「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17251: eマンションさん]

>>17240 匿名さん
区分所有法にその様な記載はない筈です。
あくまでも、合理的な民主的な解決です。
また、駐輪場ではなく駐車場になりますが、最高裁の判決でも合理的な理由があれば値上する事は、問題無となっています。

つまり、現在の駐輪代金が合理的であるかが焦点になります。
本来、駐輪代金は
固定資産税＋修繕維持管理費用が理想で、最低でも固定資産税を台数で割った金額に設定になります。
大体、60-70m2 で40台位平置で駐輪できますので
4000万クラスのマンションですと、一区画で月に250-300円程度の固定資産税が月に掛かることになりますので、これが基本になります。

利用台数が少ない場合、駐輪代金を上げても良いか？となると
駐輪台数の設定は、利用者ではなくデベロッパー（引き継いだ管理組合）が設定したものですので、利用者側の問題ではないので、利用台数が少ないことでの利用料金をあげることは難しいです。

[17252: 匿名さん]

固定資産税は土地の相場の価格に対してですよ。
ただ、１７２４０さんの考えは間違っています。

[17253: 通りがかりさん]

>>17252 匿名さん
60-70m2とかいたのは、一般的な専有区分の広さからです。
マンションを持っている方であれば、この数値から月々の固定資産税がどれくらいか直ぐに分かるかと思います。

[17254: 周辺住民さん]

駐車場駐輪場のメンテナンス費用を利用者に負担させるのは、フリーライダー容認の考え方で所有権の考え方とは一致しませんが、素人には受け入れられやすいです。特に、分譲マンションの購入者の一定割合は賃貸アパートからの転入者であり、彼らは利用者負担の考え方になじんでいます。

[17255: 周辺住民さん]

区分所有法第１９条
　各共有者は、規約に別段の定めのない限り、その持分に応じて　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収受する。

この規定は敷地や附属施設にも適用されるので、駐輪場を利用する組合員に駐輪場の屋根葺き替え費用を押し付けることはできません。

[17256: 周辺住民さん]

「駐輪場の屋根を交換する費用に充てるから（駐輪場を利用していない俺は負担したくないから）」という使用料値上げの理由がマズいのです。心の中の本音はそれで構いませんが、「近所のマンションに比べて使用料が安すぎるから」とかなんとかごまかせばいいのです。

[17257: 匿名さん]

成程

[17258: 匿名さん]

１階の住民だけど、エレベーターは全然使わないんだけど、
点検費用の負担はしなくていいんだよね。

[17259: マンション検討中さん]

まず、大半のマンションが
駐輪場にしても駐車場にしても
会計を管理費等と一緒にして別会計にしていない管理組合が多いと思います。
まず、キチンと分けて、利用率80%位で、固定資産税／メンテナンス費／管理費用（利用シール等）が運用できてるかどうか確認することが必要です。

高齢者が増えると、利用率が低下し、収益が下がった場合、利用者に負担させるのではなく、逆に利用していない世帯に負担させる案もありだと思います。
利用者は駐輪場代を支払うことで、収入に貢献してますが、利用していない人は貢献していません。

マンションを売却する時に
駅から少し離れると駐輪場の台数も一つの評価ポイントになります。
例えば、使わない世帯にも、毎月200円を負担してもらうとして
年間2400円、10年で24000円の負担になります。
24000円も負担するのか！と思う人もいると思いますが、キチンと駐輪場を管理して、子育て世代が利用しやすい様に管理してあげれば、売却も決まりやすくなります。
不動産の売却益から考えれば、24000円なんて微々たるものです。

[17260: デベにお勤めさん]

駐車場利用率によって修繕費用の負担者が一部の組合員になったり
全組合員になったり。シロートの思いつきにもほどがあるねｗ

[17261: 匿名さん]

共用施設の修繕費用は、法律や規約に従い、組合員（共有者）全員で負担します。
駐車場駐輪場などの施設使用料は、組合員（使用者）と管理組合（管理者）との間で
結ぶ契約の内容に従い支払います。この違いを理解していない組合員が少なくない。
デベ系管理会社のフロントの中にも分かっていない連中がいますよ。

[17262: 匿名さん]

使用料支払いの元になっているのは契約です。契約とは当事者双方の合意であり、
管理組合が一方的に「使用料を払え」と言っているわけではありません。
組合員は使用料を支払い、管理組合はその見返りとして一定のサービスを提供する
損得ずくの取引なのです。
具体的に管理組合が何をしてくれるのか、これは契約書に書いてあるので読んで
みてください。

[17263: 匿名さん]

ちなみに私が住むマンションでは、組合員が使用料を支払うと、管理組合は特定の
駐車区画をその組合員専用の区画として指定してくれます。
「この区画は〇号室の〇さん専用なので、他の組合員は駐車できません」と周知して
くれるのです。この結果、いつ帰宅してもその区画が空いているので、空き区画を
探して駐車場内をウロウロしなくて済むというメリットがあるのです。

[17264: 匿名さん]

ここが賃貸と分譲の大きな違いです。
賃貸では部屋も敷地も大家さんのものなので、いずれも使用料がかかります。
分譲では部屋はもちろん駐車場も組合員（共有者）のものなので、単に使うだけでは
使用料はかからないのです。使用料を徴収するときは「払ったら管理組合は何をして
くれるのですか？」という組合員からの問いに答えを用意しておきましょう。

[17265: 匿名さん]

成程

[17266: 匿名さん]

>>17264 匿名さん
全国のほとんどのマンションでは、駐車場の使用料は取ってますよ。
そしてその使用料は、機械式駐車場でなければ、管理費や修繕積立金に
充当され、各戸の負担の軽減に役立っています。

[17267: 匿名さん]

駐車場の抽選は行っていますか。
たとえば３年とか５年おきに抽選をして平等にするとかの対応は。
これができるのは、総戸数以上の駐車場が確保できているマンション
の場合は可能ですが、戸数以下の場合は難しいでしょうね。

[17268: 匿名さん]

駐輪場が有料化された２年後、自室や玄関ポーチで自転車を保管する組合員に対して
駐輪場使用料と同額の「登録料」を徴収する議案が総会に提出された。
駐輪場使用料を払っている組合員の一部から「同じマンション内で自転車を保管して
いるのに使用料を負担しないのは不公平」と苦情が出たためである。

組合員A：登録料を払って登録したら何かいいことがあるのか？防犯登録みたいな
理事長：自転車をこの建物内に置くことができる、廊下や階段やロビーはダメだが
組合員B：玄関ポーチはまだしも、自室に置くのになぜ管理組合に料金を払うのか？
理事長：もともと自転車は駐輪場に置くということで、それ以外の場所は基本的に
　　　　認められない
組合員C：規約には「駐輪場で自転車を壊されても盗まれても管理組合は関知しない、
　　　　それでよければ使え」と書いてある、盗まれるような場所に置けと？
副理事長：自室まで運ぶのにエレベータを使いますよね、その利用料というか、、、
組合員B：半日使って引越し荷物を運んでも無料なのに、1分間で自転車を運ぶと有料
　　　　　なのか（笑
（役員席で緊急協議）
理事長：さらに検討することとして、今回は採決を見送りたい、、、

[17269: 匿名さん]

総戸数以上の駐車場が確保できているマンションでは、管理組合は組合員１人当たりの
台数制限をする以外は余計なことはせず、組合員の自由な使用に任せるのが楽チンです。
空いてる場所好きな場所に駐車してください、駐車場所に関するトラブルは組合員の
間で解決してください、管理組合はノータッチです、でいいのです。
しかし、これでは管理組合は駐車場の使用料を取ることができません。組合員が払う
使用料に見合うようなサービスを提供していないからです。

[17270: 匿名さん]

また、総戸数以上の駐車場があるということは、組合員全員に１台以上の割り当てが
あるということですから、駐車場を利用できない組合員はいないことになり、駐車場の
利用に関する組合員間の不公平はないことになります（１台割当てがあるのに駐車場を
使わないのは、その組合員の自己都合にすぎない）。
組合員間の不公平を理由とする使用料も取ることができません

[17271: 匿名さん]

しかし、分譲マンションでは使用料収入が多ければ多いほど良いので、総戸数以上の
駐車場が確保されているマンションでも契約方式を導入することで、駐車場使用料を
徴収しています。
標準管理規約では、契約方式は駐車場が不足しているマンションを想定していると
説明されていますが、実際には駐車場が余っているマンションでも採用しています。

[17272: マンション検討中さん]

駐車場が足りないマンションでも、管理組合が各人の駐車場所を指定せずに早い者勝ちで駐車できることにすれば、駐車場の使用条件は全員同じで平等だから、無償使用できるんですけどね。ただし、駐車場に旗や椅子といった私物を置く場所取りが頻発してマンションの外観が汚らしくなる可能性があります。昨日は駐車できたのに今日は満車で駐車できないというときに、路駐する人も出てくるから近隣住民から苦情が来て対応に時間と金を取られるかもしれない。あまりお勧めできませんね。

[17273: 匿名さん]

駐車場の話は盛り上がりますねｗｗｗ
年に何人か駐車場内で轢かれるやつがいるし、そのうち昇降機のチェーンに
巻き込まれるやつも出てくるかも知れませんからね
管理組合の心配の種は尽きませんｗｗｗ

[17274: 匿名さん]

だからみんな管理組合の役員をやりたくないのです
自治会役員は盆踊りやクリスマスパーティーの企画立案で楽しいんだけどねｗｗｗ

[17275: 匿名さん]

駐車場の使用に関しては、数年置きに抽選をして
入れ替えればいいんですよ。
誰でも広くて入口に近いとこを希望しますからね。
特にいれにくい駐車場の場所もありますから。

[17276: 匿名さん]

管理組合理事長＜商店街理事長＜自治会長　ということで結論が出ましたね

[17277: マンション検討中さん]

購入時の契約を有効として、駐車場の値上げを不服として裁判になりましたが、値上げの合理性を認め、管理組合の値上を認める結果になりました。

管理組合は非営利団体であり、一人はみんなのために、みんなは一人のためが原則です。

[17278: マンション検討中さん]

駐車場は
都市部であれば、条例のギリギリの台数が基本です。
区や市によって違いますが世帯数の40%程度。
多くは、立体ないし機械式を採用。
マンション住民の高齢化で車を手放す世帯も多く、車高の関係で若い世代のSUVは駐車出来ず近隣の駐車場を借り、40%でも空きが多く出て、定期メンテナンスの費用も算出できない状態のマンションも少なくないです。

[17279: 口コミ知りたいさん]

うちのマンションは分譲時よりの自治会長等
の町役員（女がオーナーでその愛人の男）を
務める男が一番便利な場所の駐車場に陣取っ
ている。
顔に任せていい場所に空いた駐車場を身内や
仲良しの住民にあてがっている。
毎晩のように住み込みの管理人で管理人室は
飲食店みたいである。
893等も出入りしている。住民からの管理人
等の苦情を受けてはいるがこの悪徳住民には
忖度せざるを得ない事情があるようだ。

[17280: 検討板ユーザーさん]

>>17279 口コミ知りたいさん
そんなマンションに住んでると周りから見れば同じムジナですね。

[17281: 匿名さん]

マンションでもホテルでもやったもん勝ちですね

[17282: マンション検討中さん]

>>17281 匿名さん
何がやったもん勝ちなんですか。

[17283: マンション検討中さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[17284: 匿名さん]

そんなことはわかっとるわ
それがひどい手間なので、理事会に皆勤するくらい真面目な人ほど理事を嫌がる

[17285: ご近所さん]

分かりきったことの繰り返しでレス数を稼ぐのがこのスレのいいところｗ

[17286: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[17287: 匿名さん]

またその話か！進歩がないね

[17288: 匿名さん]

役員初心者には同じことを繰り返し叩き込むのがいいのです。
これからも有意義な情報提供を期待しています。

[17289: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[17290: 匿名さん]

これらの業務を無報酬でやるのですから、はっきりいって〇〇で〇〇です。
顔を見ればわかります。

[17291: 匿名さん]

快適なマンションライフを住民がおくれるようになるには
誰かが動かなければならないのです。
できれば輪番制の理事が全員そういう考えで対応すればいいのですか。

[17292: 匿名さん]

やりたい人・暇な人がやればいいのです。
あまりにもバカでは困りますが

[17293: 匿名さん]

>>17290 匿名さん

理事に報酬を支給すべき
例：理事長は理事長の支払っている管理費相当（月額）を他は役に応じて理事長報酬の半額以下を理事間で決める。そして総会に諮る。但し理事会を実施した月が対象になる。

[17294: 匿名さん]

>>17293 匿名さん
私どものマンションでは、理事の報酬は理事会の出席回数によって
支払っています。

[17295: 口コミ知りたいさん]

小銭が欲しくて理事会に出席するようではマンションもおしまいだよね。恥ずかしくないの( ´艸｀)。

[17296: 匿名さん]

恥ずかしいとかいう感覚はない。ボケてるから。

[17297: 匿名さん]

小銭と言うなら、マンション管理士という職業はそういう小銭を稼ぐ商売でもある。
マンション管理士を小馬鹿にした発言でもある。
彼らは自分の職業を恥ずかしいと思っているのだろうか。

[17298: 匿名さん]

>>17297 匿名さん
マンション管理士は独立して小銭を稼ぐ商売ではなく、好条件で管理会社の僕となるときの肩書みたいなものだ。
管理組合から小銭を稼ぐマンション管理士って皆無だと思うよ。
マンション管理士が管理組合の味方などとの思い込みは捨てたほうが良い。
マンション管理士は管理会社の味方だと思えばいい。
その管理会社は管理組合の貯蓄に巣くうことで彼らの給料をまかなっている。

[17299: 匿名さん]

>>17298 匿名さん
それは建築士も同じこと。
設計コンサルタントとして管理組合側に立っているようにみえるが
実際は施工会社と話し合って工事をすすめていく。
コンサルタントと施工会社が話し合って工事を進めていかないと
工事はうまくいかないし、予算内に工事費が収まらない。
それを談合とはいわないんだよ。必要悪とはいえるかもしれないが。

[17300: 匿名さん]

>>17295 口コミ知りたいさん

理事の成り手をつぶし第三管理者方式に移行させ暴利を得ようとする悪徳管理会社のものかな？？？