「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17061: 匿名さん]

特に使用細則については、それぞれのマンションの決まり事なんだけど
それでも法律が絡んでくるものもある。

[17062: 匿名さん]

16920 匿名さん

トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。騙される奴がマヌケなだけ。

だそうです。騙されないようにしましょう

[17063: 匿名さん]

ここは匿名掲示板ですよ。
お金を払ってコンサルを受けているんではないので、たまには
間違っていることもありますよ。

[17064: 匿名さん]

その間違いについては、知っている者がこたえていけばいいんです。
全員でこのスレが役に立てればそれでいいでしょう。

[17065: 匿名さん]

昔の区分所有法では団地型マンションの土地は団地管理組合、建物は棟管理組合が別々に管理することになっていました。しかし、これでは面倒ということで住宅公団が手掛けた団地では、規約の中に「当団地では団地管理組合が建物を管理する」という条項を入れて運用していましたが、法律違反だという批判が絶えなかったのです。
そこで、法律改正を行い「一定の要件を満たす団地では団地管理組合が建物を管理できる」という特異な条文を設け、いわば力技で批判を封じたのでした。やはり法律のほうが偉いので素人役員の規約細則改正は注意して監視する必要がありますね。

[17066: 匿名さん]

昔というより、最近までそういう管理方法ではなかったっけ。

[17067: 匿名さん]

区分所有法の昭和５８年改正によって、団地管理組合が団地内の建物を管理する途が開かれました。ただし、建物に関する事柄のうち、団地管理組合で管理できることは、法律によって一定範囲に限定されており、これを規約で変更することはできません。例えば、区分所有法５７条２項に定める決議は棟管理組合の決議でないとダメなのです。ここ十数年間一度も開催されない棟管理組合総会にも大事な役目はあるのですね。

[17068: 匿名さん]

成程

[17069: 匿名さん]

>>17067 匿名さん
棟の管理組合は形骸化しています。
５７条２項の決議にしても、実際名前だけの管理組合なので
何をしていいかもわからないのではないでしょうか。

[17070: 匿名さん]

形骸化している方が良い
月2回のペースで57条2項決議をやってるマンションはロクなもんじゃない

[17071: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[17072: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。

[17073: 匿名さん]

>>17071 匿名さん
別におかしくもない。
支障が出たところだけ更新工事すればいい。

[17074: 匿名さん]

　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[17075: 匿名さん]

配管は塩ビ管、つまりビニール管ですので錆びることはないでしょう。
一番厄介なのが給湯管です。この管材は銅管が多いですし、熱湯が
管内を通りますので傷みが激しくなります。
その他の管は、経年劣化による継手部分が地震等で緩みが出てそこから
漏水が生じてくることが予想されます。
経年劣化というより、大きな地震があった地域ではその可能性は高くなります。

[17076: 匿名さん]

>>17075 匿名さん
＞ビニール管ですので錆びることはないでしょう。
ライニング鋼管がある。
更新工事と偽って、唯一の生命線である塩ビ被膜をブラストして削り落とし、再度現場で被膜する工法があるが、絶対にやってはいけない。
給水管の寿命を縮めるだけで膨大な修繕積立金をどぶに捨てることになる。

[17077: 匿名さん]

>>17074 匿名さん
費用が割高になることについては一斉にしても同じことが言える。
給排水管の更新工事だけを計画するのは素人集団の管理組合か、悪徳コンサルタントによるぼったくり工事への誘導。

[17078: 匿名さん]

給水管の更新工事だけの専有部一斉修繕工事は絶対にやってはいけない。

[17079: 匿名さん]

給水管だけをすることはないでしょう。
やるとして一番可能性が高いのは給湯管でしょうね。
現在全国のマンションでも、専有部分の配管の工事を管理組合として
一斉に工事を計画化しようとしているところはありますよ。

[17080: 匿名さん]

>>17077 匿名さん

強く賛同します

[17081: 匿名さん]

悪徳管理会社かどうか簡単に見分けるには、定期的に専有部分の排水管洗浄工事を提案してくる会社。

[17082: 匿名さん]

配管についての情報の提供についての書き込みは、業者として
ではなく、マンションの住民としての提案ですよ。
それから、雑排水管の高圧洗浄については、ずっとやらなければ
臭気がでてくるでしょう。
配管に何か詰まっている可能性もありますから。

[17083: 匿名さん]

>>17082 匿名さん
きみんちの排水設備にはトラップがついていないんだ。
欠陥マンションを購入したわけだ。

[17084: 匿名さん]

>>17082 匿名さん
トラップがついてないとなると、毎日洗浄工事をしないと臭気が出てくる。
汚水管は便器にトラップがついているから、不幸中の幸いだ。

[17085: 口コミ知りたいさん]

永年マンションほったらかしにしておくと、
トラップ内の水が蒸発してからの状態にな
り、下水のメタンガス等が部屋中に充満し
て、
一服しようと煙草に火をつけたときにドカ
ンと爆発して大けがもあり得ますよ。
空き室は時々訪問してトラップに水を蓄え
てやりましょうね( ´艸｀)。
管理人よりのアドバイスです。

[17086: 匿名さん]

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[17087: 匿名さん]

>>17085 口コミ知りたいさん
＞17082さんみたいにトラップがないマンションではどうすればいいの？

[17088: スレ主]

>>17087 匿名さん
使用後にサランラップで排水溝をふさぐことかな。
洗浄工事なんかすると、余計に臭気が上がってくるよ。爆笑

[17089: 匿名さん]

排水トラップ
排水口から排水管の間に設置される部品です
排水トラップとは、排水口から排水管に設置されているもので、水で蓋をして下水管からのニオイや虫、ネズミなどの侵入を防ぐためのパーツや構造です。また、建物側の排水口から様々なごみが下水管に流れ込まないような目的でも設置されます。

住居などではシンク下で管が曲がったSトラップやPトラップ。水栓便器では水のたまる部分を作り付けトラップなどと呼んでいます。キッチンシンク下や浴室には、お椀をかぶせたような椀トラップやベルトラップが設置されています。

建築基準法で設置が義務付けられていますが、1つの配管に直列に2個以上のトラップを取り付けるWトラップは禁止されており、これ以上のトラップをつける時にはゴミなどを集中して取るトラップつき桝などを分岐先などに設置する方法が取られています。

いずれの排水トラップでも長時間水が流れないと蒸発や、周辺の住居の下水の利用状況によりサイフォン効果が発生し水が無くなることもあり、トラップ内に水が逆流したりにおいがこもったりといったこともあります。

もし入居した物件で、長く逆流や異臭が発生する場合、トラップ自体もしくは建物全体に問題がある可能性もあります。

[17090: 匿名さん]

あのね、トラップのことは当然しってるよ。
でもね、それでも臭いはするもんだよ。
絶対詰まりや臭いがでないんだったら、雑排水管の高圧洗浄を
する必要はないよ。

[17091: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。加害元の修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[17092: 匿名さん]

>>17090 匿名さん
する必要ないものをやるのが悪徳管理会社。
分かってないな。

[17093: 口コミ知りたいさん]

マンション内での漏水事故の情報は一向に
入りませんので、
理事長に聞いたら管理会社に聞けとの事で
管理会社（管理人や管理会社担当）に聞い
たら、
個人情報で回答はできないそうなので個人
名は答えなくてもいいので件数だけでもと
お願いしたら何のために知りたいのかと一
喝されておじゃんでした。
理事会にも報告はないようでした。
管理人にそれとなしに聞いたのだが保険の
関係でバレるのが都合が悪いらしいです。

[17094: 匿名さん]

>>17090 匿名さん
>絶対詰まりや臭いがでないんだったら、雑排水管の高圧洗浄をする必要はないよ。

雑排水管の高圧洗浄をすると必ず詰まりは無くなり、臭いもしなくなるんかな、
詰まりが発生し漏水したら工事会社か管理会社が無償にて修繕を実施してくれるの。

[17095: 匿名さん]

>>17091 匿名さん
＞水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

当然発生元が修繕費用を負担するに決まっている。

[17096: 匿名さん]

あなぶきハウジングは2年に一度提案してくる。
あなぶきにしてよかったー

[17097: 匿名さん]

２年に１回が普通ですよ。

[17098: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[17099: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[17100: 匿名さん]

>>17097 匿名さん
あなぶきハウジングではね。

[17101: 匿名さん]

>>17099 匿名さん
裁判は何のためにあるの？
殴り合いするよりは紳士的に裁判で決着漬けようよ。

[17102: 匿名さん]

>>17097 匿名さん
普通ではない。
完全な欠陥マンションです。
住民全員で訴えましょう。

[17103: 匿名さん]

殆どの者は、裁判をしたり、弁護士に依頼をする経験は
ありません。
だからほとんどの住民は泣き寝入りするということですよ。
また、住民同士での争いもしたくありませんからね。

[17104: 匿名さん]

>>17102 匿名さん
だれを訴えるんですか。
理事会はそれが正しいと思ってやったんだから、提訴しても
勝てる見込みはまずないでしょう。
仮に勝訴した場合のマンションのメリットは何ですか。

[17105: 匿名さん]

必ず勝てますよ。
専有部分は理事会ごときでは力が及ばない。

[17106: 匿名さん]

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[17107: 匿名さん]

>>17104 匿名さん
そんなことないですよ。
相手は悪意の確信犯なんだから絶対に勝てます。
損害賠償請求をして、過去にさかのぼって賠償金を取り戻しましょう。

[17108: 匿名さん]

>>17107 匿名さん
誰が誰を訴えてだれから賠償金もらうのでしょうか？

[17109: 匿名さん]

17108さんの言う通りですよ。
誰を訴えるのかというと、管理組合を訴えて、管理組合から
賠償してもらうんですよね。
そして、その賠償金は原告も被告も同じように支払うんですよね。

[17110: 匿名さん]

>>17109 匿名さん
雑魚を訴えてどうするの？
雑魚を操る管理会社を訴えないと。
賠償金は管理会社に請求すればいい。
理事が悪意の場合、理事個人にも請求できる。
大抵の場合、管理会社と理事はグルだからね。