「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17001: 口コミ知りたいさん]

>>16999 匿名さん
今後はチャットGPTが回答します。
感情がないので正確でしょう。
株式にもAIを活用して好成績です。
自前で開発すれば楽して収入も入る。
管理会社はいらない時代になった。
今後の組合はAI活用に長けた管理者
が勝利する。

[17002: 匿名さん]

ある業務用清掃ロボットのレンタル料が月々４５,０００円から（時給換算、５００円）。
人間の清掃員は要らなくなりつつある。

https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/news/newsrelease/cc...
2015年12月2日　株式会社野村総合研究所
●人工知能やロボット等による代替可能性が高い 100 種の職業

寄宿舎・寮・マンション管理人
ビル清掃員

[17003: 匿名さん]

そんな時代はまだまだ先のことだよ。
それを導入する資金が必要になるからね。

[17004: 口コミ知りたいさん]

>>17003 匿名さん
資金はいりませんよ。頭ですよ。

[17005: 口コミ知りたいさん]

>>16991 匿名さん
それは管理人ではなく清掃員でしょう。

[17006: 口コミ知りたいさん]

>>17003 匿名さん
これを使うと責任の擦り付け合いもなくなる。
お互い正確な知識に基づいた行動をとらざるを得ない。
その能力があれば明日に出も使える。
これをされると困るのは悪徳組合員とマンション管理会社等ではないのか？。

[17007: 匿名さん]

>>17005 口コミ知りたいさん
エ～トちょっと違うんですよ　管理人でなく清掃人でもなく管理員でしょう

[17008: 匿名さん]

管理人をつけるとしての価格ですよ。
清掃員は別経費です。

[17009: 口コミ知りたいさん]

>>17007 匿名さん
管理員には清掃業務はない。
小規模マンションでは管理員の名称で
清掃業務が主であるから紛らわしいの
で清掃員として管理員は巡回としたら
その分組合費の節約につながる。

[17010: 匿名さん]

役員と同じように組合員が順番で掃除当番や管理人業務をすれば管理費節約になる。
ジジババのボケ防止・寝たきり防止にもなるだろう。

[17011: 匿名さん]

管理員に清掃業務はあるでしょう。
ちょっとしたごみや急に汚れた箇所があれば清掃をしなければならないでしょう。
エントランスにゴミやビン・缶がすてられていたら、それを清掃員に連絡して
片づけてもらいますか。

[17012: 匿名さん]

大規模修繕工事で、足場をつくるのに、２ヶ月以上かかっている。
あとはマーキングを設計コンサルタントはしているが、肝心の補修工事は
まだ全然行われない。
足場の工事費が高いわけだね。

[17013: 匿名さん]

エントランスにゴミやビン・缶が捨てられている時点で底辺マンションｗｗ

[17014: MASUGU]

＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[17015: 匿名さん]

>>17014 MASUGU さん
このスレは僕が他所のスレに情報を提供したものだが、何故あなたは
自分で作成したかのようにここのスレに書き込んだの。
何故ここのスレを荒らすの。
まさか僕が立てたＰＡＲＴ２に入れ込んでいる者かな？
あのスレは同じ内容なので、書き込むのはやめたんだけど、そのスレを
みることは殆どないよ。
何回かは見たこともあるが、ここ１～２ヶ月は全くみてないよ。
同じスレタイになっているので、ＰＡＲＴ２がでてくると邪魔なので
他のスレに書き込んで下の方に追いやっているんだけど、暇つぶしには
なるので、これからも他スレにも参加すると思うよ。

[17016: 匿名さん]

>>17014 MASUGUさん
>　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
>１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 戸数によって違ってきます。

５年に１回実施します　　６０００円/戸見当　戸数によって違ってきます。

[17017: 匿名さん]

>>17016　匿名さん
1701514ＭＡＳＵＧＵさんはなりすましですよ。
自分で調べて作成した資料ではありません。

[17019: 匿名さん]

>>17018 匿名さん
あなたはなりすましでアク禁になったことはないんですか。
これはあなたが作成したものではないですよね。
荒らしとなりすましは重罪ですよ。

[17020: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に意地になって書き込みをしている者がいるが、それを
やられると同じ内容のスレタイになるので、ＰＡＲＴ２をＰＡＲＴ３
から離さなければならなくなる。
自分でスレを立てた者でもないのに何をかんがえてるのか。
ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も僕が立てたスレだから、ＰＡＲＴ３にきて
書きこめばいいんだけど何故やらないんだろう。
みんなに迷惑をかけているのが分からないのかね。
勿論僕も迷惑をかけているんだが。

[17021: 匿名さん]

長期修繕計画書の洗い直しの時期なんだが、現在は工事個所ごとの
仕様等について、専門委員で勉強中。
それを基に設計コンサルタントに計画書を作成してもらいます。
当然、設計図面を基に工事個所ごとに設計概算書を作成してもらいます。
１００枚程度にはなると思います。

[17022: 匿名さん]

長期修繕計画書が作成されたら、毎年理事会の最初の時に
理事全員に計画書の配布をすることが大切です。
それをやらないと、大規模修繕工事や大型設備の更新時期が
見落とされることが予想されます。

[17023: 口コミ知りたいさん]

>>17022 匿名さん
理事だけど見積書で１１億２千万での
発注になろうとしたので待ったをかけ
てみた。
報告会等で黙って聞いているとどうも
怪しいので知り合いの建築士に見積も
りをしてもらっていた。
私のいう事は聞かずに無視したり排除
の動きまでしていたが黙って理事会に
は出席して様子見をした。
相見積もりを取るように再三再四要求
したが、
管理会社と理事長と修繕委員長のみの
意見ばかり聞いて仕事を進めて私など
は蚊帳の外に置かれていた。
理事会で苦情を言っても相手にはされ
ないので総会の席で文句を言おうと腹
に決めて総会に臨んだ。
知人の建築士の見積もりは同仕様で８
億円であった。
下準備をして総会に臨んだ。
私は隠れマンション管理士合格者であ
る。

[17024: 匿名さん]

>>17023 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事費が１１億円ですか。
一体何戸のマンションですか。
現在は工事費がかなり上がってはいますが、１戸当たり１６，０００円
前後ではできるんではないでしょうか。大型マンションで想定。
大型マンションであれば、設計監理方式でやればいいと思いますが、それに
もっていくのが難しいんでしょうね。
同じ仕様での相見積もりを取れば比較が簡単なんですが、その仕様書を
つくることができないようにしているんでしょうね。
誰かがそれをやるようにもっていかなければ、高額の工事費になり、修繕積立金
の無駄遣いとなります。

[17025: 匿名さん]

上の金額が間違っていました。
１戸あたり１６万円の間違いでした。

[17026: 匿名さん]

上の数字も間違っていました。
１戸当たり１６０万円で計算してください。

[17027: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[17028: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[17029: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

[17030: なりすまし]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。


４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止


６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

[17031: 匿名さん]

>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

[17032: 匿名さん]

区分所有者から委託され管理組合の業務を代理する理事は、民法上の委任に当たるので、選任されただけで、承諾しなければ無効でしょう。承諾しない理由は必要ないと思います。

（委任）
第六百四十三条　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

[17033: 匿名さん]

マンションの管理は組合員全員できめればいいんです。
株式会社の取締役と同じにする必要はないんです。
取締役は有償ですが、理事は殆ど無給です。
無給故に全員でマンションの管理をしていく必要があるのです。
組合員が理事を簡単に拒否すれば、理事会は成り立ちません。
輪番制の理事が回ってきたときに、拒否すれば理事会協力金を
取るとか、駐車場を回収するとかの罰則を設けることもできます。
そういうペナルティが認められているのですから、基本的には
民法上の委任とは意味合いが違います。

[17034: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、法律ばかりをかざして
いては、いい管理はできないですよ。
普通、管理をしていく中で法律や規約・細則のことは殆ど
発生しないでしょう。
そんな屁理屈ばかりいう組合員もいるんでしょうがね。
しかし、理事でない者が、いつそういう意見をいうんですか。
一般組合員が意見をいうのは、総会しかないし、それも議案が
決まっていますからね。

[17035: 販売関係者さん]

法律をタテに屁理屈いうのはいただけないが、法律を無視する無法者マンションでは困る。報酬があろうがなかろうが委任関係に違いはない。理事を辞退すればペナルティ取るとか駐車場とか使わせないとか、非常識すぎる。

[17036: 販売関係者さん]

恐らく自主管理マンションだろうね。しっかりした管理会社がついているマンションなら、フロントがやんわりと意見するから。総会決議すれば何でもできるわけではない。

[17037: 匿名さん]

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

それ以外にも理事会出席が困難な組合員はいるでしょう。
ブラック企業で仕事が忙しい、バ〇で理事会資料が理解できない、も立派な理由ですよ。

[17038: 匿名さん]

>>17035 販売関係者さん
あまり法律や規約にがんじがらめになってはいけないといっているんです。
例えば、理事についても、組合員ではなく、配偶者を認めている管理組合
も多いのではないでしょうか。
規約や細則にその規定をしてもいいんではと思っています。
マンションの管理をしていく中においては、駐輪場が足りないときに
駐輪場を増設することもあります。
殆どのマンションは、建蔽率オーバーになっていますので、増設はできない
のですが、それを業者に依頼してやっています。
増設後建蔽率オーバーだから、取り壊せという組合員はいないでしょう。
ただ、正式に建築士に依頼すれば、建築確認が必要となるので、その案は
通らないとは思いますが。

[17039: 匿名さん]

組合員家族の理事会代理出席を認めている規約はありますが、ご主人が仕事で
忙しいときは代わりに奥さんが出席してもいいというだけであって、義務では
ありません。奥さんも女子会で忙しかったりするからね。
「仕事が忙しくて理事会に出席できそうにない」と前もって断ってる組合員に
罰金で脅して理事を押し付ける感覚がわからないです。頭悪いのかｗｗ

[17040: 匿名さん]

嫌々ながらの人に委任できませんから辞退を認めますが、役員をやった人と、（理由がどうであれ）やらない人で不公平になるので、やった人に実績（例えば理事会出席数）に応じて役員報酬を払うのが良いと思います。

[17041: 匿名さん]

>>17039 匿名さん
法的に言えば、理事は組合員に選定されたものですので、
理事の代理出席をする場合は、組合員全員の承認が
必要となります。
こんな固いことをいっていたら、配偶者の代理出席はできません。
あなたの組合でも、代理出席は認めているんでしょう。
その代理の理事が任期中全て理事会に出席し、会計担当や副理事長
とかをする場合もあります。
マンションの管理ですから、アバウトな部分があってもいいと思っています。
やらない者に対して、理事に報酬を支払うのもありますが、それは全組合員
が負担しているんですからね。理事も理事を拒否した者も。

[17042: 匿名さん]

>>17033 匿名さん
>輪番制の理事が回ってきたときに、拒否すれば、駐車場を回収するとかの罰則を設けることもできます。

権利の濫用であるので、無効である。

[17043: 匿名さん]

>役員をやった人と、（理由がどうであれ）やらない人で不公平になる

不公平ではない。役員をやる・やらないは誰でも自由に選択できるからだ。
役員をやる人は好きでやってる（「理事長！」と呼ばれたい、役員も務まらない
バカだと思われたくない等々）に過ぎない。
自らしゃしゃり出て役員をしておきながら、他人が辞退すると立腹するのは
おかしい。

[17044: 匿名さん]

役員やる人間がいないなら第三者管理にすべきだ。

[17045: 匿名さん]

理事をやるのもやらないのも組合員の自由な判断ということで結論は出ていますよ。
同じ話の繰り返しは、もういいでしょう。

[17046: 匿名さん]

役員をやるのもやらないのも組合員の自由な判断という
同じ話の繰り返しはもうやめてよ。

[17047: 匿名さん]

>>17043 匿名さん
どこに自らしゃしゃり出て役員をやるといっている。
輪番制のことをいっているんだよ。
マンションの管理は全員で交代でやるもんだよ。
やりたくない者は、やらなくていとなると誰もやる者は
いなくなるよ。

[17048: 匿名さん]

>>17040 匿名さん

やった人に実績（例えば理事会出席数）に応じて役員報酬を払うのが良いと思います。に賛成する

[17049: 匿名さん]

その報酬は、理事をやるひとも支払うんだよね。
どれぐらいの報酬にしますか。

[17050: 匿名さん]

平社員で定年迎えた爺さんに限って役員になりたがるものだ