「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17151: 匿名さん]

機械式駐車場でも、別会計で処理しているとは限らない。
その機械式駐車場の敷地は各区分所有者の共有の敷地であり、
持分割合により各人が所有している。
当然固定資産税も全区分所有者が支払っている。
機械式駐車場は維持費が高く、平地であればその使用料を管理費等に
充当できるが、機械式Ｐ場ではそれができない。
最終的には、機械式Ｐ場は取り壊さなければならないが、代替Ｐ場が
確保できないので取り壊すだけしかできないし、更地になるだけのことになる。
機械式Ｐ場は維持するのに経費はかかるし、将来的には取り壊し費用だけが
必要になる。
取り壊すときの費用は今まで使用していた者だけで負担できるのかな。
使用料は、機械式であれ、自走式であれ、平地であれ利用者が負担すべき
ものです。

[17152: 匿名さん]

平面であれ機械式であれ駐車場は全組合員の共有財産いわば自分たちのものです。
自分たちのものは、平等に使用するのであれば使用料はかかりません。
つまり、規約が「組合員１人1台好きなところに停めてよい」ならば、平等なので
使用料を取ることができないのです。そこで、使用料を取るために人為的に不平等を
作り出すのです。組合長が「Aさんはここ、Bさんはそこ」というように駐車場所を
指定することで特定の組合員を優遇（ほかの組合員が駐車できないように）すると、
平等が崩れて優遇と引き換えに組合長の懐に使用料収入が入ってきます。
標準管理規約も組合員の中に差別を作り出すことを認めています。

[17153: 匿名さん]

では、なぜ差別的なルールがまかり通っているのでしょうか？
それは「組合員１人1台好きなところに停めてよい」にすると、声が大きい組合員や
腕力に物を言わせる組合員が入出庫しやすい場所を独占して、他の組合員の利用を
実力で妨害し、喧嘩沙汰が絶えなくなるからです（資産価値が下がる）。
また、使用料収入がないとその分管理費や修繕積立金を高く設定しなければならず、
パンフレットを見た購入者に敬遠され売れなくなるからです（ちなみに、多くの
パンフレットでは使用料については書いてないことが多い）。

[17154: 匿名さん]

言い換えると、駐車場使用料が高い（使用料収入が潤沢にある）マンションは、車を
持たない人は負担が軽くて住めるということです。
駐車場や駐輪場の利用者が払う使用料で駐車場・駐輪場を修繕する、という考え方は
すんなり受け入れられることが多く、車を持たない組合員には実にありがたい話です。

[17155: 匿名さん]

マンションの駐車場使用料に関しては、近辺の相場に合わせると
いうのが普通ですよ。
何故かというと、各戸１台の駐車場がないために、よその駐車場を
借りなければならない者との平等をはかるためです。
駐車場使用料については、全員分があれば無料にすることも可能ですが、
返納とか車を手放した者の扱いをどうしますか。
ややこしいことになるので、使用利用については、管理費等に充当する
ようにするのが一番の方法です。
使用料が組合長の懐に入っていくという発想が理解できません。
使用料は毎月管費等と一緒に収納口座に各人の口座から引き落とされていますよ。

[17156: 匿名さん]

駐車場使用料がすべて別建ての駐車場修繕基金に積み立てられて
将来の大改修工事に使われるのならいいが、一般管理費会計に
繰り入れられて管理会社に吸い取られたり、修繕積立金会計に
繰り入れられても駐車場改修より先にやってくる大規模修繕工事の
足場代やペンキ代に化けることもあるｗ

[17157: 匿名さん]

そんなん普通にあるやん
つまり毎月駐車料金払ってるやつが××ということ

[17158: 匿名さん]

>>17156 匿名さん
使用料は、管理費や修繕積立金に充当されればそれでいいんじゃないの。

[17159: 周辺住民さん]

駐車場使用料値上げで増加した収入を使って共用部分ＬＥＤ化工事ができてよかった。

[17160: 周辺住民さん]

有料駐車場駐輪場利用者ってのは、管理組合のサイフだからね。

[17161: 匿名さん]

使用料を取ってなくて無料にしているマンションも
あるにはある。
だからといって管理費や修繕積立金も余裕がない。
使用料や管理費、修繕積立金の値上をしようとすれば
猛反対される。

[17162: 匿名さん]

駐車場の使用料は取っておいた方がいいですよ。
各戸１台分あったとしても、いらなくなった場合の対応
をどうするかです。
要らなくなった者が自由に貸し出して使用料を取らなければ
不公平になりますからね。

[17163: ご近所さん]

不公平にはならないですね。
自ら使えば駐車場代が浮く。他人に貸せば駐車場代が入ってくる。
どちらにせよ組合員は駐車場代分のメリットを受けることになります。
ただし、組合員による駐車場の又貸しは規約で禁止しているマンションが殆どです。

[17164: 匿名さん]

成程

[17165: 匿名さん]

駐車場が各戸１台ある場合、その場所はその駐車場を借りている
者の駐車場ということですか。
入れ替え抽選もないんですか。
もし不要になった場合は、その権利は管理組合に帰属するんではないですか。
その場所が個人で登記されている訳ではないですからね。

[17166: 匿名さん]

>>17163 ご近所さん
>組合員による駐車場の又貸しは規約で禁止しているマンションが殆どです。

当方も又貸しは禁止で又貸しがわかれば契約解除できる、となっています。
但しチェックする人はいません。全戸分の駐車場はありません

[17167: 匿名さん]

駐車場の所有権は全ての区分所有者（組合員）が共有している。その駐車場が付属施設に該当する（青空駐車場である）場合、共有者である組合員は各人の持分に応じて使用することができる。組合員数と駐車場台数が同じであれば、原則１人１台が使用可能台数になる。
駐車場はその全部が組合員全員に所有されていて、この区画は特定の組合員の所有物というわけではない。法令上は１人１台であればどの区画に駐車してもよい。

[17168: 匿名さん]

17166追記
駐車場を利用しなくなったら契約を解除します、そして空きは抽選で決めます

[17169: 匿名さん]

全戸分の駐車場がないマンションの場合、１人当たりの持分が１台未満になり、全組合員が１人１台駐車することはできない。１台駐車すると自分の持分を超過して他人の持分に食い込んでしまい、食いこまれた組合員は駐車できなくなる。
このとき、法令では、食い込んだ組合員が食い込まれた組合員に金銭（迷惑料みたいなもの）を支払うことで解決するのだが、マンションの駐車場では現実的ではない。

[17170: 匿名さん]

そこで多くのマンションでは、区分所有法３０条１項の規定に基づき、駐車場利用に関する組合員相互間の基本的事項を規約によって定めている。
第１点は駐車場を法令の規定ではなく管理組合と組合員との契約によって使用するということ、第２点は駐車場を使用する組合員は管理組合に使用料を払うということ、第３点は使用料は管理組合が収得するのであって駐車場を利用できない組合員が受け取るのではないこと、である。
さらに、駐車場使用細則で駐車場を使用する組合員は管理組合が指定する区画以外の場所には駐車できないことを定めている。

[17171: 匿名さん]

契約は法令に優先するから、法令上は無償使用できる分譲マンションの共用施設（自分の所有物を使うのはタダ）を契約によって有償化することは可能である。駐車する場所も、法令上は各共有者が自由に決めることができるが、契約によって管理組合が特定の場所を指定することができる。
もちろん、契約上も無償使用とすることは一向差し支えないが（適当な周期で利用者を入れ替えれば無償使用も不公平ではない）、過去レスにもあるように、毎月の管理費を抑えるためには使用料収入は不可欠であり、業界の傾向として有償使用が一般的である。

[17172: 匿名さん]

成程

[17173: 匿名さん]

今から外出です。
帰ってきたらまた書き込みしますね。

[17174: 匿名さん]

　管理規約の全面改正については、国交省作成の最新の標準管理規約をひな形として
改正する方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省標準管理規約をマネして
作成されています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）
　管理規約が分譲当初に分譲業者から渡された後、１０年とか２０年もの間、改正が
行われず、そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の
全面改正を行うのが最優先課題です。
　１０年以上が経過すれば、その間法改正や標準管理規約改正があり、管理組合でも
適宜改正が行われています。又、不要になった条文や細則の整理もしなければならなく
なります。ということは、規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　築１５年以上ほったらかしたマンションの原始規約は、法令との整合性をとるには
全体の４分の１から３分の１の大幅改正が必要になっています。

[17175: 匿名さん]

　管理組合が行うマンション管理は理事会の活動に左右されます。理事会の招集は
理事長が行います。又、理事会の議長は理事長が務めます。
　理事会開催の規定は作成義務があるわけではないのですが、理事長の気分次第で
開催したりしなかったりすることのないように、規定がある方がいいでしょう。
　毎月第○曜日とかを設定しておくといいですが、月2回開催することもあります。
規約全面改正とか大規模修繕とか、大きな案件がある時は月に２～３回、理事長が
随時招集できます。
　理事会は、総会で信任された理事本人が出席するのが原則ですが、仕事の都合で
出席できない理事も出てきます。このような事態に備えて、同居する配偶者などが
代理出席できる旨を規約に定めておくと、代理出席できます。

[17176: 匿名さん]

>>17174 匿名さん　17175 匿名さん
すごく参考になりました。
ありがとうございます。

[17177: 匿名さん]

どういたしまして。これからも皆さんのお役に立つ有益な情報を発信し続けます。

[17178: 匿名さん]

アク禁にならないでね。

[17179: 匿名さん]

マンションの管理で、専門家の活用についての総合調査の結果は、
建築士が１５．６％、弁護士１５．２％、マンション管理士１３．０％
殆ど変らないようである。

[17180: 匿名さん]

成程

[17181: 匿名さん]

マンションが専門家に相談する相手として弁護士が入っていますが、
弁護士が介入するということは裁判沙汰になったということでしょうか。
建築士に相談とは、大規模修繕工事時の設計監理業者としての依頼
と思いますが。
マンション管理士への相談はなんでしょうね。

[17182: 匿名さん]

以前屋上防水シート張替え工事の時、騒音が大きい最上階住民に一時的に部屋の外で待機してもらうことになり、その費用（近所の喫茶店でのコーヒーセット代）を払うかどうかで理事会が揉めたとき、マンション管理士の資格を持つ管理会社担当者が「払うべき」といったところ、反対意見の老人理事が激高して「管理士ではダメだ、会社の顧問弁護士に聞いてこい！」と騒いだので、担当者が中座して電話で「聞いてきた」ことにして進めた。

[17183: 匿名さん]

屋上防水でのシート張替えで部屋の外で待機とは聞いたことがない。
開放廊下の塩ビシートの張替えでも大きな音がでるよ。
しかし、待機しているときのコーヒー代ぐらいは微々たる金額だから
工事業者が工事費の中から出せばいいんでは。

[17184: 匿名さん]

管理会社の法務担当社員の回答が気に入らず、顧問弁護士に直接聞けと言ったら
「相談と回答含めて1時間当たり〇〇円かかりますが、管理組合で支出してね」と
反撃されて沈黙した経験があります。

[17185: 匿名さん]

専門家に相談すれば、報酬を支払うのは当然です。
専門家はそれで生活をしているんですから。

[17186: 口コミ知りたいさん]

専門家などに相談しなくてもいいように管理会社に委託しているのだから、
それでも相談しなければならないことが裁判を前提としていないのであれば管理会社は管理委託の範囲内で回答する能力が求められる。

[17187: 匿名さん]

管理委託の範囲内で回答ということだが、理事会または総会支援業務の
範囲内ということですね。

[17188: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[17189: 匿名さん]

管理組合が、管理会社と委託契約を交わす内容は大体上記の通りです。
問題は、点検業務や小修繕の工事の見積りをどこから取るかでしょうね。
理事会で業者を探し、相見積もりが取れればいいんでしょうが、難しい。

[17190: 匿名さん]

理事には相見積もりを取れと言ってるくせに、自分の部屋の玄関ポーチの
小修繕は「緊急性があるから」といって管理会社系列の業者に即日発注する
二枚舌の理事長がいるな

[17191: 匿名さん]

>>17190 匿名さん
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に要する
ものは、各人の責任と負担でやるようになってませんか。

[17192: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分とは、居室内でいえば、ベランダの管理、
ガラス、サッシ・網戸、玄関ドア、玄関ポーチ、インターホン等があります。
これらは通常の使用に伴う管理については、各人の責任と負担で行うように
規約化されていると思います。

[17193: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[17194: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[17195: 匿名さん]

大規模修繕工事の工事項目は全国的にみてもほぼ変わらない
んじゃないかと思います。
大型設備が大規模修繕工事時に一緒になる工事もあるとは
思いますが、それは大規模修繕工事といえるでしょう。

[17196: 匿名さん]

成程

[17197: eマンションさん]

>>17184 匿名さん
弁護士＝法に基づく公正な判断をする方と思ってる方もいますが、それは裁判官の職務になります。
弁護士とは雇主の代弁者ですので
例え、法的に間違えていても、同じ主張をしますので
そもそも顧問弁護士に聞いても同じ考えです。

[17198: 匿名さん]

司法試験の合格者で法科大学院の合格率の悪いこと。
一番若い合格者は１８歳の高校生だってね。

[17199: 匿名さん]

予備試験の合格者はすごすぎる。
殆ど合格しているようだ。

[17200: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。