「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17122: 匿名さん]

>>17120 匿名さん
＞管理組合が行うとなった場合
反対者が一人でもいれば管理組合で行うことはできない。

[17123: 匿名さん]

しかし、全国ではかなりの数の専有部分の工事が行われており、
又長期修繕計画での計画もされています。
裁判も起こされていますが、専有部分の工事を管理組合としてやる
ことには何の問題もおきていません。
実際うちのマンションでも、規約にそのように規定されています。
公平の原則から先行工事者への負担についても、規約で規定されています。

[17124: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
　＊配管の工事で特に必要なのは、給湯管になります。

[17125: 匿名さん]

専有部分の配管や配線を管理組合として一斉にやれれば
それが原因で発生する住民間のトラブルも防げるし、より快適な
マンションライフが送れることになります。
但し、修繕積立金の確保は必要にはなりますが。

[17126: 口コミ知りたいさん]

>>17125 匿名さん
ついでに室内のバリアフリー化の
提案もしたいが。
風呂場の段差解消が難しい。
築35年の貯湯槽が室内にあるオール電化。
これが可能であれば死ぬまで過ごしたい
良いマンションです。

[17127: 匿名さん]

>>17124 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４５年超のマンションは建て替えもできずやむを得ず継続して住むために専有部分の給排水管の更新を実施するものと思われる。

[17128: 匿名さん]

>>17126 口コミ知りたいさん
内装クロスや床フローリングも劣化するから、10年に一度、管理組合で一斉改修工事してほしい。

[17129: 匿名さん]

管理規約で規定すればできますよ。
一番の問題は修繕積立金の確保をすることになりますが。

[17130: 匿名さん]

マンションの工事は、住民で決めれば何でもできますよ。
専有部分の工事でもね。
もし、それを拒否して、やらなかったことにより被害が生じたから
それを補償しなければならないとかの規定を設けておくことも必要。

[17131: 匿名さん]

駐車場の修繕工事は、駐車場を使用している者だけの
問題なのに、その補修工事は管理組合として行いますよね。
車を使用していない者にとっては、その工事費は使用している
者だけで対応して欲しいと思いますよね。

[17132: 匿名さん]

う～ん。
それも一理あるかも。
しかし、使用料を払っているからね。

[17133: 匿名さん]

>>17131 匿名さん

駐車場使用料を駐車場修繕工事積立金として実施しているところもあるようです
特に機械式立体駐車場は年数がたてば確実に修理が発生するのに利用していないのに負担するはおかしいということで駐車場修繕工事会計を設け実施するということです。

[17134: 匿名さん]

駐車場の敷地の固定資産税は、利用していない人も全員で分担しているのでは？
機械式駐車場なら、設置費用が全員の分譲価格に含まれているのですよね？

[17135: 匿名さん]

分譲マンションでは、その共用施設を利用している・していないにかかわらず、
組合員全員でメンテナンス費用を分担します。
駐車場の維持管理は駐車場利用者の負担で行うというのは間違いなのです。
例えば、エレベーターの保守点検料は１階の組合員も管理費という形で負担するし、
最上階の廊下が傷んだ時も組合員全員が拠出した管理費会計で補修します。

[17136: 匿名さん]

駐車場使用料は、多くのマンションでは駐車場の数が少ないので、組合員の中で
駐車場を利用できる人とできない人の間に不公平があることへの対処です。
つまり、駐車場使用料は管理組合の収入ではなく、駐車場を利用できない組合員が
その見返りに受け取るお金なのです。

[17137: 匿名さん]

施設・設備を利用する人がそのメンテナンス費用を負担するというのは、
賃貸マンションの発想です。賃貸から分譲に引っ越してきた住民が管理組合の
役員になると、この種のミスをやらかします。
法学概論で学んだ所有権を内容をもう一度復習しましょう。

[17138: 販売関係者さん]

駐車場を利用していない住民もマンションを売却するときは「駐車場付きマンション」として売るわけだから、駐車場があること、さらにはその駐車場がきちんと維持管理されていることにメリットを有しているというべきだろう。その維持管理コストを負担するのは当然である。「利用していないのに負担するはおかしい」と言うほうがおかしい。

[17139: 匿名さん]

成程

[17140: 匿名さん]

>>17135 匿名さん
>例えば、エレベーターの保守点検料は１階の組合員も管理費という形で負担するし、
>最上階の廊下が傷んだ時も組合員全員が拠出した管理費会計で補修します。

説得力全くなし

[17141: 匿名さん]

なんやかんや屁理屈をこねくり回して自分が負担すべきコストを隣人に付け替えるのがマンションの達人やねん
俺なんか７０平米で管理費修繕積立金合計で１万円ちょいやけど、隣のやつは６５平米で駐車場駐輪場代込みで４万近く払っとる
ここ数年は駐車場空きだらけやのに、いまだに高い駐車場代払い続けるやつの気が知れん

[17142: 匿名さん]

>>17131 匿名さん

＞17129匿名さん
＞管理規約で規定すればできますよ。
＞一番の問題は修繕積立金の確保をすることになりますが。

＞17130 匿名さん
＞マンションの工事は、住民で決めれば何でもできますよ。専有部分の工事でもね。

駐車場管理会計も管理規約で規定すれば出来るんじゃないの
但し反対者の意見がいろいろありますので総会で決議承認ができるかわからないけど

[17143: 匿名さん]

駐車場の修繕コストは使用者負担だが、エレベータの点検費用や１階の植栽維持費は
全員負担というのは、正当な理由のない不合理な駐車場利用者差別になる。
区分所有者全員一致で決議しない限り区分所有法３０条３項違反で無効。
機械式駐車場修繕積立金会計を修繕積立金会計から独立させるのは、合理的理由があり
規約改正を伴うから特別決議でOK。

[17144: 匿名さん]

駐車場の修繕コストは修繕積立金からの負担ということですよね。
使用料を取ってはいますが、使用者負担とはなっていないと思いますよ。
１階の住民が支払っているｴﾚﾍﾞｰﾀｰ保守点検費については、問題はありますけどね。

[17145: 匿名さん]

>>17138が正解。

[17146: 匿名さん]

ここに正解が記載されているではないですか。

分譲マンションでは、その共用施設を利用している・していないにかかわらず、
組合員全員でメンテナンス費用を分担します。
駐車場の維持管理は駐車場利用者の負担で行うというのは間違いなのです。
例えば、エレベーターの保守点検料は１階の組合員も管理費という形で負担するし、
最上階の廊下が傷んだ時も組合員全員が拠出した管理費会計で補修します。

[17147: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

[17148: 匿名さん]

成程

[17149: 匿名さん]

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[17150: 匿名さん]

>>17134 匿名さん
機械式駐車場なら、設置費用が全員の分譲価格に含まれているが、今後発生する修繕費は含まれていない、従ってこの修繕費は利用者が負担すべきがである。この修繕費を確保するため駐車場使用料を支払うべきと考える。

[17151: 匿名さん]

機械式駐車場でも、別会計で処理しているとは限らない。
その機械式駐車場の敷地は各区分所有者の共有の敷地であり、
持分割合により各人が所有している。
当然固定資産税も全区分所有者が支払っている。
機械式駐車場は維持費が高く、平地であればその使用料を管理費等に
充当できるが、機械式Ｐ場ではそれができない。
最終的には、機械式Ｐ場は取り壊さなければならないが、代替Ｐ場が
確保できないので取り壊すだけしかできないし、更地になるだけのことになる。
機械式Ｐ場は維持するのに経費はかかるし、将来的には取り壊し費用だけが
必要になる。
取り壊すときの費用は今まで使用していた者だけで負担できるのかな。
使用料は、機械式であれ、自走式であれ、平地であれ利用者が負担すべき
ものです。

[17152: 匿名さん]

平面であれ機械式であれ駐車場は全組合員の共有財産いわば自分たちのものです。
自分たちのものは、平等に使用するのであれば使用料はかかりません。
つまり、規約が「組合員１人1台好きなところに停めてよい」ならば、平等なので
使用料を取ることができないのです。そこで、使用料を取るために人為的に不平等を
作り出すのです。組合長が「Aさんはここ、Bさんはそこ」というように駐車場所を
指定することで特定の組合員を優遇（ほかの組合員が駐車できないように）すると、
平等が崩れて優遇と引き換えに組合長の懐に使用料収入が入ってきます。
標準管理規約も組合員の中に差別を作り出すことを認めています。

[17153: 匿名さん]

では、なぜ差別的なルールがまかり通っているのでしょうか？
それは「組合員１人1台好きなところに停めてよい」にすると、声が大きい組合員や
腕力に物を言わせる組合員が入出庫しやすい場所を独占して、他の組合員の利用を
実力で妨害し、喧嘩沙汰が絶えなくなるからです（資産価値が下がる）。
また、使用料収入がないとその分管理費や修繕積立金を高く設定しなければならず、
パンフレットを見た購入者に敬遠され売れなくなるからです（ちなみに、多くの
パンフレットでは使用料については書いてないことが多い）。

[17154: 匿名さん]

言い換えると、駐車場使用料が高い（使用料収入が潤沢にある）マンションは、車を
持たない人は負担が軽くて住めるということです。
駐車場や駐輪場の利用者が払う使用料で駐車場・駐輪場を修繕する、という考え方は
すんなり受け入れられることが多く、車を持たない組合員には実にありがたい話です。

[17155: 匿名さん]

マンションの駐車場使用料に関しては、近辺の相場に合わせると
いうのが普通ですよ。
何故かというと、各戸１台の駐車場がないために、よその駐車場を
借りなければならない者との平等をはかるためです。
駐車場使用料については、全員分があれば無料にすることも可能ですが、
返納とか車を手放した者の扱いをどうしますか。
ややこしいことになるので、使用利用については、管理費等に充当する
ようにするのが一番の方法です。
使用料が組合長の懐に入っていくという発想が理解できません。
使用料は毎月管費等と一緒に収納口座に各人の口座から引き落とされていますよ。

[17156: 匿名さん]

駐車場使用料がすべて別建ての駐車場修繕基金に積み立てられて
将来の大改修工事に使われるのならいいが、一般管理費会計に
繰り入れられて管理会社に吸い取られたり、修繕積立金会計に
繰り入れられても駐車場改修より先にやってくる大規模修繕工事の
足場代やペンキ代に化けることもあるｗ

[17157: 匿名さん]

そんなん普通にあるやん
つまり毎月駐車料金払ってるやつが××ということ

[17158: 匿名さん]

>>17156 匿名さん
使用料は、管理費や修繕積立金に充当されればそれでいいんじゃないの。

[17159: 周辺住民さん]

駐車場使用料値上げで増加した収入を使って共用部分ＬＥＤ化工事ができてよかった。

[17160: 周辺住民さん]

有料駐車場駐輪場利用者ってのは、管理組合のサイフだからね。

[17161: 匿名さん]

使用料を取ってなくて無料にしているマンションも
あるにはある。
だからといって管理費や修繕積立金も余裕がない。
使用料や管理費、修繕積立金の値上をしようとすれば
猛反対される。

[17162: 匿名さん]

駐車場の使用料は取っておいた方がいいですよ。
各戸１台分あったとしても、いらなくなった場合の対応
をどうするかです。
要らなくなった者が自由に貸し出して使用料を取らなければ
不公平になりますからね。

[17163: ご近所さん]

不公平にはならないですね。
自ら使えば駐車場代が浮く。他人に貸せば駐車場代が入ってくる。
どちらにせよ組合員は駐車場代分のメリットを受けることになります。
ただし、組合員による駐車場の又貸しは規約で禁止しているマンションが殆どです。

[17164: 匿名さん]

成程

[17165: 匿名さん]

駐車場が各戸１台ある場合、その場所はその駐車場を借りている
者の駐車場ということですか。
入れ替え抽選もないんですか。
もし不要になった場合は、その権利は管理組合に帰属するんではないですか。
その場所が個人で登記されている訳ではないですからね。

[17166: 匿名さん]

>>17163 ご近所さん
>組合員による駐車場の又貸しは規約で禁止しているマンションが殆どです。

当方も又貸しは禁止で又貸しがわかれば契約解除できる、となっています。
但しチェックする人はいません。全戸分の駐車場はありません

[17167: 匿名さん]

駐車場の所有権は全ての区分所有者（組合員）が共有している。その駐車場が付属施設に該当する（青空駐車場である）場合、共有者である組合員は各人の持分に応じて使用することができる。組合員数と駐車場台数が同じであれば、原則１人１台が使用可能台数になる。
駐車場はその全部が組合員全員に所有されていて、この区画は特定の組合員の所有物というわけではない。法令上は１人１台であればどの区画に駐車してもよい。

[17168: 匿名さん]

17166追記
駐車場を利用しなくなったら契約を解除します、そして空きは抽選で決めます

[17169: 匿名さん]

全戸分の駐車場がないマンションの場合、１人当たりの持分が１台未満になり、全組合員が１人１台駐車することはできない。１台駐車すると自分の持分を超過して他人の持分に食い込んでしまい、食いこまれた組合員は駐車できなくなる。
このとき、法令では、食い込んだ組合員が食い込まれた組合員に金銭（迷惑料みたいなもの）を支払うことで解決するのだが、マンションの駐車場では現実的ではない。

[17170: 匿名さん]

そこで多くのマンションでは、区分所有法３０条１項の規定に基づき、駐車場利用に関する組合員相互間の基本的事項を規約によって定めている。
第１点は駐車場を法令の規定ではなく管理組合と組合員との契約によって使用するということ、第２点は駐車場を使用する組合員は管理組合に使用料を払うということ、第３点は使用料は管理組合が収得するのであって駐車場を利用できない組合員が受け取るのではないこと、である。
さらに、駐車場使用細則で駐車場を使用する組合員は管理組合が指定する区画以外の場所には駐車できないことを定めている。

[17171: 匿名さん]

契約は法令に優先するから、法令上は無償使用できる分譲マンションの共用施設（自分の所有物を使うのはタダ）を契約によって有償化することは可能である。駐車する場所も、法令上は各共有者が自由に決めることができるが、契約によって管理組合が特定の場所を指定することができる。
もちろん、契約上も無償使用とすることは一向差し支えないが（適当な周期で利用者を入れ替えれば無償使用も不公平ではない）、過去レスにもあるように、毎月の管理費を抑えるためには使用料収入は不可欠であり、業界の傾向として有償使用が一般的である。