「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17282: マンション検討中さん]

>>17281 匿名さん
何がやったもん勝ちなんですか。

[17283: マンション検討中さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[17284: 匿名さん]

そんなことはわかっとるわ
それがひどい手間なので、理事会に皆勤するくらい真面目な人ほど理事を嫌がる

[17285: ご近所さん]

分かりきったことの繰り返しでレス数を稼ぐのがこのスレのいいところｗ

[17286: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[17287: 匿名さん]

またその話か！進歩がないね

[17288: 匿名さん]

役員初心者には同じことを繰り返し叩き込むのがいいのです。
これからも有意義な情報提供を期待しています。

[17289: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[17290: 匿名さん]

これらの業務を無報酬でやるのですから、はっきりいって〇〇で〇〇です。
顔を見ればわかります。

[17291: 匿名さん]

快適なマンションライフを住民がおくれるようになるには
誰かが動かなければならないのです。
できれば輪番制の理事が全員そういう考えで対応すればいいのですか。

[17292: 匿名さん]

やりたい人・暇な人がやればいいのです。
あまりにもバカでは困りますが

[17293: 匿名さん]

>>17290 匿名さん

理事に報酬を支給すべき
例：理事長は理事長の支払っている管理費相当（月額）を他は役に応じて理事長報酬の半額以下を理事間で決める。そして総会に諮る。但し理事会を実施した月が対象になる。

[17294: 匿名さん]

>>17293 匿名さん
私どものマンションでは、理事の報酬は理事会の出席回数によって
支払っています。

[17295: 口コミ知りたいさん]

小銭が欲しくて理事会に出席するようではマンションもおしまいだよね。恥ずかしくないの( ´艸｀)。

[17296: 匿名さん]

恥ずかしいとかいう感覚はない。ボケてるから。

[17297: 匿名さん]

小銭と言うなら、マンション管理士という職業はそういう小銭を稼ぐ商売でもある。
マンション管理士を小馬鹿にした発言でもある。
彼らは自分の職業を恥ずかしいと思っているのだろうか。

[17298: 匿名さん]

>>17297 匿名さん
マンション管理士は独立して小銭を稼ぐ商売ではなく、好条件で管理会社の僕となるときの肩書みたいなものだ。
管理組合から小銭を稼ぐマンション管理士って皆無だと思うよ。
マンション管理士が管理組合の味方などとの思い込みは捨てたほうが良い。
マンション管理士は管理会社の味方だと思えばいい。
その管理会社は管理組合の貯蓄に巣くうことで彼らの給料をまかなっている。

[17299: 匿名さん]

>>17298 匿名さん
それは建築士も同じこと。
設計コンサルタントとして管理組合側に立っているようにみえるが
実際は施工会社と話し合って工事をすすめていく。
コンサルタントと施工会社が話し合って工事を進めていかないと
工事はうまくいかないし、予算内に工事費が収まらない。
それを談合とはいわないんだよ。必要悪とはいえるかもしれないが。

[17300: 匿名さん]

>>17295 口コミ知りたいさん

理事の成り手をつぶし第三管理者方式に移行させ暴利を得ようとする悪徳管理会社のものかな？？？

[17301: 匿名さん]

役員になって組合預金を国債に振り替えて証券会社から報奨金貰ってる奴もいるから
要注意

[17302: 匿名さん]

理事長が１０年利付国債購入の提案をして総会で承認された。
理事長をやめる時に、途中解約はしないようにと念を押したが
報奨金の絡みもあったのかな。

[17303: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[17304: 匿名さん]

理事長の運用細則　×
理事会の運用細則　〇

[17305: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。
副理事長、会計担当理事、一般理事、監事とかの役割が。

[17306: 匿名さん]

理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。（誤）
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの職務を決めてあるんです。（正）

[17307: デベにお勤めさん]

運用細則（ﾌﾟｯ

[17308: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の細則を決めてあるんですよ。

[17309: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の詳細が決められてるんです。

[17310: デベにお勤めさん]

運用細則の中に細則（笑

[17311: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会運用細則に各役員の職務の細部を決めてあるんですよ。

[17312: 匿名さん]

成程

[17313: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[17314: 匿名さん]

大規模修繕工事では、住民が生活をしていく中で工事が
行われますので、工事優先ではなく、住民目線での工事を
計画していく必要があります。

[17315: 匿名さん]

>>17313 匿名さん
>理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、

あなたのマンションでは、このように規定されているのですか？

[17316: 匿名さん]

>> 17288
>役員初心者には同じことを繰り返し叩き込むのがいいのです。
　↓
>理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決するとなっています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%90%86%E4%BA%8B%E3...
　↓
叩き込まれましたか？

ただし・・・
マンション標準管理規約では、
「理事会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、『理事の半数以上』が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。」
と規定しています。

[17317: 匿名さん]

どちらでもいい
管理組合で自由に決めればいい

[17318: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[17319: 匿名さん]

しかし、管理組合の活動はあまり面白いものはありません。
自治会はサークル活動とか演芸会とかあるけど。
いかに組合員の関心を向けさせるか、が大事ですが、効果的なのは
トラブルを大々的に報じることです。
駐車場のクルマが傷つけられた、駐輪場の自転車が盗まれた、敷地内で
犬の死骸が見つかった、第〇号棟の子供が花壇の花を切り取った等々。
新聞社の社会部記者になったつもりで広報ネタを探しましょう。

[17320: 匿名さん]

第〇号棟の子供が悪さをしたので親を呼びつけて理事長から注意したことを
広報すれば、どこの誰だろうということで組合員の関心は高まります。
まあ、その子の親が理事だったらシャレにならんけど。
組合員が本当に知りたいのは、事業計画や年間予算ではなく、お隣さんの
ゴシップなのです。

[17321: 匿名さん]

管理組合は共用部分や敷地を関する過程で多くの個人情報に触れます。
法令に違反しないように気を遣いながら、チョロッと見せることで
管理組合活動に対する組合員の関心は高まると思います。

[17322: 匿名さん]

>>17320 匿名さん
すごいレベル低くて、女性週刊誌並みですね。

[17323: 匿名さん]

悪代官や強欲商人がいるから水戸のご老公の存在価値があるのです。
善良市民のまじめな話ばかりでは黙って通り過ぎるだけです。
こんな悪い組合員がいて理事長に成敗された、というのが受けると思います。
昔の深夜のスポーツニュースでやってた「今日のホームラン」みたいに
「今月の悪いやつ」というシリーズものにすれば、管理組合の活動にも
関心を持ってもらえるのでは？？

[17324: 口コミ知りたいさん]

>>17308 匿名さん
本来、管理規約を読めば各役員の業務が規定されているので、各自が何をしなければ解るはずが、読まない為、正常な運営が出来ていない。そこで、もっと、解り易く
理事会運営細則を作成する管理組合が有るようだ。
私共も考えている。
普通の人なら、出来る事が出来ない?? 熊った事だ??

[17325: 口コミ知りたいさん]

マンション管理士チャットGPTに質門しようの時代が近い。感情がないからより正確でしょう。

[17326: 匿名さん]

>>17323 匿名さん
名誉棄損で訴えられる覚悟で勝手にやってください。
こんなにレベルの低いことを提案するマンション管理組合が
世の中にあるのが驚きです。

[17327: 匿名さん]

>>17323 匿名さん
悪徳理事長が法令及び規約に反して選任されたマンションもある。
この悪徳理事長の後継者が代々理事長になっている。
悪徳理事長の世襲制になったマンションである
。

[17328: 匿名さん]

マンションの住民は会社ではなく、株で支配されている訳ではない。
みんな同じ権利があり平等だよ。
理事長に従わないということで左遷とか降格もない。

[17329: 匿名さん]

知らなかったでは済まされない「空き家」問題…国土の5分の1が所有者不明の土地

2023年05月14日 11時15分日刊ゲンダイDIGITAL

　4月1日から改正民法が施行された。主眼は所有者が不明な土地、空き家の円滑な利用だ。一体なにが起きているのか。

■空き家・空き地が増えた背景

　今年3月に首都圏で発売されたマンションの平均価格が初めて1億円を超えるなど最高値を記録し続けている。その一方で、空き家や空き地が日本中で大問題になっているという。

　実は日本の国土の5分の1は所有者不明の土地だ。2016年度の地籍調査によれば、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は約20％だった。

　また総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、空き家数は848万9000戸と増え続けている。　

　なぜこのようなことが起きているのか。国土交通省「所有者不明土地等問題」のリポートなどが参考になる。それによれば次のようなことが理由に挙がる。

・人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下。
・地方から都市等への人口移動。
・土地の価格が下落し、土地所有意識や利用意識が希薄化、などなどだ。

　土地が高騰した1980年代後半までのバブル期と異なり、土地の価値が下がり、取引が減った。

　相続しても転売できなければ登記費用がかかるだけなので、放置される。そのような未登記の不動産がさらに相続されれば、土地の共有者を特定することはますます困難になる。今後は第1次ベビーブーム世代の「団塊の世代」（47年から49年生まれ）が平均寿命を超えていく。相続機会が増え、所有者不明（未登記）の土地はますます増加することは明らかだ。

■2024年は相続登記義務化、制裁も

■国も乗り出したが

　一方で、所有者不明の土地が国の直轄事業の用地取得のあい路案件になっている比率は2006年から16年の10年で2倍に増加。そこでゴミ屋敷などの迷惑空き家問題も含め、国は対策に乗り出した。

　今年4月から施行される所有者不明土地管理制度・管理不全土地管理制度、相続土地国庫帰属法などだ（表参照）。

　たとえば、所有者が不明の土地について、その管理について利害関係を持つ人や地方公共団体の長が地方裁判所に申し立てることができるようになった。地裁が管理人を選任すれば、管理人は不動産売却や取り壊しができるようになった。

　また倒壊寸前の家やゴミ屋敷などについては、被害を受ける隣地の人も管理人を選任申し立てが可能に。いずれも、申し立てには予納金といって数十万円程度の費用が必要だ。

　さらに、相続土地国庫帰属法の施行で、費用を払えば遠隔地の相続不動産を国に引き取ってもらうことが可能になった。

■高齢化するマンション

　このように国は土地問題に取り組んでいるが、住宅問題の専門家、さくら事務所創業者・代表の長嶋修さんは不十分だと指摘する。

「抜本的な空き家対策が必要です。家を造りすぎているからです。住宅の総量管理規制を実施して、住宅の造る量と壊す量を管理するしかない。かつて道路族がいて無駄な公共工事がありましたが、今では費用対効果を見るようになっています。住宅新築でもそれを当てはめる必要があります。しかし、ドラスチックに建築基準法を改正しようとしても、ハウスメーカーというよりは地域の工務店が反対する。住宅の9割は工務店が施工していて力があるんです。世代交代しないと変わらないでしょう」

■住民が少ない郊外マンションはいつはじけるか

　住宅の総量規制はまだまだ難しそうだが、より深刻で隠れている問題は、マンションの空き家だと言う。

「政策は一戸建てしか想定していませんが、空き家問題の本質はマンション問題です。ひとたび世間の注目が集まれば、とんでもないことになりますよ」

　全国（2018年調査）の共同住宅比率は17.4％だが、地価が高い首都圏では32.51％と約3割を占める。

「郊外のマンションブームは80年代からです。当時マンションは一戸建てを買えない人が買うものでした。郊外で築50年というマンションはほぼありませんが、そろそろ危ない年頃です。住民が少ないと管理費や修繕費もたまらないため、掃除もおろそかになり、すさんだ感じになる。大規模修繕もできません。一戸建ては誰の目にも空き家だとわかりますが、マンションはぱっと見はわからない。しかし、内部をむしばんでいるんです。鉄筋が膨張して腐りそうになっているという問題も起きています」

　東京郊外の共同住宅の代表例といえば、71年から入居が始まった多摩ニュータウンだ。

「UR都市機構の事業である多摩ニュータウン（団地）は、分譲と賃貸が交じり、広いため駅から遠いと徒歩圏外。利便性が悪い地域は衰退するばかりです。URもリノベーションする棟としない棟のメリハリをつけているようです。等しく全部の空きマンションを生かすことは無理な話だからです。空きマンション問題は撤退戦なんです。期限を決めて引っ越しをしてもらうなどしかありません」

　都心の3区（千代田、中央、港）や5区（＋渋谷、新宿）などの地区では50年モノのマンションでも取引できているそうだ。「都心」「駅前」「駅近」に需要が集中するのは、結局ライフスタイルが変化したから。共働き、結婚しない、子どもをつくらない、車も乗らないとなれば、郊外の白亜の一戸建てを買う理由はない。人口は減少し、高齢化も進む。平日は東京の都心部に住み、週末は地方という暮らしも余裕があってこそ。

　国も手を焼く空き家問題だが、大きなカギは地方自治体にあるという。

「自治体を経営的に運営することが必要です。いかにうまくお金を回して街をつくるか。人口が減少する中では、街を小さくする判断も必要になります」

　都市部でも駅近でもなく高齢化も進むのに、移住者が増加する北海道下川町やニセコ町のような先例もある。地方統一選挙は終わってしまったが、空き家問題、その背景にある人口減少は国ではなく地方に期待したほうがいいのかもしれない。

[17330: 匿名さん]

「タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

記事まとめ
・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
・タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
そこで私が勧めているのが、＂トカイナカ暮らし＂だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士（こうやまのりお） さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町（まち）まで行けばできるのではないかと思っている。

私が住んでいる埼玉県所沢（ところざわ）市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢（ところざわ）駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

私は定年後の住まいの選択肢として、

①大都市に住み続ける

②田舎に移住する

③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

という3つのパターンがあると考えている。

トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）周辺の地域だ。

トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶（あいさつ）に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻（はたん）するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川（あらかわ）が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

私の事務所は東京都中央（ちゅうおう）区の八丁堀（はっちょうぼり）にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

森永 卓郎　経済アナリスト　獨協大学経済学部　教授

[17331: 匿名さん]

中卒高卒のバカ理事より大学法学部卒の自分の方が法律を良く知っているから
理事会や総会で決まったことでも法律違反のことには従わない