「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17101: 匿名さん]

>>17099 匿名さん
裁判は何のためにあるの？
殴り合いするよりは紳士的に裁判で決着漬けようよ。

[17102: 匿名さん]

>>17097 匿名さん
普通ではない。
完全な欠陥マンションです。
住民全員で訴えましょう。

[17103: 匿名さん]

殆どの者は、裁判をしたり、弁護士に依頼をする経験は
ありません。
だからほとんどの住民は泣き寝入りするということですよ。
また、住民同士での争いもしたくありませんからね。

[17104: 匿名さん]

>>17102 匿名さん
だれを訴えるんですか。
理事会はそれが正しいと思ってやったんだから、提訴しても
勝てる見込みはまずないでしょう。
仮に勝訴した場合のマンションのメリットは何ですか。

[17105: 匿名さん]

必ず勝てますよ。
専有部分は理事会ごときでは力が及ばない。

[17106: 匿名さん]

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[17107: 匿名さん]

>>17104 匿名さん
そんなことないですよ。
相手は悪意の確信犯なんだから絶対に勝てます。
損害賠償請求をして、過去にさかのぼって賠償金を取り戻しましょう。

[17108: 匿名さん]

>>17107 匿名さん
誰が誰を訴えてだれから賠償金もらうのでしょうか？

[17109: 匿名さん]

17108さんの言う通りですよ。
誰を訴えるのかというと、管理組合を訴えて、管理組合から
賠償してもらうんですよね。
そして、その賠償金は原告も被告も同じように支払うんですよね。

[17110: 匿名さん]

>>17109 匿名さん
雑魚を訴えてどうするの？
雑魚を操る管理会社を訴えないと。
賠償金は管理会社に請求すればいい。
理事が悪意の場合、理事個人にも請求できる。
大抵の場合、管理会社と理事はグルだからね。

[17111: 匿名さん]

>>17110 匿名さん
管理会社や理事に対して何を訴えて賠償金を取るの。
その証拠はあるの。

[17112: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、３０年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

[17113: 匿名さん]

>>17112 匿名さん
>又、最初の長期修繕計画では、３０年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

今回は、２５年が３０年に・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%8F%88%E3%80%81%E6...

[17114: 匿名さん]

>>17098 匿名さん
>規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

もうちょっと相手をしてやろうかな。
専有部分である給排水管の枝管部分が、規約共用部分になることは絶対にない。

[17115: 匿名さん]

>>17099 匿名さん
>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
>しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

民法
第三十八条から第八十四条まで　削除

[17116: 職人さん]

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[17117: 匿名さん]

上の規約があれば、住宅支援機構からの借り入れができる
ことになっています。

[17118: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[17119: ご近所さん]

民法７１条の無過失責任（笑

[17120: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[17121: 匿名さん]

>>17118 匿名さん
水漏れ事故が起これば、早急にその都度、各区分所有者が修繕しているから別に問題はない。
＞専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば
どうして専有部分の工事を管理組合がしなければならないのか。
どこからそういう発想になるのか。

[17122: 匿名さん]

>>17120 匿名さん
＞管理組合が行うとなった場合
反対者が一人でもいれば管理組合で行うことはできない。

[17123: 匿名さん]

しかし、全国ではかなりの数の専有部分の工事が行われており、
又長期修繕計画での計画もされています。
裁判も起こされていますが、専有部分の工事を管理組合としてやる
ことには何の問題もおきていません。
実際うちのマンションでも、規約にそのように規定されています。
公平の原則から先行工事者への負担についても、規約で規定されています。

[17124: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
　＊配管の工事で特に必要なのは、給湯管になります。

[17125: 匿名さん]

専有部分の配管や配線を管理組合として一斉にやれれば
それが原因で発生する住民間のトラブルも防げるし、より快適な
マンションライフが送れることになります。
但し、修繕積立金の確保は必要にはなりますが。

[17126: 口コミ知りたいさん]

>>17125 匿名さん
ついでに室内のバリアフリー化の
提案もしたいが。
風呂場の段差解消が難しい。
築35年の貯湯槽が室内にあるオール電化。
これが可能であれば死ぬまで過ごしたい
良いマンションです。

[17127: 匿名さん]

>>17124 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４５年超のマンションは建て替えもできずやむを得ず継続して住むために専有部分の給排水管の更新を実施するものと思われる。

[17128: 匿名さん]

>>17126 口コミ知りたいさん
内装クロスや床フローリングも劣化するから、10年に一度、管理組合で一斉改修工事してほしい。

[17129: 匿名さん]

管理規約で規定すればできますよ。
一番の問題は修繕積立金の確保をすることになりますが。

[17130: 匿名さん]

マンションの工事は、住民で決めれば何でもできますよ。
専有部分の工事でもね。
もし、それを拒否して、やらなかったことにより被害が生じたから
それを補償しなければならないとかの規定を設けておくことも必要。

[17131: 匿名さん]

駐車場の修繕工事は、駐車場を使用している者だけの
問題なのに、その補修工事は管理組合として行いますよね。
車を使用していない者にとっては、その工事費は使用している
者だけで対応して欲しいと思いますよね。

[17132: 匿名さん]

う～ん。
それも一理あるかも。
しかし、使用料を払っているからね。

[17133: 匿名さん]

>>17131 匿名さん

駐車場使用料を駐車場修繕工事積立金として実施しているところもあるようです
特に機械式立体駐車場は年数がたてば確実に修理が発生するのに利用していないのに負担するはおかしいということで駐車場修繕工事会計を設け実施するということです。

[17134: 匿名さん]

駐車場の敷地の固定資産税は、利用していない人も全員で分担しているのでは？
機械式駐車場なら、設置費用が全員の分譲価格に含まれているのですよね？

[17135: 匿名さん]

分譲マンションでは、その共用施設を利用している・していないにかかわらず、
組合員全員でメンテナンス費用を分担します。
駐車場の維持管理は駐車場利用者の負担で行うというのは間違いなのです。
例えば、エレベーターの保守点検料は１階の組合員も管理費という形で負担するし、
最上階の廊下が傷んだ時も組合員全員が拠出した管理費会計で補修します。

[17136: 匿名さん]

駐車場使用料は、多くのマンションでは駐車場の数が少ないので、組合員の中で
駐車場を利用できる人とできない人の間に不公平があることへの対処です。
つまり、駐車場使用料は管理組合の収入ではなく、駐車場を利用できない組合員が
その見返りに受け取るお金なのです。

[17137: 匿名さん]

施設・設備を利用する人がそのメンテナンス費用を負担するというのは、
賃貸マンションの発想です。賃貸から分譲に引っ越してきた住民が管理組合の
役員になると、この種のミスをやらかします。
法学概論で学んだ所有権を内容をもう一度復習しましょう。

[17138: 販売関係者さん]

駐車場を利用していない住民もマンションを売却するときは「駐車場付きマンション」として売るわけだから、駐車場があること、さらにはその駐車場がきちんと維持管理されていることにメリットを有しているというべきだろう。その維持管理コストを負担するのは当然である。「利用していないのに負担するはおかしい」と言うほうがおかしい。

[17139: 匿名さん]

成程

[17140: 匿名さん]

>>17135 匿名さん
>例えば、エレベーターの保守点検料は１階の組合員も管理費という形で負担するし、
>最上階の廊下が傷んだ時も組合員全員が拠出した管理費会計で補修します。

説得力全くなし

[17141: 匿名さん]

なんやかんや屁理屈をこねくり回して自分が負担すべきコストを隣人に付け替えるのがマンションの達人やねん
俺なんか７０平米で管理費修繕積立金合計で１万円ちょいやけど、隣のやつは６５平米で駐車場駐輪場代込みで４万近く払っとる
ここ数年は駐車場空きだらけやのに、いまだに高い駐車場代払い続けるやつの気が知れん

[17142: 匿名さん]

>>17131 匿名さん

＞17129匿名さん
＞管理規約で規定すればできますよ。
＞一番の問題は修繕積立金の確保をすることになりますが。

＞17130 匿名さん
＞マンションの工事は、住民で決めれば何でもできますよ。専有部分の工事でもね。

駐車場管理会計も管理規約で規定すれば出来るんじゃないの
但し反対者の意見がいろいろありますので総会で決議承認ができるかわからないけど

[17143: 匿名さん]

駐車場の修繕コストは使用者負担だが、エレベータの点検費用や１階の植栽維持費は
全員負担というのは、正当な理由のない不合理な駐車場利用者差別になる。
区分所有者全員一致で決議しない限り区分所有法３０条３項違反で無効。
機械式駐車場修繕積立金会計を修繕積立金会計から独立させるのは、合理的理由があり
規約改正を伴うから特別決議でOK。

[17144: 匿名さん]

駐車場の修繕コストは修繕積立金からの負担ということですよね。
使用料を取ってはいますが、使用者負担とはなっていないと思いますよ。
１階の住民が支払っているｴﾚﾍﾞｰﾀｰ保守点検費については、問題はありますけどね。

[17145: 匿名さん]

>>17138が正解。

[17146: 匿名さん]

ここに正解が記載されているではないですか。

分譲マンションでは、その共用施設を利用している・していないにかかわらず、
組合員全員でメンテナンス費用を分担します。
駐車場の維持管理は駐車場利用者の負担で行うというのは間違いなのです。
例えば、エレベーターの保守点検料は１階の組合員も管理費という形で負担するし、
最上階の廊下が傷んだ時も組合員全員が拠出した管理費会計で補修します。

[17147: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

[17148: 匿名さん]

成程

[17149: 匿名さん]

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[17150: 匿名さん]

>>17134 匿名さん
機械式駐車場なら、設置費用が全員の分譲価格に含まれているが、今後発生する修繕費は含まれていない、従ってこの修繕費は利用者が負担すべきがである。この修繕費を確保するため駐車場使用料を支払うべきと考える。