「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17182: 匿名さん]

以前屋上防水シート張替え工事の時、騒音が大きい最上階住民に一時的に部屋の外で待機してもらうことになり、その費用（近所の喫茶店でのコーヒーセット代）を払うかどうかで理事会が揉めたとき、マンション管理士の資格を持つ管理会社担当者が「払うべき」といったところ、反対意見の老人理事が激高して「管理士ではダメだ、会社の顧問弁護士に聞いてこい！」と騒いだので、担当者が中座して電話で「聞いてきた」ことにして進めた。

[17183: 匿名さん]

屋上防水でのシート張替えで部屋の外で待機とは聞いたことがない。
開放廊下の塩ビシートの張替えでも大きな音がでるよ。
しかし、待機しているときのコーヒー代ぐらいは微々たる金額だから
工事業者が工事費の中から出せばいいんでは。

[17184: 匿名さん]

管理会社の法務担当社員の回答が気に入らず、顧問弁護士に直接聞けと言ったら
「相談と回答含めて1時間当たり〇〇円かかりますが、管理組合で支出してね」と
反撃されて沈黙した経験があります。

[17185: 匿名さん]

専門家に相談すれば、報酬を支払うのは当然です。
専門家はそれで生活をしているんですから。

[17186: 口コミ知りたいさん]

専門家などに相談しなくてもいいように管理会社に委託しているのだから、
それでも相談しなければならないことが裁判を前提としていないのであれば管理会社は管理委託の範囲内で回答する能力が求められる。

[17187: 匿名さん]

管理委託の範囲内で回答ということだが、理事会または総会支援業務の
範囲内ということですね。

[17188: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[17189: 匿名さん]

管理組合が、管理会社と委託契約を交わす内容は大体上記の通りです。
問題は、点検業務や小修繕の工事の見積りをどこから取るかでしょうね。
理事会で業者を探し、相見積もりが取れればいいんでしょうが、難しい。

[17190: 匿名さん]

理事には相見積もりを取れと言ってるくせに、自分の部屋の玄関ポーチの
小修繕は「緊急性があるから」といって管理会社系列の業者に即日発注する
二枚舌の理事長がいるな

[17191: 匿名さん]

>>17190 匿名さん
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に要する
ものは、各人の責任と負担でやるようになってませんか。

[17192: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分とは、居室内でいえば、ベランダの管理、
ガラス、サッシ・網戸、玄関ドア、玄関ポーチ、インターホン等があります。
これらは通常の使用に伴う管理については、各人の責任と負担で行うように
規約化されていると思います。

[17193: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[17194: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[17195: 匿名さん]

大規模修繕工事の工事項目は全国的にみてもほぼ変わらない
んじゃないかと思います。
大型設備が大規模修繕工事時に一緒になる工事もあるとは
思いますが、それは大規模修繕工事といえるでしょう。

[17196: 匿名さん]

成程

[17197: eマンションさん]

>>17184 匿名さん
弁護士＝法に基づく公正な判断をする方と思ってる方もいますが、それは裁判官の職務になります。
弁護士とは雇主の代弁者ですので
例え、法的に間違えていても、同じ主張をしますので
そもそも顧問弁護士に聞いても同じ考えです。

[17198: 匿名さん]

司法試験の合格者で法科大学院の合格率の悪いこと。
一番若い合格者は１８歳の高校生だってね。

[17199: 匿名さん]

予備試験の合格者はすごすぎる。
殆ど合格しているようだ。

[17200: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[17201: 匿名さん]

建物診断をするからには、終わった後に報告書の提出と
説明会の実施が必要です。
建物診断は、足場を組む前と足場を組んだあとに行います。
前者は、工事費概算を知るためです。

[17202: 匿名さん]

建物診断をして工事費の概算額を算出しなければ
なりません。

[17203: 匿名さん]

設計コンサルタントの重要な仕事の一つは、工事業者を
募集するときに、同じ条件で相見積もりが取れる要項書の
作成があります。

[17204: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

[17205: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[17206: 匿名さん]

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

[17207: 匿名さん]

いよいよ修繕積立金が引き上げられることになった
今度の総会で３０％引き上げ、５年後に再び３０％引き上げる
そんなに金欠だったのか！

[17208: 匿名さん]

新耐震基準で建てられ、配管も塩ビ管を使用している
現在のマンションでは、建て替えは行われていません。
今後も建て替えは殆ど行われないのではないでしょうか。
それほど、建て替えは難しいということです。

[17209: 匿名さん]

確かに今の修繕積立金は低く抑えられてる
ワイの部屋は７５平米だが毎月の修繕積立金は８千円弱だ
駐車場使用料収入が大きいので管理費修繕積立金は安かったが
利用者減でいよいよ尻に火がついたのだろう

[17210: 匿名さん]

修繕積立金で建て替えまで予定しているマンションはないでしょう。
建て替えをするときには、建て替え参加者は建て替え費用をださなければ
ならないのです。
おまけに解体から建て替えまで約３年もかかります。
その間どこかに引っ越しをしなければならないので、建て替え参加者は
少なくなります。
よって、建て替え決議が承認されないのです。

[17211: 匿名さん]

３０％引き上げが２回続くと１．３の２乗で６９％増になる
約５５００円か、まあ築２０年の中古ではそれ相応の引上げなのかもな
前回の引上げは覚えていないくらい大昔だったからな

[17212: 匿名さん]

修繕積立金の引上げは仕方ないが、ワイの負担が相対的に小さければいい
修繕積立金引上げと同時に駐車場使用料を引き上げると、車を持たないワイが受ける
影響は相対的に小さくなるので、この手で行く

[17213: 匿名さん]

>>17212 匿名さん
寂しい生活をしてるんですね。
これからもせこく生きてください。

[17214: 匿名さん]

はい

[17215: 匿名さん]

イエス

[17216: 匿名さん]

ウィ

[17217: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[17218: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[17219: 匿名さん]

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式で
やるのが一番いいようです。
特に問題なのは、工事を丸投げする随意契約というか責任施工方式
です。
相見積を取らないで施工会社を決めるのは問題ですからね。

[17220: 匿名さん]

但し、設計監理方式でやるには、設計コンサルタントに
優秀な人材を確保しなければならないでしょう。
マンションの大規模修繕工事での経験のあるなしがポイント
になります。

[17221: 匿名さん]

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
管理会社おすすめの施工業者で特に問題はないでしょう。
特に、そのマンションを手掛けたゼネコンの管理会社に管理委託している場合は、系列業者を紹介してくるはずで、管理組合と管理会社との関係が良好ならば、さほど不当な請負金額を提示することはありません。

[17222: 匿名さん]

大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、
ベランダの軒天、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠の
シーリング、通路の塗装面工事、シートの張替え、玄関トアの塗装、
窓の格子の塗装、エレベーターの扉、消防設備、スティールドアの塗装、
金物の交換等が中心に行われます。

[17223: 匿名さん]

何故足場を組むのかを考えなければならないでしょう。
特にベランダ周りの工事はまとめてやります。
ベランダのメンテナンス、ボードの交換、サッシのシーリング、
金物の交換、軒天の塗装、壁面塗装、ベランダのｼｰﾄ貼り、屋上防水、
メインの躯体補修と高圧洗浄、少なくともこれらは大規模修繕工事で
まとめてやります。

[17224: 匿名さん]

大規模修繕工事以外に大型設備の工事もしなければなりません。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、
玄関ドア、サッシ・網戸等があります。

[17225: 匿名さん]

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠のシーリング（劣化があれば）、通路のシート、塗装面の清掃、錆びた鉄部の塗装等が中心に行われます。
足場を組んだ時実施した方が一コストダウンが図れる等を考えなければならないでしょう。特にベランダ周りで劣化が認められるものはまとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事は大規模修繕工事に合わせ必ず実施する必要はありません。劣化が認められるものはその都度修繕しましょう。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、消防ホース交換（10年毎）、照明器具、玄関ドア、通路のシート張替え等があります。

[17226: 匿名さん]

消防設備については、年２回の消防署の立ち入り検査がありますので
その時に指摘された点を方補修すればいいと思います。

[17227: 匿名さん]

理事長と修繕委員長の劣化が表面化してきた。
二人とも大規模修繕どころではない。除却して一度更地にする必要がある。

[17228: 口コミ知りたいさん]

外壁塗装工事と大規模修繕は表現を切り離した方がいい。大規模修繕には大型設備も含まれる。

[17229: 匿名さん]

大規模修繕工事のときに大型設備を一緒にすることもあるよ。
それは大規模修繕工事という。
単独でやる場合は、単なる設備の更新工事ということだよ。

[17230: 匿名さん]

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[17231: 匿名さん]

築40年以上のマンションはすでに103万戸以上　「直したくてもお金がない！」管理組合の苦悩〈dot.〉
特に小規模マンションではこの傾向が強い。