そうはいかないよ。
取引音痴のマンション管理士的思考だ。
小遣銭くらいは高く売れるがね。
政治と経済も音痴では困る。
いまは米国の債務上限問題と
ロシアによる核の脅威が高まっている。
祈るばかりだよ。

[17375: 匿名さん]

>>17365 匿名さん

マンションは、永住を前提にする人を考慮するがよくて、結果将来的に売却・賃貸を　　考えている人にとってもプラスにることなのです。
３０年も経った共用部分を幾ら新品同様メンテナンスしてもほとんど値上がりしませんよ。と自称専門家かがいってました。

[17376: マンション検討中さん]

>>17375 匿名さん
値上がりを期待する必要はないのではないですか。
それなりの価格で売り買い替えをするか、終の棲家とすればいいでしょう。

[17377: 口コミ知りたいさん]

悪徳組合員や悪徳管理会社の言う通りにしていると
保管金が枯渇して債務が残る。それが狙いで後のお祭りである。

[17378: 匿名さん]

>>17377 口コミ知りたいさん
管理組合会計では保管金とかの表現はしないんだよ。

[17379: 匿名さん]

管理組合会計は、企業会計や公益法人会計などの制度会計と
違って法的な規制のない非制度会計だからね。
だから保管金とかの表現をしてもいいけどね。
なんでもありの会計だから。

[17380: 口コミ知りたいさん]

>>17378 匿名さん
場の読めない秀才さん、
一応わかっていますが保管が解りやすいと
思った。あなたは偉い。サンキュウ。
以後気を付けます。

[17381: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[17382: 匿名さん]

44歳夫婦、世帯年収1500万円でも“都心マンション”に手が届かず…「まさか自分が郊外暮らしするとは」

2023年05月23日 10時05分SPA!

今春に営業部署へと配属されて仕事は多忙に。通勤時間が増えたことも加わり、帰宅時間はいつも夜遅くになってしまうという

都心部マンションの高騰が止まらない。新築価格は2億円を突破、中古マンションですら1億円がないと購入が難しい。庶民には、絶対に手が届かなくなった東京のマンション事情に、取材班が迫る！
◆文京区で3LDKマンションを予算7000万円で探していたが…
夫婦2人暮らし（夫、妻ともに44歳）／世帯年収1500万円

「文京区で3LDKマンションを予算7000万円で探していました。頭金も親からの資金提供もなく、35年で月の返済額19万円になることを考えるとこれが限界でした」

そう話すのは、大手人材派遣会社に勤める江田すみれさん（仮名・44歳）。新築にこだわっていたわけではない。しかし、彼女の予算で紹介された物件は理想とはかけ離れていたという。

「紹介された物件もごくわずかでした。その限られた物件も築35年で徒歩20分と駅から遠かったり、鶯谷のラブホ街近くにある築30年の高架下マンションだったり……ゆくゆくは子どもも育てたいと思っていたので、そこに住む気にはなれませんでしたね」

◆月日がたてばたつほど、相場は値上がり

根気よく探すも、月日がたてばたつほど、相場は値上がりしていく。以前、紹介された同等の物件が「7500万円」と案内されたときは唖然としてしまったという。

「徐々に不動産業者もやる気をなくしてきて、“この予算で贅沢はできませんよ”と言われました。7000万円は私にとっては大金。簡単に決断できるものではありません」

◆都心マンションを諦めて通勤40分の郊外暮らしに

夫婦で話し合った結果、江田さんは文京区のマンションを断念。思い切って、勤務先へのアクセスが良い千葉県・柏市で中古マンションの購入を決断する。

「駅近なんですが、通勤時間は40分。毎朝、満員電車に揺られるのはしんどいですが、これが現実。まさか自分が郊外暮らしするとは思いもしませんでしたよ」

都心マンションの高騰は江田さんのような、思わぬ郊外暮らしを生んでいる。

取材・文／週刊SPA！編集部

[17383: 口コミ知りたいさん]

日本経済の風向きが変わった。
インフレで個人預金の目減りが目立つ、
マンションは投機で買われている。
これに乗り遅れると下剋上の時代に
取り残される。

[17384: 匿名さん]

東京２３区のマンションは高騰を続けています。
今後も工賃のアップと資材の高騰により更にマンションの価格は
上がり続けるでしょう。
円安も相変わらず続いています。
どこで歯止めがかかるかが問題ですね。
価格も上がりっぱなしということもないでしょうから。
値段は上がったものは必ず値下がりしますので。それがいつなのかは
分かりませんが。

[17385: 匿名さん]

マンションの資産価値を上げるためには、計画的に補修工事を
しなければならないでしょう。
修繕積立金の確保も必要ですね。

[17386: 匿名さん]

>>17381 匿名さん

マン菅士の役割として非常に多くの事を記載しているがこんなに多くの事を理解しているマン管士はいるのか？？

[17387: 匿名さん]

プロのマン管士として活躍していくからには、最低それぐらいは
やらなければだめでしょう。
資格を取れば研鑽に努めていかなければなりません。
それにプラスすれば、マンションの住民として、理事長や専門委員会の
委員長の経験も必要でしょうね。
もう一つ外部のマンション管理に関する団体での経験もあった方が
いいでしょう。

[17388: 口コミ知りたいさん]

>>17387 匿名さん
それを言うならば手っ取り早く管理会社の
フロントの実務が役に立つよ。
管理士会の実習に幾度となく参加している
が指導者の経験不足で役には立たない。

[17389: 匿名さん]

自主管理の小規模マンションについてご相談です。
この度、エレベーターメーカー（三菱）より改修工事の提案があり、見積を依頼したところ、制御リニューアルで1600万を提示されました。
工事概要は以下の通りです。
・既設機のかご室、乗場扉・三方枠、レール等を流用
・巻上機、制御盤、操作盤、表示器具、着床装置等の制御機器の更新

安全装置や耐震対策等が搭載されていますが、主要機器、部品類の価格のみで1250万となっており（工事費別）、管理会社を挟んでいないため一般的な価格がわからないのですが、ネット等で拝見する限りかなり高額な提示をされた印象を受けます。

昨今の世界情勢等で諸々の価格が上昇していることも理解しているのですが、上記価格が適正の範囲内であるか、ご意見をいただけると幸いです。
場合によっては独立系への変更も検討したいと考えております。

[17390: 匿名さん]

　試験に合格しただけのマン管士さんは、自分の組合で活動するだけで十分。マン管士登録する必要もない。「マン管試験合格者」と称することで十分。
実際、合格者の約３分の１が登録していない。自然減もあると思うが。

活動するつもりなくて自慢したい人は、登録してマンション管理士証（カード型）（希望者、有料）を作って見せびらかす。だけ。
実際、マン管士の約７５％がマン管士活動を行ったことがない。

ただし、自分の組合の理事や監事に就任するのはマン管士の活動ではないと。それこそが、マン管士のあるべき姿だと思うのだが。

　プロのマン管士は、登録者（約２７,０００人）の約６％しかいない。概ね、日管連登録マン管士（約１,７００人）と一致する。管理会社の元従業員が少なくないと思われるが。管理会社の現役社員マン管士は登録者の約２０％を占める。

参考資料
マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要
平成30年6月1日 公益財団法人マンション管理センター
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[17391: 買い替え検討中さん]

>>17389さん
1,600万円は高いですね。
東芝さんは、１，２００万円ということでした。
当然正価ですので、それからの値引きは交渉次第という
ことになります。
メンテナンスも含めて交渉されるといいですよ。

[17392: 匿名さん]

>>17389 匿名さん
最低でも3社は相見積もりを取るべきです。
そして、そのことを見積相手に知らせて競合させることです。
私なら、5社ぐらいは見積もりとりますね。

[17393: 検討板ユーザーさん]

大規模修繕＝資産価値の向上と思ってる人が多くいますが
大半のケースがむしろ資産価値が下がります。
大規模修繕を受注しようとする管理会社の罠です。

資産価値が下がる理由は
大規模修繕をすればするほど、修繕積立金は上がります。
その分月々ローンへの支払金額が下がることになります。
例えば、月付のローンの支払が80000円だった場合、5000円修繕積立金があがれば、月付の75000円までしか支払えなくなります。
35年ローンとすると、5000円x12ヶ月x35年＋金利分　総支払が下がります。
つまり、修繕積立金があがった分だけ、マンションへの価格帯を下げる必要があります。
結果、価格を下げて販売する必要があります。
4000万なら3800万以下の様に…


個人的には売り時は、大規模修繕の計画が始まり
時期の大規模修繕に向けての予算（修繕積立金）の見直が始まる前だと思います。

[17394: 匿名さん]

大規模修繕工事は資産価値を上げるだけではなく、危険個所や
漏水とかを防止するためにも行います。
工事をやらなかったら資産価値は下がりますし漏水や危険個所
も増えてきます。
マンションは売れば新しい住む場所を確保しなければなりません。
現在のマンションの修繕積立金はステップ方式を採用しており、
段階的に値上がりしていきます。
５年程度で１回目の値上げがおこなわれますので、その時点で
売却は考えないでしょう。

[17395: 匿名さん]

>>17389 匿名さん
エレベーターの更新工事については、現在のエレベーター会社と
同じ会社でなくてもメーカーは変えられます。
競争をさせるためにも相見積もりは大切です。
日立、三菱、東芝以外のメーカーからの相見積もりも取るべきです。
大手以外のメーカーでも性能は変わらないと思います。

[17396: 匿名さん]

>>17391 買い替え検討中さん
回答いただきありがとうございます。
まずは相見積を取ろうとしたのですが、三菱の箱に他社の部品を取り付けることや既設機を全撤去して他社機を新設することは現実的ではないという理由で他メーカーからは断られてしまいました。
現在、独立系に改修以降のメンテナンスも含めて数社見積りを依頼しているところですが、メーカーで制御リニューアルを行った場合、どれくらいが一般的なのか参考にしたくご相談させていただきました。
東芝さんからは1,200万を提示されたのですね。
それからどれくらいまで交渉可能なものなのでしょうか？

[17397: 匿名さん]

>>17392 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
自主管理のためメーカー等のツテがなく、他社に相見積を依頼する段階ですでに足踏みしてしまっている状況です…
引き続き頑張ってみようと思います。

[17398: 匿名さん]

>>17395 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
メーカーは変えられるのですね。東芝、日立からは断られてしまいましたので、それ以外のメーカーにも打診してみようと思います。

重ねて質問で恐縮ですが、6階建て6人乗りの機械の制御リニューアルをメーカーに依頼した場合、一般的な価格としてはどれくらいが妥当な線なのでしょうか。
もし工事例などご存知でしたらご教示いただけると幸いです。

[17399: 匿名さん]

>>17398 匿名さん
全取替えならどこのメーカーも見積りには参加すると思いますよ。
大手メーカーは他所のメーカーは荒らさないという一種のカルテル
みたいなものがありますが、それは法的に違反ですからね。
部品にしても、独立系には販売しないというのは法律で規制されました。
東芝、日立が何故見積に参加しないのかを追求してもいいですね。
日立、東芝、三菱で暗黙の了解があり、そこのエレベーターの更新工事には
参加しないという暗黙の了解があれば、公取委に申しでてもいいですね。
価格については、間違いなく安いと思いますが、いくらになるかは分かりません。
外国のエレベーターも候補にいれたらいいですよ。

[17400: 匿名さん]

>>17398 匿名さん

メーカー提案では、巻上機・制御盤の設置位置の変更はないのでしょうか？
（昇降路の下部設置から、上部設置へ変更）

三菱電機製の旧い「エレパック」は下部配置で、新しい「アクシーズ」では上部配置。他社も上部配置が主流になりつつあるようです。

巻上機・制御盤の上部配置は、台風や集中豪雨の浸水対策をアピールしているが、上部配置にすると、ワイヤーロープの長さが半分になり、返し車がなくなるので、摩擦熱が減り、消費電力が減るメリットがあると思うのですが。

[17401: 匿名さん]

>>17399 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
東芝、三菱に全取替えについても相談したのですが、建物自体の工事も必要となるため、結果金額が跳ね上がる旨の説明を受け、こちらから辞退した形となりました。
にわか勉強で部品販売に関する法規制や公取についても目にしていたのですが、やはり素人のため交渉となると難しいように感じます。
外国製のものについても調べてみようと思います。
色々と教えていただきありがとうございます。

[17402: 匿名さん]

>>17400 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
今回提案された機種は「エレモーションプラス」で、巻上機・制御盤の設置位置は以前から上部配置なので変更はありません。
工事費およびかご内リフォーム等を除いた本体のみの価格が1250万と提示されました。

配置位置でそのような違いがあるのですね。
詳しく教えていただきありがとうございます。
大変勉強になります。

[17403: 匿名さん]

上部配置は、巻上機などを配置する機械室がない、機械室レスのエレベーターです。（屋上に塔屋がない）

[17404: マンコミュファンさん]

>>17403 匿名さん
ご教示いただきありがとうございます。
不勉強でお恥ずかしいです。
上部配置について改めて調べてみました。

[17405: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、ベランダでの塗装やシートの張替え時には
網戸の保管はどうされてますか。
室内保管ですか、それとも足場に括り付けていますか。

[17406: 匿名さん]

>>17405 匿名さん
追加質問です
大規模修繕工事のとき、ベランダでの塗装やシートの張替え時には、
ベランダには室外機を設置していますが、この室外機は持ち上げて塗装やシートの張替えを実施するのですか、または室外機の幅枠は塗装やシートの張替えは実施せず古いままにするのですか、よろしくお願いします。作業は築１５年目での作業になります。

[17407: マンション検討中さん]

>>17398 匿名さん
一部市販販売されてる部品もありますが
制御の主要部品は各メーカーにより異なる為、部品入手の上で、メーカーは変えれません。

価格が高いとありますが、ここ数年で部品代だけでも、2～4割上がってますので、ネット等の過去の価格と比較しても意味がないですよ。

昇降機は、生活に必要なもので、また人命に関わるものですので、今まではほとんどのメーカーが部品をストックしてましたが、現在は納期365日以上の部品もあります。

タワーマンションや施設のマンションでは、故障に備えて部品をストックしてるところもあります。

[17408: 匿名さん]

>>17406 匿名さん
ベランダに置いてある室外機の移動に関しては、ホースに余裕が
あると思いますので、その範囲で移動して工事を行うとのことですので、
ガスが抜けたりとかの心配はないそうです。

[17409: 匿名さん]

エレベーターの部品については、独立系の企業にも納品するように
法改正がされました。
部品の保証期間については、確保に問題はないので、ストックする
必要はないでしょう。点検業者はある程度は確保しているとは思います。
値上については、部品代が３割上がっても、修理代が３割上がる訳では
ありません。人件費がかなりのウエイトを占めますからね。

[17410: 匿名さん]

>>17409 匿名さん
>エレベーターの部品については、独立系の企業にも納品するように
>法改正がされました。

このような法改正はありません。