「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17022: 匿名さん]

長期修繕計画書が作成されたら、毎年理事会の最初の時に
理事全員に計画書の配布をすることが大切です。
それをやらないと、大規模修繕工事や大型設備の更新時期が
見落とされることが予想されます。

[17023: 口コミ知りたいさん]

>>17022 匿名さん
理事だけど見積書で１１億２千万での
発注になろうとしたので待ったをかけ
てみた。
報告会等で黙って聞いているとどうも
怪しいので知り合いの建築士に見積も
りをしてもらっていた。
私のいう事は聞かずに無視したり排除
の動きまでしていたが黙って理事会に
は出席して様子見をした。
相見積もりを取るように再三再四要求
したが、
管理会社と理事長と修繕委員長のみの
意見ばかり聞いて仕事を進めて私など
は蚊帳の外に置かれていた。
理事会で苦情を言っても相手にはされ
ないので総会の席で文句を言おうと腹
に決めて総会に臨んだ。
知人の建築士の見積もりは同仕様で８
億円であった。
下準備をして総会に臨んだ。
私は隠れマンション管理士合格者であ
る。

[17024: 匿名さん]

>>17023 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事費が１１億円ですか。
一体何戸のマンションですか。
現在は工事費がかなり上がってはいますが、１戸当たり１６，０００円
前後ではできるんではないでしょうか。大型マンションで想定。
大型マンションであれば、設計監理方式でやればいいと思いますが、それに
もっていくのが難しいんでしょうね。
同じ仕様での相見積もりを取れば比較が簡単なんですが、その仕様書を
つくることができないようにしているんでしょうね。
誰かがそれをやるようにもっていかなければ、高額の工事費になり、修繕積立金
の無駄遣いとなります。

[17025: 匿名さん]

上の金額が間違っていました。
１戸あたり１６万円の間違いでした。

[17026: 匿名さん]

上の数字も間違っていました。
１戸当たり１６０万円で計算してください。

[17027: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[17028: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[17029: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

[17030: なりすまし]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。


４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止


６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

[17031: 匿名さん]

>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

[17032: 匿名さん]

区分所有者から委託され管理組合の業務を代理する理事は、民法上の委任に当たるので、選任されただけで、承諾しなければ無効でしょう。承諾しない理由は必要ないと思います。

（委任）
第六百四十三条　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

[17033: 匿名さん]

マンションの管理は組合員全員できめればいいんです。
株式会社の取締役と同じにする必要はないんです。
取締役は有償ですが、理事は殆ど無給です。
無給故に全員でマンションの管理をしていく必要があるのです。
組合員が理事を簡単に拒否すれば、理事会は成り立ちません。
輪番制の理事が回ってきたときに、拒否すれば理事会協力金を
取るとか、駐車場を回収するとかの罰則を設けることもできます。
そういうペナルティが認められているのですから、基本的には
民法上の委任とは意味合いが違います。

[17034: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、法律ばかりをかざして
いては、いい管理はできないですよ。
普通、管理をしていく中で法律や規約・細則のことは殆ど
発生しないでしょう。
そんな屁理屈ばかりいう組合員もいるんでしょうがね。
しかし、理事でない者が、いつそういう意見をいうんですか。
一般組合員が意見をいうのは、総会しかないし、それも議案が
決まっていますからね。

[17035: 販売関係者さん]

法律をタテに屁理屈いうのはいただけないが、法律を無視する無法者マンションでは困る。報酬があろうがなかろうが委任関係に違いはない。理事を辞退すればペナルティ取るとか駐車場とか使わせないとか、非常識すぎる。

[17036: 販売関係者さん]

恐らく自主管理マンションだろうね。しっかりした管理会社がついているマンションなら、フロントがやんわりと意見するから。総会決議すれば何でもできるわけではない。

[17037: 匿名さん]

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

それ以外にも理事会出席が困難な組合員はいるでしょう。
ブラック企業で仕事が忙しい、バ〇で理事会資料が理解できない、も立派な理由ですよ。

[17038: 匿名さん]

>>17035 販売関係者さん
あまり法律や規約にがんじがらめになってはいけないといっているんです。
例えば、理事についても、組合員ではなく、配偶者を認めている管理組合
も多いのではないでしょうか。
規約や細則にその規定をしてもいいんではと思っています。
マンションの管理をしていく中においては、駐輪場が足りないときに
駐輪場を増設することもあります。
殆どのマンションは、建蔽率オーバーになっていますので、増設はできない
のですが、それを業者に依頼してやっています。
増設後建蔽率オーバーだから、取り壊せという組合員はいないでしょう。
ただ、正式に建築士に依頼すれば、建築確認が必要となるので、その案は
通らないとは思いますが。

[17039: 匿名さん]

組合員家族の理事会代理出席を認めている規約はありますが、ご主人が仕事で
忙しいときは代わりに奥さんが出席してもいいというだけであって、義務では
ありません。奥さんも女子会で忙しかったりするからね。
「仕事が忙しくて理事会に出席できそうにない」と前もって断ってる組合員に
罰金で脅して理事を押し付ける感覚がわからないです。頭悪いのかｗｗ

[17040: 匿名さん]

嫌々ながらの人に委任できませんから辞退を認めますが、役員をやった人と、（理由がどうであれ）やらない人で不公平になるので、やった人に実績（例えば理事会出席数）に応じて役員報酬を払うのが良いと思います。

[17041: 匿名さん]

>>17039 匿名さん
法的に言えば、理事は組合員に選定されたものですので、
理事の代理出席をする場合は、組合員全員の承認が
必要となります。
こんな固いことをいっていたら、配偶者の代理出席はできません。
あなたの組合でも、代理出席は認めているんでしょう。
その代理の理事が任期中全て理事会に出席し、会計担当や副理事長
とかをする場合もあります。
マンションの管理ですから、アバウトな部分があってもいいと思っています。
やらない者に対して、理事に報酬を支払うのもありますが、それは全組合員
が負担しているんですからね。理事も理事を拒否した者も。

[17042: 匿名さん]

>>17033 匿名さん
>輪番制の理事が回ってきたときに、拒否すれば、駐車場を回収するとかの罰則を設けることもできます。

権利の濫用であるので、無効である。

[17043: 匿名さん]

>役員をやった人と、（理由がどうであれ）やらない人で不公平になる

不公平ではない。役員をやる・やらないは誰でも自由に選択できるからだ。
役員をやる人は好きでやってる（「理事長！」と呼ばれたい、役員も務まらない
バカだと思われたくない等々）に過ぎない。
自らしゃしゃり出て役員をしておきながら、他人が辞退すると立腹するのは
おかしい。

[17044: 匿名さん]

役員やる人間がいないなら第三者管理にすべきだ。

[17045: 匿名さん]

理事をやるのもやらないのも組合員の自由な判断ということで結論は出ていますよ。
同じ話の繰り返しは、もういいでしょう。

[17046: 匿名さん]

役員をやるのもやらないのも組合員の自由な判断という
同じ話の繰り返しはもうやめてよ。

[17047: 匿名さん]

>>17043 匿名さん
どこに自らしゃしゃり出て役員をやるといっている。
輪番制のことをいっているんだよ。
マンションの管理は全員で交代でやるもんだよ。
やりたくない者は、やらなくていとなると誰もやる者は
いなくなるよ。

[17048: 匿名さん]

>>17040 匿名さん

やった人に実績（例えば理事会出席数）に応じて役員報酬を払うのが良いと思います。に賛成する

[17049: 匿名さん]

その報酬は、理事をやるひとも支払うんだよね。
どれぐらいの報酬にしますか。

[17050: 匿名さん]

平社員で定年迎えた爺さんに限って役員になりたがるものだ

[17051: 匿名さん]

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[17052: 匿名さん]

>>17051 匿名さん
>３．役員の定数…人数を明記しておいてください。
＞　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事　　監事
＞　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任するこ
　　と　と定めておくことも必要です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数についても定数を決めておくことが大切です。
　　役員、理事がが任期途中で欠けたときは、理事会で補充、選任することが出来ると定めておくことも必要です。
　　理事の人数を多めに設定すると役員や理事手当を支給することになった時無駄金になる

[17053: 匿名さん]

理事が任期途中で欠けたときは、理事会で選任することができる
規定を設けることがマンションの理事会なんです。
規約や細則はそれぞれのマンションの決まり事なんです。
全て法律や規約等でがんじがらめにしておく必要はありません。
借金をして返済しなかったら提訴されますが、それが自分の家族
だったら許される場合が多いですよね。マンションの管理はそれに
近いものがあります。

[17054: 匿名さん]

プッ

[17055: 匿名さん]

つまり、理事が組合の金を一時拝借してスロットにつぎ込んでも許される場合が多いんだな

[17056: 匿名さん]

規約は「定めることができる」もので定めなくても構いません。
規約がなくても法律と総会決議でマンション管理をやっていくことはできます。
標準管理規約も中身は法律のコピーになっていることが多いです。

[17057: 匿名さん]

今問題になってるＡＩと同じだ
自分の頭で考えるのが面倒な人は規約細則を充実させればよい
「廊下を走らないこと」とか「植木に立小便しないこと」とか
細かく決めるのが好きな理事長がいるものだ

[17058: 匿名さん]

管理規約は標準管理規約をひな型として作成されているが、
数多い規約の中で、法律に基づいているものは少ないからね。
法律とは関係ない規約が殆どだと思うけど。

[17059: 匿名さん]

>>17053 匿名さん
＞借金をして返済しなかったら提訴されますが、それが自分の家族だったら許される場合が多いですよね。

旧統一教会の幹部かな？　親に借金にさせ子供を困窮させても平然とした幹部
理事会が親で組合員が子供の図式
管理会社の悪徳手口に騙されるな

[17060: 匿名さん]

まったく素直じゃないんだね。
書いてあることをその通りに読んで理解することが大事だよ。

[17061: 匿名さん]

特に使用細則については、それぞれのマンションの決まり事なんだけど
それでも法律が絡んでくるものもある。

[17062: 匿名さん]

16920 匿名さん

トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。騙される奴がマヌケなだけ。

だそうです。騙されないようにしましょう

[17063: 匿名さん]

ここは匿名掲示板ですよ。
お金を払ってコンサルを受けているんではないので、たまには
間違っていることもありますよ。

[17064: 匿名さん]

その間違いについては、知っている者がこたえていけばいいんです。
全員でこのスレが役に立てればそれでいいでしょう。

[17065: 匿名さん]

昔の区分所有法では団地型マンションの土地は団地管理組合、建物は棟管理組合が別々に管理することになっていました。しかし、これでは面倒ということで住宅公団が手掛けた団地では、規約の中に「当団地では団地管理組合が建物を管理する」という条項を入れて運用していましたが、法律違反だという批判が絶えなかったのです。
そこで、法律改正を行い「一定の要件を満たす団地では団地管理組合が建物を管理できる」という特異な条文を設け、いわば力技で批判を封じたのでした。やはり法律のほうが偉いので素人役員の規約細則改正は注意して監視する必要がありますね。

[17066: 匿名さん]

昔というより、最近までそういう管理方法ではなかったっけ。

[17067: 匿名さん]

区分所有法の昭和５８年改正によって、団地管理組合が団地内の建物を管理する途が開かれました。ただし、建物に関する事柄のうち、団地管理組合で管理できることは、法律によって一定範囲に限定されており、これを規約で変更することはできません。例えば、区分所有法５７条２項に定める決議は棟管理組合の決議でないとダメなのです。ここ十数年間一度も開催されない棟管理組合総会にも大事な役目はあるのですね。

[17068: 匿名さん]

成程

[17069: 匿名さん]

>>17067 匿名さん
棟の管理組合は形骸化しています。
５７条２項の決議にしても、実際名前だけの管理組合なので
何をしていいかもわからないのではないでしょうか。

[17070: 匿名さん]

形骸化している方が良い
月2回のペースで57条2項決議をやってるマンションはロクなもんじゃない

[17071: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。