「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17082: 匿名さん]

配管についての情報の提供についての書き込みは、業者として
ではなく、マンションの住民としての提案ですよ。
それから、雑排水管の高圧洗浄については、ずっとやらなければ
臭気がでてくるでしょう。
配管に何か詰まっている可能性もありますから。

[17083: 匿名さん]

>>17082 匿名さん
きみんちの排水設備にはトラップがついていないんだ。
欠陥マンションを購入したわけだ。

[17084: 匿名さん]

>>17082 匿名さん
トラップがついてないとなると、毎日洗浄工事をしないと臭気が出てくる。
汚水管は便器にトラップがついているから、不幸中の幸いだ。

[17085: 口コミ知りたいさん]

永年マンションほったらかしにしておくと、
トラップ内の水が蒸発してからの状態にな
り、下水のメタンガス等が部屋中に充満し
て、
一服しようと煙草に火をつけたときにドカ
ンと爆発して大けがもあり得ますよ。
空き室は時々訪問してトラップに水を蓄え
てやりましょうね( ´艸｀)。
管理人よりのアドバイスです。

[17086: 匿名さん]

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[17087: 匿名さん]

>>17085 口コミ知りたいさん
＞17082さんみたいにトラップがないマンションではどうすればいいの？

[17088: スレ主]

>>17087 匿名さん
使用後にサランラップで排水溝をふさぐことかな。
洗浄工事なんかすると、余計に臭気が上がってくるよ。爆笑

[17089: 匿名さん]

排水トラップ
排水口から排水管の間に設置される部品です
排水トラップとは、排水口から排水管に設置されているもので、水で蓋をして下水管からのニオイや虫、ネズミなどの侵入を防ぐためのパーツや構造です。また、建物側の排水口から様々なごみが下水管に流れ込まないような目的でも設置されます。

住居などではシンク下で管が曲がったSトラップやPトラップ。水栓便器では水のたまる部分を作り付けトラップなどと呼んでいます。キッチンシンク下や浴室には、お椀をかぶせたような椀トラップやベルトラップが設置されています。

建築基準法で設置が義務付けられていますが、1つの配管に直列に2個以上のトラップを取り付けるWトラップは禁止されており、これ以上のトラップをつける時にはゴミなどを集中して取るトラップつき桝などを分岐先などに設置する方法が取られています。

いずれの排水トラップでも長時間水が流れないと蒸発や、周辺の住居の下水の利用状況によりサイフォン効果が発生し水が無くなることもあり、トラップ内に水が逆流したりにおいがこもったりといったこともあります。

もし入居した物件で、長く逆流や異臭が発生する場合、トラップ自体もしくは建物全体に問題がある可能性もあります。

[17090: 匿名さん]

あのね、トラップのことは当然しってるよ。
でもね、それでも臭いはするもんだよ。
絶対詰まりや臭いがでないんだったら、雑排水管の高圧洗浄を
する必要はないよ。

[17091: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。加害元の修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[17092: 匿名さん]

>>17090 匿名さん
する必要ないものをやるのが悪徳管理会社。
分かってないな。

[17093: 口コミ知りたいさん]

マンション内での漏水事故の情報は一向に
入りませんので、
理事長に聞いたら管理会社に聞けとの事で
管理会社（管理人や管理会社担当）に聞い
たら、
個人情報で回答はできないそうなので個人
名は答えなくてもいいので件数だけでもと
お願いしたら何のために知りたいのかと一
喝されておじゃんでした。
理事会にも報告はないようでした。
管理人にそれとなしに聞いたのだが保険の
関係でバレるのが都合が悪いらしいです。

[17094: 匿名さん]

>>17090 匿名さん
>絶対詰まりや臭いがでないんだったら、雑排水管の高圧洗浄をする必要はないよ。

雑排水管の高圧洗浄をすると必ず詰まりは無くなり、臭いもしなくなるんかな、
詰まりが発生し漏水したら工事会社か管理会社が無償にて修繕を実施してくれるの。

[17095: 匿名さん]

>>17091 匿名さん
＞水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

当然発生元が修繕費用を負担するに決まっている。

[17096: 匿名さん]

あなぶきハウジングは2年に一度提案してくる。
あなぶきにしてよかったー

[17097: 匿名さん]

２年に１回が普通ですよ。

[17098: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[17099: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[17100: 匿名さん]

>>17097 匿名さん
あなぶきハウジングではね。

[17101: 匿名さん]

>>17099 匿名さん
裁判は何のためにあるの？
殴り合いするよりは紳士的に裁判で決着漬けようよ。

[17102: 匿名さん]

>>17097 匿名さん
普通ではない。
完全な欠陥マンションです。
住民全員で訴えましょう。

[17103: 匿名さん]

殆どの者は、裁判をしたり、弁護士に依頼をする経験は
ありません。
だからほとんどの住民は泣き寝入りするということですよ。
また、住民同士での争いもしたくありませんからね。

[17104: 匿名さん]

>>17102 匿名さん
だれを訴えるんですか。
理事会はそれが正しいと思ってやったんだから、提訴しても
勝てる見込みはまずないでしょう。
仮に勝訴した場合のマンションのメリットは何ですか。

[17105: 匿名さん]

必ず勝てますよ。
専有部分は理事会ごときでは力が及ばない。

[17106: 匿名さん]

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[17107: 匿名さん]

>>17104 匿名さん
そんなことないですよ。
相手は悪意の確信犯なんだから絶対に勝てます。
損害賠償請求をして、過去にさかのぼって賠償金を取り戻しましょう。

[17108: 匿名さん]

>>17107 匿名さん
誰が誰を訴えてだれから賠償金もらうのでしょうか？

[17109: 匿名さん]

17108さんの言う通りですよ。
誰を訴えるのかというと、管理組合を訴えて、管理組合から
賠償してもらうんですよね。
そして、その賠償金は原告も被告も同じように支払うんですよね。

[17110: 匿名さん]

>>17109 匿名さん
雑魚を訴えてどうするの？
雑魚を操る管理会社を訴えないと。
賠償金は管理会社に請求すればいい。
理事が悪意の場合、理事個人にも請求できる。
大抵の場合、管理会社と理事はグルだからね。

[17111: 匿名さん]

>>17110 匿名さん
管理会社や理事に対して何を訴えて賠償金を取るの。
その証拠はあるの。

[17112: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、３０年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

[17113: 匿名さん]

>>17112 匿名さん
>又、最初の長期修繕計画では、３０年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

今回は、２５年が３０年に・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%8F%88%E3%80%81%E6...

[17114: 匿名さん]

>>17098 匿名さん
>規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

もうちょっと相手をしてやろうかな。
専有部分である給排水管の枝管部分が、規約共用部分になることは絶対にない。

[17115: 匿名さん]

>>17099 匿名さん
>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
>しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

民法
第三十八条から第八十四条まで　削除

[17116: 職人さん]

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[17117: 匿名さん]

上の規約があれば、住宅支援機構からの借り入れができる
ことになっています。

[17118: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[17119: ご近所さん]

民法７１条の無過失責任（笑

[17120: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[17121: 匿名さん]

>>17118 匿名さん
水漏れ事故が起これば、早急にその都度、各区分所有者が修繕しているから別に問題はない。
＞専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば
どうして専有部分の工事を管理組合がしなければならないのか。
どこからそういう発想になるのか。

[17122: 匿名さん]

>>17120 匿名さん
＞管理組合が行うとなった場合
反対者が一人でもいれば管理組合で行うことはできない。

[17123: 匿名さん]

しかし、全国ではかなりの数の専有部分の工事が行われており、
又長期修繕計画での計画もされています。
裁判も起こされていますが、専有部分の工事を管理組合としてやる
ことには何の問題もおきていません。
実際うちのマンションでも、規約にそのように規定されています。
公平の原則から先行工事者への負担についても、規約で規定されています。

[17124: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
　＊配管の工事で特に必要なのは、給湯管になります。

[17125: 匿名さん]

専有部分の配管や配線を管理組合として一斉にやれれば
それが原因で発生する住民間のトラブルも防げるし、より快適な
マンションライフが送れることになります。
但し、修繕積立金の確保は必要にはなりますが。

[17126: 口コミ知りたいさん]

>>17125 匿名さん
ついでに室内のバリアフリー化の
提案もしたいが。
風呂場の段差解消が難しい。
築35年の貯湯槽が室内にあるオール電化。
これが可能であれば死ぬまで過ごしたい
良いマンションです。

[17127: 匿名さん]

>>17124 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

築４５年超のマンションは建て替えもできずやむを得ず継続して住むために専有部分の給排水管の更新を実施するものと思われる。

[17128: 匿名さん]

>>17126 口コミ知りたいさん
内装クロスや床フローリングも劣化するから、10年に一度、管理組合で一斉改修工事してほしい。

[17129: 匿名さん]

管理規約で規定すればできますよ。
一番の問題は修繕積立金の確保をすることになりますが。

[17130: 匿名さん]

マンションの工事は、住民で決めれば何でもできますよ。
専有部分の工事でもね。
もし、それを拒否して、やらなかったことにより被害が生じたから
それを補償しなければならないとかの規定を設けておくことも必要。

[17131: 匿名さん]

駐車場の修繕工事は、駐車場を使用している者だけの
問題なのに、その補修工事は管理組合として行いますよね。
車を使用していない者にとっては、その工事費は使用している
者だけで対応して欲しいと思いますよね。