「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17251: eマンションさん]

>>17240 匿名さん
区分所有法にその様な記載はない筈です。
あくまでも、合理的な民主的な解決です。
また、駐輪場ではなく駐車場になりますが、最高裁の判決でも合理的な理由があれば値上する事は、問題無となっています。

つまり、現在の駐輪代金が合理的であるかが焦点になります。
本来、駐輪代金は
固定資産税＋修繕維持管理費用が理想で、最低でも固定資産税を台数で割った金額に設定になります。
大体、60-70m2 で40台位平置で駐輪できますので
4000万クラスのマンションですと、一区画で月に250-300円程度の固定資産税が月に掛かることになりますので、これが基本になります。

利用台数が少ない場合、駐輪代金を上げても良いか？となると
駐輪台数の設定は、利用者ではなくデベロッパー（引き継いだ管理組合）が設定したものですので、利用者側の問題ではないので、利用台数が少ないことでの利用料金をあげることは難しいです。

[17252: 匿名さん]

固定資産税は土地の相場の価格に対してですよ。
ただ、１７２４０さんの考えは間違っています。

[17253: 通りがかりさん]

>>17252 匿名さん
60-70m2とかいたのは、一般的な専有区分の広さからです。
マンションを持っている方であれば、この数値から月々の固定資産税がどれくらいか直ぐに分かるかと思います。

[17254: 周辺住民さん]

駐車場駐輪場のメンテナンス費用を利用者に負担させるのは、フリーライダー容認の考え方で所有権の考え方とは一致しませんが、素人には受け入れられやすいです。特に、分譲マンションの購入者の一定割合は賃貸アパートからの転入者であり、彼らは利用者負担の考え方になじんでいます。

[17255: 周辺住民さん]

区分所有法第１９条
　各共有者は、規約に別段の定めのない限り、その持分に応じて　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収受する。

この規定は敷地や附属施設にも適用されるので、駐輪場を利用する組合員に駐輪場の屋根葺き替え費用を押し付けることはできません。

[17256: 周辺住民さん]

「駐輪場の屋根を交換する費用に充てるから（駐輪場を利用していない俺は負担したくないから）」という使用料値上げの理由がマズいのです。心の中の本音はそれで構いませんが、「近所のマンションに比べて使用料が安すぎるから」とかなんとかごまかせばいいのです。

[17257: 匿名さん]

成程

[17258: 匿名さん]

１階の住民だけど、エレベーターは全然使わないんだけど、
点検費用の負担はしなくていいんだよね。

[17259: マンション検討中さん]

まず、大半のマンションが
駐輪場にしても駐車場にしても
会計を管理費等と一緒にして別会計にしていない管理組合が多いと思います。
まず、キチンと分けて、利用率80%位で、固定資産税／メンテナンス費／管理費用（利用シール等）が運用できてるかどうか確認することが必要です。

高齢者が増えると、利用率が低下し、収益が下がった場合、利用者に負担させるのではなく、逆に利用していない世帯に負担させる案もありだと思います。
利用者は駐輪場代を支払うことで、収入に貢献してますが、利用していない人は貢献していません。

マンションを売却する時に
駅から少し離れると駐輪場の台数も一つの評価ポイントになります。
例えば、使わない世帯にも、毎月200円を負担してもらうとして
年間2400円、10年で24000円の負担になります。
24000円も負担するのか！と思う人もいると思いますが、キチンと駐輪場を管理して、子育て世代が利用しやすい様に管理してあげれば、売却も決まりやすくなります。
不動産の売却益から考えれば、24000円なんて微々たるものです。

[17260: デベにお勤めさん]

駐車場利用率によって修繕費用の負担者が一部の組合員になったり
全組合員になったり。シロートの思いつきにもほどがあるねｗ

[17261: 匿名さん]

共用施設の修繕費用は、法律や規約に従い、組合員（共有者）全員で負担します。
駐車場駐輪場などの施設使用料は、組合員（使用者）と管理組合（管理者）との間で
結ぶ契約の内容に従い支払います。この違いを理解していない組合員が少なくない。
デベ系管理会社のフロントの中にも分かっていない連中がいますよ。

[17262: 匿名さん]

使用料支払いの元になっているのは契約です。契約とは当事者双方の合意であり、
管理組合が一方的に「使用料を払え」と言っているわけではありません。
組合員は使用料を支払い、管理組合はその見返りとして一定のサービスを提供する
損得ずくの取引なのです。
具体的に管理組合が何をしてくれるのか、これは契約書に書いてあるので読んで
みてください。

[17263: 匿名さん]

ちなみに私が住むマンションでは、組合員が使用料を支払うと、管理組合は特定の
駐車区画をその組合員専用の区画として指定してくれます。
「この区画は〇号室の〇さん専用なので、他の組合員は駐車できません」と周知して
くれるのです。この結果、いつ帰宅してもその区画が空いているので、空き区画を
探して駐車場内をウロウロしなくて済むというメリットがあるのです。

[17264: 匿名さん]

ここが賃貸と分譲の大きな違いです。
賃貸では部屋も敷地も大家さんのものなので、いずれも使用料がかかります。
分譲では部屋はもちろん駐車場も組合員（共有者）のものなので、単に使うだけでは
使用料はかからないのです。使用料を徴収するときは「払ったら管理組合は何をして
くれるのですか？」という組合員からの問いに答えを用意しておきましょう。

[17265: 匿名さん]

成程

[17266: 匿名さん]

>>17264 匿名さん
全国のほとんどのマンションでは、駐車場の使用料は取ってますよ。
そしてその使用料は、機械式駐車場でなければ、管理費や修繕積立金に
充当され、各戸の負担の軽減に役立っています。

[17267: 匿名さん]

駐車場の抽選は行っていますか。
たとえば３年とか５年おきに抽選をして平等にするとかの対応は。
これができるのは、総戸数以上の駐車場が確保できているマンション
の場合は可能ですが、戸数以下の場合は難しいでしょうね。

[17268: 匿名さん]

駐輪場が有料化された２年後、自室や玄関ポーチで自転車を保管する組合員に対して
駐輪場使用料と同額の「登録料」を徴収する議案が総会に提出された。
駐輪場使用料を払っている組合員の一部から「同じマンション内で自転車を保管して
いるのに使用料を負担しないのは不公平」と苦情が出たためである。

組合員A：登録料を払って登録したら何かいいことがあるのか？防犯登録みたいな
理事長：自転車をこの建物内に置くことができる、廊下や階段やロビーはダメだが
組合員B：玄関ポーチはまだしも、自室に置くのになぜ管理組合に料金を払うのか？
理事長：もともと自転車は駐輪場に置くということで、それ以外の場所は基本的に
　　　　認められない
組合員C：規約には「駐輪場で自転車を壊されても盗まれても管理組合は関知しない、
　　　　それでよければ使え」と書いてある、盗まれるような場所に置けと？
副理事長：自室まで運ぶのにエレベータを使いますよね、その利用料というか、、、
組合員B：半日使って引越し荷物を運んでも無料なのに、1分間で自転車を運ぶと有料
　　　　　なのか（笑
（役員席で緊急協議）
理事長：さらに検討することとして、今回は採決を見送りたい、、、

[17269: 匿名さん]

総戸数以上の駐車場が確保できているマンションでは、管理組合は組合員１人当たりの
台数制限をする以外は余計なことはせず、組合員の自由な使用に任せるのが楽チンです。
空いてる場所好きな場所に駐車してください、駐車場所に関するトラブルは組合員の
間で解決してください、管理組合はノータッチです、でいいのです。
しかし、これでは管理組合は駐車場の使用料を取ることができません。組合員が払う
使用料に見合うようなサービスを提供していないからです。

[17270: 匿名さん]

また、総戸数以上の駐車場があるということは、組合員全員に１台以上の割り当てが
あるということですから、駐車場を利用できない組合員はいないことになり、駐車場の
利用に関する組合員間の不公平はないことになります（１台割当てがあるのに駐車場を
使わないのは、その組合員の自己都合にすぎない）。
組合員間の不公平を理由とする使用料も取ることができません

[17271: 匿名さん]

しかし、分譲マンションでは使用料収入が多ければ多いほど良いので、総戸数以上の
駐車場が確保されているマンションでも契約方式を導入することで、駐車場使用料を
徴収しています。
標準管理規約では、契約方式は駐車場が不足しているマンションを想定していると
説明されていますが、実際には駐車場が余っているマンションでも採用しています。

[17272: マンション検討中さん]

駐車場が足りないマンションでも、管理組合が各人の駐車場所を指定せずに早い者勝ちで駐車できることにすれば、駐車場の使用条件は全員同じで平等だから、無償使用できるんですけどね。ただし、駐車場に旗や椅子といった私物を置く場所取りが頻発してマンションの外観が汚らしくなる可能性があります。昨日は駐車できたのに今日は満車で駐車できないというときに、路駐する人も出てくるから近隣住民から苦情が来て対応に時間と金を取られるかもしれない。あまりお勧めできませんね。

[17273: 匿名さん]

駐車場の話は盛り上がりますねｗｗｗ
年に何人か駐車場内で轢かれるやつがいるし、そのうち昇降機のチェーンに
巻き込まれるやつも出てくるかも知れませんからね
管理組合の心配の種は尽きませんｗｗｗ

[17274: 匿名さん]

だからみんな管理組合の役員をやりたくないのです
自治会役員は盆踊りやクリスマスパーティーの企画立案で楽しいんだけどねｗｗｗ

[17275: 匿名さん]

駐車場の使用に関しては、数年置きに抽選をして
入れ替えればいいんですよ。
誰でも広くて入口に近いとこを希望しますからね。
特にいれにくい駐車場の場所もありますから。

[17276: 匿名さん]

管理組合理事長＜商店街理事長＜自治会長　ということで結論が出ましたね

[17277: マンション検討中さん]

購入時の契約を有効として、駐車場の値上げを不服として裁判になりましたが、値上げの合理性を認め、管理組合の値上を認める結果になりました。

管理組合は非営利団体であり、一人はみんなのために、みんなは一人のためが原則です。

[17278: マンション検討中さん]

駐車場は
都市部であれば、条例のギリギリの台数が基本です。
区や市によって違いますが世帯数の40%程度。
多くは、立体ないし機械式を採用。
マンション住民の高齢化で車を手放す世帯も多く、車高の関係で若い世代のSUVは駐車出来ず近隣の駐車場を借り、40%でも空きが多く出て、定期メンテナンスの費用も算出できない状態のマンションも少なくないです。

[17279: 口コミ知りたいさん]

うちのマンションは分譲時よりの自治会長等
の町役員（女がオーナーでその愛人の男）を
務める男が一番便利な場所の駐車場に陣取っ
ている。
顔に任せていい場所に空いた駐車場を身内や
仲良しの住民にあてがっている。
毎晩のように住み込みの管理人で管理人室は
飲食店みたいである。
893等も出入りしている。住民からの管理人
等の苦情を受けてはいるがこの悪徳住民には
忖度せざるを得ない事情があるようだ。

[17280: 検討板ユーザーさん]

>>17279 口コミ知りたいさん
そんなマンションに住んでると周りから見れば同じムジナですね。

[17281: 匿名さん]

マンションでもホテルでもやったもん勝ちですね

[17282: マンション検討中さん]

>>17281 匿名さん
何がやったもん勝ちなんですか。

[17283: マンション検討中さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[17284: 匿名さん]

そんなことはわかっとるわ
それがひどい手間なので、理事会に皆勤するくらい真面目な人ほど理事を嫌がる

[17285: ご近所さん]

分かりきったことの繰り返しでレス数を稼ぐのがこのスレのいいところｗ

[17286: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[17287: 匿名さん]

またその話か！進歩がないね

[17288: 匿名さん]

役員初心者には同じことを繰り返し叩き込むのがいいのです。
これからも有意義な情報提供を期待しています。

[17289: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[17290: 匿名さん]

これらの業務を無報酬でやるのですから、はっきりいって〇〇で〇〇です。
顔を見ればわかります。

[17291: 匿名さん]

快適なマンションライフを住民がおくれるようになるには
誰かが動かなければならないのです。
できれば輪番制の理事が全員そういう考えで対応すればいいのですか。

[17292: 匿名さん]

やりたい人・暇な人がやればいいのです。
あまりにもバカでは困りますが

[17293: 匿名さん]

>>17290 匿名さん

理事に報酬を支給すべき
例：理事長は理事長の支払っている管理費相当（月額）を他は役に応じて理事長報酬の半額以下を理事間で決める。そして総会に諮る。但し理事会を実施した月が対象になる。

[17294: 匿名さん]

>>17293 匿名さん
私どものマンションでは、理事の報酬は理事会の出席回数によって
支払っています。

[17295: 口コミ知りたいさん]

小銭が欲しくて理事会に出席するようではマンションもおしまいだよね。恥ずかしくないの( ´艸｀)。

[17296: 匿名さん]

恥ずかしいとかいう感覚はない。ボケてるから。

[17297: 匿名さん]

小銭と言うなら、マンション管理士という職業はそういう小銭を稼ぐ商売でもある。
マンション管理士を小馬鹿にした発言でもある。
彼らは自分の職業を恥ずかしいと思っているのだろうか。

[17298: 匿名さん]

>>17297 匿名さん
マンション管理士は独立して小銭を稼ぐ商売ではなく、好条件で管理会社の僕となるときの肩書みたいなものだ。
管理組合から小銭を稼ぐマンション管理士って皆無だと思うよ。
マンション管理士が管理組合の味方などとの思い込みは捨てたほうが良い。
マンション管理士は管理会社の味方だと思えばいい。
その管理会社は管理組合の貯蓄に巣くうことで彼らの給料をまかなっている。

[17299: 匿名さん]

>>17298 匿名さん
それは建築士も同じこと。
設計コンサルタントとして管理組合側に立っているようにみえるが
実際は施工会社と話し合って工事をすすめていく。
コンサルタントと施工会社が話し合って工事を進めていかないと
工事はうまくいかないし、予算内に工事費が収まらない。
それを談合とはいわないんだよ。必要悪とはいえるかもしれないが。

[17300: 匿名さん]

>>17295 口コミ知りたいさん

理事の成り手をつぶし第三管理者方式に移行させ暴利を得ようとする悪徳管理会社のものかな？？？

[17301: 匿名さん]

役員になって組合預金を国債に振り替えて証券会社から報奨金貰ってる奴もいるから
要注意

[17302: 匿名さん]

理事長が１０年利付国債購入の提案をして総会で承認された。
理事長をやめる時に、途中解約はしないようにと念を押したが
報奨金の絡みもあったのかな。

[17303: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[17304: 匿名さん]

理事長の運用細則　×
理事会の運用細則　〇

[17305: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。
副理事長、会計担当理事、一般理事、監事とかの役割が。

[17306: 匿名さん]

理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。（誤）
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの職務を決めてあるんです。（正）

[17307: デベにお勤めさん]

運用細則（ﾌﾟｯ

[17308: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の細則を決めてあるんですよ。

[17309: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の詳細が決められてるんです。

[17310: デベにお勤めさん]

運用細則の中に細則（笑

[17311: 匿名さん]

>>17304 匿名さん
理事会運用細則に各役員の職務の細部を決めてあるんですよ。

[17312: 匿名さん]

成程

[17313: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[17314: 匿名さん]

大規模修繕工事では、住民が生活をしていく中で工事が
行われますので、工事優先ではなく、住民目線での工事を
計画していく必要があります。

[17315: 匿名さん]

>>17313 匿名さん
>理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、

あなたのマンションでは、このように規定されているのですか？

[17316: 匿名さん]

>> 17288
>役員初心者には同じことを繰り返し叩き込むのがいいのです。
　↓
>理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決するとなっています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%90%86%E4%BA%8B%E3...
　↓
叩き込まれましたか？

ただし・・・
マンション標準管理規約では、
「理事会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、『理事の半数以上』が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。」
と規定しています。

[17317: 匿名さん]

どちらでもいい
管理組合で自由に決めればいい

[17318: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[17319: 匿名さん]

しかし、管理組合の活動はあまり面白いものはありません。
自治会はサークル活動とか演芸会とかあるけど。
いかに組合員の関心を向けさせるか、が大事ですが、効果的なのは
トラブルを大々的に報じることです。
駐車場のクルマが傷つけられた、駐輪場の自転車が盗まれた、敷地内で
犬の死骸が見つかった、第〇号棟の子供が花壇の花を切り取った等々。
新聞社の社会部記者になったつもりで広報ネタを探しましょう。

[17320: 匿名さん]

第〇号棟の子供が悪さをしたので親を呼びつけて理事長から注意したことを
広報すれば、どこの誰だろうということで組合員の関心は高まります。
まあ、その子の親が理事だったらシャレにならんけど。
組合員が本当に知りたいのは、事業計画や年間予算ではなく、お隣さんの
ゴシップなのです。

[17321: 匿名さん]

管理組合は共用部分や敷地を関する過程で多くの個人情報に触れます。
法令に違反しないように気を遣いながら、チョロッと見せることで
管理組合活動に対する組合員の関心は高まると思います。

[17322: 匿名さん]

>>17320 匿名さん
すごいレベル低くて、女性週刊誌並みですね。

[17323: 匿名さん]

悪代官や強欲商人がいるから水戸のご老公の存在価値があるのです。
善良市民のまじめな話ばかりでは黙って通り過ぎるだけです。
こんな悪い組合員がいて理事長に成敗された、というのが受けると思います。
昔の深夜のスポーツニュースでやってた「今日のホームラン」みたいに
「今月の悪いやつ」というシリーズものにすれば、管理組合の活動にも
関心を持ってもらえるのでは？？

[17324: 口コミ知りたいさん]

>>17308 匿名さん
本来、管理規約を読めば各役員の業務が規定されているので、各自が何をしなければ解るはずが、読まない為、正常な運営が出来ていない。そこで、もっと、解り易く
理事会運営細則を作成する管理組合が有るようだ。
私共も考えている。
普通の人なら、出来る事が出来ない?? 熊った事だ??

[17325: 口コミ知りたいさん]

マンション管理士チャットGPTに質門しようの時代が近い。感情がないからより正確でしょう。

[17326: 匿名さん]

>>17323 匿名さん
名誉棄損で訴えられる覚悟で勝手にやってください。
こんなにレベルの低いことを提案するマンション管理組合が
世の中にあるのが驚きです。

[17327: 匿名さん]

>>17323 匿名さん
悪徳理事長が法令及び規約に反して選任されたマンションもある。
この悪徳理事長の後継者が代々理事長になっている。
悪徳理事長の世襲制になったマンションである
。

[17328: 匿名さん]

マンションの住民は会社ではなく、株で支配されている訳ではない。
みんな同じ権利があり平等だよ。
理事長に従わないということで左遷とか降格もない。

[17329: 匿名さん]

知らなかったでは済まされない「空き家」問題…国土の5分の1が所有者不明の土地

2023年05月14日 11時15分日刊ゲンダイDIGITAL

　4月1日から改正民法が施行された。主眼は所有者が不明な土地、空き家の円滑な利用だ。一体なにが起きているのか。

■空き家・空き地が増えた背景

　今年3月に首都圏で発売されたマンションの平均価格が初めて1億円を超えるなど最高値を記録し続けている。その一方で、空き家や空き地が日本中で大問題になっているという。

　実は日本の国土の5分の1は所有者不明の土地だ。2016年度の地籍調査によれば、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は約20％だった。

　また総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、空き家数は848万9000戸と増え続けている。　

　なぜこのようなことが起きているのか。国土交通省「所有者不明土地等問題」のリポートなどが参考になる。それによれば次のようなことが理由に挙がる。

・人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下。
・地方から都市等への人口移動。
・土地の価格が下落し、土地所有意識や利用意識が希薄化、などなどだ。

　土地が高騰した1980年代後半までのバブル期と異なり、土地の価値が下がり、取引が減った。

　相続しても転売できなければ登記費用がかかるだけなので、放置される。そのような未登記の不動産がさらに相続されれば、土地の共有者を特定することはますます困難になる。今後は第1次ベビーブーム世代の「団塊の世代」（47年から49年生まれ）が平均寿命を超えていく。相続機会が増え、所有者不明（未登記）の土地はますます増加することは明らかだ。

■2024年は相続登記義務化、制裁も

■国も乗り出したが

　一方で、所有者不明の土地が国の直轄事業の用地取得のあい路案件になっている比率は2006年から16年の10年で2倍に増加。そこでゴミ屋敷などの迷惑空き家問題も含め、国は対策に乗り出した。

　今年4月から施行される所有者不明土地管理制度・管理不全土地管理制度、相続土地国庫帰属法などだ（表参照）。

　たとえば、所有者が不明の土地について、その管理について利害関係を持つ人や地方公共団体の長が地方裁判所に申し立てることができるようになった。地裁が管理人を選任すれば、管理人は不動産売却や取り壊しができるようになった。

　また倒壊寸前の家やゴミ屋敷などについては、被害を受ける隣地の人も管理人を選任申し立てが可能に。いずれも、申し立てには予納金といって数十万円程度の費用が必要だ。

　さらに、相続土地国庫帰属法の施行で、費用を払えば遠隔地の相続不動産を国に引き取ってもらうことが可能になった。

■高齢化するマンション

　このように国は土地問題に取り組んでいるが、住宅問題の専門家、さくら事務所創業者・代表の長嶋修さんは不十分だと指摘する。

「抜本的な空き家対策が必要です。家を造りすぎているからです。住宅の総量管理規制を実施して、住宅の造る量と壊す量を管理するしかない。かつて道路族がいて無駄な公共工事がありましたが、今では費用対効果を見るようになっています。住宅新築でもそれを当てはめる必要があります。しかし、ドラスチックに建築基準法を改正しようとしても、ハウスメーカーというよりは地域の工務店が反対する。住宅の9割は工務店が施工していて力があるんです。世代交代しないと変わらないでしょう」

■住民が少ない郊外マンションはいつはじけるか

　住宅の総量規制はまだまだ難しそうだが、より深刻で隠れている問題は、マンションの空き家だと言う。

「政策は一戸建てしか想定していませんが、空き家問題の本質はマンション問題です。ひとたび世間の注目が集まれば、とんでもないことになりますよ」

　全国（2018年調査）の共同住宅比率は17.4％だが、地価が高い首都圏では32.51％と約3割を占める。

「郊外のマンションブームは80年代からです。当時マンションは一戸建てを買えない人が買うものでした。郊外で築50年というマンションはほぼありませんが、そろそろ危ない年頃です。住民が少ないと管理費や修繕費もたまらないため、掃除もおろそかになり、すさんだ感じになる。大規模修繕もできません。一戸建ては誰の目にも空き家だとわかりますが、マンションはぱっと見はわからない。しかし、内部をむしばんでいるんです。鉄筋が膨張して腐りそうになっているという問題も起きています」

　東京郊外の共同住宅の代表例といえば、71年から入居が始まった多摩ニュータウンだ。

「UR都市機構の事業である多摩ニュータウン（団地）は、分譲と賃貸が交じり、広いため駅から遠いと徒歩圏外。利便性が悪い地域は衰退するばかりです。URもリノベーションする棟としない棟のメリハリをつけているようです。等しく全部の空きマンションを生かすことは無理な話だからです。空きマンション問題は撤退戦なんです。期限を決めて引っ越しをしてもらうなどしかありません」

　都心の3区（千代田、中央、港）や5区（＋渋谷、新宿）などの地区では50年モノのマンションでも取引できているそうだ。「都心」「駅前」「駅近」に需要が集中するのは、結局ライフスタイルが変化したから。共働き、結婚しない、子どもをつくらない、車も乗らないとなれば、郊外の白亜の一戸建てを買う理由はない。人口は減少し、高齢化も進む。平日は東京の都心部に住み、週末は地方という暮らしも余裕があってこそ。

　国も手を焼く空き家問題だが、大きなカギは地方自治体にあるという。

「自治体を経営的に運営することが必要です。いかにうまくお金を回して街をつくるか。人口が減少する中では、街を小さくする判断も必要になります」

　都市部でも駅近でもなく高齢化も進むのに、移住者が増加する北海道下川町やニセコ町のような先例もある。地方統一選挙は終わってしまったが、空き家問題、その背景にある人口減少は国ではなく地方に期待したほうがいいのかもしれない。

[17330: 匿名さん]

「タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

記事まとめ
・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
・タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
そこで私が勧めているのが、＂トカイナカ暮らし＂だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士（こうやまのりお） さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町（まち）まで行けばできるのではないかと思っている。

私が住んでいる埼玉県所沢（ところざわ）市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢（ところざわ）駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

私は定年後の住まいの選択肢として、

①大都市に住み続ける

②田舎に移住する

③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

という3つのパターンがあると考えている。

トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）周辺の地域だ。

トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶（あいさつ）に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻（はたん）するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川（あらかわ）が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

私の事務所は東京都中央（ちゅうおう）区の八丁堀（はっちょうぼり）にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

森永 卓郎　経済アナリスト　獨協大学経済学部　教授

[17331: 匿名さん]

中卒高卒のバカ理事より大学法学部卒の自分の方が法律を良く知っているから
理事会や総会で決まったことでも法律違反のことには従わない

[17332: 匿名さん]

>>17331 匿名さん
大学の法学部出身者だからといって区分所有法はまったく
勉強も見たこともないよ。
弁護士でさえ勉強はしていないからね。
管理規約や区分所有法、消防法、民法、刑法での違反が理解できるかな。

[17333: ご近所さん]

それはあんたが〇〇だからｗ

[17334: 匿名さん]

「廊下に私物を置くのは消防法違反」と立腹するジジイがいますが、必ずしも違反とは限らない。なぜなら、廊下の仕様はマンションによって異なるからだ。

貧民向けマンションは建基法ギリギリの造りになっていて傘一本置くと通行に支障をきたすようなことが起こる一方で、富裕層御用達マンションは廊下幅が広く、自転車１台くらい置いても車イスで楽々通行することができたりする。その場合は、消防法に違反しないことになる。

ただし、そのようなマンションの住民は郵便局に速達を出しに行くのも３ナンバーの外車に乗るので、自転車などという下層民が利用するチープな乗り物を嫌悪する傾向があり、その場合は管理規約や使用細則に「廊下に私物を置かないこと」の条項が入っている。

中には、専用使用権が設定されている玄関ポーチであっても、貧乏くさいから自転車や観葉植物は置くなというルールになっているマンションもある。区分所有法上は問題だが、住民全員が納得しているのであれば構わない。

[17335: 匿名さん]

専用使用権は物権的権利ではなく債権的権利。
マンション内のボス猿に「俺は認めない」と言われたらおしまい。

[17336: 匿名さん]

ただし、区分所有者の専用使用権を消滅させることは、区分所有権の権利に特別の影響を及ぼすものであるから、その承諾を要し、承諾なく専用使用権を消滅させることはできない（区分所有法３１条１項後段）。

[17337: 匿名さん]

専用使用権を消滅させるとはいったいどんなものがあるんだろう。

[17338: 匿名さん]

共有物である共用部分や附属施設や敷地は、共有者全員に使用する権利がある。
そうは言っても、専有部分に接続するベランダや庭を不特定多数の組合員がうろつくと
その部屋の住民は落ち着いて生活できない。夏なのにパンツ一丁で過ごせない。
最上階の組合員が１階の庭を利用するメリットと１階の組合員が部屋のすぐ外の庭を
うろつかれるデメリットを比較すると、明らかに後者の方が大きい。
その時は、最上階の組合員は１階の庭の利用を我慢してね、というのがマンションでの
基本ルールになる。
だから、標準管理規約第14条では、区分所有者は専用使用権を「有する」ではなく、
「有することを承認する」、つまり、自分の権利を主張するのではなく他人の権利に
配慮するという持って回った言い方になっている。

[17339: 匿名さん]

専用使用権を消滅させることはできないのでは。

[17340: 匿名さん]

専用使用権を消滅させるといっているが、
専用使用権のどの部分を消滅させるのかな。
専用庭とかベランダ、玄関ポーチ、メヘルボックスの使用を
消滅させることはできないが。

[17341: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[17342: 匿名さん]

>>17334 匿名さん
でも、廊下に雨傘を乾かす目的で置くのはやめてほしい。

[17343: マンション掲示板さん]

区分所有者は専用使用権を有することを承認するは
区分所有法ではなく標準管理規の雛形ですので
お住まいの管理規約に記載されてなければ効力がありません。
記載されている場合、社会道徳や法令を厳守しなければないません。
消防法に違反する様な使用はできません。
他のプライバシーを侵害する様な使用方法もいけません。

[17344: 匿名さん]

マンションの決まり事、約束事は住民は守らなければいけません。
集合住宅は、お互いに協力し合って生活すべきですから。

[17345: 匿名さん]

>>17343 マンション掲示板さん
何が言いたいのか理解できない。
相当レベルの低いコメント。
設備業者だと思うが、こんなレベルの業者とは関わり合いたくない。
こういうレベルの方しかいないのかな？

[17346: マンション検討中さん]

>>17345 匿名さん
管理士の考えは
標準管理規約と区分所有法に基づいてますが
裁判では、民法が尊重されるケースが大半です。

管理規約がと言う前に
民法や他の法律をベースに考える必要があります。

[17347: 匿名さん]

>>17346 マンション検討中さん
>裁判では、民法が尊重されるケースが大半です。

具体的に一例をご紹介ください。

[17348: 匿名さん]

マンションの決まり事・約束事も法律の制限下で効力を持つにすぎない
いくら理事会や総会で決議しても法律のルールは変わらない

[17349: 匿名さん]

つまり管理組合総会で「世帯の体重合計が２００キロを超える組合員は
エレベータ負担料として管理費のほかに月額１００円を支払うこと」と
可決されても従う義務がない
この場合、管理組合が組合員の同意なくして振替口座から１００円を
引き落とすと、銀行に引落しを指示した理事長は捕まる可能性がある

[17350: マンション検討中さん]

総会で全員が賛成をした事項は、最優先されます。
振替口座から１００円を引き落としたからと言って
捕まることはないですよ。
理事長は管理組合の代表ですが、その責任に関しては住民
全てと一緒に負うことになります。